Bundesgerichtshof
Urt. v. 06.05.1988, Az.: V ZR 50/87

I.

I. Das Berufungsgericht führt aus: Die Vereinbarung eines Rückkaufrechtes am 22. November 1983 würde notarieller Beurkundung bedurft haben. Eine nach Auflassung vereinbarte selbständige Erwerbsverpflichtung des Verkäufers stelle sich nicht als formlos wirksame Abänderungsvereinbarung bezüglich des ursprünglichen Kaufvertrages dar. Eine nach Auflassung geschlossene Vereinbarung könne auch nicht über § 313 Satz 2 BGB geheilt werden. Nach dieser Vorschrift würde nur die Vereinbarung zwischen den Parteien wirksam, in deren Erfüllung sie die Auflassung erklärt haben. Für die Entscheidung des Rechtsstreits komme es daher auf die bestrittene Behauptung der Klage an, daß bereits bei Abschluß des Kaufvertrages die Rückkaufsverpflichtung der Beklagten vereinbart worden sei. Bejahendenfalles wäre die nicht beurkundete Absprache nach § 313 Satz 2 BGB geheilt worden.

Das Berufungsgericht sieht es sodann als bewiesen an, daß die von den Beklagten am 22. November 1983 schriftlich bestätigte Rückkaufsvereinbarung bereits bei Abschluß des Kaufvertrages und vor der notariellen Beurkundung der Auflassung getroffen worden sei. Die Kläger könnten daher von den Beklagten Rückzahlung von 110 000 DM Zug um Zug gegen Rückerwerb der Wohnung verlangen.

II. Die Revision hat Erfolg.

1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach eine nach Abschluß des Kaufvertrages und nach Erklärung der Auflassung getroffene Rückkaufsvereinbarung nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Form bedarf. Zwar können nach der Rechtsprechung des Senats Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden (vgl. Senatsurt. vom 28. September 1984, V ZR 43/83, NJW 1985, 266). Das gilt aber jedenfalls dann nicht, wenn durch die nachträgliche Vereinbarung eine neue selbständige Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkäufer begründet werden soll. Sie muß vielmehr in unmittelbarer Anwendung von § 4 Abs. 3 WEG, § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Durch den vorher geschlossenen notariellen Kaufvertrag und die zu seiner Erfüllung erklärte Auflassung haben die Schutzzwecke des § 313 Satz 1 BGB hinsichtlich einer neuen selbständigen Erwerbsverpflichtung keine Erledigung gefunden.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin zu folgen, daß der Formmangel einer am 22. November 1983 - nach der Auflassungserklärung - getroffenen Rückkaufsvereinbarung nicht nach § 313 Satz 2 BGB durch die nachfolgende Eintragung des Eigentumswechsels in Vollzug des ursprünglichen Kaufvertrages geheilt worden wäre.

Die heilende Wirkung von Auflassung und Eintragung erstreckt sich nur auf die Gesamtheit der vertraglichen Vereinbarungen, die bei der Auflassung Vertragsinhalt des formbedürftigen Vertrages waren (vgl. BGB-RGRK/Ballhaus 12. Aufl. § 313 Rdn. 124 m. w. Nachw.). Hinsichtlich dieser Absprachen muß bis zum Zeitpunkt der Auflassung Willensübereinstimmung in bezug auf die Ausführung und den Vollzug des Vertrages bestehen. Die später begründete neue Erwerbsverpflichtung der bisherigen Verkäufer wäre aber - worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat - nicht von der bereits abgegebenen Auflassungserklärung der Parteien gedeckt gewesen.

3. Der Erfolg der Klage hängt mithin davon ab, ob die Parteien bereits bei Abschluß des Kaufvertrages und vor Erklärung der Auflassung eine mündliche Rückkaufabsprache getroffen haben, deren Formmangel nach §§ 4 Abs. 3 WEG, 313 Satz 2 BGB geheilt worden wäre.

Das Berufungsgericht hat eine derartige Vereinbarung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 13. Oktober 1983 rechtsfehlerhaft bejaht (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).

4. Da eine der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung nachfolgende schriftliche Rückkaufsverpflichtung aber formunwirksam ist, ist die auf die Vereinbarung gestützte Klage unbegründet. Sie ist daher unter Aufhebung und Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.