I.

1.

Aus der Revisionsbegründung ergibt sich, daß die Klägerin die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit hinnimmt, als sie mit dem Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für das Inventar der Arztpraxis in Höhe von 4 × 800,- DM = 3.200,- DM gegen den Beklagten zu 1 abgewiesen worden ist.

2.

Die in der schriftlichen Revisionsbegründung erörterte Frage, ob die Klägerin gegen den Beklagten zu 2 eine Forderung auf Zahlung von 3.200,- DM als Entschädigung für die Nutzung des Inventars in den Monaten Juli bis Oktober 1984 erworben hat, ist nicht zu entscheiden, weil das Landgericht die Klägerin mit diesem Anspruch abgewiesen und die Klägerin keine Berufung gegen das landgerichtliche Urteil eingelegt hat, der weiteren Geltendmachung dieser Forderung daher die Rechtskraft des landgerichtlichen Urteils entgegensteht.

II.

Der Senat hatte daher außer über die Berechtigung des Feststellungsantrages nur darüber zu entscheiden, ob der Klägerin gegen die Beklagten über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag von 4.800,- DM hinaus ein Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung der Räume in den Monaten Juli bis Oktober 1984 zusteht. Da sie gegen das landgerichtliche Urteil keine Berufung eingelegt hat, kann sie vom Beklagten zu 2 nicht mehr als 5.600,- DM fordern.

1.

Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe der bezifferte Anspruch wegen der Nutzung der Räume gegen den Beklagten zu 2 nicht zu, gegen den Beklagten zu 1 nur in Höhe von 4.800,- DM. Der mit dem Beklagten zu 1 abgeschlossene Mietvertrag gelte nämlich für den in Betracht kommenden Zeitraum (Juli bis Oktober 1984) nach § 568 BGB als fortbestehend, weshalb der Beklagte zu 1 für diese Zeit nur den vereinbarten Mietzins schulde und gegen den Beklagten zu 2 wegen der Nutzung der Räume kein Anspruch bestehe. Diese Forderung habe zwar dem Vermieter Venzke zugestanden. Die Auslegung der Abtretungserklärung des Vermieters vom 5. Juli 1984 ergebe aber, daß sie auch Mietzinsansprüche erfasse. Allerdings sei der Mietvertrag durch die Kündigung des Vermieters vom 6. Juni 1984 zunächst beendet worden, weil in der Aufgabe der Räume durch den Beklagten zu 1 und deren Überlassung an den Beklagten zu 2 ohne Einholung der Zustimmung des Vermieters ein schwerer Vertragsverstoß zu sehen sei. Die Behauptung des Beklagten zu 2, mit dem Vermieter seinen Eintritt in den Mietvertrag vereinbart zu haben, sei nicht bewiesen. Die Kündigung habe jedoch nur vorübergehend zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der Vertrag gelte nämlich nach § 568 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert, weil der Beklagte zu 1 durch Gestattung der Nutzung des Mietobjektes durch den Beklagten zu 2 den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt habe, ohne daß der Vermieter einen entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses bekundet habe. Ein (vorweggenommener) Widerspruch könne in der Kündigung des Vermieters nicht gesehen werden.

2.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Die Auslegung des Berufungsgerichts über den Inhalt des Abtretungsvertrages ist allerdings zutreffend.

b)

Auch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die fristlose Kündigung des Vermieters vom 6. Juni 1984 sei berechtigt gewesen, ist nichts einzuwenden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der Voraussetzungen des § 554 a BGB rechtsfehlerfrei festgestellt.

c)

Bedenken bestehen aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis gelte nach § 568 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Nach dieser Vorschrift, die auch für den Fall der Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung gilt (Senatsurteil vom 26. März 1980 - VIII ZR 150/79 = WM 1980, 805 zu 4 c), ist eine Vertragsverlängerung unter den Voraussetzungen anzunehmen, daß der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter seinen einer Vertragsfortsetzung entgegenstehenden Willen dem Mieter gegenüber nicht binnen zwei Wochen erklärt.

aa)

Gegen die Annahme des Berufungsgerichts, eine Fortsetzung des Mietgebrauchs sei im vorliegenden Fall anzunehmen, obwohl der Vermieter mit der Nutzung der Mieträume durch den Beklagten zu 2 nicht einverstanden gewesen sei, bestehen keine Bedenken. Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs im Sinne von § 568 BGB liegt immer dann vor, wenn Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde, auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleiben (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66 = WM 1969, 298; Senatsbeschluß vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85 = WM 1986, 914). Da es nur auf das tatsächliche Verhalten des Mieters ankommt, ist es ohne Bedeutung, wenn - wie hier - die Art des Mietgebrauchs sowohl bei Beendigung des Vertrages als auch danach nach dem Vertrag nicht statthaft war.

bb)

Nicht frei von Rechtsfehlern ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungserklärung vom 6. Juni 1984 könne nicht der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietververtrages entnommen werden.

