Die Revision ist nicht begründet.

A.

Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich das Feststellungsbegehren der Klägerinnen lediglich auf die Frage bezieht, ob die Beklagte während der Laufzeit des Werkförderungsvertrages mit den Klägerinnen von den Mietern, die sämtlich deren Arbeitnehmer sind, eine Miete verlangen kann, die nach einem Durchschnittssatz von mehr als 1,25 DM je qm berechnet ist. Ebenso unterliegt es keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht ein rechtliches Interesse der Klägerinnen an der von ihnen begehrten Feststellung bejaht hat. Insoweit werden von der Revision auch keine Angriffe gegen das Berufungsurteil erhoben.

B.

Mit Recht hält das Berufungsgericht die Beklagte an die Vereinbarung der Parteien über den Ausschluß der Mieterhöhung (§ 4 Abs. 3 des Vertrages vom 30. November 1955) für gebunden (vgl. § 19 Abs. 1 I. BMG).

I.

Art. X § 3 a des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht (AbbauG) vom 23. Juni 1960 (BGBl I 389) greift zugunsten der Beklagten nicht ein.

1.

Eine unmittelbare Anwendung dieser Bestimmung ist, wie die Revision nicht verkennt, nicht möglich. Denn die Klägerinnen sind Aktiengesellschaften des Privatrechts. Das Werkförderungsdarlehen, das sie der Beklagten aus ihren privaten Mitteln gewährt haben, stammt sonach nicht, wie in Art. X § 3 AbbauG vorausgesetzt ist, aus Mitteln eines öffentlichen Haushalts. Daran wird auch dadurch nichts geändert, daß die Klägerinnen infolge der Hergabe der Mittel gemäß § 7 c EStG steuerliche Vorteile hatten, wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat.

2.

Entgegen der Auffassung der Revision kommt aber auch eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG auf Werkförderungsdarlehen nicht in Betracht.

a)

Die Revision stützt ihre Ansicht in erster Linie auf das Urteil des erkennenden Senats vom 8. Juli 1963 - VIII ZR 162/60 - (LM I. BMG § 19 Nr. 9 = WM 1963, 1027). In diesem Urteil hat der erkennende Senat sich auf den Standpunkt gestellt, daß eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG dann geboten ist, wenn eine öffentliche Körperschaft, die nicht zu den Gebietskörperschaften gehört, einem Vermieter ein Förderungsdarlehen aus ihren Mitteln gewährt. Dagegen ist die Frage, ob eine entsprechende Anwendung der erwähnten Vorschrift auch dann möglich ist, wenn ein Werkförderungsdarlehen von einer juristischen Person des Privatrechts gegeben wurde, in dem angeführten Urteil des erkennenden Senats nicht beantwortet. Sie ist entgegen der Ansicht der Revision zu verneinen.

b)

Die entsprechende Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift bedeutet, daß ihre Rechtsfolge auf einen Sachverhalt ausgedehnt wird, der die Voraussetzungen des gesetzlichen Tatbestandes nicht vollständig erfüllt, ihm aber ähnlich ist. Ihre innere Rechtfertigung erhält die Analogie aus dem Gebot der Gerechtigkeit, Gleichbedeutendes rechtlich gleich zu behandeln. Sie ist daher nur dann zulässig, wenn der im Einzelfall feststehende Sachverhalt mit dem gesetzlichen Tatbestand in allen wesentlichen Punkten übereinstimmt, die Unterschiede dagegen nur Unwesentliches betreffen (vgl. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft 1960 S. 288 f; Lahm, Deutsches Recht 2. Aufl. S. 52). Ist das zu bejahen, so steht damit gleichzeitig fest, daß das Gesetz eine Lücke aufweist, die der Richter mit Hilfe der analogen Anwendung zu schließen hat (vgl. Larenz a.a.O. S. 291). Ob die Unterschiede der zu vergleichenden Fälle nur Unwesentliches oder vielmehr Wesentliches betreffen, ob das Gesetz also lückenhaft ist oder nicht, kann nur durch eine Wertung ermittelt werden, die an der rechtspolitischen Zwecksetzung der infrage stehenden Gesetzesnorm ausgerichtet ist (vgl. Bartholomeyczik, Die Kunst der Gesetzesauslegung 1951 S. 84).

