Bundesgerichtshof
Urt. v. 29.11.1990, Az.: IX ZR 107/90

I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Beklagte eine ihm gegenüber den einzelnen Bauherren obliegende Amtspflicht verletzt und sich damit nach § 19 Abs. 1 BNotO Schadensersatzpflichtig gemacht. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei gemäß § 21 Abs. 1 BeurkG verpflichtet gewesen, vor Einreichung des Antrages auf Löschung der Auflassungsvormerkung das Grundbuch einzusehen und festzustellen, ob keine Zwischenrechte eingetragen waren. Die Grundbucheinsicht hätte er selbst vornehmen müssen und sie nicht - wie geschehen - einer Hilfsperson übertragen dürfen. Selbst wenn man aber die Beauftragung eines zuverlässigen Mitarbeiters als zulässig ansehe, hätte er sich vor Stellung des Löschungsantrages von dem Mitarbeiter über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten lassen müssen. Diese Ausführungen halten nur im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Die vom Berufungsgericht herangezogene Vorschrift des § 21 Abs. 1 BeurkG ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Nach § 21 Abs. 1 BeurkG soll der Notar sich bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, über den Grundbuchinhalt unterrichten. Diese Vorschrift betrifft nur die Beurkundungstätigkeit des Notars, nicht aber die spätere Einreichung der beurkundeten Willenserklärungen beim Grundbuchamt, die in § 53 BeurkG geregelt ist. Das folgt einmal aus der Stellung des § 21 im zweiten Abschnitt des Gesetzes, der die Beurkundung von Willenserklärungen zum Gegenstand hat. Es ergibt sich sodann aus Abs. 1 Satz 2 der Vorschrift, wonach der Notar ohne vorherige Unterrichtung über den Grundbuchinhalt nur beurkunden soll, wenn die Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Gefahren auf einer sofortigen Beurkundung bestehen. Daß der Notar bei der späteren Einreichnung der Urkunde beim Grundbuchamt und der Stellung der erforderlichen Anträge das Grundbuch erneut einsehen soll, ist weder in § 21 BeurkG noch in § 53 BeurkG vorgeschrieben.

2. Die Amtspflichtverletzung des Beklagten liegt in Wirklichkeit in folgendem: Der Beklagte hätte sicherstellen müssen, daß die Auflassungsvormerkungen nur gelöscht wurden, wenn keine vertragswidrigen Zwischeneintragungen erfolgt oder vor Stellung des Löschungsantrages beantragt waren. Wie der vorliegende Fall anschaulich zeigt, bildet eine Auflassungsvormerkung nur solange einen ausreichenden Schutz gegen vertragswidrige Zwischeneintragungen, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, so ist eine nachträgliche vertragswidrige Eintragung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Auch ein Dritter kann das vormerkungswidrig eingetragene Recht nicht gutgläubig erwerben. Wenn die Vormerkung im Grundbuch gelöscht wird, verliert sie zwar ohne eine entsprechende materiell-rechtliche Aufgabeerklärung des Gläubigers noch nicht ihre Wirkung gegenüber dem ersten Inhaber eines vormerkungswidrigen Zwischenrechts (BGHZ 60, 46, 49 ff.). Da sie jedoch nicht mehr aus dem Grundbuch ersichtlich ist, vermag sie den gutgläubigen Erwerb des Zwischenrechts durch einen Dritten nach dem Zeitpunkt der Löschung nicht zu verhindern (BGH aaO. S. 49 ff.). Um einen gutgläubigen Erwerb von vertragswidrigen Zwischenrechten auszuschließen, muß der Notar, der mit der Eigentumsumschreibung zugleich die Löschung der für den Grundstückskäufer eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt, sicherstellen, daß keine vertragswidrigen Zwischenrechte eingetragen sind oder deren Eintragung beantragt ist.

a) Diese Sicherstellung geschieht üblicherweise in der Form, daß die Löschungsbewilligung und der Löschungsantrag bezüglich der Auflassungsvormerkung unter dem Vorbehalt erklärt werden, daß keine Zwischenanträge eingegangen sind, denen die durch die Vormerkung Geschützten nicht zugestimmt haben (Hagena in Münchener Vertragshandbuch, 2. Aufl. Bd. 4 VI 30 Anm. 9; Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit 19. Aufl. § 61 Anm. 9; Haegele, Grundbuchrecht 6. Aufl. Rdnr. 698 a). Das hat der Beklagte versäumt. Der Löschungsantrag vom 21. März 1984 enthält keinerlei Einschränkungen. Die in dem Kaufvertrag vom 31. Dezember 1982 erklärte Löschungsbewilligung ist zwar von dem "vertragsmäßigen Eigentumswechsel" abhängig gemacht. Diese Einschränkung ist jedoch viel zu unbestimmt. Der Vertrag regelt nicht, ob und in welchem Umfang nach Kaufabschluß Grundstücksbelastungen zur Finanzierung des Bauvorhabens vorgenommen werden dürfen. Welche Zwischenrechte "vertragsgemäß" waren, war somit für den Grundbuchbeamten nicht erkennbar.

b) Der Beklagte hätte die erforderliche Sicherstellung allerdings auch in der Weise vornehmen können, daß er sich vor Einreichung des Löschungsantrages davon überzeugte, daß keine abredewidrigen Zwischenrechte eingetragen oder beantragt waren. Das hat er jedoch ebenfalls nicht getan. Ob er diese Prüfung einem zuverlässigen Mitarbeiter hätte übertragen dürfen, bedarf keiner Entscheidung. Denn der Beklagte hat den von ihm eingesetzten Mitarbeiter nicht mit der hier gebotenen Prüfung betraut. Er hat den Mitarbeiter lediglich beauftragt, "die Grundbuchsituation festzustellen, mit dem zuständigen Rechtspfleger zu diskutieren und den Antrag dann einzureichen" (G A Bl. 253). Dieser Auftrag reichte nicht aus, um sicherzustellen, daß der Löschungsantrag nur eingereicht wurde, wenn keine unberechtigten Zwischeneintragungen erfolgt oder beantragt waren.

