Der Senat für Notarsachen bei dem Oberlandesgericht Celle hat den Notar aufgrund des Sachverhalts, der Gegenstand des förmlichen Disziplinarverfahrens ist, eines Dienstvergehens für schuldig befunden und gegen ihn einen Verweis und eine Geldbuße von 20.000 DM verhängt. Hiergegen richtet sich die Berufung des Notars. Er erstrebt seinen Freispruch, hilfsweise die Feststellung, daß er nur ein fahrlässiges Dienstvergehen begangen habe und die Verhängung eines Verweises.

Das Rechtsmittel ist nach § 105 BNotO i.V.m. den §§ 80 ff BDO zulässig, es hat jedoch keinen Erfolg.

Der Senat hat aufgrund der Berufungsverhandlung folgendes festgestellt:

I.

Der am 13. März 1945 geborene Notar ist verheiratet, er hat ein Kind. Seine Ehefrau arbeitet in seinem Büro zu einem monatlichen Bruttogehalt von 610 DM. Im Jahre 1989 betrug sein Umsatz ca. 250.000 DM und sein zu versteuerndes Einkommen 60.000 bis 70.000 DM. Sein Netto-Jahreseinkommen belief sich auf etwa 40.000 DM. Das von ihm mit seiner Ehefrau gemeinsam erworbene Hausgrundstück ist noch mit 300.000 DM belastet.

Der Notar hat 1972 die erste und 1975 die zweite juristische Staatsprüfung abgelegt. Durch Verfügung des Präsidenten des Oberlandesgerichts Celle vom 12. Februar 1975 wurde er zum Rechtsanwalt zugelassen. Am 24. August 1976 wurde er zum Notar für den Bezirk des Oberlandesgerichts C. mit Amtssitz in S. bestellt. Der Notariatsanteil seines Einkommens beträgt rund 50 %.

Der Notar ist bisher weder strafrechtlich noch berufsrechtlich in Erscheinung getreten.

II.

1.

Die D. B. AG war Eigentümerin zweier Grundstücke in B., die mit Wohn- und Geschäftshäusern bebaut sind. Nach einem Wertgutachten des Gutachterausschusses bei der Stadt B. aus dem Jahre 1980 betrug der Verkehrswert beider Grundstücke insgesamt 1.755.000 DM. Im Jahre 1985 wollte die D. B. AG die Grundstücke zu einem Preis von 1.600.000 DM veräußern. Über eine Maklerfirma trat sie in Verbindung zu dem Bankkaufmann Wenck und einigte sich mit ihm auf einen Kaufpreis von 1.550.000 DM. W., der den Kaufpreis in voller Höhe über die A.-AG finanzieren lassen wollte, wußte, daß die A.-AG nur 45 % des Kaufpreises beleihen würde. Um eine Vollfinanzierung zu erreichen, plante er, die Allianz Lebensversicherungs-AG mit einem manipulierten Kaufpreis zu täuschen. Er beauftragte einen ortsfremden Architekten und Bausachverständigen mit der Erstattung eines Wertgutachtens über die Grundstücke. Der Sachverständige kam aufgrund überhöhter Mietaufstellungen Wenck's zu einem Verkehrswert von insgesamt 5.107.199 DM. Aufgrund dieses Gutachtens stellte die A.-AG eine Kaufpreisfinanzierung in Aussicht.

2.

Um seinen Plan zu realisieren, die A.-AG durch einen manipulierten Kaufpreis zur vollen Finanzierung des tatsächlichen Kaufpreises zu veranlassen, beauftragte W. den Notar mit der Beurkundung zweier Verträge.

a)

Am 15. August 1985 beurkundete der Notar zur UR-Nr. ... einen Grundstückskaufvertrag zwischen der D. B. AG und der Ehefrau des Bankkaufmannes W. mit dem vereinbarten Kaufpreis von 1.550.000 DM. Nach § 2 Satz 2 des Vertrages stand der Käuferin das befristete Recht zu, ihren Ehemann als Käufer zu benennen.

b)

Am 16. August 1985 beurkundete der Notar zur UR-Nr. 201/85 einen Kaufvertrag zwischen den Eheleuten W. über dieselben Grundstücke. Die Vertragsgestaltung orientierte der Notar weitgehend an dem am Vortag beurkundeten Vertrag, ein Eintrittsrecht war in dem zweiten Vertrag allerdings nicht vorgesehen. Als Kaufpreis wurde der von dem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert in Höhe von 5.107.200 DM eingesetzt. Den zweiten Vertrag haben die Eheleute Wenck, was dem Notar jedenfalls zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war, nur abgeschlossen, um die Allianz Lebensversicherungs-AG über die Höhe des wesentlich niedrigeren tatsächlichen Kaufpreises zu täuschen.

c)

Aufgrund der ungewöhnlichen Beurkundung der beiden Verträge mußte sich dem Notar aufdrängen, daß der zweite Vertrag möglicherweise ein Scheingeschäft war.

