Bundesgerichtshof
Urt. v. 01.06.1994, Az.: VIII ZR 36/93

I. Das Berufungsgericht bejaht einen Schadensanspruch der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 4 nach den Grundsätzen der Prospekthaftung; der Beklagte zu 2 habe nach §§ 128, 161 HGB persönlich für die Schuld der Beklagten zu 1 einzustehen. Die Beklagte zu 1 sei Herausgeberin des Prospekts, die Beklagte zu 4 habe durch ihre erkennbare Mitwirkung an der Prospektgestaltung einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen. Eine Haftung der Beklagten zu 1 und 4 für die Richtigkeit der Angaben im Prospekt sei darüber hinaus deshalb begründet, weil die Beklagte zu 1 als die für die Realisierung des Anlageprojekts maßgebliche Baubetreuerin und die Beklagte zu 4 als Treuhänderin die das Management bildenden Initiatoren des Bauherrenmodells gewesen seien. Die Beklagten zu 1 und 4 hätten die sich aus ihrer Verantwortung für die Richtigkeit des Prospekts ergebenden Pflichten schuldhaft dadurch verletzt, daß die Angaben im Prospekt hinsichtlich der zu erwartenden Mieten zumindest irreführend gewesen seien. Die Angabe eines für jede einzelne Gewerbeeinheit unterschiedlichen, bis auf die Mark bezifferten jährlichen Mietertrags habe den Eindruck erweckt, es handele sich hierbei um Beträge, die durch eine sorgfältige Ermittlung unter Berücksichtigung der bis zur Bezugsfertigkeit zu erwartenden Entwicklung für die jeweilige Gewerbeeinheit festgestellt worden seien. Tatsächlich seien jedoch einfach die Beträge übernommen worden, die der ursprüngliche Initiator - seinerseits ohne jegliche diesbezügliche Ermittlung - als erzielbar geschätzt habe; die eingesetzten Mieterlöse seien damit ins Blaue hinein angegeben worden. Darauf, daß der im Prospekt aufgeführte Mieterlös im Zeitpunkt der Herausgabe des Prospekts im Oktober 1982 "zufällig" tatsächlich erzielbar gewesen sei, wie die Beklagten unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten behaupteten, komme es nicht an.

Der nach den Grundsätzen der Prospekthaftung dem Grunde nach gerechtfertigte Schadensersatzanspruch der Kläger sei nicht verjährt. Die Prospekthaftungsansprüche gegenüber der Beklagten zu 4 verjährten gemäß § 51a WPO in fünf Jahren. Ob die Ansprüche gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 gemäß § 638 BGB in fünf Jahren oder nach § 195 BGB in 30 Jahren verjährten, könne dahingestellt bleiben. Vorliegend sei auch die fünfjährige Verjährungsfrist nicht abgelaufen, weil für den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt abzustellen sei, zu dem der Geschädigte Kenntnis von der Unrichtigkeit des Prospektinhalts haben konnte; dies sei erst der Fall gewesen, nachdem es dem Generalmieter nicht gelungen sei, in angemessener Zeit ab Bezugsfertigkeit der Räume einen Untermieter zu finden. Aber auch wenn man auf die Bezugsfertigkeit der Räume am 1. Februar 1985 abstelle, sei die Zustellung der Klage in der ersten Aprilhälfte 1990 noch "demnächst" im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO erfolgt.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagte als Initiatorin des Bauvorhabens und Herausgeberin des Prospekts, die Beklagte zu 4 jedenfalls als weitere Initiatorin und als zum Management zählende Gestalterin des Bauherrenmodells für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben einzustehen haben (BGHZ 111, 314, 318 ff;  115, 213, 217 f). Soweit die Beklagte zu 4 sich gegen die Feststellung des Berufungsgerichts wendet, sie habe - zusammen mit der Beklagten zu 1 - zu ihrem eigenen wirtschaftlichen Vorteil das Vorhaben projektiert, die Bauherren angeworben und zusammengeführt sowie das Projekt verwirklicht, also die Geschicke der Bauherrengemeinschaft gelenkt, greift die von ihr erhobene Verfahrensrüge nicht durch. Der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen steht weder entgegen, daß die Beklagte zu 4 als Partnerin der von den Bauherren abzuschließenden Treuhandverträge vorgesehen war, noch, daß sie an dem am 1./15. Juni 1992 geschlossenen Kooperationsvertrag zwischen der Beklagten zu 1 und der Firma B. GmbH, einem Unternehmen der Firmengruppe K., die nach dem Vortrag der Beklagten zu 4 das Grundstück der Beklagten zu 1 angedient hatte, nicht beteiligt war. In welcher Weise die mit ihrem vollen Namen als "unabhängiger Treuhänder", der "den strengen Standesrichtlinien für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften unterliegt", genannte Beklagte zu 4 den Prospekt "lediglich graphisch gestaltet" habe, ist nicht näher dargelegt und konnte daher vom Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen werden.

Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob die Beklagte zu 4 darüber hinaus durch ihre erkennbare Mitwirkung an der Prospektgestaltung einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen hat und auch deshalb für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Prospekts verantwortlich ist (BGHZ 111, 314, 319 f).

2. Aufgrund des bisher festgestellten Sachverhalts durfte das Berufungsgericht jedoch nicht, wie die Revisionskläger zu Recht beanstanden, in der Angabe der laut Wirtschaftlichkeitsrechnung zu erwartenden Mieteinnahmen einen haftungsbegründenden Prospektmangel sehen.

a) Es kann offenbleiben, ob den Klägern der Prüfbericht der A. Wirtschafts-Treuhand GmbH vom 5. November 1982 vorlag, worin letztere erklärte, es entziehe sich ihrer "Beurteilung", inwieweit die garantierte Miete der ortsüblichen Miete entspreche, und ob die Vorlage dieses Berichts - die die Kläger als "eher unwahrscheinlich" bezeichnet haben - einer Haftung für unrichtige Prospektangaben entgegenstünde. Ebenso braucht nicht entschieden zu werden, ob die Mieterlöse deshalb nicht "ins Blaue hinein" angegeben worden sind, weil sie nach dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten zu 1 und 2 auf Angaben beruhten, die der Initiator K. als auf dem dortigen Markt tätiger Immobilienmakler zur Höhe der erzielbaren Miete gemacht hatte. Daß die Firma H. GmbH, die in dem geschlossenen "Kooperationsvertrag" die Alleinvermittlung von Mietern für das Objekt R.-Passage und in diesem Zusammenhang u.a. die "Erstellung von Marktanalysen" übernommen hatte, tatsächlich die erzielbaren Mieten unter Anwendung der dafür erforderlichen Kriterien ermittelt hätte, ist auch von den Beklagten nicht behauptet worden.

b) Die Beklagten haben unter Antritt von Sachverständigenbeweis vorgetragen, daß die Prospekt angegebenen Mieten seinerzeit ortsüblich und erzielbar gewesen seien; dies sei sowohl im Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts wie auch heute noch der Fall. Bei diesem Sachverhalt, der mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichtes für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, fehlt es aber an dem Nachweis unvollständiger oder unrichtiger Prospektangaben zur Höhe der zu erzielenden Mieten; denn die angegebenen Mieteinnahmen waren danach nicht nur bei Prospekterstellung, sondern auch künftig, insbesondere nach Ablauf der fünfjährigen Mietgarantie "nachhaltig" zu erzielen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Zahlen aufgrund von Marktanalysen oder anderer Grundlagen sorgfältig ermittelt worden sind oder nicht. Waren die bei Prospektherausgabe gemachten Angaben über die auch noch nach Ablauf der Garantiezeit zu ezielenden Mieteinnahmen zutreffend, lag eine Irreführung der Kläger über die bei gleichbleibender Entwicklung zu erwartenden künftigen Erträge nicht vor. Da nur inhaltliche Mängel des Prospekts, der in der Regel die einzige Informationsquelle des Anlegers ist und alle für die Entscheidung des Bauherren wesentlichen Angaben vollständig und richtig zu enthalten hat (vgl. BGHZ 111, 314, 317), die Haftung der Prospektverantwortlichen begründen, scheidet eine Prospekthaftung der Beklagten zu 1, 2 und 4 von vornherein aus, wenn sich ihre - derzeit als wahr zu unterstellende - Behauptung als zutreffend erweisen sollte.

3. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur Nachholung der für einen Prospektmangel erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuweisen. Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Prospekthaftungsansprüche der Kläger auch nicht verjährt sind.

a) Zwar wäre entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eine Verjährung der gegen die Beklagten zu 1 und 2 gerichteten Schadensersatzansprüche eingetreten, wenn hierfür die fünfjährige Verjährungsfrist des § 638 BGB Anwendung finden würde. Das bedarf indessen keiner Vertiefung, weil für keinen der Beklagten eine Verjährungsfrist von fünf Jahren in Betracht kommt.

b) Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob Prospekthaftungsansprüche beim Bauherrenmodell nach der allgemeinen Frist des § 195 BGB verjähren oder ob die Verjährungsfrist des § 638 BGB Anwendung findet (BGHZ 111, 314, 323;  115, 213, 225). Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, daß es für die genannten Ansprüche bei der allgemeinen Verjährungsfrist des § 195 BGB zu verbleiben hat. Die Vorschrift des § 638 BGB enthält für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche des Bestellers gegenüber dem Unternehmer eine spezielle und auf das Wesen dieser Ansprüche abgestellte Verjährungsregelung; dabei sind zur Vermeidung von bei Werkmängeln typischerweise auftretenden Beweisschwierigkeiten insgesamt kurze Verjährungsfristen vorgesehen, deren Beginn an die Abnahme geknüpft ist (§ 638 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung ist hingegen von der Rechtsprechung aus den Grundsätzen der Haftung aufgrund Verschuldens bei Vertragsverhandlungen entwickelt worden (BGHZ 79, 337, 341 f; siehe auch Thode in Reithmann/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 6. Aufl., J Rz. 4). Da der von den Anbietern herausgegebene Werbeprospekt oftmals die einzige Informationsquelle des Anlegers ist, muß der Prospekt alle für dessen Entscheidung wesentlichen Angaben vollständig und richtig enthalten. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in Verkehr gebrachten Prospekte hat deswegen jeder einzustehen, der durch den Prospekt auf den Entschluß des Anlegers Einfluß genommen hat (BGHZ 111, 314, 317 f m.w.Nachw.). Damit ist die vorvertragliche Haftung auf die für den Prospektinhalt verantwortlichen Initiatoren und andere Beteiligte erstreckt, die anderenfalls keiner Haftung ausgesetzt wären, da regelmäßig nicht sie selbst, sondern andere Personen oder beschränkt haftende Kapitalgesellschaften den Anlegern als Verhandlungs- und Vertragspartner gegenübertreten (Thode aaO. Rz. 14). Bereits hierdurch weicht das von der Rechtsprechung entwickelte Institut der Prospekthaftung in wesentlicher Weise von der Regelung der Mängelansprüche gemäß §§ 633 ff BGB ab, die dem Besteller lediglich gegenüber dem Unternehmer zustehen. Auch in den Rechtsfolgen unterscheidet sich die Prospekthaftung von der gesetzlichen Regelung der werkvertraglichen Rechte des Bestellers bei Sachmängeln. Bei der Prospekthaftung kommen für den geschädigten Anleger die in den §§ 633 ff vorgesehenen Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz sowie Gewährleistung nicht in Betracht. Vielmehr kann der Anleger vom Prospektverantwortlichen grundsätzlich den Schaden ersetzt verlangen, den er dadurch erlitten hat, daß er auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts vertraut hat. War die unrichtige oder unvollständige Information ursächlich für die Anlageentscheidung, steht dem Anleger ein Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und Ersatz seiner Aufwendungen zu (BGHZ 115, 213, 220 f). Schließlich ist für den Beginn der Verjährung der Prospekthaftungsansprüche nicht, wie in § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehen, auf die Abnahme des Bauwerks, sondern auf den Beitritt des Anlegers zum Bauherrenmodell abzustellen (BGHZ aaO. S. 226; vgl. auch BGHZ 83, 222, 226).

Eine Anwendung der für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche geschaffenen Verjährungsvorschrift des § 638 BGB auf Prospekthaftungsansprüche muß daher nach Ansicht des Senats ausscheiden.

c) Die gegen die Beklagte zu 4 gerichteten Prospekthaftungsansprüche sind entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schon deshalb nicht verjährt, weil auf sie § 51a WPO keine Anwendung findet.

Gemäß § 51a WPO verjährt der Anspruch des Auftraggebers auf Schadensersatz aus dem zwischen ihm und dem Wirtschaftsprüfer bestehenden Vertragsverhältnis in fünf Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist. Damit unterstellt § 51a WPO - ebenso wie § 68 StBerG - lediglich Ansprüche aus Vertragsverhältnissen der kurzen Verjährungsfrist; für andere Ansprüche, wie etwa aus Bereicherung oder Delikt, gilt hingegen die Verjährungsvorschrift des § 51a WPO nicht. Soweit der Bundesgerichtshof die Regelung des § 51a WPO auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß angewandt hat, bezog sich dieses Verschulden auf Pflichtverstöße des Wirtschaftsprüfers bei Anbahnung des Vertragsverhältnisses (BGHZ 100, 132, 136). Die Beklagte zu 4 wird hier jedoch nicht im Zusammenhang mit ihrer späteren Tätigkeit als Treuhänderin der Kläger, sondern als Initiatorin des Bauherrenmodells in Anspruch genommen. Für Initiatoren oder diesen gleichstehende Prospektverantwortliche hat der Bundesgerichtshof die vergleichbare Vorschrift des § 68 StBerG für nicht anwendbar erklärt, da vertragliche oder persönliche vorvertragliche Beziehungen zur Anbahnung eines Vertragsverhältnisses zwischen dem erstgenannten Personenkreis und den Anlegern nicht zustande kommen (BGHZ 115, 213, 226 f). Die gleichen Erwägungen müssen auch für die Regelung des § 51a WPO gelten (siehe auch Thode aaO. Rz. 114).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Revision herangezogenen BGH-Urteil vom 9. November 1992 - II ZR 141/91 = NJW 1993, 199 ff. In dem dort zu entscheidenden Fall hatte der Kläger nicht Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn, sondern Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten vor Abschluß des mit dem Beklagten zustande gekommenen Treuhandvertrages geltend gemacht. Auf die Frage der Anwendbarkeit des § 51a WPO auf Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinn war dort daher nicht einzugehen.