1.

Sachmängelansprüche des Erwerbers einer Eigentumswohnung, zu deren Erstellung der Veräußerer sich verpflichtet hat, richten sich nach dem Recht des Werkvertrages (zuletzt Senatsurteile BGHZ 74, 204, 206 mit Nachw. sowie vom 28. Juni 1979 - VII ZR 166/78 = ZfBR 1979, 235 = BauR 1979, 514). Von der sich hieraus ergebenden Haftung kann der Bauträger sich zwar grundsätzlich dadurch befreien, daß er die ihm gegenüber den anderen am Bau Beteiligten zustehenden Gewährleistungsansprüche an die Erwerber abtritt. Nach gefestigter Rechtsprechung beseitigt aber eine formularmäßig in die Erwerbsverträge aufgenommene Freizeichnung die Eigenhaftung des Veräußerers nicht in jedem Falle. Die Haftung ist vielmehr nur insoweit abbedungen, als der Erwerber sich aus den abgetretenen Ansprüchen auch tatsächlich schadlos halten kann. Das Risiko, daß die Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt bei dem Veräußerer (zuletzt Senatsurteil NJW 1980, 282, 283 mit Nachw.).

2.

Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Es meint aber, hier könne offen bleiben, ob das Dach Konstruktions- und/oder Ausführungsmängel aufweise. Auch wenn die Kläger sich nicht mehr bei dem Dachdecker schadlos halten könnten, weil dieser sich auf Verjährung berufe, scheide die Haftung der Beklagten aus. Die Beklagte zu 1 habe nämlich ihre eigene Verpflichtung zur Gewährleistung auf solche Ansprüche beschränken dürfen, die ihr selbst gegenüber den am Bauvorhaben beteiligten Firmen und Handwerkern zugestanden hätten. Seien diese Ansprüche nicht durchsetzbar, weil die Mängel erst nach Ablauf der mit den jeweiligen Unternehmern vereinbarten Verjährungsfrist erkannt worden seien, so lebe die zunächst abbedungene Haftung des Bauträgers nicht wieder auf. Da die Kläger die Beklagte erst nach Ablauf der Verjährungsfrist zur Auskunfterteilung aufgefordert hätten, kämen auch sonstige Ansprüche nicht in Betracht.

3.

Damit verkennt das Berufungsgericht die begrenzte Reichweite der von der Beklagten verwendeten Freizeichnungsklausel.

a)

Diese im Revisionsverfahren uneingeschränkt nachprüfbare Klausel hat, soweit sie hier von Interesse ist, folgenden Wortlaut:

5. Haftung des Verkäufers
Die Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel richtet sich allein nach diesem Vertrag.

a) Haftung für Sachmängel:
Der Verkäufer haftet dafür, daß die hier verkaufte Wohnung entsprechend der genannten Baubeschreibung und dem Bauplan samt Tekturen erstellt wird.

In die Niederschrift, die bei der Übergabe der Wohnung über die Schlußbesichtigung aufgenommen wird, sind alle Mängelrügen des Käufers und noch ausstehende Leistungen des Verkäufers aufzunehmen ...

Die in der Niederschrift festgehaltenen Mängel sind vom Verkäufer zu beseitigen, die ausstehenden Leistungen nachzuholen. Im übrigen gilt das Kaufobjekt mit der Übergabe als entsprechend dem Bauplan samt Tekturen und baubeschreibungsgemäß erstellt und der Verkäufer selbst von allen Gewährleistungsansprüchen befreit, ausgenommen hinsichtlich etwa von ihm erbrachter eigener Leistungen, für die er nach den Bestimmungen der VOB (...) haftet.

Der Verkäufer tritt die ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Drittfirmen und Handwerker hinsichtlich aller Mängel, für die er selbst nicht mehr haftet, an den Käufer ab, der damit einverstanden ist. Er versichert, daß er mit diesen Firmen und Handwerkern keine Bestimmungen vereinbart hat, welche die Rechtsstellung des Käufers im Vergleich zu den Bestimmungen der VOB verschlechtern würde, und verpflichtet sich, den Käufer bei der Geltendmachung berechtigter Gewährleistungsansprüche sachkundig zu unterstützen und etwa vorhandene Rückhaltesummen erst nach Beseitigung der gerügten Mängel an die betroffenen Firmen und Handwerker auszuzahlen.

...