3.

Der Bankkaufmann Wenck reichte den mit seiner Ehefrau geschlossenen Vertrag der A.-AG ein. Da der Notar auf eine telefonische Nachfrage eines Mitarbeiters der A.-AG nach dessen Auffassung keine befriedigende Erklärung dafür geben konnte, warum W. das Grundstück nicht direkt, sondern von seiner Frau erwerben solle, forderte die A.-AG den Grundstückskaufvertrag vom 15. August 1985 an. W. reichte eine unbeglaubigte Fotokopie dieses Vertrages ein, in die er durch eine Fotomontage den höheren Kaufpreis des zweiten Vertrages vom 16. August 1985 eingesetzt hatte.

4.

Am 13. September 1985 schlossen die Eheleute Wenck im Büro des Notars unter seiner Mitwirkung einen Vertrag, durch den sie den Kaufvertrag vom 16. August 1985 aufhoben und einen weiteren Vertrag, durch den die Ehefrau W. ihre Ansprüche aus dem Kaufvertrag mit der D. B. vom 15. August 1985 an ihren Ehemann abtrat und dieser ihre Vertragspflichten übernahm.

5.

Am 1. Oktober 1985 beurkundete der Notar die Bestellung jeweils einer Briefgrundschuld an den verkauften Grundstücken zugunsten der A.-AG in Höhe von 1.440.000 DM und von 810.000 DM. Die ihm vorliegenden Darlehensangebote der A.-AG an die Eheleute W. enthielten den formularmäßigen Vorbehalt, "daß das Erstdarlehen innerhalb von 60 % des durch uns festzusetzenden Beleihungswertes liegt ...".

Dem Notar hätte sich bei dieser Beurkundung aufdrängen müssen, daß W. die Darlehensgeberin über die Höhe des wirklichen Kaufpreises möglicherweise getäuscht hatte und daß die von ihm beurkundeten Grundpfandrechte keine ausreichende dingliche Sicherheit für die Darlehensgeberin bieten konnten.

6.

Mit Schreiben vom 9. Oktober 1985 erteilte die A.-AG dem Notar Treuhandaufträge hinsichtlich der ihm überwiesenen Darlehensbeträge von insgesamt 2.215.450 DM. Der Notar nahm die Aufträge am 11. Oktober 1985 an. Nachdem ihm die in den Treuhandaufträgen geforderten Unterlagen vorlagen, verfügte er über die auf Notaranderkonto hinterlegten Beträge nach Anweisung der Eheleute W.. Er zahlte den Kaufpreis von 1.550.000 DM an die D. AG und die Grunderwerbsteuer in Höhe von 32.060 DM an das Finanzamt B.. Einen Betrag von 623.380 DM kehrte er an die Eheleute W. aus. Nachdem er die Gerichtskosten beglichen hatte, zahlte er den verbleibenden Restbetrag von 734,42 DM ebenfalls an die Eheleute W. aus.

Der Notar hat durch die Auszahlung des Restbetrages an die Eheleute W. gegen seine Pflichten aus dem Treuhandvertrag verstoßen und diese Pflichtverletzung billigend in Kauf genommen.

7.

W., der im November 1985 als Eigentümer der beiden Grundstücke eingetragen worden war, war nicht in der Lage, die ihm gewährten Darlehen zu bedienen. Im Zwangsversteigerungsverfahren gelang es, die Grundstücke, deren Verkehrswert auf insgesamt 1.670.000 DM veranschlagt worden war, freihändig zu einem Gesamtkaufpreis von 1.955.000 DM zu veräußern.

8.

Die A.-AG erlitt nach ihren Berechnungen einen Schaden von insgesamt 601.727,74 DM, den sie gegen den Notar gerichtlich geltend gemacht hat. In der Berufungsinstanz hat die Versicherung unter Berücksichtigung eines Mitverschuldensanteils von 30 % nur noch Zahlung von 421.209,42 DM gefordert. Durch Urteil vom 9. Januar 1991 hat das Oberlandesgericht die Klage dem Grunde nach in Höhe von 70 % für gerechtfertigt erklärt. Die Parteien haben das Verfahren durch einen Vergleich beendet, durch den der Notar wirtschaftlich mit einem Betrag von etwa 5.000 DM belastet worden ist.

