Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Voraussetzungen des § 326 BGB, der auf die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen Anwendung finde, lägen vor. Die Beklagte habe die von den Klägern behauptete Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume nicht bestritten. Auf Grund des nach Rechtshängigkeit übersandten Schreibens der Kläger vom 24. August 1987 habe sich der Erfüllungsanspruch der Kläger in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung umgewandelt.

Die Kläger hätten jedoch nicht dargetan, dass ihnen durch die Vertragsverletzung der Beklagten ein Schaden entstanden sei. Im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses bestehe der Schaden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darin, dass der Vermieter die nicht renovierten Räume selbst renovieren lassen müsse, um sie zu ihrem vollen Marktwert weiter vermieten zu können. Während eines noch laufenden Mietverhältnisses lasse sich ein Schaden mit diesen Erwägungen aber nicht begründen. Ob erforderliche Schönheitsreparaturen durchgeführt würden oder nicht, habe für den Vermieter während des Mietverhältnisses keinen geldwerten Vorteil, weil die Vorteile der Renovierung sich in der Nutzung der Räume erschöpften, die während der Mietzeit allein dem Mieter zustehe. Ein irgendwie gearteter wirtschaftlicher Vorteil ergebe sich daher aus der Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für den Vermieter nicht, sodass ihm umgekehrt durch das Unterbleiben der Schönheitsreparaturen auch kein wirtschaftlicher Verlust entstehe. Das könne anders sein, wenn die nichtausgeführten Schönheitsreparaturen zu einer Verwahrlosung und damit zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führten. Derartiges hätten die Kläger aber nicht behauptet. Die Kläger könnten einen Schaden auch nicht daraus herleiten, dass der Zustand des Kinos Einfluss auf den Umsatz und damit auf den geschuldeten Mietzins habe. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete begründe allein keine Gebrauchspflicht des Mieters. Könne demgemäß das Unterlassen des Gebrauchs insgesamt zu keinem Schaden des Vermieters führen, so müsse dies umso mehr gelten, wenn der Mieter dadurch nur einen eingeschränkten Gebrauch von der Mietsache mache, dass er die Räume nicht in dem erforderlichen Umfang renoviere. Selbst wenn aber gleichwohl aus der Vereinbarung einer Umsatzmiete dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch folgen sollte, fehle es an einer substantiierten Darlegung dieses Schadens durch die Kläger. Für den Publikumszulauf eines Kinos seien in erster Linie Umstände wie das Filmangebot, die Größe der Leinwand und des Kinosaals sowie die Art der Bestuhlung von Bedeutung. Es lasse sich deshalb nicht abschätzen, welchen Einfluss der Renovierungszustand auf den Publikumszulauf und damit auf den Umsatz habe. Insbesondere fehle auch ein Vortrag der Kläger dazu, wie hoch der tatsächlich erzielte Umsatz gelegen habe, sodass nicht einmal beurteilt werden könne, inwieweit vom Platzangebot her eine Steigerung überhaupt möglich gewesen sei.

II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

1.

a)

Das Berufungsgericht geht zutreffend von einer Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aus. Dass der Mietvertrag keine Regelung über den Umfang der Verpflichtung und die Zeiträume enthält, nach deren Ablauf sie zu erfüllen ist, macht die Klausel ebenso wenig wie eine gleich lautende Formularvereinbarung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum unwirksam (dazu BGHZ 92, 363, 368). Die Erforderlichkeit der von den Klägern geforderten Renovierung hat das Berufungsgericht - in der Revisionsinstanz unbeanstandet - festgestellt. Damit hatten die Kläger auch während des laufenden Mietverhältnisses, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, einen entsprechenden Erfüllungsanspruch (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 5. Aufl., Rdnr. 138; Bub/ Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil III A Rdnr. 1071; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil II, Rdnr. 428; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, §§ 535, 536 Rdnr. 41; a.A. ders, in Staudinger, BGB, 12. Aufl. (2. Bearb. 1981), §§ 535, 536 Rdnr. 144 c).

b)

Das Berufungsgericht, das einen Verzug der Beklagten mit der Erfüllung ihrer Verpflichtung ebenso wie das Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB bejaht, lässt den Schadensersatzanspruch der Kläger daran scheitern, dass die bloße Unterlassung der Schönheitsreparaturen bei fortbestehendem Mietverhältnis zu keinem messbaren Vermögensnachteil des Vermieters führe (ebenso Staudinger/ Emmerich, a.a.O., §§ 535, 536 Rdnr. 147 und 144 c). Das ist im Hinblick darauf nicht bedenkenfrei, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (zuletzt BGHZ 105, 71, 79 m.w.Nachw.) die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt und dass das Ausbleiben dieser Gegenleistung für den Vermieter, der seinerseits schon geleistet hat, einen Vermögensschaden begründen könnte. Auch soweit in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung vertreten wird, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bei fortbestehendem Mietverhältnis sei zu bejahen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, 12. Aufl., Stichwort "Schönheitsreparaturen", Seite 417; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., Teil III A Rndr. 1074; Oske, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl. 1982 Seite 64 f; Glaser, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung, 1969, Seite 22 f; OLG Köln ZMR 1963, 140; LG Berlin GE 1978, 499; LG Köln WuM 1980, 162 [LG Köln 13.07.1978 - 1 S 441/77]), wird aber - ausgenommen vom Landgericht Berlin (a.a.O.) - nicht dazu Stellung genommen, ob dem Vermieter schon durch die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung ein Schaden in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten entsteht. Indessen bedarf die Frage, ob dem Vermieter in diesem Fall ein rechnerischer Vermögensschaden im Sinne der auch auf Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung anzuwendenden Differenztheorie (BGHZ 87, 156, 158 f;  99, 182, 196 f [BGH 10.12.1986 - VIII ZR 349/85]) entstanden ist, keiner Entscheidung, weil § 326 BGB auf den Renovierungsanspruch des Vermieters unter den hier gegebenen Umständen nicht anzuwenden ist.

