I.

Das Berufungsurteil muß bereits aus folgenden Gründen aufgehoben werden:

Das Kammergericht unterstellt im Tatsächlichen, daß vom Jahre 1962 an eine faktische Bausperre vorgelegen habe, und läßt die (Rechts-)Frage offen, ob nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes für die Annahme einer solchen faktischen Bausperre (Veränderungssperre) neben einer förmlichen Veränderungssperre gemäß §§ 14 ff BBauGüberhaupt noch Raum sei, Denn, so meint das Kammergericht, ein Entschädigungsanspruch könne auch aus einer derartigen faktischen Voränderungssperre nur unter den Voraussetzungen des § 18 BBauG hergeleitet werden, mithin nur dann, wenn die Sperre mindestens vier Jahre lang gedauert habe.

Dieser Auffassung vermag der erkennende Senat nicht beizupflichten: Auch neben der - rechtmäßigen - Veränderungssperre im Sinne der §§ 14 ff BBauG ist noch Raum für eine faktische Bausperre in dem Sinne, daß außer durch eine förmliche Veränderungssperre noch in der Weise in das Grundeigentum eingegriffen werden kann, daß die Behörde trotz Nichtvorliegens einer förmlichen Veränderungssperre eine nach dem allgemeinen Baurecht an sich zulässige Bebauung tatsächlich verhindert. Sie schafft damit einen Enteignungstatbestand, der gemäß Art. 14 GG einen Entschädigungsanspruch auslöst. Einen solchen Entschädigungsanspruch könnte das Bundesbaugesetz angesichts der genannten Verfassungsbestimmung nicht ausschließen, und das Gesetz bietet auch keinen Anhalt für die Annahme, daß es einen solchen Anspruch ausschließen wolle. Daß im Falle einer rein faktischen Bau- oder Veränderungssperre ein Entschädigungsanspruch immer nur für die Zeit nach vierjähriger Dauer der Sperre in Betracht komme, wie das Kammergericht in Anwendung des § 18 BBauG meint, ist unrichtig. Dies könnte möglicherweise angenommen werden, wenn es zwar an einer förmlichen Veränderungssperre fehlt, jedoch die sachlichen Voraussetzungen für die Anordnung dieser Sperre gegeben sind. Eine für einen bestimmten Zeitraum entschädigungslos hinzunehmende Sperre könnte ferner dann in Betracht kommen, wenn ohne Vorliegen der Voraussetzungen einer Veränderungssperre im Sinne des § 14 BBauG die Voraussetzungen gegeben sind, unter denen bei einem Grundstück angesichts seiner "Situationsgebundenheit" einer aus Planungsgründen ausgesprochenen Bausperre für einen gewissen Zeitraum ein lediglich eigentumsbeschränkender, aber noch nicht ein enteignender Charakter zugesprochen werden muß (vgl. dazu BGHZ 30, 338 ff [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57]). Zumindest aber in den Fällen, in denen weder die sachlichen Voraussetzungen für die Anordnung einer förmlichen Veränderungssperre noch die Voraussetzungen gegeben sind, unter denen nach allgemeinen Grundsätzen eine Bausperre einen lediglich eigentumsbeschränkenden Charakter hat, löst eine faktische Bausperre sofort oder nach Ablauf der Zeit, für die im Einzelfall der Eigentümer wegen der Situationsgebundenheit seines Grundstücks sich eine Baubeschränkung als eine lediglich eigentumsbeschränkende Maßnahme gefallen lassen muß, einen Entschädigungsanspruch aus.

Das Berufungsurteil, das der Klägerin auch für den Fall, daß seit 1962 eine faktische Bausperre vorgelegen hat, schlechthin einen Entschädigungsanspruch für die Zeitdauer von vier Jahren seit Beginn der Sperre versagt, kann sonach mit der gegebenen Begründung nicht gehalten werden. Da nach dem bisher festgestellten Sachverhalt die klageabweisende Entscheidung auch nicht mit anderer Begründung gehalten, andererseits auch eine anderweite Sachentscheidung noch nicht getroffen werden kann, muß das Berufungsurteil aufgehoben und muß die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen werden. Diesem ist auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu überlassen.

