I.

1.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Darlehensgewährung des Klägers stelle in Wirklichkeit eine Mietvorauszahlung dar. Diese jedenfalls mögliche Würdigung begegnet angesichts der Unverzinslichkeit und Unkündbarkeit des "Darlehens" und des tatsächlich erfolgenden Abzugs von je 10 DM vom monatlichen Mietzins keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGHZ 16, 31, 32 [BGH 17.12.1954 - V ZR 4/54]; Senatsurteil vom 1. Juli 1958 - VIII ZR 120/57 - = WM 1958, 1307). Daß die Tilgungsvereinbarung nicht schriftlich getroffen wurde, ist unschädlich. Denn eine etwaige Verletzung der Formvorschrift des § 566 BGB hat nur die Kündbarkeit des Mietvertrages, nicht aber die Unwirksamkeit des formlos Vereinbarten zur Folge.

2.

Wäre bei Beendigung des Mietverhältnisses noch der ursprüngliche Vermieter Vertragspartei des Klägers gewesen, so hätte er nach § 557 a Abs. 1 BGB, der in Nürnberg seit 1. Juli 1965 gilt (Art. IV § 7 Abs. 2 2. MietÄndG; § 54 Abs. 2 MSchG in Verb. mit § 15 2. BMG; § 1 der dritten Verordnung zur Durchführung des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes vom 25. Juni 1965 = BayGVBl 1965, 95) den Mietzins zurückerstatten müssen; denn § 557 a BGB ist auf alle Mietverhältnisse anzuwenden, die bei seinem Inkrafttreten bestehen (Art. IV § 1 Abs. 1 2. MietÄndG). Das hier zu beurteilende Mietverhältnis ist erst nach dem 1. Juli 1965 aufgelöst worden.

3.

In die sich aus § 557 a Abs. 1 ergebende Vermieterpflicht tritt grundsätzlich auch der Erwerber des Grundstücks ein (§ 571 BGB), und zwar auch derjenige, der das Mietgrundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt (§57 ZVG). Das hat der Bundesgerichtshof für die auf § 555 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters zur Rückerstattung vorausbezahlten Mietzinses ausdrücklich ausgesprochen (BGHZ 16, 31, 36) [BGH 17.12.1954 - V ZR 4/54]. Für § 557 a BGB, der den aufgehobenen § 555 ersetzt und inhaltlich erweitert hat, kann nichts anderes gelten (Pergande, Wohnraummietrecht § 557 a Anm. 3).

4.

Voraussetzung der Anwendung des § 557 a Abs. 1 BGB auf den Erwerber ist allerdings, daß er die Vorauszahlungen des Mieters gegen sich gelten lassen muß (BGHZ 37, 346, 350) [BGH 11.07.1962 - VIII ZR 98/61]. Nach §§ 57 ZVG, 574 BGB sind dem Ersteher gegenüber Mietvorauszahlungen nur in begrenztem Umfang wirksame. Anders ist es, wenn es sich wie hier um einen Baukostenzuschuß handelt, der zum Aufbau des Grundstücks, wenn auch nur mittelbar, tatsächlich verwendet worden ist. Ihn muß der Ersteher in Höhe des nicht abgewohnten Teiles gegen sich gelten lassen (BGHZ 6, 202;  15, 296 [BGH 26.11.1954 - V ZR 58/53];  16, 31 [BGH 15.12.1954 - II ZR 322/53]; Senatsurteil vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57 - = NJW 1959, 380 = WM 1959, 120).

5.

Die Vertragschließenden haben aber für den Fall der Zwangsversteigerung durch die "Vereinbarung" vom 23. Juli 1958 eine besondere Abrede getroffen. Der dort ausgesprochene Verzicht des Mieters auf Verrechnung seines Baukostenzuschusses dem Ersteher gegenüber ist inhaltlich nichts anderes als die Bestimmung, daß im Verhältnis zum Ersteher des Mietgrundstücks die geleistete Mietvorauszahlung nicht wirksam ist. Es handelt sich insoweit, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, um einen Vertrag zugunsten Dritter. Die §§ 57 ZVG, 574 BGB stehen der Wirksamkeit einer solchen Abrede nicht entgegen. Denn diese Vorschriften erlauben jedenfalls dann eine abweichende Regelung der Wirksamkeit von Mietvorauszahlungen, wenn sie sich zugunsten des Erwerbers bzw. des Erstehers des Grundstücks auswirkt.

6.

Läge mit Rücksicht auf die "Vereinbarung" im Verhältnis zwischen Kläger und Beklagten tatsächlich eine wirksame Mietvorauszahlung nicht vor, so ließe sich ein Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses nach § 557 a Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht begründen (BGHZ 37, 346, 350) [BGH 11.07.1962 - VIII ZR 98/61].

