1.

Das Berufungsgericht hält die vom Beklagten gemäß § 57 a ZVG erklärte Kündigung der Mietverträge für unzulässig, weil sie gegen die guten Sitten verstoße. Der Beklagte habe das Zwangsversteigerungsverfahren zu Verfahrensfremden Zwecken benutzt. Sinn eines Zwangsversteigerungsverfahrens sei es, die Befriedigung des Anspruchs zu erreichen, dessentwegen es betrieben werde. Der Beklagte habe die Zwangsversteigerung aber zu dem Zweck betrieben, die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung der Mietverträge zu schaffen und sich durch die Auflösung der Mietverträge auf Kosten der Kläger zu bereichern. Das sei daraus zu entnehmen, daß der Beklagte, der an einer vorzeitigen Beendigung der Mietverträge interessiert gewesen sei, gewußt habe, daß der Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung diese Möglichkeit eröffnet, daß er nicht in das übrige Vermögen von Frau P. vollstreckt habe, daß er das Grundstück ersteigert habe, obwohl er für seine Forderung über 200.000 DM eine Befriedigung nicht erwartet und auch nicht erreicht habe, und daß er die Vollstreckung nicht aus der Grundschuld über 500.000 DM sondern aus der persönlichen Forderung über 200.000 DM betrieben habe.

2.

Hiergegen wendet die Revision sich mit Erfolg.

a)

Nach § 57 ZVG gilt der im Kaufrecht maßgebliche Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 571 BGB) für den Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung entsprechend. Da aber das Bestehen eines Miet- oder Pachtvertrages der Erzielung eines angemessenen Erlöses Schwierigkeiten bereiten kann, ist dem Ersteher in § 57 a ZVG die Befugnis eingeräumt, ein bestehendes Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (§ 565 BGB) für den ersten Termin nach dem Zuschlag zu kündigen (vgl. Materialien zum Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung und zur Grundbuchordnung, S. 48 und 118). Nach Auffassung des Gesetzgebers wird Mietern und Pächtern ein ausreichender Schutz dadurch gewährt, daß sie ihre Rechte nach § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und für sie günstigere Versteigerungsbedingungen nach § 59 ZVG herbeiführen können, und daß sie zudem die Möglichkeit haben, sich Hypotheken für den Fall bestellen zu lassen, daß sie durch eine frühere Kündigung Schaden erleiden würden (Materialien a.a.O. und S. 36, 37).

Daraus folgt, daß dem Ersteher eines Grundstücks grundsätzlich nicht schon deshalb anstössiges Verhalten vorgeworfen werden kann, weil er das Grundstück erworben hat in der Absicht, die bestehenden Miet- oder Pachtverträge zu kündigen, und daß er dann von dem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht. Das gilt auch für den hier in Betracht kommenden Fall, daß der Ersteher das Zwangsversteigerungsverfahren selbst betrieben hat. Ein Rechtsgrund, ihn insoweit schlechter zu stellen als den Ersteher, der nicht Gläubiger des Schuldners im Zwangsversteigerungsverfahren war, besteht nicht.

b)

Die Ausübung des Kündigungsrechts kann aber mißbräuchlich und deshalb nach § 242 BGB unzulässig sein, wenn der Inhaber des Rechts sich dieses durch unredliches Verhalten verschafft hat (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 37. Aufl., § 242 Anm. 4 C a m.Nachw. aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes). Daß der Beklagte auf eine solche Weise die Berechtigung zur Kündigung erlangt habe, machen die Kläger geltend, indem sie behaupten, der Beklagte und Frau P. hätten den notariellen Aufhebungsvertrag vom 7. September 1973, in dem der Titel enthalten ist, aus dem der Beklagte vollstreckt hat, in der Absicht abgeschlossen, dem Beklagten den Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung und damit die Kündigung der Mietverträge zu ermöglichen. Eine solche Vereinbarung wäre sittenwidrig und daher nach § 138 BGB nichtig (vgl. RG JW 1927, 1407 = LZ 1927, 448 = SeuffArch 81, 133 = Recht 1927 Nr. 1309), das aufgrund einer solchen Abrede erworbene Kündigungsrecht wäre deshalb auf unredliche Weise erlangt. Das Berufungsgericht hat aber nicht festgestellt, daß dieses Vorbringen der Kläger zutrifft.

c)

aa)

Auch dann wäre die Ausübung des Kündigungsrechts rechtsmißbräuchlich, wenn der Beklagte die Zwangsversteigerung ausschließlich zu dem Zweck betrieben hätte, die Mietverträge zu kündigen und dadurch die Kläger zu schädigen. Das folgt schon aus § 226 BGB und ergibt sich auch, aus Treu und Glauben (§ 242 BGB).

bb)

Das Berufungsgericht hat aber die Feststellung, daß es dem Beklagten nur um die Kündigung der Mietverträge gegangen sei, nicht ohne Rechtsfehler getroffen.

