I.)

Das Berufungsgericht führt aus, aus der notariellen Urkunde vom 7. November 1964 gehe hervor, daß darin der Kaufvertrag vom 25. März 1963 nicht aufgehoben und durch einen neuen ersetzt worden sei; sein fortbestehen sei vielmehr von den Parteien vorausgesetzt worden; diese hätten neben der Einräumung eines Vorkaufsrechts und zweier Grunddienstbarkeiten zu Gunsten der Beklagten lediglich die unter Nr. IX des Kaufvertrags festgelegte Beschränkung des Weiterverkaufs aufgehoben. Das Berufungsgericht entnimmt daraus, daß die schuldrechtliche Bindung der Vertragsparteien auf dem Kaufvertrag vom 25. März 1963 beruhe; die Vertragsparteien hätten sich seit diesem Tag nicht mehr einseitig vom Vertrag lösen können. Die Weigerung des Landeskirchenamts, den Kaufvertrag in der ursprünglichen Form zu genehmigen, sei unerheblich. Der Vertrag habe durch die Genehmigung vom 7. Dezember 1964 von dem Zeitpunkt seines Abschlusses ab, von dem ab die Parteien gebunden gewesen seien, volle Wirksamkeit erlangt. Der zur Ausübung eines Vorkaufsrechts geeignete Verkaufsfall sei somit bereits am 25. März 1963 eingetreten. Der Kaufvertrag vom 25. März 1963 werde von dem erst am 28. August 1964 entstandenen Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht betroffen, da das Vorkaufsrecht nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Juni 1960 - V ZR 105/59 (BGHZ;32, 383, 388) nur einen Kaufvertrag erfasse, der eine Bindung des Kaufvertragspartners nach der Entstehung des Vorkaufsrechts schaffe.

II.)

Die Revision hält dagegen den Vertrag vom 7. Dezember 1964 als den maßgeblichen Abschluß des Kaufvertrags, der die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts bedingt.

1.)

Nachdem unter Zeugenbeweis gestellten Sachvortrag der Beklagten, führt sie aus, sei die Genehmigung des Vertrags vom 25. März 1963 durch die Kirchenaufsichtsbehörde abgelehnt und diese Ablehnung den Vertragsparteien bekannt gegeben worden. Sie entnimmt daraus, daß erst der am 7. Dezember 1964 abgeschlossene Vertrag genehmigt und wirksam geworden sei.

Dieser vom Berufungsgericht nicht berücksichtigte Sachvortrag ist erheblich. Wäre nämlich die Genehmigung des Vertrags vom 25. März 1963 endgültig verweigert worden, so wäre dieser Kaufvertrag damit in der Tat unwiderruflich der Nichtigkeit verfallen und nur ein neuer Vertrag hätte eine Kaufverpflichtung schaffen können (RGZ 139, 123; BGHZ 13, 179, 187 [BGH 28.04.1954 - II ZR 8/53];  40, 164) [BGH 14.10.1963 - VII ZR 33/62]. Wäre dagegen von der zur Genehmigung berufenen Kirchenbehörde über den Genehmigungsantrag noch nicht durch Ablehnung der Genehmigung entschieden, den Parteien vielmehr anheim gegeben worden, den Vertrag nach Ausschaltung der beanstandeten Klausel erneut zur Entscheidung über den Antrag vorzulegen, so hätte der mit der Genehmigung vom 7. Dezember 1964 rückwirkend ab 25. März 1963 wirksame Kaufvertrag entsprechend den Ausführungen des Berufungsgerichts die Gemeinde nicht zur Ausübung des erst später entstandenen Vorkaufsrechts berechtigen können. Einen Anhalt in dieser Richtung könnte der Umstand ergeben, daß das Landeskirchenamt am 1. Dezember 1964 die Genehmigung für den Vertrag vom 25. März 1963 in der Fassung vom 7. November 1964 erteilte. Mangels Klärung dieses entscheidungserheblichen Sachverhalts war das angefochtene Urteil aufzuheben, und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

2.)

