Die Revision hat Erfolg.

I.

1.

Das Berufungsgericht stellt bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung für die entzogene Fläche auf den reinen Bodenwert ab und läßt den Gebäudeertragswert und die Abbruchskosten außer Betracht. Das ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision nicht angegriffen. Als Stichtag für die Qualitätsbestimmung des enteigneten Geländes nimmt das Berufungsgericht im Anschluß an die Enteignungsbehörde den 29. Juli 1972 (Inkrafttreten der Sanierungssatzung) an, weil das Grundstück von diesem Zeitpunkt ab endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen worden sei. Auch das läßt keinen Rechtsfehler zum Nachteil des Eigentümers erkennen (vgl. Senatsurteile BGHZ 71, 1, 3 f. [BGH 08.12.1977 - III ZR 163/75] m.w.Nachw. und vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 = BauR 1982, 565 - ZfBR 1982, 227 - DVBl 1982, 1086, 1087[BGH 22.04.1982 - III ZR 131/80] = DÖV 1982, 1037 f. = UPR 1982, 338). Ferner ist das Berufungsgericht mit Recht vom 17. Juni 1974 (Enteignungsbeschluß mit Festsetzung der Vorauszahlung) als dem für die Preisbemessung maßgeblichen Zeitpunkt ausgegangen und hat sodann geprüft, ob sich dieser Stichtag nach den Grundsätzen der sog. Steigerungsrechtsprechung verschiebt (vgl. Kreft in: BGB-RGRK 12. Aufl. Rdn. 98 ff. vor §839; ders. WM Sonderbeil, 7/1982, S. 14 f.; Krohn, Enteignung und Enteignungsentschädigung, 2. Aufl. Rdn. 287 ff., jew. m. w. Nachw.).

2.

Das Berufungsgericht ist für den Stichtag des 17. Juni 1974 zu einem Bodenwert von 208 DM/qm gelangt. Dagegen bestehen, wie der Revision zuzugeben ist, durchgreifende rechtliche Bedenken.

Das Revisionsgericht kann allerdings die Wertermittlung des Tatrichters nur darauf überprüfen, ob sie auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht oder entscheidungserhebliche Tatsachen außer acht gelassen wurden (vgl. Senatsurteil BGHZ 83, 61, 66 m. w. Nachw.). Der Tatrichter ist bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken weithin auf Schätzungen (§287 ZPO) angewiesen, wobei er sich der Hilfe Sachverständiger bedienen kann. Die Begründung für das vom Tatrichter gewonnene Schätzungsergebnis muß erkennen lassen, daß eine sachentsprechende Beurteilung überhaupt stattgefunden hat und nicht wesentliche, die Entscheidung bedingende Momente außer acht gelassen worden sind (Senatsurteil vom 1. Juli 1982 - III ZR 10/81 = ZfW 1983, 29, 30 - WM 1982, 988, 989 m. w. Nachw.). Im Streitfall hat das Berufungsgericht entscheidungserhebliche Gesichtspunkte, die das Ergebnis der Wertschätzung zum Nachteil des Eigentümers beeinflußt haben können, nicht berücksichtigt.

Das Berufungsgericht hat den vom Sachverständigen Prof. Dr. M. geschätzten Preis von 243 DM/qm nicht übernommen. Das allein begegnet noch keinen rechtlichen Bedenken (zur Frage der Heranziehung eines anderen Sachverständigen siehe unten). Jedoch ist die eigene Wertermittlung durch das Berufungsgericht nicht frei von Rechtsirrtum.

