1.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts hätte die von der verstorbenen Gräfin von L. (Erblasserin) an die Beamten der Beklagten erteilte Vollmacht der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedurft. Für den Fall der Nichtigkeit leitet das Berufungsgericht zutreffend daraus die Unwirksamkeit des Kaufvertrags und die Auflassung ab, da diese Rechtsgeschäfte dann von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossen seien. Es verneint eine nachträgliche Genehmigung des Kaufvertrages (§ 177 BGB), desgleichen, daß die Erblasserin oder ihre Erben nach Treu und Glauben die an sich unwirksamen Rechtsgeschäfte gelten lassen müßten.

2.

Gemäß § 313 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung. § 167 Abs. 2 BGB bestimmt, daß die Erklärung, durch die eine Vollmacht erteilt wird, nicht der Form bedarf, welche für das Rechtsgeschäft vorgeschrieben ist. Wie der Senat in seinem Urteil von 11. Juli 1952 - V ZR 80/52 (LM BGB § 313 Nr. 2 = NJW 1952, 1210 mit Anmerkung von Grussendorf) ausgeführt hat, wurde die Vollmacht zur Veräußerung eines Grundstücks durch die Rechtsprechung dann dem Formzwang der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung aus § 313 BGB unterworfen, wenn die Vollmacht eine Grundstücksveräußerung nur verdeckte und die Vollmacht bereite eine rechtliche oder tatsächliche Bindung des Vollmachtgebers zur Veräußerung enthielt. Dabei besteht Einigkeit darüber, daß bei unwiderruflicher Vollmacht diese Bindung zu bejahen ist.

Die Revisionserwiderung hat bereits die Unwiderruflichkeit der erteilten Vollmacht bejaht, eine Frage, auf die das Berufungsgericht nicht eingeht, während die Revision darauf hinweist, daß die Vollmachtsurkunde keinen Verzicht auf Widerruflichkeit enthalte.

Nach § 168 BGB bestimmt sich das Erlöschen der Vollmacht nach dem ihrer Erteilung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis. Sie ist nach dieser Vorschrift auch bei Fortbestehen des Rechtsverhältnisses widerruflich, sofern nicht aus diesen etwas anderes sich ergibt. Eine ausdrückliche Bestimmung über die Unwiderruflichkeit der Vollmacht ist zwischen der Erblasserin und der Beklagten oder ihrem Beamten nicht getroffen worden. Eine stillschweigende Vereinbarung nach dieser Richtung ist zwar möglich, aber nicht festzustellen. Die Unwiderruflichkeit kann sich zwar daraus ergeben, daß die Vollmacht auch im Interesse des Vollmachtempfängers errichtet ist (RG JW 1927, 1139, 1140; HRR 1934 Nr. 2), und dem steht die Erteilung an einen Bediensteten desjenigen gleich, zu dessen Gunsten das abzuschließende Rechtsgeschäft sich auswirkt, wenn die Bediensteten lediglich sein Interesse zu wahren haben (RGZ 76, 182). Nun bot im vorliegenden Fall die Vollmacht in der Tat Vorteile für die Beklagte, die nach ihrer Aushändigung, ohne noch auf irgendwelche Handlungen der Erblasserin warten zu müssen, den Erwerb des von ihr begehrten Grundstücks durchführen konnte. Allein, wie die Revision mit Recht hervorhebt, ist der Gedanke, die Stadt habe sich durch die Erteilung der Vollmacht an einen ihrer Beamten gegen einen Sinneswandel der Erblasserin hinsichtlich des Verkaufs ihres Grundstücke sichern wollen, dem Gang der Verhandlungen, wie er nach dem unstreitigen. Briefwechsel sich ergibt, nicht zu entnehmen. Die Stadt hatte mit Schreiben vom 19. Januar 1959 dem Grundstücksverwalter zunächst den Kaufvertragsentwurf zugesandt und ihn gebeten, einen Termin anzugeben, der ihm für die Beurkundung genehm sei. Erst als R. mit Schreiben vom 30. Januar 1953 erklärte, es sei ihm nicht möglich, von seinen Aufenthaltsort K. zur Beurkundung nach F. zu kommen und die notarielle Beurkundung seiner Annahmeerklärung in K. vorschlug, machte die Stadt den Gegenvorschlag der Ausstellung einer Vollmacht auf einen Beamten der Stadt, und zwar "der Einfachheit halber" durch die Erblasserin selbst. Bei einer Durchführung der Beurkundung in der von der Stadt ursprünglich vorgeschlagenen Weise hätte R. als Bevollmächtigter noch bis zur Beurkundung den Kauf verhindern können und es besteht keinerlei Anhalt dafür, daß die Beklagte mit dem Vorschlag, den Vertrag durch einen ihrer Beamten als Vertreter beider Vertragsparteien abzuschließen, einen Schutz gegen einen Sinneswandel der Erblasserin, für den nichts sprach, hätte erreichen wollen, geschweige denn, daß sie dies den anderen Vertragsteil hätte erkennen lassen. Die Änderung der Art und Weise des Vertragsschlusses hatte nur rechtstechnische Bedeutung. War dem so, so konnte die Beklagte nicht erwarten, daß die Erblasserin durch Unwiderruflichkeit der erteilten Vollmacht sich schlechter stellen würde, als sie bei einem Abschluß in eigener Person oder etwa durch R. gestanden hätte. Es läßt sich daher ein (stillschweigender) Ausschluß des Widerrufsrechts im Wege der Vereinbarung oder, wenn dies für ausreichend erachtet werden sollte, durch stillschweigenden einseitigen Verzicht nicht feststellen, umso weniger, als das Gesetz in § 168 BGB die Widerruflichkeit eher begünstigt.