Nach seinen Ausführungen war für diese Annahme mit entscheidend die Feststellung, der Beklagte hätte sich wegen des Anspruchs auf Zahlung von 200.000 DM durch Vollstreckung in das übrige Vermögen der Frau Plücker befriedigen können.

Gegen diese Feststellung wendet sich die Revision mit ihrer auf Verletzung des § 286 ZPO gestützten Verfahrensrüge mit Erfolg. Das Berufungsgericht hat nämlich nicht den gesamten Inhalt der Verhandlungen berücksichtigt. Es hätte beachten müssen, daß der Zeuge Gnoyke bekundet hat, er habe sich um liquide Mittel für Frau Plücker bemüht, aber nur eine Kreditzusage über 100.000 DM erhalten, und daß die Kläger in der Berufungsbegründung vorgetragen haben, die beiden Grundstücke, welche Frau P. mit dem Erlös aus dem Kaufvertrag vom 13. Februar 1973 erworben habe, seien nicht mehr beleihungsfähig gewesen.

3.

Nach allem konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es mußte aufgehoben werden. Die Sache war zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Senat konnte nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht zu dem unter 2. b) erörterten entscheidungserheblichen Vorbringen der Kläger keine Feststellungen getroffen hat und seine Feststellungen zu 2. c), soweit sie nicht von Rechtsfehlern beeinflußt sind, eine abschließende Entscheidung nicht ermöglichen.

Das Berufungsgericht wird bei seiner neuerlichen Entscheidung folgendes zu berücksichtigen haben:

Zu 2. b):

Es liegt nahe, daß Frau P. und der Beklagte den Eigentumsübergang wirtschaftlich betrachtet gar nicht rückgängig machen, sondern nur einen Weg finden wollten, um dem Beklagten die Beseitigung der lästigen Mietverträge zu ermöglichen, zu deren Einhaltung sie - solange sie Eigentümer waren - verpflichtet waren (§ 571 BGB). Hierfür könnte sprechen, daß der Kaufvertrag vollständig abgewickelt und der Beklagte bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Von Bedeutung könnte auch die vom Berufungsgericht bisher nicht erörterte Frage sein, ob überhaupt eine Rechtspflicht der Frau P. bestand, in die Rückgängigmachung des Kaufvertrages vom 13. Februar 1973 einzuwilligen. Für ein sittenwidriges Zusammenwirken könnte es sprechen, wenn Frau P. sich darauf einließ, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, obwohl sie, was der Beklagte noch in der Revisionsinstanz geltend gemacht hat, keine ausreichenden Geldmittel zur Rückzahlung des Kaufpreises hatte. Auch der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Bestellung der Grundschuld über 500.000 DM, dem Abschluß des Aufhebungsvertrages, der Eintragung der Frau P. als Eigentümerin und der Aufforderung zur Rückzahlung des Kaufpreises mit Androhung der Zwangsversteigerung ist ein verdächtiges Indiz.

Zu 2. c):

Auch für die Entscheidung der Frage, ob es dem Beklagten ausschließlich darauf ankam, ein Kündigungsrecht zu erlangen, können die zu 2. b) als maßgeblich erachteten und die bereits im aufgehobenen Urteil erörterten Gesichtspunkte wesentlich sein. Von Bedeutung könnte insoweit weiter sein, daß das Grundstück durch die nur drei Tage vor Abschluß des Vertrages über die Aufhebung des Kaufvertrages vom 13. Februar 1973 vorgenommene Bestellung der Grundschuld über 500.000 DM bei einem Wert von 1.500.000 DM (so die Wertfestsetzung durch das Zwangsversteigerungsgericht) im Hinblick darauf, daß es bereits mit einer Grundschuld von 1.300.000 DM belastet war, für einen anderen Bieter als den Beklagten kaum mehr wirtschaftlich interessant war.

Selbst wenn sich bei der vom Berufungsgericht vorzunehmenden Gesamtbeurteilung ergeben sollte, daß der eine oder andere der erörterten Gesichtspunkte nicht dafür spricht, daß es dem Beklagten ausschließlich um die Erlangung eines Kündigungsrechtes ging, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob die übrigen Umstände in ihrer Gesamtheit für eine solche Annahme ausreichen.