Das Berufungsgericht versteht Ziffer XII des Ordnungs- und Pflegevertrages dahin, daß die Beklagten danach gehalten sind, die eigene gewerbliche Fremdvermietung zu unterlassen. Dagegen ist nichts einzuwenden. Das Berufungsgericht wendet das AGB-Gesetz nicht an, weil der Vertrag vor dem 1. April 1977 abgeschlossen sei. Als Formularvertrag unterliege der Verwaltervertrag aber der richterlichen Inhaltskontrolle im Sinne der Rechtsprechung vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes. Ziffer XII des Vertrages sei aber weder unklar noch für die Beklagten überraschend. Die Verpflichtung, die gewerbliche Fremdvermietung nur über die Klägerin oder einen von ihr beauftragten Dritten durchzuführen, sei auch nicht sittenwidrig. Zwar sehe der Vertrag keine Kündigungsmöglichkeit vor. Jedenfalls habe aber die bisherige Vertragsdauer von 7 bis 8 Jahren nicht zu einer sittenwidrigen Knebelung der Beklagten geführt. In der Anfangsphase habe die Kontinuität der Verwaltung den Eigentümern der Ferienhäuser erhebliche Vorteile gebracht, sei sogar notwendig gewesen, umüberhaupt erst eine funktionierende Gemeinschaft zu schaffen und den Ferienpark auf dem Markt bekannt zu machen. Dem Schutzbedürfnis der Beklagten werde dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß sie ein unabdingbares Recht zur Kündigung aus wichtigem Grunde nach § 626 BGB hätten. Einen wichtigen Grund zur Kündigung hätten die Beklagten allerdings nicht schlüssig dargetan.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht geht zunächst zutreffend und von der Revisionserwiderung unbeanstandet davon aus, daß es sich bei dem Ordnungs- und Pflegevertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin handelt. Sie hat den vorformulierten Vertrag einer Vielzahl von Kaufverträgen zugrundegelegt. Daß eine seiner Klauseln mit den Beklagten ausgehandelt worden wäre, ist nicht dargetan.

Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht aber die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes. Nach seinem § 28 Abs. 2 gilt § 9 des Gesetzes auch für vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossene Verträge über die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen sowie die Gebrauchsüberlassung von Sachen, soweit diese Verträge noch nicht abgewickelt sind. Darunter fallen Maklerverträge dann, wenn der Makler abweichend vom gesetzlichen Regelfall eine Verpflichtung zu regelmäßiger Nachweis- oder Vermittlungstätigkeitübernommen hat (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz 4. Aufl. § 28 Rdn. 5; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Großkommentar zum AGB-Gesetz 2. Aufl. Bd. II § 28 Rdn. 13). Der zwischen den Parteien streitige Teil des Ordnungs- und Pflegevertrages betrifft die Vermittlung und Abwicklung der gewerblichen Vermietung der Ferienhäuser. Im Mittelpunkt steht insoweit die Suche und Vermittlung von Mietinteressenten sowie die Durchführung abgeschlossener Mietverträge und Abrechnung mit den Beklagten. Dabei ist ausschließlich die Klägerin zur Vermittlung befugt, sogar unter Ausschluß von Eigengeschäften der Beklagten, sie hat aber andererseits eine Pflicht zum Tätigwerden übernommen. Es handelt sich damit im Kern um einen Maklervertrag, der eine Dienstleistung und Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat und als Alleinauftrag unter Ausschluß von Eigengeschäften ausgestaltet ist. Da die Klägerin sich hier - anders als im Normalfall (Senatsurteil vom 26. Februar 1981 - IVa ZR 99/80 = WM 1981, 561) - zur regelmäßigen Vermittlung von Interessenten verpflichtet hat, fällt der Vertrag unter§ 28 Abs. 2 AGBG, soweit er noch nicht abgewickelt ist - und nur für die Zukunft streiten ja die Parteien. Entgegen der Annahme der Klägerin handelt es sich ersichtlich nicht um einen Vertrag auf dem Gebiet des Gesellschaftsrechts im Sinne des § 23 Abs. 1 AGBG. Der Vertrag regelt, jedenfalls soweit die gewerbliche Vermietung der Ferienhäuser in Frage steht, nur die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Klägerin und der Beklagten und betrifft insoweit kein irgendwie geartetes Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis.