Entscheidend ist hiernach im vorliegenden Falle, ob die Herkunft des Förderungsdarlehens aus einem öffentlichen Haushalt - oder nach der Auslegung des erkennenden Senats jedenfalls aus Mitteln einer öffentlichen Körperschaft - nach der Wertung des Gesetzgebers als wesentliches Tatbestandsmerkmal des Art. X § 3 AbbauG anzusehen ist. Das ist zu bejahen.

aa)

Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift läßt keine unmittelbaren Schlüsse darauf zu, welche Überlegungen des Gesetzgebers ihr zugrundeliegen. Es findet sich darin insbesondere kein Anhaltspunkt dafür, warum ihr Wortlaut die unmittelbare Anwendung auf Fälle begrenzt, in denen Wohnungsbaudarlehen aus öffentlichen Haushalten geleistet wurden. Auch in den Erläuterungsbüchern, namentlich in den sog. "Referenten-Kommentaren", wird dazu nicht Stellung genommen.

bb)

Es ist daher erforderlich, auf die rechtspolitischen Grundlagen der Gesetzgebung über die Wohnungsmiete, insbesondere über das Mietpreisrecht, zurückzugehen, in deren Zusammenhang auch Art. X § 3 AbbauG zu sehen ist. Ihr Endziel geht dahin, auch die Wohnungsmiete den Regeln des freien Marktes zu unterstellen, wozu neben der Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftung vor allem auch die Beseitigung der Preisbindung gehört. Solange dem Gesetzgeber aus sozialpolitischen Erwägungen sein Ziel noch nicht erreichbar schien, zeigte er sich bestrebt, durch Lockerung der sich zunehmend zugunsten der Mieter auswirkenden Preisbindung gerechte Mieten und damit eine bessere Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes zu gewährleisten. Beispielhaft dafür sind das Erste und das Zweite Bundesmietengesetz, durch deren Vorschriften der Vermieter zu einer einseitigen Mieterhöhung ermächtigt wurde. Damit griff der Gesetzgeber in bestehende Mietverhältnisse ein und durchbrach so den allgemeinen, in jedem freiheitlichen Rechtsstaat geltenden Grundsatz, daß Verträge zu halten sind. Ein solcher Eingriff erschien aber gerade mit Rücksicht auf das Ziel, die Vertragsfreiheit in vollem Umfang wiederherzustellen, gerechtfertigt. Denn die Vereinbarungen über die Miethöhe waren im allgemeinen nicht auf der Grundlage einer freien Entschließung der Vertragsparteien zustandegekommen, sondern von der gesetzlichen Preisbindung entscheidend beeinflußt. Mit der Anhebung der vereinbarten Miete in Richtung auf eine marktgerechte Miete kam der Gesetzgeber somit seinem Endziel näher. Folgerichtig mußte er aber die Befugnis zu einer einseitigen Mieterhöhung dort versagen, wo es dem freien Willen der Vertragschließenden entsprach, einen bestimmten Mietzins ohne Rücksicht auf eine spätere Erhöhung der Stoppmiete oder den Wegfall der Preisbindung beizubehalten. Darin liegt der gesetzgeberische Grund des § 19 Abs. 1 I. BMG, wonach der Vermieter zur Erhöhung der vereinbarten Miete insoweit nicht berechtigt ist, als eine Erhöhung der Miete auch für den Fall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit durch ausdrückliche Vertragsbestimmung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen ergibt. § 19 Abs. 1 I. BMG nimmt eine zentrale Stellung innerhalb des gesamten Mietpreisrechts ein. Es gilt für alle Fälle preisgebundenen Wohnraums (§ 18 Abs. 1 Satz 1 I. BMG) ohne Rücksicht darauf, ob eine Mieterhöhung nach dem Ersten oder nach dem Zweiten Bundesmietengesetz (vgl. § 14 II. BMG) in Betracht kommt, oder ob es sich um Wohnungen handelt, die den Vorschriften der Wohnungsbaugesetze unterstehen (§ 22 I, BMG), und er greift auch dann ein, wenn Wohnraum nach seiner Vermietung von den Preisvorschriften ausgenommen wird (§ 23 I. BMG). Hieran zeigt sich mit aller Deutlichkeit, daß der Gesetzgeber seinem Ziele, auf dem Gebiete des Mietrechts die Vertragsfreiheit herzustellen, treu geblieben ist und in allen Fällen, in denen die Vereinbarung über die Miethöhe Ausdruck der Vertragsfreiheit ist, dem Grundsatz, daß Verträge zu halten sind, gegenüber allen anderen rechtspolitischen Erwägungen den Vorrang eingeräumt hat, insbesondere auch gegenüber seinem Anliegen, die Rentabilität des Hausbesitzes zu gewährleisten.