III.

Der Notar hat den festgestellten Sachverhalt zur äußeren Tatseite eingeräumt, zur inneren Tatseite läßt er sich wie folgt ein:

1.

Bei der Beurkundung der beiden Kaufverträge vom 15. und 16. August 1985 habe er weder gewußt noch wissen können, daß der zweite Vertrag nur zum Schein abgeschlossen worden sei. Er sei davon ausgegangen, daß dem zweiten Vertrag zwischen den Eheleuten W. ein Steuersparmodell zugrunde gelegen habe. Außerdem habe er keine Möglichkeiten gehabt, die Eheleute W. über die Hintergründe der beiden Beurkundungen zu befragen, weil die Beurkundung des zweiten Vertrages von den Eheleuten W. mit hohem Zeitdruck betrieben worden sei.

2.

Auch bei der Beurkundung der Grundschuldbestellungen am 1. Oktober 1985 sei ihm nicht bewußt gewesen, daß W. geplant habe, die A.-AG durch Vorspiegelung eines überhöhten Kaufpreises zur Gewährung eines Darlehens zu bewegen, das durch die Grundschulden nicht ausreichend gesichert gewesen sei. Den Vorbehalt in den Darlehensangeboten habe er nicht gelesen, die gesetzlichen Beleihungsgrenzen seien ihm nicht bekannt gewesen. Er habe davon ausgehen können, daß die A.-AG die Beleihungsmöglichkeit des Geschäfts gründlich geprüft habe, weil er nach dem Telefonat mit dem Mitarbeiter der A.-AG der Ansicht gewesen sei, daß der A. beide Verträge vorgelegen hätten und daß die A. über beide Kaufpreise unterrichtet gewesen sei.

3.

Hinsichtlich der Treuhandaufträge habe er nicht gegen seine Dienstpflichten verstoßen, er habe sich an die Auflagen des Treugebers, der A.-AG gehalten. Den nach Abzug des Kaufpreises verbleibenden Betrag habe er an die Eheleute W. ausgezahlt, weil er der Ansicht gewesen sei, daß der Käufer W. diesen Betrag für Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen habe verwenden sollen.

IV.

Diese Einlassungen sind im Sinne der getroffenen Feststellungen widerlegt.

1.

Zur Überzeugung des Senats ist bewiesen, daß der Notar den Vertrag vom 16. August 1985 beurkundet hat, obwohl er damit rechnen mußte, daß es sich um ein Scheingeschäft handelte. Maßgebend für diese Überzeugung sind folgende Erwägungen:

Der Notar, der, wie er unwiderlegt behauptet, den geplanten Betrug des Bankkaufmannes W. nicht erkannt hat, hat aufgrund des äußeren Geschehensablaufes mit der Möglichkeit rechnen müssen, daß er ein Scheingeschäft beurkundete. Den beiden Beurkundungen widmete der Notar besondere Aufmerksamkeit, weil die Geschäfte aufgrund ihrer wirtschaftlichen Größenordnung den üblichen Rahmen seines Notariats deutlich überstiegen. Die besonderen Umstände der Beurkundung, die darauf hindeuteten, daß der zweite Vertrag möglicherweise nur zum Schein geschlossen worden war, sind ihm folglich nicht verborgen geblieben. Ihm war ersichtlich und bewußt, daß der entscheidende Unterschied zwischen beiden Verträgen lediglich in der ungewöhnlichen Erhöhung des Kaufpreises bestand. Alle dem Notar im Zeitpunkt der Beurkundung bekannten Umstände deuteten darauf hin, daß der zweite Vertrag nicht ernstlich gewollt, sondern nur zu manipulativen Zwecken abgeschlossen worden war.

Der Umstand, daß die D. AG die beiden Hausgrundstücke, auf denen sie selbst Filialbetriebe unterhielt, zu einem Kaufpreis von insgesamt 1.550.000 DM veräußerte, begründete die Annahme, daß dieser Preis marktgerecht war und auf wirtschaftlich vernünftigen Erwägungen beruhte. Davon ging auch der Notar aus. Bei dieser Sachlage konnte niemand annehmen, daß der ohne ersichtlichen Grund um mehr als das Dreifache erhöhte Kaufpreis in dem Vertrag zwischen den Eheleuten W. ernsthaft gewollt war. Der Verdacht eines Scheingeschäftes wurde auch dadurch verstärkt, daß die allenfalls als Spekulationsgewinn erklärbare Preiserhöhung von einem Ehepartner an den anderen gezahlt werden sollte und daß der zweite Vertrag für den Erwerb durch den Ehemann im Hinblick auf das im ersten Vertrag vereinbarte Benennungsrecht nicht erforderlich war.