Da das Kammergericht bisher das Vorliegen einer faktischen Bausperre für die Zeit ab 1962 nur unterstellt, aber noch nicht festgestellt hat, auch für den Fall, daß tatsächlich eine faktische Bausperre vorgelegen hat, noch nicht feststeht, welche der oben erörterten Fallgestaltungen hier gegeben ist, braucht zu der Frage noch nicht abschließend Stellung genommen zu werden, ob für den Fall, daß die sachlichen Voraussetzungen für eine förmliche Veränderungssperre gegeben sein sollten, die faktische Veränderungssperre in gleicher Weise wie die förmliche Veränderungssperre gemäß § 18 BBauG für vier Jahre entschädigungslos hingenommen werden müßte. Es braucht ferner der Frage noch nicht weiter nachgegangen zu werden, ob § 18 BBauG bei einer förmlichen Veränderungssperre eine Nutzungsentschädigung schlechthin für vier Jahre ausschließt, oder ob in den Fällen, in denen nach allgemeinen enteignungsrechtlichen Grundsätzen die Veränderungssperre sich entweder von Anfang an oder nach Ablauf einer kürzeren Zeitdauer als vier Jahre als Enteignung darstellen würde, eine Entschädigung nicht ausgeschlossen werden soll. Es kann deshalb auch jetzt noch dahinstehen, ob für den Fall, daß durch § 18 BBauG eine Entschädigung für die ersten vier Jahre der Veränderungssperre schlechthin ausgeschlossen wird, diese Regelung als mit Art. 14 GG vereinbar hingenommen werden könnte.

Für das weitere Verfahren vor dem Kammergericht sei noch auf folgendes hingewiesen:

Die Klägerin verlangt den geltend gemachten Entschädigungsbetrag in erster Linie als "Teilbetrag eines Substanzverlustes ihres Grundstücks". Eine Entschädigung für die Minderung des Substanzwertes des Grundstücks kommt aber nur in Betracht, wenn die Bausperre eine dauernde ist und sich als Vorwirkung einer späteren Vollenteignung darstellt. Das gleiche gilt für den hilfsweise verlangten "Teilbetrag an Zinsen für den entstandenen Substanzverlust" (vgl. BGHZ 37, 269 und auch Urt. v.14. November 1963 III ZR 141/62 = LM Nr. 36 zu Art. 14 [Ea] GG).

Für den Fall, daß die Maßnahmen der Beklagten als dauernde Bausperre anzusehen wären, würde der Zeitpunkt, von dem an die Klägerin diese Maßnahmen als Vorwirkung einer späteren Vollenteignung zu spüren bekommen hat, ohne entscheidende Bedeutung sein, wenn die durch die - dauernde - Bausperre verursachte Minderung des Substanzwertes des Geländes mindestens den mit dem Hauptantrag verlangten Betrag von 10.000 DM ausmachen würde. Auf diesen Zeitpunkt käme es mithin nur dann an, wenn der mit dem Hauptantrag verlangte Betrag - entgegen der Wahrscheinlichkeit - durch die Minderung des Substanzwertes nicht voll gedeckt wäre und deshalb auf den ersten Hilfsantrag zurückgegriffen werden müßte.

Sollte nach dem Ergebnis der weiteren Verhandlung vor dem Kammergericht zwar nicht von einer dauernden, aber doch von einer vorübergehenden Bausperre (Veränderungssperre) ausgegangen werden müssen, dann würde von Berlin eine Nutzungsentschädigung, wie sie mit dem zweiten Hilfsantrag begehrt wird, nach den Grundsätzen zu zahlen sein, wie sie im einzelnen in BGHZ 30, 338 ff [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57] dargelegt sind, Für den vorliegenden Fall würde das bedeuten, daß für die Berechnung der Nutzungsentschädigung der Wert der der Klägerin verbliebenen Nutzungsmöglichkeiten gegenübergestellt werden müßte der "Bodenrente", die ein Bauwilliger gezahlt haben würde, wenn ihm das Grundstück zur baulichen Nutzung in dem Umfange, wie sie nach den allgemeinen baurechtlichen Vorschriften zulässig war, zur Verfügung gestellt worden wäre (vgl. dazu Urt.v. 12. Juli 1962 III ZR 203/60 S. 18/20).

Da hier noch nicht feststeht, ob, wenn überhaupt, eine dauernde oder - etwa wogen Änderung der bisherigen Planung - nur eine vorübergehende Bausperre in Betracht kommt, braucht schon allein deswegen die Frage nicht weiter vertieft zu werden, ob und in welcher Weise die bei Annahme einer nur vorübergehenden Bausperre gewahrten Entschädigungsleistungen mit der bei einer später dann etwa doch eintretenden Vollenteignung zu zahlenden Entschädigung zu verrechnen sind.

