I.

Das Berufungsgericht hat der Klage im wesentlichen aus folgenden Gründen den Erfolg versagt:

Die Bediensteten des Liegenschaftsamtes der Beklagten hätten zwar mit dem Kläger die Bauvoranfrage abgesprochen, sie hätten aber nicht (pflichtwidrig) einen Erfolg der Antrage zugesichert oder den Bestand des ergangenen Vorbescheids garantiert. Die durch die Bauvoranfrage dem Kläger entstandenen Kosten könnten daher nicht unter dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung geltend gemacht werden. Die Erteilung eines rechtswidrigen Vorbescheids könne zwar eine Amtspflichtverletzung sein. Diese sei aber nicht für den vom Kläger angeführten Schaden ursächlich geworden. Er habe nicht dargelegt, welche Leistungen der Architekt F. nach Erteilung des Vorbescheids vom November 1977 bis zu dem Zeitpunkt erbracht habe, als vereinbart worden sei, daß E. das Grundstück erwerben solle.

Ein Anspruch wegen "Verschuldens bei Vertragsschluß" im Hinblick auf die Verhandlungen, die zum Entwurf vom Juni 1977 geführt hätten, stehe dem Kläger nicht zu.

Soweit die Verträge vom 20. und 24. Oktober 1972 als Anspruchsgrundlage in Betracht kämen, sei der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten nicht gegeben, da es sich um öffentlich-rechtliche Verträge handele (§ 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO).

Dem Architekten F. hätten Ersatzansprüche gegen die Beklagte nicht zugestanden; er hätte daher auch nicht solche Ansprüche an den Kläger abtreten können.

II.

Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Das Berufungsgericht hat zu Unrecht eine Haftung der Beklagten für die Bediensteten ihres Bauordnungsamtes nach § 839 BGB in Verb. mit Art. 34 GG wegen der Erteilung eines rechtswidrigen Vorbescheids verneint.

a)

Der Vorbescheid nach § 84 BauO NW ist - wie die "Bebauungsgenehmigung" - allgemein ihrem Wesen nach keine auf bestimmte Ablehnungsgründe bezogene Baugenehmigungszusage, sondern ein Ausschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung, der sich über die bodenrechtliche Bebauungsfähigkeit eines Grundstücks verhält, d.h. ein vorweggenommener Teil unmittelbar der Baugenehmigung selbst (BVerwG BRS Bd. 29 Nr. 116). Durch die Einholung des Vorbescheids wird dem Bauherrn die Möglichkeit gegeben, zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens die Stellungnahme der Baugenehmigungsbehörde herbeizuführen, bevor er die mit dem Bauantrag einzureichenden Unterlagen (Pläne, Bauzeichnungen, Festigkeitsberechnungen usw.) beschafft. Mit dieser Regelung wird eindeutig zumindest auch bezweckt, dem Bauherrn hinsichtlich der gestellten Fragen durch den Vorbescheid eine verläßliche Grundlage für seine weiteren Planungen zu geben und ihn davor zu bewahren, die zumeist mit erheblichem Kostenaufwand verbundenen Bauunterlagen vergeblich anfertigen zu lassen. Die Pflicht der Baugenehmigungsbehörde geht zumindest auch dahin, dem Bauherrn eine möglichst verläßliche Grundlage für seine weiteren Dispositionen zu geben (BGHZ 60, 112, 117). Die Pflicht der Bediensteten des Bauordnungsamtes der Beklagten, einen im Einklang mit der bodenrechtlichen Ordnung stehenden Vorbescheid zu erteilen, bestand daher auch dem Kläger als Bauherrn gegenüber.

b)

Diese Pflicht haben sie fahrlässig verletzt, als sie den Vorbescheid vom November 1977 erteilten. Es besteht kein Streit darüber, daß dieser Bescheid rechtswidrig war, weil er die Befreiung von den Festsetzungen des verbindlichen Bebauungsplans in Aussicht stellte, obwohl die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BBauG nicht gegeben waren. Die Bediensteten hatten - wie der Regierungspräsident in seinem Widerspruchsbescheid vom 30. Oktober 1978 dargelegt hat - den Begriff der "offenbar nicht beabsichtigten Härte" verkannt und die "berechtigten Interessen der Nachbarn" nicht angemessen berücksichtigt. Das rechtfertigt - Jedenfalls nach den bislang getroffenen Feststellungen - den Vorwurf der Fahrlässigkeit.

c)

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Erteilung des rechtswidrigen Vorbescheids vom November 1977 sei für den vom Kläger geltend gemachten Schaden (Aufwendungen für den Architekten) nicht ursächlich geworden. Der Kläger habe bereits vor diesem Zeitpunkt dem Architekten Franze einen Gesamtauftrag erteilt. Auch habe er trotz richterlichen Hinweises nicht angegeben, welche Leistungen der Architekt F. nach November 1977 für ihn erbracht habe.

Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken. Der Kläger hat zwar bei seiner Anhörung vor dem Berufungsgericht bekundet, er habe - nachdem ihm das Grundstück R.straße angeboten worden sei - bei einer Gelegenheit den Architekten F. beauftragt, mit der Beklagten zu verhandeln, eine Bauvoranfrage einzureichen und den Bauantrag zu stellen. Daraus kann aber nicht - wie das Berufungsgericht offenbar meint - gefolgert werden, daß das Ergebnis der Verhandlungen des Architekten und der Verlauf des Verfahrens vor der Baugenehmigungsbehörde ohne Einfluß auf den Umfang und den Bestand des erteilten Auftrags sein sollten. Es entspricht der Lebenserfahrung, daß die Aufwendungen für den im April 1978 gestellten Bauantrag im Vertrauen auf den Bestand des Vorbescheids gemacht worden sind, von ihm also verursacht worden sind. Für eine andere Fallgestaltung, wie sie das Berufungsgericht angenommen hat, hätte es einer näheren Begründung bedurft. Daran fehlt es.

d)

Diesem Anspruch kann nicht entgegengehalten werden, dem Vertreter des Klägers, dem Architekten F., sei die Rechtswidrigkeit des Vorbescheids bekannt gewesen und diese Kenntnis müsse sich der Kläger zurechnen lassen (§ 166 BGB).

Das Berufungsgericht hat nicht näher dargelegt, aus welchen Umständen es die Kenntnis des Architekten F. herleitet. Hinsichtlich der in § 31 Abs. 2 BBauG verwendeten Begriffe "offenbar unbeabsichtigte Härte" und "berechtigte Interessen der Nachbarn" enthält das angefochtene Urteil keine Feststellungen, die eine solche Schlußfolgerung tragen. Soweit das Berufungsgericht darauf abheben will, daß vor Erteilung des Vorbescheids nicht die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde eingeholt worden war, ist das nicht tragfähig. Bei dieser nach § 31 Abs. 2 BBauG notwendigen Zustimmung zu einer Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes handelt es sich um ein Verwaltungsinternum (Ernst/Zinkahn/Bielenberg BBauG § 31 Rdn. 82). Die Zustimmung ist von der Baugenehmigungsbehörde einzuholen, und zwar vor der Erteilung eines Vorbescheids, in dem eine Befreiung in Aussicht gestellt wird (Rössler BauO NW 2. Aufl. Anm. zu § 84 S. 534; Gädtke/Temme BauO NW 6. Aufl. Anm. zu § 84 S. 548). In den Vorbescheid muß dies nicht aufgenommen werden.

e)

Allerdings würde der hier erörterte Ersatzanspruch wegen einer Amtspflichtverletzung der Bediensteten des Bauordnungsamtes nur den Schaden umfassen, der nach der Erteilung des rechtswidrigen Vorbescheids entstanden ist; sei es, daß der Kläger im Vertrauen auf den Bestand des Vorbescheids es unterlassen hat, bereits eingeleitet gewesene Planungsaufwendungen zu beenden, sei es, daß er erst aufgrund des Vorbescheids mit Aufwendungen, die der Verwirklichung des Bauvorhabens dienten, begonnen hat.

Die zur Vorbereitung der Bauvoranfrage vom Kläger gemachten Aufwendungen wären jedoch durch die Bediensteten des Bauordnungsamtes (mit-)verursacht, wenn diese den Bediensteten des Liegenschaftsamtes auf entsprechende Antrage amtspflichtwidrig mitgeteilt hätten, ein Vorbescheidsantrag des Klägers mit dem späteren Inhalt werde positiv beschieden, und wenn dies dem Kläger mitgeteilt worden wäre. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.

2.

Ob der Kläger gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 VwVfG NW einen Ausgleich für die Aufwendungen verlangen kann, die er im Vertrauen auf den Bestand des (rechtswidrigen und) zurückgenommenen Vorbescheids gemacht hat, bedarf keiner Entscheidung. Ein solcher Anspruch kann im ordentlichen Rechtsweg nicht geltend gemacht werden (§ 48 Abs. 3 Satz 3 und Abs. 6 VwVfG NW).