Die von dem Notar erkannte ungewöhnliche Beurkundung war nicht, wie der Notar vorgibt, durch ein steuerliches Abschreibungsmodell erklärbar. Der Notar vermochte außer der allgemein gehaltenen Aussage, er habe an ein derartiges Modell gedacht, keine sinnvolle steuerliche Fallgestaltung zu nennen, die nach seiner Vorstellung im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft der Eheleute W. in Betracht kam. Die Einlassung des Notars, er sei nach dem Telefonat mit dem Mitarbeiter der A.-AG erleichtert gewesen, weil er habe davon ausgehen dürfen, daß der A.-AG auch der Kaufvertrag zwischen der D. AG und der Ehefrau W. mit dem Kaufpreis von 1.550.000 DM bekannt gewesen sei, ist ein deutlicher Hinweis darauf, daß der Notar Zweifel an der redlichen Zweckbestimmung des zweiten Vertrages gehabt hat, über die er sich hinweggesetzt hat.

2.

Durch die Beurkundung der Grundschuldbestellungen am 1. Oktober 1985 hat der Notar fahrlässig gegen seine Dienstpflichten verstoßen.

Durch den Aufhebungsvertrag und den Übertragungs- und Abtretungsvertrag vom 13. September 1985 wurde der Eindruck des Notars, daß er einen möglicherweise für unredliche Zwecke bestimmten Scheinvertrag beurkundet hatte, noch verstärkt. Im Zeitpunkt der Grundschuldbestellungen hätte es sich dem Notar aufdrängen müssen, daß die A.-AG durch den manipulierten Kaufpreis des zweiten Vertrages möglicherweise zur Bewilligung eines Darlehens veranlaßt worden war, das den tatsächlich vereinbarten Gesamtkaufpreis deutlich überstieg. Im Hinblick auf den bisherigen ungewöhnlichen Geschehensablauf hätte der Notar erkennen können und müssen, daß er ohne eine Rücksprache mit der A.-AG die Grundschuldbestellungen nicht hätte beurkunden dürfen, weil die Grundschulden außerhalb der üblichen Beleihungsgrenzen lagen und möglicherweise als dingliche Sicherheit nicht ausreichten. Aus den Gesamtumständen hätte der Notar erkennen können, daß die A.-AG das Darlehen wahrscheinlich zur Finanzierung des überhöhten Kaufpreises aus dem Vertrag vom 16. August 1985 bewilligt hatte, der bereits wieder aufgehoben war.

Die unwiderlegte Einlassung des Notars, er habe den Vorbehalt in den Darlehensangeboten der A.-AG zu den Beleihungsgrenzen nicht gelesen und ihm sei nicht bekannt, daß die A. AG bei der Darlehensvergabe für Grundstücksgeschäfte an Beleihungsgrenzen gebunden sei, vermag ihn nicht zu entlasten. Bei einem Notar, der neun Jahre als Notar tätig ist, ist als sicher davon auszugehen, daß ihm bekannt ist, daß es Beleihungsgrenzen gibt und daß ein Darlehensgeber aus der Banken- und Versicherungsbranche ein Grundstück nicht über dessen Verkaufswert beleiht.

3.

Zu dem Zeitpunkt, als der Notar die Treuhandaufträge nach Weisung der Eheleute W. ausführte und den Restbetrag an sie auszahlte, war ihm aufgrund seiner Kenntnis von dem bisherigen Geschehensablauf bewußt, daß die Auszahlung des Restbetrages dem Treuhandauftrag nicht entsprechen konnte. Seine Einlassung, er sei deshalb berechtigt gewesen, den Restbetrag an die Eheleute W. auszuzahlen, weil der Betrag für Umbau- und Sanierungsarbeiten bestimmt gewesen sei, ist widerlegt. Der Inhalt des Treuhandauftrages und die dem Notar bekannten Umstände boten keinen Anhaltspunkt dafür, daß die Auszahlung dem Treuhandauftrag entsprach. Der Grundstückskaufvertrag enthielt keine Vereinbarung über etwaige Umbau- und Sanierungsarbeiten; eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Eheleuten W. und der A.-AG lag dem Notar nicht vor. Angesichts dieser Umstände konnte der Notar den Treuhandauftrag, der keine Zahlungsanweisung zugunsten der Eheleute Wenck enthielt, nicht dahingehend ausdeuten, daß er zur Auszahlung an die Eheleute W. beauftragt und berechtigt war. Der Notar hat den Verstoß gegen den Treuhandauftrag erkannt und billigend in Kauf genommen. Angesichts der ihm bekannten Umstände gab es keinen ersichtlichen Grund dafür, daß die A. AG einen Betrag von ca. 624.000 DM ohne vertragliche Vereinbarung und ohne jede Sicherheit an den Käufer auszahlen wollte. Bei Umbau- und Sanierungsdarlehen sichern sich Darlehensgeber üblicherweise dadurch, daß sie das Darlehen in Teilbeträgen von einem Bank- oder Notaranderkonto erst dann auszahlen, wenn der jeweilige Bauabschnitt fertiggestellt ist und ihnen entsprechende Bescheinigungen vorgelegt werden.