3.

a)

Bei der Festsetzung des Bodenwerts hat sich das Berufungsgericht rechtsbedenkenfrei der Vergleichswertmethode bedient. Die von ihm zugrunde gelegten Vergleichspreise für Grundstücksverkäufe in der Friedrichstraße sind allerdings in den Jahren 1968 bis 1973 gezahlt worden. Daher hat es das Berufungsgericht, um eine brauchbare Vergleichsbasis zu gewinnen, mit Recht unternommen, die auf verschiedene Zeitpunkte bezogenen Vergleichspreise auf das Jahr 1974 umzurechnen. Als Umrechnungsmaßstab hat das Berufungsgericht die vom Statistischen Bundesamt für die Jahre 1968 bis 1975 für das gesamte Bundesgebiet ermittelten Durchschnittspreise für baureifes Land herangezogen. Es hat in diesem Zusammenhang im Berufungsurteil ausgeführt: An sich verdiene es methodisch den Vorzug, bei der Umrechnung auch örtliche Sonderentwicklungen in Braunschweig, wie sie sich in den Richtpreisen für Grundstücke niederschlügen, zu berücksichtigen. Derartige Richtpreise stünden aber nur für die Zeit vom 31. Dezember 1974 bis 31. Dezember 1980 zur Verfügung. Sie führten hier nicht weiter, weil Preise für die Zeit bis 1974 zu vergleichen seien. Man könne zwar, wie das auch der Sachverständige vertreten habe, aus den Preissteigerungen in der Folgezeit Rückschlüsse auf Preisbewegungen in dem hier interessierenden Zeitraum vornehmen. Dieses Verfahren sei jedoch weniger zuverlässig als die Umrechnung auf Grund der Bundesdurchschnittspreise für baureifes Land.

b)

Diese Beurteilung kann aus Rechtsgründen nicht gebilligt werden. Der Tatrichter ist zwar in der Auswahl der Bewertungsmethode grundsätzlich frei (Senatsurteil BGHZ 83, 61, 69). Er darf sich allerdings keines Bewertungsverfahrens bedienen, das das Wertbild verzerrt (Senatsurteil vom 26. Oktober 1972 - III ZR 78/71 - NJW 1973, 284). Das Berufungsgericht verkennt hier, daß für die Zeit von 1968 bis 1971 die durchschnittlichen Verkaufspreise für baureifes Land in Braunschweig vom Statistischen Bundesamt ermittelt worden sind (Statist. Jahrbücher 1970, S. 426; 1971, S. 438; 1972, S. 451; 1973, S. 458). Hiernach ergeben sich folgende Durchschnittspreise für baureifes Land:

Diese Preise übersteigen jeweils - zum Teil sogar beträchtlich - die vom Berufungsgericht als Umrechnungsmaßstab zugrunde gelegten Bundesdurchschnittspreise für die vorgenannten Jahre. Es darf zwar nicht übersehen werden, daß in dem genannten Zeitraum in Braunschweig (anders als im Bundesdurchschnitt) kein kontinuierlicher Preisanstieg stattgefunden hat und der für 1969 festgestellte Durchschnittspreis nur auf drei Verkaufsfällen (insgesamt 16.000 qm) basiert. Das rechtfertigt es aber nicht, diese statistischen Angaben über die örtlichen Verhältnisse, auf die auch das Berufungsgericht bei geeignetem Zahlenmaterial abheben möchte, aus der Beurteilung gänzlich auszuklammern. Das gilt um so mehr, als auch die vom Statistischen Bundesamt (aaO) für Gemeinden zwischen 200.000 und 500.000 Einwohnern (dazu zählt Braunschweig) ermittelten Durchschnittspreise für baureifes Land (1968: 44,65 DM/qm; 1969: 54,47 DM/qm; 1970: 63,88 DM/qm; 1971: 76,71 DM/qm) erheblich über den Zahlen liegen, auf die das Berufungsgericht seine Umrechnung stützt. Es läßt sich nicht ausschließen, daß das Berufungsgericht für das Jahr 1974 - ebenso wie der Sachverständige - höhere Vergleichspreise und auch einen höheren Bodenpreis für das hier zu bewertende Grundstück errechnet hätte, wenn es bei der Wahl des Umrechnungsmaßstabs das statistische Material für Braunschweig mit in den Kreis seiner Erwägungen einbezogen hätte.

II.

1.

Die mangelnde Berücksichtigung der lokalen Preisentwicklung in dem oben genannten Zeitraum kann die gesamte Wertermittlung zu Lasten des Eigentümers beeinflußt haben. Daher ist das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil des Eigentümers erkannt worden ist, aufzuheben und die Sache in diesem Umfange zu erneuter tatrichterlicher Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

2.