cc)

Außerhalb dieser Linie liegt Art. X § 3 AbbauG. Er greift in Mietzinsabreden gerade dann ein, wenn eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber und dem Vermieter ausgeschlossen ist. Das sozial-, wirtschafts- und gesellschaftspolitische Ziel, die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes zu sichern und damit zugleich die private Vermögensbildung zu fördern, ist hier vor den Grundsatz der Bindung an Verträge gestellt.

Es handelt sich somit bei der erwähnten Vorschrift um eine Ausnahmebestimmung zu dem in § 19 Abs. 1 I. BMG ausdrücklich normierten Grundsatz, daß auch im Mietrecht frei ausgehandelte Verträge, in denen eine Erhöhung der Miete auch für den Fall ihrer preisrechtlichen Zulässigkeit ausgeschlossen ist, zu halten sind. Dieser Grundsatz hat auch in § 6 des Gesetzes über Bindungen für öffentlich geförderte Wohnungen (Art. VIII AbbauG = WohnBindG) seinen Ausdruck gefunden, denn in dieser Vorschrift ist bestimmt, daß Verpflichtungen, die durch die Gewährung oder mit Rücksicht auf die Gewährung anderer als öffentlicher Mittel im Sinne der Wohnungsbaugesetze begründet worden sind oder begründet werden, unberührt bleiben, soweit sich aus Art. X § 3 AbbauG nichts anderes ergibt. Ausnahmebestimmungen sind aber regelmäßig eng auszulegen, wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat (vgl. Enneccerus/Kipperdey, Allg. Teil 15. Aufl. § 48 I 2 S. 296). Der Ausnahmefall, daß dem in der Ausnahmevorschrift niedergelegten Rechtssatz ein "engeres Prinzip" zugrundeliegt (vgl. BGHZ 26, 78, 83) [BGH 19.11.1957 - VIII ZR 409/56], ist nach den Ausgeführten hier nicht gegeben. Daß zufolge dieser gesetzlichen Regelung sämtliche Bindungen gegenüber privaten Darlehensgebern, insbesondere bei Werkförderungsverträgen, auch nach der Mietpreisfreigabe bestehen bleiben, entspricht demgemäß auch der im Schrifttum nahezu einhellig vertretenen Auffassung (vgl. Pergande, Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft usw. 1960 WohnBindG § 6 Anm. 2; Bormann/Schade/Schubert, Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft usw. 1964, in: Der Wirtschaftskommentator Teil D IV 5, Art. VIII § 6 Anm. 1; ebenso anscheinend Holtgrave, Neues Miet- und Wohnrecht 1960, WohnBindG § 6 Anm. 1 S. 342 und Hoquette, Bundesmietengesetze 3. Aufl. WohnBindG § 6 Anm. 2; auch Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, Ergänzungslieferung 1962, I. BMG § 19 Anm. 5, - die nach einem der Billigkeit entsprechenden Interessenausgleich zwischen Vermieter und Förderer suchen, befürworten nicht eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 a auf Werkförderungsverträge, sondern empfehlen als Lösung eine an § 3 b AbbauG ausgerichtete Auslegung des § 242 BGB).

dd)