II. Daß den einzelnen Bauherren durch die Amtspflichtver- letzung des Beklagten ein Schaden in Höhe von insgesamt 51.264,30 DM entstanden ist, hat das Berufungsgericht im wesentlichen wie folgt begründet: Diesen Betrag hätten die Bauherren nur deshalb an die Firma BAUMÜ zahlen müssen, weil diese die Teilgrundschuld gutgläubig erworben habe. Der gutgläubige Erwerb sei nur möglich gewesen, weil die Auflassungsvormerkungen infolge des Versehens des Beklagten vorzeitig gelöscht worden seien. Der Firma BAUMÜ habe für Leistungen, die sie bis Dezember 1983 für das Bauvorhaben erbracht habe, noch eine offene Forderung in Höhe von 73.548,78 DM zugestanden. Diese Forderung habe sich zwar zunächst gegen die Bauherrengemeinschaft gerichtet, weil die Firma B., deren Geschäftsführer P. gewesen sei, den Auftrag als Baubetreuerin im Namen der Bauherren vergeben habe. Nachdem es im Dezember 1983 zum Zerwürfnis zwischen den Bauherren und der Firma B. gekommen sei, hätten die Bauherren sich am 5./6. Dezember 1983 mit der Firma BAUMÜ dahin geeinigt, daß diese sich wegen ihrer rückständigen Forderungen ausschließlich an die Firma B. halten solle, während sie weitere noch zu erbringende Leistungen unmittelbar mit den Bauherren abrechnen solle, die das Bauvorhaben in eigener Regie zu Ende führen wollten.

Auch insoweit unterliegt das angefochtene Urteil der Nachprüfung in der Revisionsinstanz. Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen und lediglich zur Begründung ausgeführt, die Rechtsfrage nach der Haftung des Notars im Falle von Fehlern einer Hilfsperson bei einer Grundbucheinsicht habe grundsätzliche Bedeutung. Darin kommt nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zum Ausdruck, daß das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf den Grund der Haftung des Beklagten beschränken wollte. Eine Beschränkung der Revisionszulassung muß sich jedoch klar und eindeutig aus dem Berufungsurteil ergeben (Senatsurt. v. 24. März 1988 - IX ZR 114/87, BGHR ZPO § 546 Abs. 1 Satz 1 "Revisionszulassung, beschränkte" 5 m.w.N.).

Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Schadensentstehung halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Auch das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die Firma BAUMÜ nicht völlig auf die Forderung von 73.548,78 DM verzichtet, sondern sich lediglich bereit erklärt hat, nicht die Bauherren, sondern die Firma B. auf Zahlung dieses Betrages in Anspruch zu nehmen. Daß die Firma B. sich mit dieser zu ihren Lasten getroffenen Vereinbarung einverstanden erklärt hat, stellt das Berufungsgericht zwar nicht ausdrücklich fest. Das Einverständnis der Firma B. kann jedoch darin gesehen werden, daß ihr Geschäftsführer P. zur Sicherung dieser Forderung die Teilgrundschuld an die Firma BAUMÜ abgetreten hat. Im übrigen hat der Geschäftsführer der Firma BAUMÜ, M., bei seiner Vernehmung vor dem Oberlandesgericht ausgesagt, daß P. ihm wenige Tage nach dem 6. Dezember 1983 zugesagt habe, er bekomme sein Geld; die Bauherren könnten ihn, P., nicht so ohne weiteres rausschmeißen, er haben von ihnen sowieso noch Geld zu bekommen. Möglicherweise schwebte P. dabei bereits vor, daß er sich das Geld mit Hilfe einer Eigentümergrundschuld von den Bauherren wiederholen könne.

In diesem Zusammenhang hat der Beklagte bereits im Berufungsrechtszug (Schriftsatz v. 31. Januar 1990) behauptet, die Firma B. habe alle von den Bauherren erhaltenen Geldbeträge zweckentsprechend verwendet. Wenn noch Rechnungen der Firma BAUMÜ aus der Zeit vor Dezember 1983 offen seien, seien die hierfür benötigten Beträge von den Bauherren noch nicht an die Firma B. gezahlt und müßten demnach noch von ihnen aufgebracht werden. Wenn das stimmt, fehlt es an einem Schaden des Klägers und der übrigen Bauherren. Dann hätte die Amtspflichtverletzung des Beklagten lediglich dazu geführt, daß die Bauherren den Betrag von 73.548,78 DM unmittelbar an die Firma BAUMÜ zahlen mußten, während sie ihn andernfalls der Firma B. hätten erstatten müssen, nachdem diese von BAUMÜ auf Zahlung in Anspruch genommen worden war. Hierzu hat das Berufungsgericht bis jetzt keine Feststellungen getroffen. Deshalb muß das Urteil aufgehoben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.