Diesem Ergebnis steht jedoch § 557 a Abs. 2 BGB entgegen. Die Vorschrift erklärt bei Mietverhältnissen über Wohnraum Vereinbarungen für unwirksam, durch die die in Abs. 1 der Vorschrift bestimmte Verpflichtung zur Rückerstattung von Mietvorauszahlungen zum Nachteil des Mieters geändert wird.

Das Berufungsgericht meint, eine solche Änderung liege hier nicht vor. § 557 a Abs. 2 BGB verbiete nur, daß der Vermieter sich selbst von der Rückzahlungspflicht des § 557 a Abs. 1 befreie. Darum handele es sich hier nicht. § 557 a Abs. 2 BGB schließe dagegen nicht aus, daß Dritte hinsichtlich der Rückerstattung von Mietvorauszahlungen begünstigt würden.

Dieser Auslegung kann nicht beigetreten werden. Sie ist schon deshalb bedenklich, weil § 557a nicht auf die Beendigung der Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter, sondern auf die Beendigung des Mietverhältnisses als solchen abstellt (Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 557 a Nr. 8), das durch den Eintritt des Erstehers in den Vertrag fortgesetzt wird (§§ 57 ZVG, 571 BGB).

Sie ist aber auch mit dem Zweck der Vorschrift nicht zu vereinbaren. § 557 a BGB ist ein Teil des sozialen Mietrechts. Er gilt deshalb nur für Mietverhältnisse über Wohnraum und soll verhindern, daß der Mieter, der Vorleistungen auf den Mietzins erbracht hat, bei vorzeitigem Vertragsende den nicht verbrauchten Teil seiner Vorauszahlung einbüßt. Es liegt auf der Hand, daß diese Bestimmung ihre wirtschaftliche Bedeutung gerade dann erhält, wenn der Vermieter in Vermögensverfall gerät und es deshalb zur Zwangsversteigerung des Grundstücks kommt. Es kann dahingestellt bleiben, ob, wie Roquette anzunehmen scheint, der Mieter in Fällen, in denen die Mietvorauszahlung dem Ersteher gegenüber nicht wirksam ist, den ursprünglichen Vermieter aus § 557 a Abs. 1 BG in Anspruch nehmen (Roquette aaO § 557 a Nr. 14), oder ob er wegen des Verlustes der Möglichkeit der Verrechnung seiner Vorauszahlung Schadenersatz verlangen könnte (vgl. Senatsurteil vom 6. Juli 1966 - VIII ZR 169/64 - = LM BGB § 535 Nr. 33 = KJW. 1966, 1703 = BGHWarn 1966 Nr. 159 = WII 1966, 1043). In jedem Falle wäre die Durchsetzbarkeit eines solchen Anspruchs wegen des Vermögensverfalls des Vermieters zumindest gefährdet. Gerade bei einer solchen Lage muß sich der Zweck der Vorschrift, die Sicherung der Rückerstattung der für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses Vorausbezahlten Miete, bewähren, und schon deshalb ist die Anwendung des § 557 a Abs. 2 BGB im Verhältnis zwischen Mieter und Ersteher des Mietgrundstücks geboten. Da die "Vereinbarung", wie ausgeführt wurde, im Ergebnis auf einen Ausschluß der Erstattung der Mietvorauszahlung durch den Ersteher hinausläuft, ist sie deshalb jedenfalls seit dem Inkrafttreten des § 557 a BGB nach Absatz 2 dieser Vorschrift unwirksam.

7.

Nichts anderes gilt für Nr. 2 der "Zusatzvereinbarung" vom 23. Juli 1958, deren Sinn und Zweck ersichtlich dahin geht, den Mieter im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks wegen seiner Mietvorauszahlung auf einen Anspruch gegen den Vermieter zu beschränken. Das ist aus den dargelegten Gründen nicht zulässig (§ 557 a Abs. 2 BGB).

8.

Vor dem klaren Gesetzesbefehl des § 557 a Abs. 2 BGB muß das Bestreben des Vermieters und der kreditgebenden Bank zurücktreten, durch Ausschluß der Mietzinskürzung und der Rückerstattungspflicht im Falle vorzeitiger Beendigung des Vertrages für etwaige Interessenten in der Zwangsversteigerung den Anreiz zu schaffen, ein möglichst hohes Gebot abzugeben.

II.

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Eine abschließende Entscheidung ist jedoch nicht möglich, weil die Höhe des nach § 557 a Abs. 1 BGB zu erstattenden Betrages unter Umständen davon abhängt, ob der Beklagte die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat. Dazu liegen voneinander abweichende Parteibehauptungen vor. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus mit Recht - hierzu bislang keine Feststollungen getroffen. Der Rechtsstreit war deshalb an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen. Ihm war auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen, die vom Ausgang des Rechtsstreits abhängt.