1)

Das Berufungsgericht führt aus, die Kläger hättten vereinbart gehabt, in Berlin eine Gesellschaft zu gründen mit dem Zweck, ein Textil- und Pelzkaufhaus zu betreiben. Sie hätten sich also zu einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes verbunden (§§ 705 ff BGB), in der wie in den bestehenden B.-Gesellschaften der Erstkläger geschäftsführungs- und vertretungsbefugt gewesen sei. Der Erstkläger sei beim Abschluß des Mietvertrages auch ersichtlich nicht nur in eigenen Namen aufgetreten. Daß er der Beklagten den von ihm vertretenen Zweitkläger nicht genannt habe, sei unschädlich, weil es der Beklagten gleichgültig gewesen sei, wer die weiteren Gesellschafter waren. Alle Rechte aus dem Vertrag vom 11./12. Dezember 1963 stünden daher den Klägern als Gesellschaftern gesamthänderisch zu.

Diese Rechtsausführungen, die von der Revision hingenommen werden, geben zu Bedenken keinen Anlaß.

2)

Das Berufungsgericht nimmt im Gegensatz zum Landgericht an, daß der Mietvertrag noch bestand, als die Kläger am 9. Dezember 1964 Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangten. Es entnimmt dem umfangreichen Schriftwechsel, daß die Kläger am 14. Januar 1964 zwar eine Anfechtung angedroht, diese aber nicht ausgesprochen haben, und daß sie bei den weiteren Verhandlungen stets darauf drängten, die vermieteten Räume pünktlich zum 1. Oktober 1964 zur Verfügung gestellt zu bekommen. Auch die Beklagte habe sich noch am 21. April 1964 ausdrücklich auf das Bestehen des Mietvertrages berufen. Bei den Verhandlungen über den Abschluß eines neuen Vertrages, die geführt wurden nachdem feststand, daß die Räume am 1. Oktober 1964 nicht zur Verfügung gestellt werden konnten, sei, so führt das Berufungsgericht weiter aus, der alte Vertrag nicht aufgehoben worden.

Auch diese im wesentlichen auf tatsächlichen Feststellungen beruhende Würdigung läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Sie wird von der Revision nicht bekämpft.

3)

a)

Das Berufungsgericht hält das Schadensersatzverlangen der Kläger im Hinblick auf § 326 BSB für gerechtfertigt, Es führt aus, die Beklagte habe sich seit 1. Oktober 1964 in Verzug befunden. Dem stehe nicht entgegen, daß die Kläger ihrerseits nicht erfüllungsbereit gewesen seien, indem sie sich geweigert hätten, die Kosten des Innenausbaus gemäß § 8 des Mietvertrages zu übernehmen. Denn diese Weigerung sei bei Würdigung aller Umstände nicht ungerechtfertigt gewesen. Außerdem habe die Beklagte sich auf Verhandlungen über eine vom Mietvertrag abweichende Verteilung der Ausbaukosten eingelassen und könne sich deshalb auf ein etwaiges vertragswidriges Verhalten der Kläger jetzt nicht mehr berufen. Von all dem abgesehen habe die Beklagte es schon am 14. Juli 1964 endgültig abgelehnt, den Vertrag zu erfüllen, indem sie mitgeteilt habe, sie werde jetzt mit anderen ernsthaften Interessenten über die Vermietung der Räume verhandeln und anderweitig über den Kaufhaustrakt verfügen. Die Kläger seien daher selbst dann berechtigt, Rechte aus § 326 BGB geltend zu machen, wenn sie ihrerseits vertragsuntreu gewesen wären.

b)

Diese Ausführungen greift die Revision mit Erfolg an.

aa)

Nach § 2 des Mietvertrages war die Beklagte als Vermieterin nur verpflichtet, Räume in ausbaufähigem Zustand zu übergeben. Was unter "ausbaufähig" zu verstehen ist, ergab sich aus § 8 des Mietvertrages. Das Berufungsgericht scheint aus dieser Vertragsbestimmung die Verpflichtung der Mieter ableiten zu wollen, ihrerseits den Ausbau auf eigene Kosten durchführen zu müssen. Ob das dem Vertrag entnommen werden kann, bedarf keiner Prüfung. Jedenfalls konnte die Beklagte ihre auf Gebrauchsgewährung gerichtete Vermieterpflicht schon dadurch erfüllen, daß sie die Räume ohne Innenausbau zur Verfügung stellte.

Hiermit wollten sich die Kläger, wie der Brief der Firma B. vom 14. Januar 1964 ergibt, nicht abfinden. Sie hielten sich für arglistig getäuscht und erklärten, sie würden "den Vertrag in dieser Form in keinem Falle hinnehmen". Diesen Standpunkt haben sie auch in den weiteren Verhandlungen, die über die Frage der Ausbaukosten geführt wurden, aufrecht erhalten. Gegenüber der Auffassung der Beklagten, daß verbindlicher Vertragsinhalt lediglich sei, was schriftlich abgemacht worden sei, haben sie erklärt, maßgebend sei der schriftliche Vertrag nur, soweit sie, die Kläger, nicht widersprochen hätten, und soweit er nicht durch mündliche Abmachungen geändert worden, sei. An dieser Einstellung der Kläger hat sich auch nichts geändert, als die Parteien aus Anlaß der vorauszusehenden Verzögerung der Fertigstellung der Mieträume über einen neuen Vertrag verhandelten. Die Kläger wollten sich, von weiteren Bedingungen abgesehen, auf einen neuen Vertrag nur einlassen, wenn die Beklagte die gesamten Ausbaukosten übernahm. Den Inhalt des § 8 des Mietvertrages haben sie also auch für den Fall, daß es beim alten Vertrag blieb, weiterhin nicht anerkannt.