Wie der Senat bereits in dem Urteil vom 8. Januar 1969 (aaO) entschieden hat, kann die Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits vor Ablauf der Mietzeit und durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Sie bedarf dann keiner Wiederholung und schließt die Anwendung des § 568 BGB aus. Eine konkludente Widerspruchserklärung muß allerdings den Willen des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, eindeutig ergeben. Denn der Zweck der Vorschrift besteht darin, Rechtsklarheit zwischen den Vertragsteilen darüber zu schaffen, ob der Vertrag fortbesteht oder nicht (Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 568 Rdn. 1). Rechtsklarheit kann der Vermieter auch dadurch schaffen, daß er bereits in der Kündigungserklärung den Willen zum Ausdruck bringt, die Fortsetzung des Mietvertrages endgültig abzulehnen. Allerdings kann nicht in jeder außerordentlichen Kündigung bereits eine Widerspruchserklärung gesehen werden. Die Entscheidung der in dem Senatsurteil vom 26. März 1980 (aaO) dahingestellt gelassenen Frage, ob in einer außerordentlichen Kündigung des Vermieters bereits die Erklärung liegt, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Maßgebend sind das Gewicht der Kündigungsgründe und die Bedeutung, welche der Vermieter ihnen nach dem Inhalt der Erklärung beigemessen hat.

Im vorliegenden Fall kann für die Ablehnung der Fortsetzung des Vertrages bereits sprechen, daß der Vermieter die Kündigung damit begründet hat, der Beklagte zu 1 sei seit August 1983, also seit zehn Monaten, trotz Mahnung einem Mieterhöhungsverlangen nicht nachgekommen. Wie der Senat in dem Urteil vom 8. Januar 1969 (aaO) angenommen hat, kann in dem Beharren des Vermieters auf Zahlung vorher geforderter höherer Miete der Wille zum Ausdruck kommen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen abzulehnen. Besonders nahe liegt es, in einer auf § 554 a BGB, also auf schuldhafte Vertragsverstöße, gestützten außerordentlichen Kündigung die Ablehnung der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu sehen. Diese Vorschrift verlangt für die Berechtigung der Kündigung, daß die Fortsetzung des Vertrages für den Vermieter unzumutbar ist. Der Begriff der Unzumutbarkeit schließt eine nachträgliche Heilung der Kündigung aus § 554 a BGB aus. Da es bei solcher Fallgestaltung von vorneherein ganz fern liegt, daß die sich wegen Unzumutbarkeit vom Vertrag lösende Partei gleichwohl mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses einverstanden sein könnte, bedarf es jedenfalls dann, wenn in der Kündigung ausdrücklich die Gründe genannt sind, aus denen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages hergeleitet wird, besonders sorgfältiger Prüfung, ob nicht in der Kündigungserklärung bereits schlüssig der in § 568 BGB geforderte Widerspruch zum Ausdruck kommt (§ 133 BGB). Daran hat es das Berufungsgericht fehlen lassen.

Rechtlich einwandfrei hat es die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags deshalb angenommen, weil der Beklagte zu 1 ohne Hinterlassung einer Anschrift verschwunden war und darüber hinaus versucht hatte, dem Vermieter den Beklagten zu 2, dem er die Räume überlassen hatte, ohne das Einverständnis des Vermieters einzuholen, als Vertragspartner aufzudrängen. Genau dies hat Venzke in seinem Kündigungsschreiben angeführt und außerdem erklärt, er lehne den Beklagten zu 2 als Mieter ab. Bei dieser Sachlage war es rechtsfehlerhaft, wenn das Berufungsgericht eine zusätzliche Erklärung des Vermieters offenbar für unerläßlich hielt. Auf die von ihm verlangte Ankündigung einer Räumungsklage oder auf ein Räumungsverlangen bzw. auf die Einräumung einer Räumungsfrist kann es schon deshalb nicht entscheidend ankommen, weil derartige Erklärungen auf die Frage der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache abzielen, § 568 BGB aber, was das Berufungsgericht verkannt hat, einen Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses, also des Vertrages, verlangt.

Das Berufungsgericht als Tatrichter wird demnach den Sachverhalt unter den aufgezeigten Gesichtspunkten erneut zu würdigen haben.

d)

Seine Entscheidung über den Zahlungsanspruch ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig.

aa)

Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch können die Vorschriften über den Schuldnerverzug sein. Mit dem Zugang der Kündigung vom 6. Juni 1984 an den Abwesenheitspfleger des Beklagten zu 1 wurde der Mietvertrag beendet. Von diesem Zeitpunkt an war der Beklagte zu 1 nach § 556 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mieträume verpflichtet. Gemäß § 284 Abs. 2 Satz 2 BGB geriet er zugleich mit dem Entstehen der Räumungspflicht mit dieser in Verzug. Der Revision ist darin zuzustimmen, daß der Beklagte zu 2 jedenfalls zum 1. Juli 1984 mit der Räumungspflicht in Verzug geraten sein kann. Unstreitig wußte er zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines ihm am 29. Juni 1984 zugestellten Antrages der Klägerin auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung, daß der Mietvertrag gekündigt war und der Vermieter von ihm die Herausgabe der Mieträume forderte.

