Bundesgerichtshof
Urt. v. 11.07.1991, Az.: V ZB 24/90

I. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloß am 10. Juli 1986 mit Mehrheit u.a., daß später als am dritten Werktag des auf den Beschluß folgenden Monats eingehende Abrechnungsrückstände und Sonderumlagen von säumigen Wohnungseigentümern ohne Nachweis eines Schadens und später als am dritten Werktag jeden Monats eingehende Zahlungen auf das laufende Wohngeld ohne Nachweis eines konkreten Schadens mit 10 % jährlich zu Händen der Gemeinschaft zu verzinsen seien. Dagegen hat die Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung mit der Begründung gestellt, daß in der Verpflichtung, pauschal 10 % Fälligkeitszinsen auf rückständige Kosten- und Lastenbeiträge zu entrichten, die unzulässige Einführung einer Gemeinschaftsstrafe liege.

Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin den Gemeinschaftsbeschluß u.a. insoweit für ungültig erklärt, als er die Einführung der Zinspflicht betrifft. Dazu hat das Landgericht ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer auf pauschalierte Verzugszinsen nicht durch Mehrheitsbeschluß begründen, weil derartige Zahlungspflichten über die gesetzlichen Beiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG hinausgingen.

Dem möchte das Kammergericht, welches über andere Streitpunkte durch Teilbeschluß entschieden hat, beitreten und insoweit die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3 zurückweisen. Daran sieht es sich durch die Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. März 1988 - BReg 2 Z 104/87 = BayObLGZ 1988, 54 ff und vom 16. Mai 1986 - 2 Z 68/85 = ZMR 1986, 297 f = WE 1987, 46 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Vorlage ist gemäß §§ 43 ff WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG statthaft.

Hier geht es um die Rechtsfrage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit die abstrakte Verpflichtung der Wohnungseigentümer beschließen kann, säumige Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG) mit 10 % zu verzinsen. Das vorlegende Kammergericht will das verneinen. Damit würde es zumindest von dem angeführten Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 3. März 1988 abweichen. Denn dieser beruht auf der Ansicht, daß eine von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene abstrakte Verzinsung von Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinschaft in Höhe von 15 % jährlich nur die gesetzliche Verpflichtung des säumigen Schuldners zum Schadensersatz aus § 288 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB pauschaliere und deshalb rechtlich nicht zu beanstanden sei.

III. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1, §§ 27, 29 FGG zulässig. Sie ist in dem noch rechtshängigen Umfang jedoch unbegründet.

Die angefochtene Regelung überschreitet die gesetzliche Zuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung. Der Mehrheitsbeschluß verletzt § 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 WEG und ist daher vom Beschwerdegericht zu Recht nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden.

1. In Rechtsprechung und Schrifttum ist diese Frage umstritten. Der Senat folgt im Ergebnis der Auffassung des vorlegenden Gerichts (Kammergericht), das einen bloßen Mehrheitsbeschluß für nicht ausreichend hält.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten, welche die Wohnungseigentümer durch Beschluß gemäß § 23 Abs. 1 und 3, bei einem Versammlungsbeschluß mit Stimmenmehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG), regeln können, und solchen Angelegenheiten, über die nur durch allseitige Vereinbarung befunden werden darf. Eine Vereinbarung verlangt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für eine vom dispositiven Gesetzesrecht abweichende Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses. Demgegenüber betreffen die gesetzlich vorgesehenen Beschlußangelegenheiten das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Aus der Beschlußzuständigkeit der Wohnungseigentümer in Verwaltungsangelegenheiten gemäß § 21 Abs. 1 und 3 WEG läßt sich die Befugnis zur Einführung einer Verzinsungspflicht für Wohngeld- und Abrechnungsschulden nicht herleiten. Zwar sind die zur Verwaltung gehörenden Angelegenheiten in § 21 Abs. 5 WEG und in den diesbezüglichen weiteren Vorschriften nicht abschließend festgelegt; doch hat die Gemeinschaft nicht die Kompetenz, den Kreis der Verwaltungstätigkeit durch Mehrheitsbeschluß nach Belieben auszudehnen.

Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer bestimmt sich nicht ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und nach den gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwendbaren Bestimmungen des BGBüber die Bruchteilsgemeinschaft, also den §§ 741 ff, §§ 1008 ff BGB. Nach der Systematik des BGB werden nämlich diese besonderen Vorschriften in bezug auf das Gemeinschaftsverhältnis und auf die daraus hervorgehenden Ansprüche ihrerseits ergänzt durch die für Schuldverhältnisse allgemein geltenden Bestimmungen. Bei dieser rechtlichen Ausformung wird das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer jedoch immer i.S. von § 10 Abs 1 Satz 2 WEG geändert, wenn für Wohngeld- und Abrechnungsschulden eine nach Grund oder Höhe von den allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften abweichende Verzinsungspflicht begründet wird.

Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1988, 54, 59) auf Schwierigkeiten hinweist, die sich aus den Anforderungen des - früher für Wohnungseigentumssachen zuständigen - VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (ZMR 1985, 103 = NJW 1985, 913, 914) an den Nachweis eines Verzugsschadens der Gemeinschaft bei Beitragsrückständen ergeben könnten, ist das allein eine Frage der Anwendung des § 286 BGB. Darauf braucht deshalb hier nicht eingegangen zu werden.

Zu entscheiden ist auch nicht darüber, ob der mit Mehrheit getroffene Beschluß der Wohnungseigentümer nichtig ist. Er ist jedenfalls nicht rechtmäßig, da er § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG verletzt. Diese Vorschrift und der daran anknüpfende § 10 Abs. 2 WEG betreffen dem Wortlaut nach zwar nur Abweichungen von Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und von den ergänzend eingreifenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchesüber die Gemeinschaft; Sinn und Zweck des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erfordern jedoch dessen entsprechende Anwendung, wenn das Gemeinschaftsverhältnis in einem Bereich geändert werden soll, der durch die allgemein für Schuldverhältnisse maßgebenden gesetzlichen Vorschriften bestimmt wird, wie das hier der Fall ist.

Demgemäß ist eine vom konkreten Verzugsschaden unabhängige Erhebung von mehr als 4 % Zinsen auf rückständige Beiträge durch Mehrheitsbeschluß nicht möglich, es sei denn, dieser wäre aufgrund einer Ermächtigung durch Vereinbarung oder Teilungserklärung gedeckt. Das ist weder festgestellt noch dargetan. Einer Aufrechterhaltung des Beschlusses bis zur Höhe von 4 % bedarf es nicht, weil ihm insoweit in Anbetracht der gesetzlichen Regelung (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Davon zu unterscheiden ist die sich hier nicht stellende Frage, ob im Umfang von 4 % Zinsen ein Schadensersatzanspruch gegen einen säumigen Beitragsschuldner gerichtlich geltend gemacht werden soll. Dazu wäre ein Mehrheitsbeschluß der Gemeinschaft ausreichend, aber auch erforderlich (vgl. Senatsbeschl. BGHZ 106, 222 ff;  111, 148 ff [BGH 20.04.1990 - V ZB 1/90]).

3. Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 47 Satz 1 WEG und dem insoweit auch billigem Ermessen entsprechenden Gedanken des § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten hat der Senat nach § 47 Satz 2 WEG nicht angeordnet, weil sie bei den hier wechselseitig eingelegten und erfolglosen Rechtsmitteln nicht als Gebot der Billigkeit erscheint.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 2 WEG. Dabei ist von einem wegen der beschlossenen Sonderumlagen erhöhten geschätzten mittleren Jahresbetrag der Verbindlichkeiten auszugehen, die der beschlossenen abstrakten Zinspflicht unterliegen sollten.