Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung.

I.

Grundlage des geltend gemachten Anspruchs ist die in dem Schreiben des Beklagten vom 11. November 1965 wiedergegebene Maklervereinbarung. Das Berufungsgericht hat geprüft, ob dieser Vertrag nicht wegen der fehlenden zeitlichen Begrenzung des Alleinverkaufsrechts gegen die guten Sitten verstößt und daher gemäß § 138 BGB nichtig ist. Es hat einen derartigen Verstoß jedoch im Ergebnis zu Recht verneint. Unzutreffend ist allerdings seine Auffassung, ein zeitlich unbegrenzt eingeräumtes Alleinverkaufsrecht müsse nicht immer sittenwidrig sein. Jede bewußt zeitlich unbegrenzt vereinbarte Dauerbindung dieser Art beeinträchtigt die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des betroffenen Vertragspartners in unzulässig starkem Maße. Darum handelt es sich hier nicht. Die zwischen den Parteien getroffene Maklervereinbarung ist nicht auf unbestimmte Zeit geschlossen, sondern regelt die Vertragslaufzeit überhaupt nicht. Es liegt also eine Regelungslücke vor, die es ermöglicht, die Vertragsdauer gemäß § 157 BGB unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles auf einen angemessenen Zeitraum festzusetzen (Senatsurteil vom 21. September 1973 - IV ZR 89/72 = WM 1974, 257, 260 m.w.N.).

Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus zu Recht, eine derartige Festsetzung unterlassen. Da die hierzu erforderlichen Feststellungen durch das Berufungsgericht jedoch rechtsfehlerfrei getroffen worden sind, kann der Senat diese Frage selbst entscheiden. Die Auslegung ergibt, daß zumindest zum Zeitpunkt der vom Beklagten getätigten Grundstücksverkäufe der Maklervertrag noch bestand. Der Beklagte veräußerte die sechs Teilflächen zwischen 1967 und 1968, also zwei bis drei Jahre nach Abschluß des Maklervertrages. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger noch gar keine Möglichkeit gehabt, für den Beklagten vermittelnd tätig zu werden. Bereits diese Gesichtspunkte sprechen für eine Fortgeltung des Maklervertrages zum Zeitpunkt der Grundstücksveräußerungen. Berücksichtigt man weiter, daß der Beklagte durch den Maklervertrag eine an sich geschuldete Provision ersparte und daß es sich bei beiden Parteien um gleichermaßen geschäftsgewandte Vertragspartner handelte, so bestehen keine Bedenken dagegen, von einer Wirksamkeit des Maklervertrages zum Zeitpunkt der Grundstücksverkäufe auszugehen.

II.

Die Rügen der Revision richten sich vor allem gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vereinbarung umfasse die gesamte, dem Beklagten im Umlegungsverfahren zugeteilte Fläche, also auch die zusätzlich zugeteilten 1.506 qm. Insoweit hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung jedoch den Angriffen der Revision stand:

1.

Im Umlegungsverfahren sind den Beteiligten nach Möglichkeit Grundstücke in Größe der gemäß §§ 57, 58 BBauG errechneten Sollansprüche zuzuteilen. Der Sollanspruch hätte hier 3.387 qm betragen, wie sich deutlich aus der Aussage des Zeugen M. ergibt. Aus Zweckmäßigkeitsgründen heraus kann die Behörde jedoch eine Mehr- oder Minderzuteilung vornehmen, für die dann ein Geldausgleich festzusetzen ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG, § 59 Rdn, 7; Brügelmann/Grauvogel u.a., BBauG, § 59 Anm. II 2). Eine derartige Mehrzuteilung, also die Zuweisung nur eines, wenn auch dem Sollanspruch gegenüber vergrößerten Grundstückes, wurde hier vorgenommen. Dies ergibt sich deutlich aus den Bekundungen des Zeugen M. und der im Rahmen des Berufungsverfahrens vorgelegten Urkunde zur Änderung des Grundbuchs. Diese zwischen den Parteien nach der Beweisaufnahme im übrigen unstreitig gewordenen Tatsachen verkennt die Revision mit ihrer Annahme, der Beklagte habe im Umlegungsverfahren zusätzlich zu den ihm gebührenden 3.387 qm weitere, hiervon trennbare 1.506 qm zu einem Preis von 52.114 DM hinzugekauft.