Die Revision macht unter Hinweis darauf, daß der Vertrag vom 25. März 1963 in der Fassung vom 7. November 1964 genehmigt worden sei, geltend, der Kaufvertrag sei jedenfalls in der alten Fassung nicht wirksam geworden, da in diesem Vertrag die gewollte Abänderung nicht beurkundet sei, die Genehmigung jedoch nur den abgeänderten Vertrag betreffe. In diesem Zusammenhang wirft sich die Frage auf, ob die vertragliche Abänderung des Inhalts des noch schwebend unwirksamen Kaufvertrags dieses ursprüngliche Schuldverhältnis bestehen ließ und nur inhaltlich abänderte oder ob es aufgehoben und ein neues Schuldverhältnis an seine Stelle gesetzt worden ist. Das Berufungsgericht hat aus der notariellen Urkunde vom 7. November 1964 entnommen, daß der Kaufvertrag nicht aufgehoben und durch einen neuen ersetzt, vielmehr lediglich unter Aufhebung der erwähnten Klausel und Vereinbarung zusätzlicher Verpflichtungen (Bestellung eines Vorkaufsrechts und zweier Grunddienstbarkeiten) sein Fortbestehen vorausgesetzt worden sei. Bei der Entscheidung dieser Frage ist jedoch nicht nur auf den Wortlaut der Urkunde abzustellen, sondern auch die wirtschaftliche Bedeutung der Abänderung und die Verkaufsauffassung zu berücksichtigen. Bei der erneuten Verhandlung wird Gelegenheit sein, unter diesen Gesichtspunkten zu überprüfen, ob die hier vorgenommenen Änderungen zu einer solch wesentlichen Umgestaltung des schon bestehenden Schuldverhältnisses führten, daß seine bloße Abänderung ausscheidet und statt seiner ein gänzlich neues zustande kam (vgl. Staudinger/Kaduk, BGB 10./11. Aufl., § 305 Anm. 26 und 27).

3.)

Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Gemeinde habe vor dem Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans ein Vorkaufsrecht an dem streitigen Grundstück schon auf Grund eines früheren Plans zugestanden. In einem solchen Fall könne es entgegen der Meinung des Berufungsgerichts, meint die Revision, nicht darauf ankommen, daß sich die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auf den neuen Plan berufen habe. Dazu hat die Beklagte in der Berufungsinstanz (Schriftsätze vom 12. Oktober 1965 S. 6 ff und vom 12. Mai 1966 S. 2) vorgetragen, der schon am 9. Oktober 1950 auf Grund des Hessischen Aufbaugesetzes aufgestellte Flächennutzungsplan mit ergänzenden Unterlagen vom 13. Mai und 6. Juni 1953 sei nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 und § 9 HessAufBG ortsstatutarisches Recht gewesen, und er habe verbindliche Regelungen der in § 9 BBauG bezeichneten Art enthalten. Der bei Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes bestehende Flächennutzungsplan habe sonach gemäß § 173 Abs. 3 BBauG (bis zum 28. August 1964) als Bebauungsplan im Sinne des Bundesbaugesetzes gegolten.

Wenn auch dieser Sachvortrag in der Revisionsinstanz mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungngerichts als richtig zu unterstellen ist, ist diese Revisionsrüge gleichwohl nicht begründet. Es liegt kein Verkaufsfall aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes (Fall des § 178 Abs. 2 BBauG) vor. Der Verkaufsfall ist während der Geltung des Bundesbaugesetzes eingetreten. Ein Vorkaufsrecht konnte sonach nur nach Maßgabe dieses Gesetzes, hier unter den Voraussetzungen der §§ 24. Abs. 1 Nr. 1, 27 BBauG, entstehen. Zwischen dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und dem Inkrafttreten des Bebauungsplans mag der frühere Flächermutaungsplan gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als Bebauungsplan gegolten haben, er hat jedoch nach dem Vortrag der Beklagten das streitige Grundstück nicht für den Gemeinbedarf festgesezt gehabt. Während seiner Gültigkeit konnte daher nach dem Bundesbaugesetz kein Vorkaufsrecht an dem Grundstück entstanden sein. Das Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz ist frühestens mit dem Wirksamwerden des Bebauungsplans 7 der entsprechende Festsetzungen enthielt, entstanden.

III.)

Die Entscheidung über die Kosten der Revision war, da sie von der Entscheidung in der Hauptsache abhängig ist, dem Berufungsgericht zu übertragen.