Für das weitere Verfahren wird auf folgendes hingewiesen:

a)

Das Berufungsgericht wird kaum ohne erneute sachverständige Beratung - auch zur Frage der geeigneten Vergleichsgrundstücke - auskommen können. Der Tatrichter ist, wenn er bei schwierigen Grundstücksbewertungen von einem Sachverständigengutachten abweicht, ohne einen weiteren Gutachter hinzuzuziehen, gehalten, auf die Grenzen seiner Sachkunde zu achten. Falls er - wie hier das Berufungsgericht - seine Bodenwertschätzung auf eine Reihe von Differenzierungen zwischen den wertbestimmenden Merkmalen von einzelnen Vergleichsgrundstücken und auf Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (hier: nach Anlage 23 zu den Wertermittlungs-Richtlinien idF vom 31. Mai 1976) stützt, wird er darauf Bedacht nehmen müssen, daß seine Methode noch den Realitäten des gesunden (von Spekulationen freien) Grundstücksmarktes gerecht wird. Andernfalls läuft er Gefahr zu theoretischen Preisvorstellungen zu gelangen, die sich von dem Marktgeschehen erheblich entfernen.

b)

Der Eigentümer hat im übrigen Gelegenheit, seine mit der Revision geltend gemachten Einwendungen gegen die Wertermittlung erneut dem Berufungsgericht zu unterbreiten. Allerdings bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, bei der Schätzung des Bodenwerts zu berücksichtigen, daß das zu bewertende Grundstück nur zu etwa 1/7 in den Bereich der GV-Ausweisung fällt. Entgegen der Ansicht der Revision ist auch die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, nach den örtlichen Verhältnissen in Braunschweig (geringere wirtschaftliche Entwicklung) sei bei dem hier interessierenden Grundbesitz für die Zeit von 1975 bis 1981 von einer jährlichen Preissteigerungsrate von 15 DM/m auszugehen.

c)

Preissteigerungen, die in der Zeit vom 17. Juni 1974 (Erlaß des Beschlusses nach §112 Abs. 2 BBauG) bis zum 15. August 1975 (Rücknahme des Antrags auf gerichtliche Entscheidung) eingetreten sind, bleiben außer Betracht. Verzögerungen der Auszahlung der Entschädigung, die der Eigentümer durch eine unbegründete Anfechtung der Zulässigkeit der Enteignung verursacht, gehen zu seinen Lasten und führen nicht zu einer Verschiebung des für die Preisbemessung maßgebenden Stichtags (Senatsurteile vom 18. Mai 1972 - III ZR 182/70 - NJW 1972, 1317 [BGH 18.05.1972 - III ZR 182/70] und vom 27. Januar 1977 - III ZR 153/74 = NJW 1977, 955, 957 [BGH 27.01.1977 - III ZR 153/74] - insoweit in BGHZ 68, 100 nicht mit abgedruckt -; Kreft in BGB-RGRK a.a.O. Rdn. 102 vor §839; Krohn a.a.O. Rdn. 289; jew. m.w. Nachw.). Dieser Grundsatz gilt nicht nur für die verzögerte Auszahlung der endgültigen Entschädigung. Er greift vielmehr auch bei der Vorauszahlung nach §112 Abs. 2 BBauG jedenfalls dann ein, wenn bei der erfolglosen Anfechtung die Unzulässigkeit der Enteignung auf andere Gründe als die Festsetzung einer zu geringen Vorauszahlung gestützt wird. In diesem Falle trifft den Eigentümer die Verantwortung für die verspätete Leistung der Vorauszahlung (vgl. auch §117 Abs. 1 Satz 1 BBauG). Dem Enteignungsbegünstigten ist es nicht zuzumuten, die Vorauszahlung zu entrichten, bevor die Zulässigkeit der Enteignung feststeht. Im Streitfall hat der Eigentümer mit seinem Antrag auf gerichtliche Entscheidung die Zulässigkeit der Enteignung vor allem damit bekämpft, daß die Voraussetzungen des §86 StBauFG in Verb. mit §87 BBauG nicht vorgelegen hätten.