Die Zulässigkeit der Revision begegnet keinen Bedenken. Das Rechtsmittel ist indessen nicht begründet.

1.

Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit der fast einhelligen Rechtsprechung (OLG. Frankfurt in NJW. 47/48, 426; Celle in HEZ. 1, 103 (entgegen LG. Hannover MDR 46/91); Hamburg in HEZ 1/153; Hamm in HEZ 3/22; OGH Br.Z. in OGHZ Bd. 3 S. 138 = NJW. 50, 262; OLG. Saarbrücken in BZR. 1950 S. 183) rechtsirrtumsfrei davon ausgegangen, daß auch ein Trümmergrundstück, insbesondere wenn es wie hier Z. Teil wieder aufgebaut und erneut dem Verkehr zugänglich gemacht worden ist, als Gebäude oder Teil eines Gebäudes im Sinne des §836 BGB. anzusehen ist.

Um die Ersatzpflicht des Grundstücksbesitzers auszuschließen, ist nach §836 Abs. 1 S. 2 BGB. erforderlich, aber auch genügend, daß der Besitzer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Nach der herrschenden Rechtsprechung dürfen an die Sorgfaltspflicht der Hauseigentümer der durch den Krieg zerstörten Häuser keine übertriebenen Anforderungen gestellt worden; andererseits können die Hauseigentümer aber nicht von jeder Verantwortung für ihre Gebäude befreit werden, wenn es ihnen möglich gewesen wäre, den Gefahren zu begegnen (OLG Frankfurt in NJW 48 427; Celle HEZ. 1 103; Darmstadt HEZ. 1 152; HAMM HEZ. 3 22). Welche Maßnahmen des Grundstücksbesitzers zur Erfüllung dieser Pflicht notwendig sind, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Die Sorgfaltspflicht kann bereits dann beobachtet sein, wenn der Grundstückseigentümer gegenüber der gutachtlichen Äußerung des maßgeblichen städtischen Baubeamten keinen Grund zu weiteren Maßnahmen zu finden brauchte (OLG. Hamburg MDR 49, 555; Braunschweig MDR 49, 556; OGH Br.Z. in OGHZ Bd. 3 S. 138 = NJW 1950 S. 262). Doch liegt ein solcher Fall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht vor. Der Beklagten war durch die Verfügung des Bauaufsichtsamtes die Beseitigung der freistehenden Wand über dem dritten Stockwerk und die Entschuttung der Stockwerksdecken aufgegeben, worden; diese Verfügung war aber von ihr nicht ausgeführt worden. Saß die Verfügung im Hinblick auf die Tätigkeit der Abbruchsfirma Kuhaupt vom August 1946 seitens des Bauaufsichtsamtes als überholt bezeichnet worden sei, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Revision verkennt denn auch nicht, daß die Beklagte nicht im Hinblick auf die angebliche Erklärung des Bauaufsichtsamtes davon ausgehen durfte, ein Grund zu weiteren Sicherungsmaßnahmen liege nicht vor.

Sie weist vielmehr daraufhin, der Hausbesitzer genüge der in Verkehr erforderlichen Sorgfaltspflicht durch Beauftragung eines Sachverständigen mit der Überwachung, wenn er die Überzeugung haben könne, daß dieser den Auftrag tatsächlich auch ordnungsmässig erledigen werde. Die Revision stellt zur Nachprüfung, ob die Beklagte mit dem Auftrag an ihren Architekten, den Sachverhalt wegen der notwendigen Abbruchsarbeiten zu klären, d.h. die notwendigen Maßnahmen zu treffen, die in Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet habe, und rügt bei Bejahung dieser Frage, daß das Berufungsgericht von seiner Fragepflicht gem. §139 ZPO. hinsichtlich der Überwachung der Geschäftsführung des Beauftragten keinen Gebrauch gemacht habe. Wurde sie nämlich befragt worden sein, so hatte sie vorgetragen, daß ihr Architekt unbedingt zuverlässig sei, die ihm erteilten Aufträge stets ordnungsgemäß ausgeführt habe und in allgemeinen von der Beklagten entsprechend überwacht worden sei.