2.

Die gesetzliche Regelung, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht (§ 536 BGB) auferlegt, trägt damit dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, dass ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung. Dieser Besonderheit würde die gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB eintretende Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch, in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, in den Fällen nicht gerecht, in denen es, wie hier, um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung geht. Auf derartige Fallgestaltungen ist § 326 BGB deshalb nicht anzuwenden (im Ergebnis ebenso Sternel, a.a.O., Teil II, Rdnr. 428 und LG Hamburg WuM 1990, 65 [LG Hamburg 06.10.1989 - 11 S 432/88]).

3.

Muss der Vermieter wegen der Rechtsnatur seines Renovierungsanspruches auf das dem Gläubiger einer Hauptleistungspflicht an sich zustehende Recht, im Falle des Schuldnerverzuges nach § 326 BGB vorzugehen, verzichten, entspricht es andererseits der Billigkeit, ihm die Ausführung der Schönheitsreparaturen, auf die der Anspruch seiner Natur nach in erster Linie gerichtet ist, zu erleichtern. Bei Verzug des Mieters ist der Vermieter deshalb berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen. Der Vermieter wird dadurch so gestellt, als sei eine Ersatzvornahme vertraglich vereinbart worden. Für diesen Fall hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 11. April 1984 - VIII ZR 315/82 = WM 1984, 973 II l c), dass aus dem Recht zur Ersatzvornahme wie in den vergleichbaren Fällen der §§ 538 Abs. 2, 633 Abs. 3 BGB und § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB (B) ein Vorschussanspruch folgt.

Der Umstand, dass ein solcher Anspruch hier möglicherweise besteht, vermag der Revision jedoch nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil die Kläger den in der Berufungsinstanz angekündigten und nach ihrer Meinung erforderlichen besonderen Antrag auf Vorschusszahlung nicht gestellt und in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt haben, keinen Vorschussanspruch geltend zu machen.

4.

Die Nichtanwendung des § 326 BGB auf die Schönheitsreparaturpflicht des Mieters bei fortbestehendem Mietverhältnis ist, wie ausgeführt, auf diejenigen Fälle beschränkt, in denen es um die bloße Nichterfüllung dieser Verpflichtung geht. Soweit der Vermieter über das reine Erfüllungsinteresse hinausreichende Schäden geltend macht - beispielsweise einen Schaden an der Substanz der Mietsache oder - wie hier - wegen der Umsatzabhängigkeit des Mietzinses entgangene Mieteinnahmen - stehen der Anwendung des § 326 BGB Bedenken aus der Natur des Anspruches auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht entgegen. ebenso wenig scheidet § 326 BGB in Fällen aus, in denen der Vermieter bei fortbestehendem Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen hat ausführen lassen und es aus diesem Grund um die Erstattung der aufgewendeten Kosten geht.

Auch unter diesen Gesichtspunkten erweist sich die Klage jedoch nicht als begründet. Ausgeführt haben die Kläger die Schönheitsreparaturen nicht. Einen Substanzschaden der Mietsache haben sie nicht behauptet. Soweit sie einen Mindestschaden in Höhe der Renovierungskosten darauf gestützt haben, dass sie bei Ausführung der Schönheitsreparaturen infolge der vereinbarten Umsatzbeteiligung höhere Mieteinnahmen erzielt hätten, kann dem Berufungsgericht allerdings in seiner Auffassung nicht beigetreten werden, mangels einer Gebrauchspflicht der Beklagten könnten die Kläger aus einem geringerem als dem bei Ausschöpfung aller Möglichkeiten erzielbaren Umsatz keinen Schaden herleiten. Das Berufungsgericht verkennt dabei die Tragweite des von ihm zur Begründung herangezogenen Senatsurteils vom 4. April 1979 (VIII ZR 118/78 = NJW 1979, 2351 unter 2 b). Dort ist zwar ausgeführt, dass den Mieter allein wegen der Umsatzabhängigkeit des Mietzinses keine Gebrauchspflicht trifft; in unmittelbarem Zusammenhang damit hat der Senat aber klargestellt, dass der Mieter, wenn er die Sache nicht benutzt, gleichwohl Mietzins in Höhe des erzielbaren Umsatzes schuldet. lässt sich demnach ein auf zu geringe Mieteinnahmen gestützter Schaden des Vermieters aus Rechtsgründen nicht verneinen, so greift doch die Hilfserwägung des Berufungsgerichts durch, dass der Vortrag der Kläger zu dieser Schadensberechnung nicht ausreichend substantiiert ist und nicht einmal eine Schadensschätzung (§ 287 ZPO) ermöglicht.