3.

a)

Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht eine Zusicherung der Bediensteten des Liegenschaftsamtes dahingehend, eine Bauvoranfrage des Klägers mit abgesprochenem Inhalt werde Erfolg haben, verneint. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Sie ist jedoch der Ansicht, eine Haftung der Beklagten ergebe sich daraus, daß die Bediensteten durch ihr Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hätten, aufgrund dessen der Kläger seinem Architekten den Auftrag erteilt habe, (zunächst) den Bauvorbescheid zu beantragen.

b)

Ein solcher im Rahmen der Amtshaftung zu berücksichtigender, durch das Verhalten der Bediensteten des Liegenschaftsamtes begründeter Vertrauenstatbestand hat sich im allgemeinen nur dahin auswirken können, daß eine entsprechende Bauvoranfrage des Klägers beim Bauordnungsamt unterstützt werde. Das aber ist geschehen.

4.

a)

Das Berufungsgericht hat den Rechtsweg für unzulässig erachtet, soweit der Kläger seinen Ersatzanspruch aus einer Verletzung von Pflichten herleitet, die in den Verträgen vom 20. und 24. Oktober 1972 ihre Grundlage haben. Die Schadensersatzansprüche würden aus öffentlich-rechtlichen Verträgen hergeleitet, für die der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO gegeben sei.

b)

Der Senat hat für § 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der vor dem Inkrafttreten des § 97 Nr. 1 VwVerfG am 1. Januar 1977 geltenden Fassung entschieden, daß Ansprüche, die aus einer Verletzung eines öffentlich-rechtlichen Vertrages hergeleitet werden, dem Zivilrechtsweg zugewiesen sind (BGHZ 71, 386, 388;  76, 343, 348). Ob diese Auffassung auch für die Neufassung des § 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO gilt, die hier anzuwenden ist (Klagschrift am 29.2.1980 eingereicht), hat der Senat bislang nicht entschieden (Zum Rechtsweg bei Verletzung von Pflichten aus öffentlich-rechtlichen Benutzungsverhältnissen vgl. Senatsurteile vom 22. September 1977 - III ZR 146/75 = VersR 1978, 38, 39 und vom 13. Oktober 1977 - III ZR 122/75 = VersR 1978, 85, 86). Die Neufassung nimmt Schadensersatzansprüche aus der Verletzung eines öffentlich-rechtlichen Vertrages von der Zuweisung an das Zivilgericht ausdrücklich aus. Es ist daher fraglich, ob die Zulässigkeit des Rechtswegs auch weiterhin aus dem "engen Sachzusammenhang" mit Amtshaftungsansprüchen hergeleitet werden kann (dagegen Redeker/von Oertzen VwGO 7. Aufl. § 40 Rdn. 43; Kopp VwGO 5. Aufl. § 40 Rdn. 71; Eyermann/Fröhler VwGO 8. Aufl. § 40 Rdn. 31; Ule, Verwaltungsprozeß, 7. Aufl. 1978 S. 46; Erichsen/Martens, Allgem. VerwR S. 249). Diese Frage bedarf jedoch keiner abschließenden Stellungnahme.

c)

Das Berufungsgericht hat die Verträge vom 20./24. Oktober 1972 als öffentlich-rechtliche Verträge eingestuft. An diese Ansicht ist das Revisionsgericht nicht gebunden. Wohl ist es Sache des Tatrichters, den Inhalt eines Individualvertrages festzustellen, und die Feststellung bindet den Revisionsrichter, wenn sie ordnungsgemäß getroffen ist. Diese Bedeutung hat indessen die tatrichterliche Auslegung nur für den Inhalt der Vereinbarungen, über den hier keine Zweifel bestehen; bei der rechtlichen Einordnung des Geschäfts geht es dagegen um die Beurteilung von Rechtsfragen, die das Revisionsgericht selbständig vorzunehmen hat (BGHZ 56, 365, 368) [BGH 12.07.1971 - III ZR 252/68].

