I.

Die Beklagte wendet sich vergeblich gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, durch die Regelung in § 12 Abs. 2 des Pachtvertrages habe das Recht des Pächters zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde nicht über die in der höchstrichterlichen Rechtsprechung allgemein gezogenen Grenzen hinaus erweitert werden sollen. Zu dieser Auslegung ist die Vorinstanz unter Berücksichtigung des Wortlauts der Vereinbarung und ihrer durch die vorvertragliche Korrespondenz anschaulich gemachten Vorgeschichte gelangt, deren Beachtung die Revision zu Unrecht vermißt. Die Wertung ist nach beiden Seiten interessengerecht; nach dem Gang der Verhandlungen drängt sie sich geradezu auf.

II.

Für die Anwendung des § 12 Abs. 2 des Pachtvertrages mit dem Ziel, durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde von den Vertragspflichten wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage freizukommen, ist - wie bei einer auf § 242 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung - nur unter ganz eng begrenzten Voraussetzungen Raum. So hat die Rechtsprechung seit jeher daran festgehalten, daß der Grundsatz der Vertragstreue nur dann zurücktreten muß, wenn anders ein untragbares Ergebnis nicht zu vermeiden wäre (vgl. Senatsurteil vom 25. Mai 1977 - VIII ZR 196/75 = WM 1977, 946 m.w.Nachw.). Insbesondere sind Umstände, die nach dem Vertragszweck in den Riskobereich nur des einen Vertragsteiles fallen, grundsätzlich nicht geeignet, dem hierdurch betroffenen Vertragspartner eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu ermöglichen (Senatsurteile vom 25. Mai 1977 a.a.O. und vom 8. Februar 1978 - VIII ZR 221/76 = WM 1978, 322).

1.

Das Berufungsgericht hat gemeint, die Umstände, welche die Beklagte als wichtigen Grund angeführt habe, lägen allein in ihrem Verantwortungsbereich. Dazu hat es ausgeführt:

a)

Das Ertragsrisiko des gepachteten Hotelbetriebes trage die Beklagte.

b)

Ein Pächter, der ein Hotel auf 20 Jahre fest pachtet, müsse "aus allgemeinen marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten grundsätzlich von vornherein damit rechnen, daß sich die Ansprüche seines Gastpublikums an Zimmer- und Ausstattungskomfort möglicherweise im Laufe der Zeit erheblich ändern und die davon berührte betriebliche Ertragslage dann unter Umständen hohe Um- und Ausbauinvestitionen ... erforderlich machen" könne, "um es ... nachfragegerecht zu modernisieren".

c)

Von diesen normalen geschäftlichen Risiken befreit zu werden, habe die Beklagte auch dann nach § 242 BGB keinen Anspruch, wenn sie ohne den Investitionsaufwand den Pachtbetrieb für die weitere Vertragsdauer voraussichtlich nur noch mit Verlust bewirtschaften könne, und zwar selbst dann nicht, wenn der Verlust existenzbedrohliche Folgen habe.

2.

Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

a)

Der Pächter eines Hotels übernimmt mit dem Abschluß des Pachtvertrages das unternehmerische Risiko, während der Laufzeit des Vertrages Erträge zu erwirtschaften, die die Kosten decken und einen Gewinn sicherstellen.

Es unterliegt keinem Zweifel, daß er alle mit etwaigen Schwankungen in der Nachfrage verbundenen Risiken (z.B. Änderung in den Reisegewohnheiten sowie in den Ansprüchen an Art und Qualität der Leistungen, stärkere Preisdisziplin) zu tragen hat, auch wenn sie tiefgreifende Auswirkungen haben.

Auch die Risiken, die mit der Leistungsfähigkeit des Pachtbetriebes verknüpft sind, treffen ihn. Aus der Verpachtung des Hotels "zum Betrieb eines Kur- und Erholungsheims" (§ 1 des Pachtvertrages) folgt zwar, daß die Räume für diesen bestimmten Betrieb nach ihrer baulichen Beschaffenheit, ihrer Einrichtung und Ausstattung in der Weise geeignet sein mußten, daß ein darin betriebenes Unternehmen wirtschaftliche Früchte abwirft (vgl. Soergel/Siebert/Mezger, BGB, 10. Aufl., vor § 535 Rdn. 15, 16). Bei Vertragsschluß lagen diese Voraussetzungen jedoch vor. Das ist unstreitig. So hatte sich der Kläger u.a. verpflichtet, vor Beginn des Pachtbetriebes die Zimmer zur Seeseite und die Restaurationsräume mit Heinzung auszustatten und den Außenanstrich des Gebäudes zu erneuern. Für die Dauer des Pachtvertrages hatte er es ferner ausdrücklich übernommen, den Anstrich der Fassade und den der Fenster (außen) sowie das Dach in Ordnung zu halten. Die Parteien sind erkennbar davon ausgegangen, daß damit die Verpächterpflicht, das Hotel während der Vertragsdauer in einem zur sinnvollen Nutzung geeigneten baulichen Zustand zu erhalten (§§ 581 Abs. 2, 535, 536 BGB), erfüllt sein sollte. Dabei haben sie, wie sich aus § 6 Abs. 3 des Pachtvertrages ergibt, die Möglichkeit ins Auge gefaßt, daß in Zukunft - irgendwelche - baulichen Veränderungen den "wirtschaftlichen Bedürfnissen der Pächterin" entsprechen könnten. Für diesen Fall ist eindeutig eine Risikoverteilung zu Lasten der Beklagten vereinbart worden. Sie durfte für notwendig erachtete bauliche Veränderungen vornehmen, zu denen neben dem Ausbau der Zentralheizung auch der Einbau sogenannter Naßzellen zu rechnen ist, mußte dafür aber - unter Verzicht selbst auf Ausgleich etwaiger Wertverbesserung bei Vertragsende - die damit verbundenen Kosten tragen. Rechtliche Bedenken bestehen gegen diese individuell von Partnern mit Erfahrung im Hotelgewerbe ausgehandelten Absprachen nicht.

