I.

Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, die Verkäufer könnten ihrer Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an dem verkauften Grundstück auf den Kläger mit Rücksicht auf die verweigerte Genehmigung der Auflassung gemäß § 19 BBauG nicht nachkommen. Diese nachträgliche Unmöglichkeit habe keine der Vertragsparteien zu vertreten, so daß gemäß §§ 440 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB die Käufer den Anspruch auf den Kaufpreis verloren hätten. Der Kläger sei folglich nicht mehr verpflichtet, den Restkaufpreis zu zahlen, und könne außerdem den geleisteten Teil des Kaufpreises nach § 812 BGB von den Verkäufern zurückverlangen.

II.

Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand:

Wie der erkennende Senat bereits in seinem Urteil vom 7. Februar 1969 - V ZR 112/69 (NJW 1969, 837) ausgesprochen hat, richten sich bei einem Grundstückskaufvertrag, bezüglich dessen die Auflassung der Genehmigung nach § 19 BBauG bedarf, die Folgen einer endgültigen Genehmigungsversagung nach den Vorschriften über die Leistungsunmöglichkeit. Demgemäß verliert im Falle der endgültigen Versagung der Auflassungsgenehmigung der Verkäufer nach den §§ 440 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB seinen Anspruch auf den Kaufpreis, wenn weder er noch der Käufer die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Hat aber der Käufer die Unmöglichkeit zu vertreten, so behält der Verkäufer gemäß § 324 Abs. 1 BGB den Anspruch auf den Kaufpreis. Der Kläger - als Käufer - hätte (soweit hier von Interesse) die Unmöglichkeit zu vertreten, wenn er sie durch eine schuldhafte Verletzung einer den Verkäufern gegenüber bestehenden Verpflichtung verursacht hätte. Die gleiche Rechtsfolge träte ein, wenn der Käufer das Risiko des Leistungshindernisses übernommen hätte. Ob letzteres der Fall ist, ist mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Risikoübernahme im Wege der Auslegung des Vertrages zu erforschen (vgl. BGH LM § 324 BGB Nr. 1; BGH NJW 1969, 837; BGH WM 1979, 916; BGB-RGRK 12. Aufl. § 324 Rdn. 9; MünchKomm z. BGB - Emmerich, § 324 Rdn. 18). Dabei ist zu beachten, daß nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag in der Regel der Käufer das Risiko dafür trägt, ob er den Kauf gegen stand wie beabsichtigt verwenden kann. Beim Kauf von Bauerwartungsland kommt hinzu, daß ein solches Geschäft typischerweise ein Element der Unsicherheit hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks einschließt.

Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei eine schuldhafte Pflichtverletzung des Klägers hinsichtlich der Unmöglichkeit der Eigentumsübertragung verneint. Es hat darüber hinaus eine Risikoübernahme durch den Kläger hinsichtlich des betreffenden Leistungshindernisses verneint.

Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht dabei Sinn und Zweck der Zusatzvereinbarung vom 22. März 1972 nicht ausreichend berücksichtigt habe. Die Annahme des Berufungsgerichts, beide Parteien seien bei Abschluß der Zusatzvereinbarung von der Erteilung einer Auflassungsgenehmigung und der Nichtverweigerung einer Bauerlaubnis ausgegangen, schließt eine Risikoübernahme des Käufers für den Fall der Genehmigungsverweigerung nicht aus. Gleiches gilt für den Wunsch des Verkäufers, alsbald einen Teil des Kaufpreises zu erhalten. Die Parteien hatten im Vertrag vom 12. Februar 1970 hinsichtlich des Kaufpreises vereinbart, daß er innerhalb von vier Wochen nach Genehmigung des noch zu erstellenden Bebauungsplanes gezahlt werden mußte. Wenn sie dann nach aufgetretenen erheblichen Schwierigkeiten hinsichtlich eines Bebauungsplanes im Vertrag vom 22. März 1972 die Kaufpreisvereinbarung dahin abänderten, daß der (Rest-)Kaufpreis fällig sein solle bei Rechtskraft des Bebauungsplanes, "spätestens jedoch am 31. Dezember 1974", so hätte sich das Berufungsgericht damit auseinandersetzen müssen, ob die Abänderung der Fälligkeitsvereinbarung nicht nur dann sinnvoll ist, wenn auch beim Ausbleiben eines Bebauungsplanes der Kaufpreis jedenfalls bis zum 31. Dezember 1974 zu zahlen war. Die Ausführungen des Berufungsgerichts auf Seite 15 des angefochtenen Urteils enthalten eine Erörterung dieser Frage nicht.

Der aufgezeigte Rechtsfehler führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

III.

Das Berufungsgericht wird bei der erneuten Verhandlung folgendes zu beachten haben:

1.

Im Zusammenhang mit der Frage nach der Risikoübernahme durch den Käufer wird je nach dem Ergebnis der Auslegung der Vereinbarung vom 22. März 1972 zu prüfen sein, ob sich aus der Rücktrittsvereinbarung im Vertrag vom 12. Februar 1970 (den Vertragspartnern steht ein befristetes Rücktrittsrecht zu, wenn "eine behördliche Genehmigung versagt oder nur unter einer Auflage oder Bedingung erteilt wird"), die in der Vereinbarung vom 22. März 1972 nicht ausdrücklich aufgehoben worden ist, allein oder im Zusammenhang mit anderen Vertragsklauseln ergibt, daß der Käufer, der den Rücktritt nicht erklärt, das Risiko der mit der Genehmigungsversagung verbundenen Unmöglichkeit der Eigentumsübertragung tragen soll.

Desweiteren erscheint eine Auseinandersetzung mit dem unter Beweis gestellten Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 11. November 1975 (Bl. 157 ff GA) zu Ziffer 5., 2. Absatz (Bl. 160/161 GA) erforderlich.

2.

Sollte man mit der Revision davon ausgehen, daß der Bescheid der S. B. G. vom 9. April 1970 ein Hindernis dafür wäre, die Auflassungs- und Teilungsgenehmigung später zu verweigern, bedürfte es der weiteren tatrichterlichen Auslegung des Kaufvertrages, ob mit Rücksicht auf den Hinweis Nr. 5 im Bescheid eine genehmigte Eigentumsübertragung ohne die Schutzwirkung des § 21 BBauG zur Vertragserfüllung geführt haben würde.

Die gleichen Überlegungen zur Vertragsauslegung würden für den Bescheid der Stadt B. G. vom 5. Dezember 1975 gelten. Auch hier müßte durch Auslegung geklärt werden, ob eine Auflassung mit dem Zeugnis nach § 23 BBauG ohne die Möglichkeit der Bebauung als Vertragserfüllung anzusehen wäre.