Im übrigen sei für den Fall, daß es noch darauf ankommen sollte, wie die zeitlich vor 1962 liegenden Maßnahmen in dem hier interessierenden Zusammenhang rechtlich zu würdigen sind, noch folgendes bemerkt:

Das Kammergericht ist der Auffassung, daß aus den gegenüber der Firma C. getroffenen Maßnahmen (Baugenehmigung nur unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs und gegen die Verpflichtung der genannten Firma zur entschädigungslosen Entfernung der einzubauenden Betriebseinrichtungen) nicht auf eine faktische Bausperre geschlossen werden könne. Ob diese Maßnahme, wie das Kammergericht meint, nach dem damals noch in Kraft befindlichen Berliner Planungsgesetz vom 22. August 1949/22. März 1956 rechtmäßig gewesen ist, mag dahinstehen. Denn das würde nicht ausschließen, daß ein die Klägerin enteignender und deshalb einen Entschädigungsanspruch begründender Tatbestand vorläge. Fehlerhaft ist jedenfalls die Auffassung des Kammergerichts, das Bestehen einer faktischen Bausperre könne schon deshalb nicht bejaht werden, weil die Verpflichtungserklärung der C. erkennen lasse, daß eine Grundstücksnutzung durchaus noch möglich gewesen sei, das Wesen einer faktischen Bausperre aber darin liege, "daß Bauanträge für ein bestimmtes Gebiet oder für ein bestimmtes Grundstück schlechthin nicht genehmigt werden". Das ist unrichtig. Denn eine faktische Bausperre liegt nicht nur dann vor, wenn "Bauanträge ... schlechthin nicht genehmigt werden", sondern immer schon dann, wenn eine Bebauung, wie sie nach den für das Grundstück geltenden allgemeinen baurechtlichen Vorschriften zulässig ist, tatsächlich unmöglich gemacht wird (vgl. Urteil des Senats vom 25. Juni 1959 III ZR 114/57 S. 17/18 = NJW 1959, 1775), beispielsweise also auch dann, wenn eine an sich zulässige Bebauung mit festen Hochbauten tatsächlich verhindert, eine Bebauung mit Behelfsheimen oder Verkaufsbaracken jedoch noch zugelassen wird. Das Kammergericht wird Gelegenheit haben, unter diesen Gesichtspunkten den Sachverhalt weiter aufzuklären und rechtlich neu zu würdigen.

Bedenken gegen das Berufungsurteil bestehen ebenfalls, soweit das Verhalten der Beklagten gegenüber der Firma M. in den Jahren nach 1957 in Frage steht. Das Kammergericht meint (S. 15, 21 BU), die Beklagte habe lediglich auf das Bestehen einer nur vorbereitenden Planung hingewiesen. Die Klägerin hatte dazu Abschrift eines Schreibens des Bezirksamts T. vom 9. Juni 1959 an den Prozeßbevollmächtigten der Firma M. überreicht, in dem es u.a. heißt:

"Betr.: Umbau des Fabrikgebäudes (Werkhalle) auf dem Grundstück B.-T., G.str ... und T.straße ... durch die Mieterin, die Firma M. GmbH.

Sehr geehrter Herr Dr. A.!

Wir nehmen auf Ihr Schreiben vom 2.6. d. J. Bezug und teilen Ihnen mit, daß eine Änderung in der bisher vorgesehenen Linienführung der Schnellstraße und der Osttangente weder erfolgt noch beabsichtigt ist. Das vorbezeichnete Grundstück liegt unmittelbar im Kreuzungsbereich der beiden Straßen, muß also beim Ausbau derselben vom Land Berlin in Anspruch genommen werden, weil auf ihm die Zu- und Abfahrten zur Anlegung kommen. Die anderslautende Information des Prozeßbevollmächtigten der Grundstückseigentüberin ist also nicht zutreffend.

Bei dieser Sachlage ist auch die Abgabe der geforderten Verpflichtungserklärungen durch die Grundstückseigentümerin und die Mieterin notwendig, so daß die Beantwortung unseres an die Firma M. GmbH. gerichteten Schreibens vom 17.2. d. J. noch nicht gegenstandslos geworden ist."

Dieses Schreiben legt den Schluß nahe, daß hiermit zum Ausdruck gebracht ist, daß ein an sich auf dem Grundstück zulässiger Umbau mit Rücksicht auf die Planung der Schnellstraße keine Aussicht auf Genehmigung habe, allenfalls gegen Abgabe bestimmter Verpflichtungserklärungen. Sollte dieses Schreiben so zu verstehen sein, so könnte auch das möglicherweise auf eine faktische Bausperre hindeuten.