Es kommt aber weiter noch folgendes hinzu: Der Eingriff in die vertraglichen Rechte öffentlicher Geldgeber läßt sich schon deshalb eher rechtfertigen, weil von ihm in zahlreichen Fällen, nämlich soweit die Bundesrepublik und die Bundesländer Wohnungsbaudarlehen gewährt haben, Gläubiger betroffen werden, die selbst an dem Zustandekommen des Abbaugesetzes beteiligt waren (das Abbaugesetz ist vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates erlassen worden). Auch die übrigen öffentlichen Körperschaften stehen im Gegensatz zu privaten Darlehensgebern dem Gesetzgeber des Abbaugesetzes nahe und sind gehalten, die von ihm mit dem Erlaß des Gesetzes verfolgten Zwecke zu fördern. So gesehen, liegt in Art. X § 3 a AbbauG, sofern seine Anwendung auf die nach seinem Wortlaut geregelten Fälle beschränkt bleibt, die generell erteilte Zustimmung der öffentlichen Körperschaften, die Förderungsdarlehen gewährt haben, zu einer Lockerung der von den Darlehensnehmern übernommenen Bindungen. Eine für die Rechtssicherheit folgenschwere Durchbrechung des sich aus § 19 Abs. 1 I. BMG und § 6 des WohnBindG ergebenden Grundsatzes, daß Verträge zu halten sind, würde dagegen dann eintreten, wenn Art. X § 3 AbbauG auch auf private Geldgeber angewendet würde.

Art. X § 3 AbbauG dient der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe. Es lag deshalb nahe, wie schon das Berufungsgericht hervorgehoben hat, alle öffentlichen Geldgeber dieser öffentlichen Aufgabe dienstbar zu machen und ihnen, aber auch nur ihnen, zuzumuten, eine Beschneidung ihrer vertraglichen Rechte hinzunehmen.

Alle diese Überlegungen sprechen entscheidend dafür, daß der Gesetzgeber mit Art. X § 3 AbbauG aus wohl erwogenen Gründen eine auf öffentliche Darlehensgeber begrenzte Ausnahmeregelung hat treffen wollen, die einer entsprechenden Anwendung auf private Werkförderungsdarlehen nicht zugänglich ist. Gerade deshalb kann aber auch nicht von einer Gesetzeslücke ausgegangen werden, von deren möglichen Arten (vgl. dazu Bartholomeyczik, a.a.O. S. 82) hier ohnehin nur in Betracht käme, daß der Gesetzgeber nur versehentlich die Werkförderungsverträge der privaten Wirtschaft nicht in Art. X § 3 AbbauG einbezogen hat. Für die Annahme einer Gesetzeslücke besteht schon deshalb kein Anhaltspunkt, weil die private Förderung des Wohnungsbaus, namentlich durch sogenannte Werkförderungsdarlehen wirtschaftlicher Unternehmungen zugunsten ihrer Arbeitnehmer, allgemein bekannt war und gerade auch dem Gesetzgeber, der sie selbst durch Gewährung steuerlicher Vergünstigungen unterstützt (vgl. § 7 c EStG), nicht verborgen geblieben sein kann.

ee)

In absehbarer Zeit wird zwar das Erste Bundesmietengesetz außer Kraft treten (§ 18 II. BMG). Der Grundsatz, daß Verträge gehalten werden müssen, bleibt davon jedoch unberührt. Das folgt bereits daraus, daß dieser Grundsatz die notwendige Ergänzung des Prinzips der Vertragsfreiheit bildet und daher umsomehr Geltung beansprucht, je weiter die Vertragsfreiheit auf dem Gebiete des Mietrechts verwirklicht wird.

ff)

Gegen eine Einbeziehung der Werkförderungsverträge in die Regelung des Art. X § 3 AbbauG bestehen auch deshalb erhebliche Bedenken, weil dann eine umfassende Anwendung der Vorschrift auf alle Fälle von Darlehen aus Privathand zum Bau öffentlich geförderter Wohnungen unabweisbar wäre. Es bestünde auch kein vernünftiger Grund, danach zu unterscheiden, ob der (private) Arbeitgeber des Mieters oder der Mieter selbst ein Darlehen gewährt hat. Eine derart weitreichende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG würde ersichtlich nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen.