Der Senat hat in seinem Urteil vom 22. November 1979 (III ZR 186/77 - BGHZ 76, 16) einen dem vorliegenden Grundstückstauschvertrag ähnlichen Vertrag als privatrechtlich gewertet; er hat darauf abgehoben, daß der "Schwerpunkt" der Vereinbarung auf privatrechtlichem Gebiet liege (dem Vertrag das "Gepräge" gebe). Das Bundesverwaltungsgericht hat es zur Annahme eines in vollem Umfange öffentlich-rechtlichen Vertrages genügen lassen, wenn eine einzelne aus ihm folgende Verpflichtung dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist (BVerwGE 42, 331, 333; vgl. Menger VerwArch 1973, 203 f.; Frank DVBl. 1977, 682, 690). Dagegen hat es im Urteil vom 29. Mai 1981 (4 C 72.78 = ZfBR 1981, 241) - von dem Bestehen eines gemischt öffentlich-rechtlichen/privatrechtlichen Vertrages ausgehend - den Verwaltungsrechtsweg (nur) für zulässig erachtet, soweit es sich um den öffentlich-rechtlichen Vertragsteil handelt.

d)

Auch nach dieser Auffassung wäre hier der ordentliche Rechtsweg zu bejahen. In dem Grundstückstauschvertrag vom 20. Oktober 1972 hat sich die Gemeinde R. K. als Gegenleistung für die ihr vom Kläger übertragenen Grundflächen u.a. verpflichtet, ihm die Flurstücke Nr. 182 und Nr. 183 zu Eigentum zu übertragen und diese Flurstücke bis zum 31. Dezember 1977 in einem Bebauungsplan als Bauland auszuweisen. Während die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung privatrechtlicher Natur ist, muß die Verpflichtung zur Baulandausweisung dem öffentlichen Recht zugeordnet werden. Letztere ist nichtig; denn nach der übereinstimmenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts entbehren vertragliche Zusagen einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan innerhalb bestimmter Zeit aufzustellen oder doch zumindest die Aufstellung in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, der Wirksamkeit (BGHZ 76, 16, 22 m.w.Nachw.; BVerwG ZfBR 1981, 241 m.w.Nachw.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt dies jedoch nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertragswerks. Vielmehr haben die Parteien offensichtlich den privatrechtlichen Grundstückstausch auch für den Fall gewollt, daß eine Bauplanausweisung der Flurstücke Nr. 182 und Nr. 183 - aus welchen Gründen auch immer - nicht möglich sein sollte. Das ergibt sich eindeutig aus dem wenige Tage später, am 24. Oktober 1972 geschlossenen Ergänzungsvertrag, in dem es unter Ziffer II Nr. 3 u.a. heißt: "Die Gemeinde R.-K. ist auch berechtigt, anstelle des vorbezeichneten, ca. 3.300 qm großen Baugrundstückes Herrn S. ein Baugrundstück in einer Größe von 3.300 qm außerhalb des gegenwärtigen Gemeindegebietes bis 5 km westlich von der gegenwärtigen westlichen Gemeindegrenze von R.-K. zu Eigentum zu übertragen, wenn dieses Grundstück eine Grundstückstiefe von 30 bis 45 Metern hat und in einer Bauweise bebaubar ist, die nicht nur zweigeschossig sein darf." Damit war ersichtlich ein bereits in einem bestandskräftigen Bebauungsplan als Bauland ausgewiesenes Grundstück gemeint.

e)

Demnach ist der ordentliche Rechtsweg hinsichtlich des Ersatzanspruchs des Klägers, soweit er aus einer Verletzung der Verträge vom 20./24. Oktober 1972 hergeleitet wird, zu bejahen.

Für diesen Anspruch kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang der Kläger aufgrund der ihm bei der Erfüllung des Grundstückstausches obliegenden Mitwirkung berechtigt war, zur Prüfung der Bebaubarkeit des angebotenen Grundstücks Ringstraße Aufwendungen zu machen, insbesondere einen Architekten hinzuzuziehen. Das läßt sich bei dem derzeitigen Stand des Verfahrens nicht abschließend beantworten.

5.

Ansprüche aus dem Rechtsgedanken einer Haftung für Verschulden beim Vertragsschluß - vom Berufungsgericht erörtert im Zusammenhang mit dem Vertragsentwurf vom Juni 1977 - scheiden aus. Diese auf Abschluß eines privatrechtlichen Vertrages gerichteten Verhandlungen sind erst nach der Stellung des Bauantrages geführt worden. Aufwendungen, die der Kläger nicht zur Vorbereitung eines Bauantrags (auf der Grundlage des Vorbescheids vom November 1977) gemacht hat, sind jedoch der Beklagten nicht zuzurechnen.

6.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil mit der ihm gegebenen Begründung nicht bestehenbleiben. Es erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Es muß daher aufgehoben werden. Da noch weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind, war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei dem derzeitigen Stande des Verfahrens ist eine Stellungnahme zu der Frage, ob zur Begründung der Klage auch abgetretene Ansprüche des Architekten F. dienen können, nicht veranlaßt.