Richtig ist vielmehr, daß der Beklagte anstelle des von ihm eingebrachten Grundstückes im Rahmen des Umlegungsverfahrens ein anderes, durch eine Mehrzuteilung vergrößertes Grundstück erhalten hat. Daraus folgt, daß die von der Revision erwähnte "rechtliche Identität" des Eigentumsrechts an dem eingebrachten und dem später zugeteilten Grundstück sich auf die gesamte Grundstücksfläche bezieht. Hieran ändert auch nichts die Tatsache, daß die Mehrzuteilung auf eine Initiative des Beklagten zurückgeht und eine verhältnismäßig große Fläche ausmacht.

2.

Das Berufungsgericht hat die Vereinbarung der Parteien dahingehend ausgelegt, daß nach dem Willen der Vertragspartner die gesamte, dem Beklagten im Umlegungsverfahren anstelle des ursprünglich erworbenen Grundstückes zugeteilte Fläche Gegenstand des Maklervertrages und der Provisionsvereinbarung sein sollte. Es hat dabei nicht verkannt, daß der Beklagte mehr als ein Drittel der ursprünglichen Fläche erst auf seine nachträgliche Initiative hin als Mehrzuteilung erhielt und daß er dafür zusätzlich 52.114 DM als Entschädigung zahlen mußte. Seine in Kenntnis und unter Berücksichtigung aller dieser Umstände vorgenommene Auslegung des Maklervertrages ist rechtsfehlerfrei getroffen und bindet als tatrichterliche Würdigung das Revisionsgericht.

III.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Beklagte durch den Verkauf der sechs Grundstücke ohne Einschaltung des Klägers gegen seine Verpflichtungen aus dem Maklervertrag verstoßen. Dabei geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich das dem Kläger eingeräumte Vermittlungsrecht auch auf den Verkauf unbebauter Grundstücksflächen bezieht. Es ist weiter der Auffassung, daß die Einräumung des Alleinverkaufsrechts den Beklagten verpflichtet hätte, auch bei Eigengeschäften den Kläger hinzuzuziehen.

1.

Ausdrücklich wird in der Vereinbarung dem Kläger ein Alleinverkaufsrecht nur für die Veräußerung bebauter Grundstücke eingeräumt. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung, die unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des Vertrages das Alleinverkaufsrecht des Klägers auch auf die Veräußerung unbebauter Grundstücke erstreckt, ist jedoch rechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen.

2.

Der Beklagte hat durch den Verkauf allerdings nur dann gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstoßen, wenn das Alleinverkaufsrecht auch Eigengeschäfte des Auftraggebers verbietet.

a)

Nach der in Rechtsprechung und Schrifttum vorherrschenden Auffassung verpflichtet die Erteilung eines "Alleinauftrages" vom Wortsinn her den Auftraggeber lediglich, keine weiteren Makler einzuschalten. Eigengeschäfte des Auftraggebers werden hierdurch also nicht ausgeschlossen. Unklarheiten gehen grundsätzlich zu Lasten des Maklers, der eine von ihm angestrebte weiterreichende vertragliche Bindung nicht eindeutig zum Ausdruck gebracht hat (BGH, Urteil vom 17. November 1960 - VII ZR 236/59 = LM Nr. 8 zu § 652 BGB; Urteil vom 8. Mai 1973 - IV ZR 158/71 = WM 1973, 682, 683; OLG Düsseldorf in MDR 1973, 582; Palandt/Thomas, BGB, 34. Aufl., § 652 Anm. 10 B a; Soergel/Mormann, BGB, 10. Aufl., § 652 Rdn. 24; anderer Ansicht Schwerdtner, Maklerrecht, 1974 Rdn. 221 sowie Werner in Juristische Analysen 1970 S. 353, 363 ff).

b)

Der Beklagte erteilte dem Kläger hier keinen Alleinauftrag, sondern räumte ihm ein Alleinverkaufsrecht ein. Rein vom Wortsinn her deutet ein "Alleinverkaufsrecht" etwas mehr auf den Ausschluß von Eigengeschäften hin als ein Alleinauftrag. Eine entscheidende Bedeutung kommt der unterschiedlichen Wortwahl im Rahmen der Vertragsauslegung jedoch nicht zu. Beide Begriffe dienen im Geschäftsverkehr nämlich dem gleichen Zweck und werden als Synonyma gebraucht (Werner a.a.O. S. 362).