Da die Parteien eine konkrete Regelung für das aus einer Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse etwa erwachsende Investitionsrisiko getroffen haben, braucht nicht entschieden zu werden, ob es nicht ohnehin zu dem vom Pächter zu tragenden Nachfragerisiko gehört, daß Hotelgäste im Laufe der Vertragsdauer allgemein oder doch überwiegend höhere Ansprüche an den Komfort stellen und durch Zentralheizung beheizbare Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC verlangen.

b)

Das Berufungsgericht hat somit darin recht, daß es Sache der beklagten Pächterin gewesen wäre, durch die von ihr für notwendig angesehenen Investitionen die Konkurrenzfähigkeit und damit die Ertragslage des gepachteten Hotels zu erhalten. Die Ansicht der Vorinstanz, der Verpächter sei nach Treu und Glauben regelmäßig, wie auch im vorliegenden Falle, nicht verpflichtet, den Pächter allein deshalb vorzeitig aus dem Vertrage zu entlassen, weil dieser ohne den Aufwand hoher, seine eigenen Mittel übersteigende Investitionskosten den Pachtbetrieb für den Rest der Vertragsdauer voraussichtlich nur noch mit Verlust bewirtschaften könne, und zwar selbst dann nicht, wenn das für den Pächter unter Umständen existenzbedrohliche Folgen habe, ist jedenfalls hier im Hinblick auf die auch von der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden.

Im Schrifttum wird zwar die Auffassung vertreten, bei einem auf unbegrenzte Zeit eingegangenen Dauerschuldverhältnis liege eine zur Vertragsanpassung führende Äquivalenz Störung schon dann vor, wenn die zur Erfüllung der Vertragsleistung notwendigen Aufwendungen das vereinbarte Entgelt dauernd übersteigen (Larenz, Geschäftsgrundlage und Vertragserfüllung, 3. Aufl., S. 90). Der erkennende Senat hat jedoch bereits in der Entscheidung vom 25. Mai 1977 (a.a.O.) darauf hingewiesen, daß dies nur gelten kann, wenn die dauernde Verlust Situation auf "billigerweise nicht vorauszusehende Umstände" zurückzuführen ist. Daran wird festgehalten. An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Das Berufungsgericht hat nämlich darin recht, daß für die Beklagte bei Abschluß des Pachtvertrages im Jahre 1964 vorhersebar war, daß die Ansprüche erholungssuchender Gäste steigen und nur solche Hotels rentabel bleiben würden, die den erhöhten Ansprüchen gerecht werden und z.B. Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC anbieten können. Dabei wird nicht verkannt, daß auch eine sorgfältige Vorausschau auf das zu erwartende Publikumsverhalten immer nur ungefähre Anhaltspunkte für sachgerechtes unternehmerisches Verhalten bieten kann.

c)

War für die Beklagte bei Vertragsschluß vorhersehbar, daß Hotelgäste in zunehmendem Maße durch Zentralheizung beheizbare Zimmer mit Bad/WC oder Dusche/WC verlangen würden, so ergab sich daraus die Notwendigkeit entsprechender baulicher Veränderungen "aus wirtschaftlichen Bedürfnissen der Pächterin", denn ihr mußte von Anfang an daran gelegen sein, den Pachtbetrieb für die gesamte Vertragsdauer, auf die sie sich eingelassen hatte, rentabel zu erhalten. Der erkennbaren wirtschaftlichen Entwicklung mußte die Beklagte unverzüglich Rechnung tragen und mit den Investitionen spätestens im zweiten Pachtjahr beginnen. Die erforderlichen Arbeiten hätte sie über einen Zeitraum von etwa drei Jahren verteilen können. Die Beklagte hat unstreitig bis einschließlich 1969 in dem Pachtbetrieb Gewinne erzielt. In den Jahren 1966 bis 1969 waren der Pachtzins geringer und die Baukosten beträchtlich niedriger als 1974, dem Zeitpunkt, in welchem sie mit dem unberechtigten Investitionsansinnen an den Kläger herantrat. Deshalb war der Beklagten zumutbar, ab 1966 weitere Räume an die Zentralheizung anzuschließen und Hotelzimmer mit Naßzellen auszustatten.

Wäre der Pachtbetrieb rechtzeitig baulich so verändert worden, wie es die Beklagte 1974 verlangt hat, hätte er nach ihren eigenen Angaben die Ertragsfähigkeit nicht eingebüßt. Das Unterlassen rechtzeitiger Investitionen muß unter diesen Umständen als unternehmerische Fehlentscheidung gewertet werden. Für sein Versagen als Unternehmer muß der Hotelpächter aber unter allen Umständen einstehen, auch wenn das bei weiterer Erfüllung des Vertrages u.U. den Verfall seines Vermögens zur Folge haben könnte. Andernfalls würden die gleichberechtigten Interessen des Verpächters, die er mit dem Abschluß des Pachtvertrages verfolgt, in unvertretbarer Weise auch in den Fällen zurückgedrängt, in denen seine Beteiligung am Pächterrisiko - anders als etwa bei der Umsatzpacht - nicht gewollt und deshalb nicht vereinbart worden ist.

III.

Die Kosten des danach erfolglos gebliebenen Rechtsmittels hat die Beklagte zu tragen (§ 97 ZPO).