bb)

Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts hat die Klägerin dargetan, daß der Vermieter V. einen Schaden erlitten hat. Dieser muß nämlich den Betrag von 2.000,- DM monatlich, den die Klägerin ihm zahlte, nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzahlen. Um den bis zum Auszug des Beklagten zu 2 von der Klägerin gezahlten Mietzins ist er deswegen bereichert, weil in dieser Zeit sein Mietzinsanspruch gegen die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 323 BGB entfallen war (BGHZ 85, 267, 271) [BGH 10.11.1982 - VIII ZR 252/81]. Den ihm dadurch entgehenden Mietzins kann er, wenn der Mietvertrag nicht nach § 568 BGB fortgesetzt wurde, als Verzugsschaden von den Beklagten verlangen. Aufgrund des mit der Klägerin abgeschlossenen Abtretungsvertrages steht der Ersatzanspruch des Vermieters wegen entgangenen Mietzinses der Klägerin zu. Es ist daher davon auszugehen, daß die Beklagten verpflichtet waren, den von ihnen geforderten Betrag von 4 × 2.000,- DM = 8.000,- DM zu zahlen. Wie oben bereits ausgeführt, kann die Klägerin die Forderung gegen den Beklagten zu 2 wegen der Rechtskraft des landgerichtlichen Urteils aber nur noch höchstens in Höhe von 5.600,- DM geltend machen.

Dafür, daß die Klägerin dem Vermieter gegenüber das Risiko für die Räumung durch den Beklagten zu 2 übernommen haben könnte, wie das Berufungsgericht meint, fehlt jedenfalls bisher ein Anhalt. Daraus, daß der Vermieter seine Ansprüche an sie abgetreten hat, folgt nicht, daß er mit der Klägerin vereinbart hat, diese müsse Mietzins ohne Rücksicht darauf zahlen, ob der Beklagte zu 2 das Mietobjekt räumte oder nicht. Auch für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB liegen - jedenfalls nach dem bisherigen Sachstand - keine Anhaltspunkte vor.

cc)

Noch ungeklärt ist die Frage, ob die Beklagten die mit der Zahlungsklage geltend gemachte Forderung ganz oder teilweise getilgt haben. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe nicht vorgetragen, daß die Beklagten den Mietzins von zuletzt monatlich 1.200,- DM nicht mehr gezahlt hätten. Es ist aber nicht Aufgabe des Gläubigers, die Nichterfüllung seiner Forderung darzutun. Die Erfüllung ist nur auf Einwendung des Schuldners zu berücksichtigen. Die Aussage des Vermieters Venzke spricht dafür, daß die Schadensersatzforderung wegen entgangenen Mietzinses für September und Oktober 1984 erfüllt ist, nicht aber für Juli und August 1984 und ab November 1984.

III.

1.

Dem Feststellungsantrag hat das Landgericht entsprochen mit der Maßgabe, daß der Beklagte zu 2 nur für das Unterlassen der Räumung ab 1. Oktober 1984 einzustehen habe, weil er bis 30. September 1984 zur Nutzung der Räume berechtigt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen. Es meint, bis Ende 1984 seien die Beklagten nicht in Verzug mit der Räumungspflicht geraten, weil bis dorthin der Mietvertrag fortbestanden habe. Dieser sei erst aufgrund der Kündigung, welche in der Klageerhebung zu sehen sei, zum 31. Dezember 1984 beendet worden. Für die Folgezeit fehle es an der Darlegung eines der Klägerin oder dem Vermieter V. entstandenen, auf die Verletzung der Räumungspflicht zurückzuführenden Schadens.

2.

Dieser Würdigung kann jedenfalls im Ergebnis nicht gefolgt werden.

a)

Wie zu II 2 d aa dargelegt, können die Beklagten mit ihrer Räumungspflicht jedenfalls zum 1. Juli 1984 in Verzug geraten sein.

b)

Aber auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin habe nicht dargetan, daß ihr oder dem Vermieter Venzke aufgrund des Verzuges der Beklagten mit der Räumung ein Schaden entstanden sei, ist unrichtig. Ein Schaden kann für den Vermieter Venzke schon wegen entgangenen Mietzinses in Betracht kommen, wie zu II 2 d bb dargelegt ist.

IV.

Das Berufungsurteil war daher im Kostenausspruch und insoweit aufzuheben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, dies jedoch mit der Maßgabe, daß es bei der Abweisung des gegen den Beklagten zu 1 geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von 3.200,- DM Nutzungsentschädigung für das Inventar der Arztpraxis sein Bewenden hat. Im Umfang der Aufhebung war die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen, weil sie vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.