Prüfungsmaßstab ist danach § 9 AGBG. Nach dem gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB ist der Maklervertrag jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auftraggebers. Von diesem Leitbild konnte der Makler schon nach altem Recht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam nur in Grenzen abweichen. Der frühere IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat ausgesprochen, daß es Treu und Glauben widerspricht, wenn der Makler seinen Auftraggeber in Allgemeinen Geschäftsbedingungen soweit bindet, daß der Kunde im Rahmen eines Alleinauftrages kein Eigengeschäft abschließen darf, ohne provisionspflichtig zu werden (BGHZ 60, 377, 380 ff.)[BGH 08.05.1973 - IV ZR 158/71]. Um so weniger geht dies an, wenn - wie hier - der Auftraggeber bei einem Eigengeschäft nicht nur provisionspflichtig werden soll, ihm ein Eigengeschäft vielmehr schlechthin untersagt ist, und weiter die zeitlich unbegrenzte Bindung hinzutritt, noch verstärkt durch die Verpflichtung, diese Bindung auch einem eventuellen Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Diese krasse Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages benachteiligt die Beklagten in unangemessener Weise. Sie wird nicht dadurch gerechtfertigt, daß der Vertrag auch Elemente eines Dienst- und Geschäftsbesorgungsvertrages enthält, der die Klägerin zu einem bestimmten Handeln verpflichtet. Abgesehen davon, daß auch das Dienstvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches mannigfaltige Kündigungsmöglichkeiten kennt, ist die hier streitige Klausel in ihrem Kern und nach ihrem Schwerpunkt maklervertraglicher Natur. Für die Frage ihrer Wirksamkeit nach § 9 AGBG ist deshalb der Maßstab des gesetzlichen Leitbildes des Maklervertrages ausschlaggebend, das auch für den Fall des Alleinauftrags und des Maklerdienstvertrags keine unbegrenzte Bindung vorsieht. Aus den besonderen Verhältnissen eines Ferienparks können die Bindung auf Dauer und das Verbot von Eigengeschäften nicht gerechtfertigt werden. Der vom Berufungsgericht zur Verneinung einer Knebelung herangezogene Gesichtspunkt einer Kontinuität der Verwaltung in der Anfangsphase, um überhaupt eine funktionierende Gemeinschaft zu schaffen, betrifft ersichtlich nur die Verwaltung und Pflege gemeinschaftlicher oder gemeinschaftsbezogener Einrichtungen. Diese Verwaltung bleibt in sich sinnvoll, auch wenn die Eigentümer der Ferienhäuser in ihrer Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung ihrer Häuser nicht beschränkt werden. Zur Abwehr einer die Mitbewohner des Feriendorfes belästigenden Art der Vermietung ist die Bindung an eine honorarpflichtige Vermittlung durch die Klägerin weder erforderlich noch der geeignete Weg. Daß die Eigentümer der Ferienhäuser, wenn sie sich zur gewerblichen Nutzung ihrer Häuser entschließen, sich dazu der Vermittlung der Klägerin bedienen müssen, liegt offensichtlich hauptsächlich im Interesse der Klägerin, die hierfür einen nicht unbeträchtlichen Teil der eingenommenen Mieten erhält. Die Beklagten haben unwidersprochen dargetan, daß sie bei einer eigenen Vermietung wesentlich höhere Einnahmen erzielen können als bei einer Vermittlung durch die Klägerin. Die Regelung benachteiligt danach die Beklagten in unangemessener Weise. Diese Abwägung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen durch den Tatrichter nach den Umständen nicht zu erwarten sind.

Die Klausel kann nicht - wie es dem Berufungsrichter wohl vorgeschwebt hat - teilweise, d.h. für einen bestimmten Zeitraum aufrechterhalten werden. Da die Regelung nicht teilbar ist, liefe das auf eine vom AGB-Gesetz nicht zugelassene geltungserhaltende Reduktion hinaus. Da Nr. XII des Ordnungs- und Pflegevertrags, mit dem allein das Klagebegehren gerechtfertigt werden könnte, sich somit als unwirksam erweist, entscheidet der Senat in der Sache selbst und weist die Klage insgesamt ab.