Ob diese Erklärungen wirklich nur, wie das Berufungsgericht meint, zum Inhalt hatten, den Innenausbau abzulehnen, im übrigen aber den Mietvertrag zu erfüllen, insbesondere den Mietzins zu zahlen, oder ob sie nicht in Wirklichkeit auf eine Ablehnung der Erfüllung des ganzen Vertrages hinaus liefen, falls die Beklagte nicht ihrerseits den Innenausbau auf eigene Kosten übernahm, kann auf sich beruhen; denn die Weigerung, den Vertrag so, wie er geschlossen ist, zu erfüllen, steht einer Verweigerung der Erfüllung schlechthin gleich.

bb)

Die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht seine Ansicht begründet, das Verhalten der Kläger sei nicht vertragswidrig gewesen, sind nicht haltbar. Mit Recht hält es die Regelung des § 8 für eindeutig. Dann aber ist kein Anlaß zu erkennen, warum die Beklagte sei Vertragsabschluß den Erstkläger auf den Inhalt dieser Bestimmung noch besonders hätte hinweisen müssen. Ob die Übernahme der Kosten des Innenausbaus ungewöhnlich ist, wie das Berufungsgericht meint, spielt dabei keine Rolle. Unstreitig lag der Vertragstext bei Abschluß des schriftlichen Vertrages dem Erstkläger vor. Er hatte also Gelegenheit, sich über den Inhalt dieses wirtschaftlich bedeutungsvollen Vertrages zu unterrichten. Die Übernahme von Bauleistungen oder Baukostenzuschüssen durch die Mieter ist im übrigen durchaus nicht unüblich, vor allem dann nicht, wenn, wie hier, durch eine lange Vertragsdauer dem Mieter Gelegenheit gegeben ist, durch Nutzung der Mieträume seine Aufwendungen zu amortisieren. Den Klägern ging es auch in Wirklichkeit nicht etwa um eine Auslegung und Klarstellung des Inhalts des § 8 des Mietvertrages, sondern ausdrücklich darum, diese Bestimmung zu beseitigen oder jedenfalls zu ihren Gunsten abzuändern, anderenfalls aber den Vertrag nicht anzuerkennen.

Die Tatsache, daß die Beklagte sich auf Verhandlungen über die Verteilung der Ausbaukosten eingelassen hat, rechtfertigt die Erfüllungsverweigerung der Kläger gleichfalls nicht. Dies käme nur in Betracht, wenn eine Einigung über die Änderung des § 8 zustande gekommen wäre. Das ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade nicht der Fall.

cc)

An ihrer mit dem Schreiben der Firma B. vom 14. Januar 1964 beginnenden unberechtigten Erfüllungsverweigerung haben die Kläger bis zuletzt hartnäckig festgehalten. Darin liegt eine positive Forderungsverletzung. Sie berechtigt die Gegenseite zum Rücktritt jedenfalls dann, wenn ihr die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ging, wie das Berufungsgericht meint, der wiederholt erklärte Wille der Kläger dahin, grundsätzlich zur Mietzinszahlung, nicht aber zur Übernahme der Kosten des Innenausbaus bereit zu sein, so lief das im Ergebnis darauf hinaus, von der Beklagten die Erfüllung einer Verpflichtung, nämlich die Überlassung eines voll ausgebauten Kaufhauses, zu verlangen, die nicht Inhalt des Vertrages war, und gegebenenfalls nach § 537 BGB die Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise zu verweigern oder nach § 538 BGB Schadensersatz zu verlangen. Bei dem Umfang des Mietobjekts war eine solche Vertragswidrigkeit für die Beklagte unzumutbar. Das gilt erst recht, wenn, was nahe liegt, die Erklärungen der Kläger dahin zu würdigen sind, sie lehnten die Erfüllung des Mietvertrages schlechthin ab, falls die Beklagte nicht den Innenausbau durchführe. Unter diesen Umständen war die Beklagte ihrerseits berechtigt, ohne Fristsetzung (Soergel, BGB, 10. Aufl. § 326 Nr. 24) sich vom Vertrag durch Rücktritt loszusagen. Das ist, was das Berufungsgericht verkannt hat, durch das Schreiben der Beklagten vom 14. Juli 1964 geschehen. Daß die Beklagte hierbei nicht ausdrücklich das Wort "Rücktritt" gebraucht hat, ist unschädlich. Es genügt der deutlich zum Ausdruck gekommene Wille, jedenfalls jetzt am Vertrag nicht mehr festhalten zu wollen und deshalb anderweit über die Mieträume zu verfügen Ohne Bedeutung ist auch, daß nach dem letzten Absatz des Schreibens vom 14. Juli 1964 die Beklagte möglicherweise - zu Unrecht - angenommen hat, die Kläger seien ihrerseits zurückgetreten. Der Wille der Beklagten, angesichts des hartnäckigen Bestrebens der Kläger, ihr die gesamten Ausbaukosten zu überbürden, vom Vertrag auf jeden Fall abzugehen, ist mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gekommen.

dd)

War der Mietvertrag infolge des Rücktritts der Beklagten aufgelöst, so ist für die Annahme eines Verzugs nach dem 1. Oktober 1964 kein Raum. Die Kläger können deshalb auch nicht nach § 326 BGB Schadensersatz verlangen. Vielmehr ist die Klage abzuweisen.

4)

Der Revision war daher stattzugeben und nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.