Es kann dahingestellt bleiben, wann die Beauftragung eines Sachverständigen zur Erfüllung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt im einzelnen genügt, Keinesfalls genügt die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Überwachung der baulichen Unterhaltung des Gebäudes aber dann, wenn der Besitzer den gefahrdrohenden Zustand selbst kannte (Palandt Aufl. 8 §836 Anm. 8; RGR. Komm. Aufl. 9 §836 Anm. 8 a; HRR 1935 Nr. 1515; Werner in JW. 1932 S. 1210). In diesen Fall muß er selbst die pur Abwendung erforderlichen Maßnahmen veranlassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kannte aber die Beklagte aus der Verfügung des Bauaufsichtsamtes vom V 7. September 1946 den gefahrdrohenden Zustand des Hauses. Das Berufungsgericht sieht auch nicht als bewiesen an, daß diese Verfügung im Hinblick auf die in August 1946 durchgeführten Arbeiten der Fa. K. von Bauaufsichtsamt als überholt bezeichnet worden ist. Zwar kann daraus noch nicht gefolgert werden, die Beklagte habe sie nicht auf Grund der Angabe ihres Architekten als überholt angesehen. Jedoch hat das Berufungsgericht weiter festgestellt, die Fa. K. habe der Beklagten nach Beendigung ihrer im August 1946 durchgeführten Abbrucharbeiten mehrfach mitgeteilt, dass die Deckenentschuttung erforderlich sei. Aus dieser tatsächlichen Feststellung des Berufungsgerichts ergibt sich aber, daß die Beklagte wußte, die Deckenentschuttung sei durch die Fa. K. noch nicht aufgeführt worden. Sie wußte andererseits aus der Auflageverfügung des Bauaufsichtsamtes, daß "die Schuttmassen von den Stockwerksdecken zu entfernen" waren und daß mit den Arbeiten "wegen der drohenden Gefahr" sofort begonnen werden sollte. Bei dieser Kenntnis von den Gefahren durfte die Beklagte sich nicht mit der Überwachung des baulichen Zustandes des Hauses durch den von ihr beauftragten Architekten begnügen. Sie mußte vielmehr geeignete Maßnahmen zur Abwendung der von ihr selbst erkannten Gefahr ergreifen. Ferner bestand, nunmehr auch Anlaß für die Beklagte, selbst zu prüfen, ob und wieweit im übrigen die Auflage des Bauaufsichtsamtes durchgeführt war. Unter den vom Berufungsgericht festgestellten Umständen genügte die Beklagte daher der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt durch Beauftragung des Architekten mit der Überwachung ihres Hauses nicht. Es bedurfte daher auch nicht der von der Revision vermissten Ausübung der richterlichen Fragepflicht gemäß §139 ZPO. darüber, ob die Beklagte den von ihr bestellten Architekten genügend überwacht hat.

2.

Ebenso greift die Rüge der Revision nicht durch, die Haftung der Beklagten sei vertraglich durch §4 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Die Auslegung eines nicht typischen Vertrages liegt auf dem der Revision verschlossenen Gebiet der Tatsachenwürdigung. Sie könnte im Revisionsrechtszug nur nachgeprüft werden, wenn sie mit den Denkgesetzen nicht vereinbar wäre. Ein solcher Verstoß ist aber weder von der Revision behauptet noch sonst ersichtlich. Das Berufungsgericht hat insoweit ausgeführt, die Haftung der Beklagten aus §823 Abs. 1 und §836 BGB. sei durch §4 des Mietvertrags, selbst wenn man von den Bestehen eines Mietvertrages zwischen den Parteien ausgehe und den Haftungsausschluß aus §4 sogar auf Ansprüche mit "deliktischer Grundlage" ausdehne, nicht ausgeschlossen, weil sich der Haftungsausschluß nur auf Schäden beziehe, die ans dem "gegenwärtigen Zustande", also dem bei Abschluß des Mietvertrages entstehen könnten. Die Revision behauptet, die besondere Gefahr, die Anlaß zu dem Haftungsausschluß gegeben habe, sei bereits bei Vertragsabschluß in dem teilzergstörten Zustand des Hauses begründet gewesen, der Anlaß des späteren Einsturzes sei also bereits bei Vertragsabschluß vorhanden gewesen und sei nicht etwa erst nachträglich neu entstanden. Diese Ausführungen stehen mit den Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts im Widerspruch. Entgegen der Darstellung der Revision hat die besondere Gefahr, die Ursache des Unfalls gewesen ist, bei Vertragsabschluß noch nicht bestanden, denn das Berufungsgericht stellt ausdrücklich fest, die Gefahr sei erst durch die ungewöhnlichen klimatischen Einwirkungen des Winters. 1946/47 und des Sommers 1947 entstanden. Bestand aber die besondere Gefahr, die Anlaß zu den Haftungsausschluß geben konnte, bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht, so erscheint die Auslegung des Berufungsgerichts, der Haftungsausschluß aus, §4 des Mietvertrages beziehe sich auf diese Gefahr nicht, durchaus sinnvoll und mit den Denkgesetzen vereinbar.