c)

Dennoch ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht der Einräumung des Alleinverkaufsrechts hier eine weitergehende Bedeutung beimißt. Bei der Auslegung dieser Vereinbarung ist nämlich nicht nur vom reinen Wortsinn der gewählten Bezeichnung auszugehen. Vielmehr müssen alle, für die Auslegung entscheidungserheblichen Umstände gemäß §§ 133, 157 BGB mitberücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 17. November 1960 - VII ZR 236/59 = LM Nr. 8 zu § 652 BGB), die im Einzelfall eine weitergehende Auslegung rechtfertigen können. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Es stellt in diesem Zusammenhang fest, der Kläger sei erkennbar bestrebt gewesen, beim Verkauf der Häuser und der Grundstücksflächen eingeschaltet zu werden. Hiermit sei der Beklagte auch einverstanden gewesen. Es verweist weiter auf die untypische Ausgangssituation, daß nämlich der Kläger bei Abschluß der Vereinbarung bereits eine Provision verdient hatte, welche sich der Beklagte durch die Übertragung des Alleinverkaufsrechts ersparte. Die unter diesen besonderen Umständen vom Berufungsgericht im Rahmen tatrichterlicher Würdigung gezogene Schlußfolgerung, das Alleinverkaufsrecht verbiete auch Selbstverkäufe des Auftraggebers ohne Hinzuziehung des Klägers, ist möglich und daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

IV.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Beklagte sich dadurch schadensersatzpflichtig gemacht hat, daß er den Kläger nicht zu den Grundstücksverkäufen hinzuzog und ihm so die Möglichkeit nahm, die vertraglich vereinbarte Maklerprovision zu verdienen.

Soweit das Berufungsgericht allerdings die Schadenshöhe aus der Summe von Bau- und Grunderwerbskosten errechnet, sind seine Ausführungen nicht frei von Rechtsirrtum.

Die Höhe des Schadensersatzanspruchs richtet sich danach, wie der Kläger stünde, wenn sich der Beklagte vertragsgetreu verhalten hätte. Eine rechtliche Verpflichtung des Beklagten, auf den Grundstücksflächen selbst zu bauen, bestand entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auf Grund der Maklervereinbarung nicht. Diese sah zwar eine Bebauung als Bedingung für den vom Kläger erstrebten Verkauf von Hausgrundstücken vor. Ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten, diese Bebauung auch tatsächlich durchzuführen, läßt sich hieraus jedoch nicht entnehmen. Grundsätzlich war der Beklagte also nicht gehindert, die Veräußerung in der von ihm gewählten Art und Weise vorzunehmen. In diesem Fall aber beschränkt sich auch der Schadensersatzanspruch des Klägers auf die Summe, die er bei seiner Hinzuziehung für die Vermittlung der Grundstücksverkäufe und der mit diesen gekoppelten Architektenverträge erhalten hätte. Grundlage des Provisionsanspruchs wären dann aber nur der Verkaufspreis der Grundstücke sowie die mit den Käufern vereinbarten Architektenhonorare gewesen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommen die von dem Beklagten getätigten Geschäfte ihrem wirtschaftlichen Ergebnis nach auch nicht dem Verkauf eines bebauten Grundstückes so nahe, daß deswegen der Schadensersatzanspruch des Klägers aus den Gesamtaufwendungen der Käufer berechnet werden müßte. Das Berufungsgericht übersieht, daß nach der vorgenommenen Ausgestaltung der Verträge der Beklagte zwar einerseits das Finanzierungsrisiko ersparte, da er selbst nicht als Bauherr tätig zu werden brauchte, andererseits aber auch seinen Gewinn nicht aus dem Wert der bebauten Grundstücke errechnen konnte.

Eine aus dem Wert der bebauten Grundstücke errechnete Maklerprovision könnte dem Kläger allenfalls dann zustehen, wenn die Vertragsabschlüsse des Beklagten als treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts anzusehen wären (§ 162 Abs. 1 BGB). Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen reichen jedoch nicht aus, um diese Frage hier entscheiden zu können. Die Sache war daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, um diesem Gelegenheit zu geben, die erforderlichen Feststellungen nachzuholen.