I.

Das Berufungsgericht meint, § 3 des Vertrages sei insoweit nichtig, als er den Beginn des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit hinausschiebe und den Beklagten unter Ausschluß jeglichen Kündigungsrechts binde. Dieser habe daher den Vertrag kündigen können und ihn mit Schreiben vom 28. Januar 1970 wirksam gekündigt.

II.

Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

1.

Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Vertrag durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet wurde. Es ist in der Tat fraglich, ob der Vertrag nicht gemäß § 4 zum 31. Juli 1970 gekündigt werden konnte. Denn dem Beklagten ist zuzugeben, daß ein unbefangener Leser des Vertrages auf Grund der §§ 2 und 4 annehmen konnte, der Vertrag dürfe in jedem Falle zum 31. Juli 1970 gekündigt werden.

2.

Doch kann dahingestellt bleiben, ob eine ordentliche Kündigung zum 31. Juli 1970 möglich war. Bei dem gegebenen Sachverhalt war jedenfalls eine außerordentliche Kündigung zulässig.

a)

Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß der Kläger unter den gegebenen Umständen den Beklagten nicht auf Grund des § 3 an dem Vertrage festhalten kann.

Es entnimmt dieser Bestimmung, daß der Beklagte auf unbestimmte Zeit verpflichtet sein sollte, dem Kläger die vermietete Reklamefläche zur Verfügung zu halten, ohne vor Weitervermietung durch den Kläger eine Vergütung beanspruchen zu können. Verzögerungen des Beginns des Mietverhältnisses sollten auch dann, wenn sie auf ein Verhalten des Klägers zurückzuführen waren oder in dessen Sphäre lagen, den Beklagten weder zur vorzeitigen Kündigung noch zum Rücktritt vom Vertrage berechtigen. Auf diese allein seine Interessen berücksichtigende Regelung kann der Kläger sich nicht berufen, wobei dahingestellt bleiben kann, ob § 3 des Vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wie das Berufungsgericht angenommen hat, oder ob in dem gegebenen Fall die Berufung auf diese Klausel gemäß § 242 BGB rechtsmißbräuchlich ist.

Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, sind der Möglichkeit, den anderen Vertragsteil an einem Vertrage festzuhalten, Grenzen gesetzt. Ein Makler darf beispielsweise seinen Auftraggeber nicht auf unbegrenzte Zeit an einen Alleinauftrag binden (OLG Hamm in NJW 1966, 887). Ist bei einem Kaufvertrag Lieferung auf Abruf vereinbart, so steht der Abruf nicht im freien Belieben des Käufers. Dieser ist vielmehr verpflichtet, innerhalb einer nach Treu und Glauben und nach der Verkehrssitte zu bestimmenden Frist abzurufen und damit den Zeitpunkt der Lieferung zu bestimmen (Palandt/Putzo, BGB 31. Aufl. § 433 Anm. 3 B).

Ähnlich ist es hier. Ob die Befugnis zu einer außerordentlichen Kündigung überhaupt beschränkt werden kann, ist fraglich (vgl. Staudinger/Weber, BGB 11. Aufl. § 242 Rdn A 728). Es kann allerdings unter besonderen Verhältnissen gerechtfertigt sein, eine außerordentliche Kündigung für eine begrenzte Zeit und aus einem bestimmten Grunde auszuschließen. In einem Falle wie dem vorliegenden hatte der Kläger ein berechtigtes Interesse, daß der Beklagte das Mietverhältnis nicht alsbald nach Vertragsabschluß wegen Nichtvermietung der Reklamefläche kündigen konnte, weil er nur dann die Möglichkeit hatte, einen Mietvertrag über die Reklamefläche abzuschließen, wenn diese ihm nicht jederzeit entzogen werden konnte. Unter diesen Umständen muß der Ausschluß eines Kündigungsrechts wegen Nichtvermietung der Reklamefläche auf eine angemessene Zeit als zulässig angesehen werden. Welche Zeit als angemessen anzusehen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Reklamefläche war im Zeitpunkt der Schreiben des Beklagten vom 15. Februar 1969 und 28. Januar 1970, fast vier bzw. fast fünf Jahre nach Abschluß des Mietvertrages, noch nicht vermietet. Eine derart lange Bindung ohne Vergütung während der Wartezeit war jedenfalls unzulässig.

b)

Eine außerordentliche Kündigung des Vertrages war nicht nur unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 553 ff BGB zulässig, wie die Revision meint. Mietverträge können nicht nur unter den im Gesetz festgelegten Voraussetzungen, sondern auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben durch außerordentliche Kündigung zur Auflösung gebracht werden (Staudinger/Weber, a.a.O. Rdn A 742). Hier war der Beklagte selbst dann, wenn der Kläger bei Vertragsabschluß nicht erklärt hatte, einen Interessenten für die Reklamefläche an der Hand zu haben, erkennbar davon ausgegangen, daß die Fläche innerhalb angemessener Frist vermietet werde. Da das nicht geschah, entfiel die Geschäftsgrundlage des Vertrages. Ist bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses wie hier unzumutbar, weil dem Beklagten ein weiteres Zuwarten nicht angesonnen werden konnte, so können Dauerschuldverhältnisse gekündigt werden (Palandt/Heinrichs, a.a.O. § 242 Anm. 6 C ff).

3.

Der Vertrag ist auch wirksam gekündigt worden.

a)

Es ist zweifelhaft, ob entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht schon in dem Schreiben des Beklagten vom 5. Februar 1969 eine wirksame Kündigung zu sehen ist. Denn eine Kündigung ist nicht schlechthin bedingungsfeindlich. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Kündigung genügend bestimmt und klar ist, so daß der Empfänger der Kündigung nicht in eine ungewisse Lage versetzt wird (BAG in NJW 1968, 2078; Staudinger/Coing, a.a.O. §§ 158 Vorbem. 6 e).

b)

In jedem Fall lag in dem Anwaltschreiben vom 28. Januar 1970 eine Kündigung. Die Auslegung dieses Schreibens durch das Berufungsgericht, die in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar ist, läßt einen Rechtsverstoß nicht erkennen.

5.

Daß der Beklagte nach der Kündigung des Vertrages sich auf einen Schriftwechsel über eine Vermietung der Reklamefläche an den Kläger einließ, macht die Kündigung nicht unwirksam. Denn dem Schriftwechsel ist nicht zu entnehmen, daß der Beklagte auf die mit der Kündigung erworbene Rechtsstellung verzichtete. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben fällt dem Beklagten nicht zur Last. Denn er veranlaßte den Kläger durch das Schreiben vom 26. Februar 1970 nicht zum Abschluß des Mietvertrages mit der Firma L. Dieser war nach dem Schreiben des Klägers vom 24. Februar 1970 vielmehr schon vorher geschlossen worden.

III.

Die Revision war demnach mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.