Fü das Gemeinschaftseigentum gelten vorstehende Bestimmungen entsprechend. Die Übergabe erfolgt an den Verwalter; die Gewährleistungsansprüche werden an die Eigentümergemeinschaft abgetreten.

b)

Ansprüche, die ihr infolge fehlerhafter Planung zugestanden haben könnten, hat die Beklagte danach nicht abgetreten. Bei der für Formularverträge ebenso wie für allgemeine Geschäftsbedingungen gebotenen engen Auslegung können die hierfür in erster Linie verantwortlichen Architekten und Ingenieure weder als "Drittfirmen" noch als "Handwerker" angesehen werden (BGHZ 70, 389, 392) [BGH 23.02.1978 - VII ZR 11/76]. Die Möglichkeit, daß die Kläger sich bei jener Mängelursache aufgrund der Abtretung hätten schadlos halten können, scheidet deshalb von vornherein aus. Darauf hat der Senat bereits wiederholt hingewiesen (aaO; ferner Urteile vom 17. Januar 1974 - VII ZR 119/73 - Schäfer/Finnern Z 2.10 Bl. 35; vom 13. Januar 1975 - VII ZR 194/73 = BauR 1975, 206, 207 mit Nachw. und vom 18. Mai 1978 - VII ZR 138/77 = ZfBR 1978, 25 = BauR 1978, 398; vgl. auch Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Aufl., Rdn. 98). Für Planungsfehler hat die Beklagte daher - ähnlich einem Architekten (Senatsurteil vom 27. Februar 1975 - VII ZR 138/74 - WM 1975, 633) - gemäß § 635 BGB selbst einzustehen (Senatsurteile aaO; für die Baubetreuung vgl. auch BGHZ 70, 187, 190) [BGH 22.12.1977 - VII ZR 94/76].

4.

Nach dem bisherigen Vortrag der Parteien hätte das Berufungsgericht daher die Frage, ob die von den Klägern beanstandeten Mängel auf Konstruktions- und/oder Ausführungsfehler zurückzuführen seien, nur offen lassen dürfen, wenn die Beklagte auch für Planungsfehler nach Maßgabe der VOB zu haften hätte. Nur dann wären nämlich die mit solchen Mängeln begründeten Ansprüche ebenso gemäß § 13 Nr. 4 VOB/B (1952) verjährt, wie dies für die Ansprüche aus Bauleistungen der "Drittfirmen" und "Handwerker" zutreffen würde, sofern die Beklagte mit diesen Unternehmern allein die Geltung der VOB, nicht auch die Gewährleistung nach BGB vereinbart hätte.

Ist auch im Revisionsverfahren noch von der ausschließlichen Geltung der VOB für Bauleistungen auszugehen, so haben die Parteien eine entsprechende Regelung für die Architektenleistungen doch nicht getroffen. In den Verträgen ist zwar vorgesehen, daß die Beklagte für etwa von ihr erbrachte eigene Leistungen nach den Bestimmungen der VOB haften solle. Hiermit sind aber ersichtlich nur Leistungen gemeint, die auch von "Drittfirmen" oder "Handwerkern" hätten ausgeführt werden können. Die Beklagten haben das nicht anders verstanden. Noch in ihrem Schriftsatz vom 17. Januar 1979 haben sie gemeint, daß die Beklagte vermutlich in vollem Umfange fünf Jahre lang haften würde, wenn ein Architekt seine Bauaufsichtspflichten verletzt hätte (a.a.O. S. 3). Ob vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes die Haftung für Architektenleistungen gemäß § 13 VOB/B vereinbart werden konnte, braucht deshalb nicht erörtert zu werden. Wenn sie nicht nur für Bauleistungen gelten sollte, hätte dies jedenfalls ausdrücklich erklärt werden müssen. Das ist nicht geschehen. Soweit die Kläger ihren Anspruch auf mangelhafte Planung stützen können, gilt mithin die fünfjährige Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB. Den Ablauf dieser Frist haben sie mit der Klageerhebung rechtzeitig unterbrochen. Das Berufungsgericht hätte deshalb prüfen müssen, ob die von den Klägern gerügten Mängel auf Konstruktionsfehlern beruhen.

Das angefochtene Urteil kann nach alledem nicht bestehen bleiben. Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob der Beklagten - was das vom Landgericht eingeholte Gutachten nahelegt - ein auf unzureichende Ausschreibung zurückzuführender Planungsfehler zur Last zu legen ist. Außerdem wird es mit den Parteien zu erörtern haben, daß die Beklagte mit dem Dachdecker zwar die Geltung der VOB, aber die längeren "Garantiefristen" des BGB vereinbart hat (vgl. die §§ 5, 20 des von der Beklagten offenbar nur dem Sachverständigen überlassenen Werkvertrages mit der Firma Eschrich). Die gegenüber den bauausführenden Handwerkern entstandenen Gewährleistungsansprüche der Beklagten waren daher nicht bereits Ende 1974 verjährt.