3.

Das Berufungsgericht führt das oben erwähnte Urteil des erkennenden Senats vom 11. Juli 1952 an und hält die dort für das Erfordernis der notariellen oder gerichtlichen Beurkundung aufgestellte Voraussetzung, daß sich der Vollmachtgeber (Verkäufer) durch die Aushändigung der Urkunde bereite rechtlich binden wollte, für gegeben. Es führt aus, der Kaufvertrag sei, was zutrifft, bei Vollmachterteilung bereits formuliert gewesen. Die bevollmächtigten Bediensteten der Beklagten hätten der Natur der Sache nach nur zugunsten der Beklagten als Käuferin des Grundstücks handeln, irgendwelche Belange der Verkäuferin aber nicht wahrnehmen können. Es sei daher mit der Bevollmächtigung praktisch die Verfügungsgewalt über das Grundstück schon auf die Beklagte als Verkäuferin übergegangen.

Diesen Ausführungen des Oberlandesgerichts kann nicht zugestimmt werden. Da die Vollmacht nach dem oben zu 2 Ausgeführten widerrufen werden konnte, war eine rechtliche Bindung der Verkäuferin im eigentlichen Sinn, nämlich in gleicher Art, als hätte sie selbst den Kaufvertrag in notarieller Form geschlossen, nicht gegeben. Die Erblasserin war nicht gebunden, wenn sie kraft ihres Rechts zum jederzeitigen Widerruf der Vollmacht, dessen Übermittlung an die Beklagte oder die bei der Stadt tätigen Bevollmächtigten übrigens keine Schwierigkeiten bereiten konnte, die Veräußerung bis zur Beurkundung noch verhindern konnte (RGB HRR 1934 Nr. 2). Nun hat die Rechtsprechung zu der Frage, warm eine Vollmacht zur Grundstücksveräußerung der Form des § 313 bedarf, allerdings, wie auch im Urteil des erkennenden Senats vom 11. Juli 1952 erwähnt ist, unter gewissen Voraussetzungen eine bloße tatsächliche Bindung des Vollmachtgebers berücksichtigt. Darauf hebt das Berufungsgericht ab, wenn es davon spricht, daß mit der Vollmacht praktisch die Verfügungsgewalt über das Grundstück schon auf die Beklagte als Käuferin übergegangen sei; denn die Freiheit des Käufers, das Grundstück zu erwerben, ist das Spiegelbild einer Bindung des Verkäufers. Die Berücksichtigung einer trotz Widerruflichkeit der mit dem Recht zum Selbstabschluß verbundenen Vollmacht bestehenden tatsächlichen Gebundenneit könnte sich aus der Erwägung rechtfertigen, daß es bei Widerruflichkeit der Vollmacht einer besonderen Handlung des Vollmachtgebers, eben des Widerrufs bedarf, die schwieriger zu bewerkstelligen ist, als die bloße Unterlassung des Abschlusses eines öffentlich beurkundeten Vertrags. Es kommt dabei jedoch entscheidend auf den mit der Vollmachterteilung verfolgten Zweck an (RG DNotZ 1933, 642, 644), ob dem Erwerber durch die Vollmacht ein trotz der Widerruflichkeit so hohes Maß an Sicherheit dafür geboten werden sollte, daß sie der rechtlichen Bindung des Veräußerers gleichgestellt werden konnte. Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch, wie die Revision mit Recht anhand der Korrespondenz ausführt, nur um die Vereinfachung des Abschlusses, der Abschlußformalitäten, insbesondere wegen der Verhinderung des Verwalters R. an einer Reise nach F., und die Ersparung von Kosten, gerade weil die Parteien über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags bereits einig waren. Die Vollmacht kann daher hier nicht als Mittel, den Erwerb durch die Beklagte gegen ein Abspringen der Erblasserin zu sichern, gewertet werden. Die Erblasserin war also auch nicht tatsächlich gebunden.

4.

Unter den hiernach gegebenen Umständen steht auch bei Berücksichtigung des Zwecks des § 313 BGB (WarnRspr 1913 Nr. 396 = Gruchot 50, 176) der Wirksamkeit des von dem beiderseitig bevollmächtigten Inspektors Rü. in öffentlicher Form abgeschlossenen Kaufvertrags nicht die Tatsache entgegen, daß Rü. als sog. Vertreter mit gebundener Marschroute (Staudinger/Coing, BGB 11. Aufl. Vorbem. vor § 164 Randn. 27) dabei entsprechend dem vereinbarten Kaufvertragsentwurf gehandelt hat (RGZ 104, 236).

5.

Nach alledem ist der Kaufvertrag zwischen der Erblasserin und der Beklagten rechtswirksam zustandegekommen, so daß der mit der Klage geltend gemachte Bereicherungsanspruch nicht gegeben ist. Die Klage ist deshalb vom Landgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht abgewiesen worden. Demgemäß war die Berufung unter Aufhebung des Berufungsurteils zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 97 ZPO.