Nach alledem ist im Wege des Umkehrschlusses eine entsprechende Anwendung des Art. X § 3 AbbauG auf private Werkförderungsverträge abzulehnen.

c)

Entspricht die begrenzte Anwendung des Art. X § 3 AbbauG im Umfang seines Wortsinnes dem Willen des Gesetzgebers, so wäre seine ausdehnende Anwendung eine Entscheidung gegen das Gesetz. Gegen das Gesetz zu entscheiden ist dem Richter, der an Recht und Gesetz gebunden ist, aber grundsätzlich verwehrt. Denn damit würde er seine eigene rechtspolitische Wertung an die Stelle der vom Gesetzgeber vorgenommenen Wertung setzen und sich somit Befugnisse anmaßen, die nur der Gesetzgeber hat (vgl. Dahm a.a.O. S. 50 f). Eine Ausnahme mag für Fälle gelten, in denen die Befolgung des Gesetzes zu "unerträglicher Ungerechtigkeit" (Dahm a.a.O. S. 51) oder zu einem "Rechtsnotstand" (Larenz a.a.O. S. 320) führen würde, dem nur durch eine Entscheidung gegen das Gesetz abgeholfen werden könnte. Daran fehlt es aber, solange sich, wie hier, vertretbare Gründe für eine unterschiedliche Regelung finden lassen und diese Regelung nicht als willkürliche Trennung gleichliegender Tatbestände erscheint. Freilich ist es vom Standpunkt der betroffenen Mieter aus gleichgültig, ob sie eine von ihrem öffentlichen Dienstherrn oder eine von ihrem privaten Arbeitgeber geförderte Wohnung innehaben; auch für den Vermieter ist es ohne Bedeutung, ob er öffentliche oder private Förderungsmittel zum Wohnungsbau erhalten hat. Aus der Person des Darlehensgebers lassen sich dagegen, wie ausgeführt wurde, beachtliche Gründe für die Beschränkung des Art. X § 3 AbbauG auf öffentliche Baudarlehen herleiten, und gerade deshalb erscheint diese Bestimmung weder willkürlich noch als Verstoß gegen das Gebot, Gleiches gleich zu behandeln. Für eine Entscheidung gegen das Gesetz ist hiernach kein Raum.

Selbst wenn mit Rücksicht auf die Gleichheit der Interessenlage bei den betroffenen Mietern und Vermietern eine einheitliche Regelung für öffentliche und private Baudarlehen erstrebenswert erschiene, so wäre es doch ausschließlich Sache des Gesetzgebers, im Wege einer Gesetzesänderung einzugreifen.

II.

Auch wenn zugunsten der Beklagten der bereits erwähnten, von Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit (a.a.O.) vertretenen Auffassung gefolgt würde, Art. X § 3 AbbauG lasse sich im Falletfello privater Werkförderungsdarlehen zum Bau öffentlich geförderter Wohnungen für die Auslegung des § 242 BGB eranziehen, so kann dennoch hier die Beklagte unter Zugrundelegung der Feststellungen des Berufungsgerichts aus dem Grundsatz von Treu und Glauben kein Mieterhöhungsrecht herleiten. Das Berufungsgericht hat nämlich - wenn auch unter Betonung des Gedankens der Geschäftsgrundlage - der vorliegenden Sachverhalt unter diesem Gesichtspunkt geprüft, und es ist zu dem Ergebnis gelangt, daß auch die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben hier eine Entscheidung zugunsten der Beklagten nicht rechtfertige. Dagegen hat die Revision keine zureichenden Angriffe erhoben.

Die Beklagte ist im übrigen nicht gehindert, nach § 242 BGB eine Umgestaltung ihrer vertraglichen Bindungen zu verlangen, wenn sich im Laufe der künftigen Entwicklung die Verhältnisse derart zu ihrem Nachteil verändern, daß ihr ein weiteres Festhalten an dem Vertrage mit den Klägerinnen nicht mehr zugemutet werden kann.

C.

Die Revision ist daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.