V.

Nach den Feststellungen hat sich der Notar eines Dienstvergehens gemäß § 95 BNotO schuldig gemacht.

1.

Er hat bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages der Eheleute W. vom 16. August 1985 gegen seine Pflichten aus den §§ 4 BeurkG, 14 Abs. 2 BNotO verstoßen, weil er ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 BGB beurkundet hat. Der Notar muß die Beurkundung eines nichtigen Rechtsgeschäfts ablehnen.

Der Notar hat fahrlässig gehandelt, er hat die Möglichkeit, daß er Scheingeschäfte beurkundete, nicht erkannt, obwohl er die Rechtsnatur des Vertrages nach den gegebenen Umständen hätte erkennen können.

2.

Bei der Beurkundung der Grundschuldbestellungen am 1. Oktober 1985 hat der Notar fahrlässig gegen seine Pflicht aus den §§ 4 BeurkG, 14 Abs. 2 BNotO verstoßen. Er hätte die Beurkundung nicht vornehmen dürfen, weil die Grundschulden im Zusammenhang mit dem Scheingeschäft dem unerlaubten Zweck dienten, die A.-AG über die Höhe des Kaufpreises zu täuschen und zur Auszahlung eines nicht ausreichend gesicherten Darlehens zu veranlassen. Aufgrund des Scheingeschäftes und der beiden Verträge vom 13. September 1985, dem Aufhebungsvertrag und dem Übertragungs- und Abtretungsvertrag, hätte er erkennen können, daß die Grundpfandrechte möglicherweise der A.-AG keine ausreichende dingliche Sicherheit boten.

3.

Mit der Überweisung des Restbetrages an die Eheleute W. hat der Notar bedingt vorsätzlich gegen den ihm von der A.-AG erteilten Treuhandauftrag verstoßen. Der Treuhandauftrag enthielt keine entsprechende Zahlungsanweisung. Der dem Notar bekannte Geschehensablauf und das Sicherungsinteresse seiner Auftraggeberin ließen nur den Schluß zu, daß die Auszahlung des Restbetrages an den Käufer ohne jede Sicherung dem Treuhandauftrag widersprach.

VI.

Der Senat hält es in Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Celle - Senat für Notarsachen - für geboten, gegen den Notar einen Verweis und eine Geldbuße in Höhe von 20.000 DM zu verhängen.

Die Mitwirkung des Notars bei der Beurkundung eines nichtigen Vertrages und bei der Verfolgung unredlicher Zwecke ist ein schwerwiegendes Dienstvergehen. Durch ein solches Verhalten wird der Kernbereich des Notaramtes betroffen, der wegen der Bedeutung für die vorsorgende Rechtspflege das uneingeschränkte Vertrauen in die Korrektheit der Amtsführung braucht und die strikte Beachtung der für das Beurkundungswesen geltenden Vorschriften erfordert (BGH, Beschluß vom 2. Juli 1984 - NotZ 4/84 = DNotZ 1985, 487, 488). Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, daß der Notar den betrügerischen Plan des Bankkaufmannes W. nicht kannte. Sein Dienstvergehen ist deshalb von erheblichem Gewicht, weil er sich durch sein bedenkenloses und schuldhaftes Verhalten von einem Betrüger als Instrument hat einsetzen lassen. Durch die beanstandeten Einzelakte, die Beurkundung des Scheingeschäftes und der Grundbuchbestellungen sowie den bedingt vorsätzlichen Verstoß gegen den Treuhandauftrag, hat er es dem Betrüger W. erst ermöglicht, seinen Plan zu realisieren.