3.

Die Revision rügt ferner, das Berufungsgericht habe den Rechtsbegriff des "Handelns auf eigene Gefahr" verkannt.

Zur Annahme eines "Handelns auf eigene Gefahr" ist, wie die Revision zutreffend ausführt, zumindesten die Möglichkeit einer Gefährdung sowie weiter zufordern, daß sich derjenige, der die Gefahr übernommen haben soll, dieser Möglichkeit auch bewußt war. Ob und inwieweit diese Voraussetzungen gegeben sind, ist im wesentlichen Tatfrage, die nach der Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falles zu beurteilen ist (RGZ. Bd. 141 S. 265). Das Berufungsgericht stellt aber für das Revisionsgericht bindend fest, daß die Gefahren, auf die der Unfall zurückzuführen ist, bei Vertragsabschluß noch nicht vorhanden und auch nicht voraussehbar waren; es geht ausdrücklich davon aus, daß diese Gefahren erst als Folgewirkung anormaler klimatischer Einflüsse, auf das Mauerwerk des Hauses während der Mietzeit entstanden sind. Daß die Klägerin etwa bereits bei Vertragsabschluß mit einer fahrlässigen Verletzung der Unterhaltungspflicht bei Beseitigung dieser nachträglich erst entstandenen Gefahrenquelle seitens der Beklagten gerechnet hätte, stellt das Berufungsgericht nicht fest, sondern es führt im Gegenteil aus, es könne auf keinen Fall angenommen werden, daß die Klägerin sich bewußt Gefahren, aus solcher künftigen Fahrlässigkeit der Beklagten habe aussetzen wollen. Mithin ist entgegen der Darstellung der Beklagten in tatsächlicher Beziehung hinreichend festgestellt, daß die Klägerin bei Vertragsabschluß die Gefahren, auf die der Unfall zurückzuführen ist, nicht erkannt hatte, also sich ihnen nicht bewußt aussetzen konnte. Aber auch während der Benutzung des Ladenlokals in der Zeit von Vertragsschluß bis zum Unfall hat die Klägerin derartige Gefahren nicht erkannt, wie das Berufungsgericht im Rahmen seiner Erörterung über das Mitverschulden der Klägerin festgestellt hat, so dass also die Klägerin auch nach Abschluss des Mietvertrages solche Gefahren nicht bewusst auf sich nehmen konnte. Ein Handeln auf eigene Gefahr liegt daher auf Seiten der Klägerin nicht vor.

4.

Ein Mitverschulden der Klägerin nach §254 BGB. ist vom Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei verneint worden. Die von der Revision angezogenen §§242, 535 BGB. verpflichten den Mieter zu einem Hinweis an den Hausbesitzer wegen drohender Gefahren aus dem Zustand des Hauses nur dann, wenn der Mieter den mangelhaften Zustand des Hauses und die drohenden Gefahren erkannt hat. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kannte die Klägerin jedoch den Gefahrenzustand, auf den der Unfall zurückzuführen ist, nicht; besonders hatte sie nach diesen Feststellungen keinen Anlass, auf die Nichtabtragung des Mauerwerkes über dem dritten Stockwerk und die Nichtentschuttung der Decken aufmerksam zu machen, weil sie nicht, wie die Beklagte, durch behördliche Verfügung auf die insoweit drohenden Gefahren hingewiesen worden war. Ein Mitverschulden [xxxxx]