Bundesfinanzhof
Urt. v. 16.11.1976, Az.: II R 111/72

Die Revision des Klägers, mit welcher dieser die Kürzung der grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung um die Erschließungspauschale begehrt, ist unbegründet.

Der Vertrag vom 12. Januar 1968 mit seinen Nachträgen unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer ist vom Kaufpreis zu berechnen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Zu diesem Preis zählt das gesamte vereinbarte Entgelt, auch soweit es die Erschließung des Grundstücks betrifft; denn die Vertragspartner haben einen einheitlichen Kaufvertrag über ein erschlossenes Grundstück und nicht etwa zwei gesonderte Verträge - nämlich einen über den Kauf des nichterschlossenen Grundstücks und einen über die Erschließung dieses Geländes - abgeschlossen. Die Auslegung des Vertrages durch das FG enthält keinen rechtlichen Fehler. In dem "Veräußerungsvertrag" vom 12. Januar 1968 "verpflichtet sich der Veräußerer" in der Nr. XII mit der Überschrift "Kauf, Vertragsgegenstand ... über seine Pflichten gemäß Ziff. II der Urkunde hinaus, in teilweiser Abänderung von Ziff. IV hinsichtlich des Erschließungsbeitrages ...", alle Erschließungsanlagen und Versorgungsleitungen sowie die Kanäle innerhalb angemessener Zeit herzustellen und der Gemeinde W zu übertragen. Demnach sahen die Vertragspartner die von den Veräußerern zusätzlich eingegangenen Verpflichtungen als solche aus dem Kaufvertrag an. Kaufgegenstand war somit das erschlossene Grundstück, mag auch der Zustand des Erschlossenseins z. Z. des Erwerbs noch herzustellen gewesen sein. Zahlungsverpflichtungen aus entstandenen und künftigen Erschließungsbeiträgen übernahmen die Käufer (der Kläger und seine Ehefrau) entgegen der Nr. IV nicht ohne Anrechnung auf den Kaufpreis. Die Kosten der Erschließung waren "im Kaufpreis mit inbegriffen (XII, Nr. 2)" und damit Teil dieses Kaufpreises. Dementsprechend wurde unter XII Nr. 4 des Vertrages nochmals bestätigt, daß "im Gesamtkaufpreis ... eine Pauschale von 17,30 DM ... für die Erschließung der Vertragsgrundstücke enthalten" sei. Korrespondierend zu dieser Bemessung des Kaufpreises leisteten die "Veräußerer" ihrerseits ausdrücklich "dafür Gewähr, daß von der Gemeinde keine Erschließungskosten im Sinne des Bundesbaugesetzes und keine Beteiligung an irgendwelchen Erschließungsaufwendungen verlangt werden können" (XII Nr. 2 des Vertrages). All diese Umstände zeigen die Verzahnung zwischen der Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks und dessen Erschließung zu einem einheitlichen Kaufvertrag, der sich nicht in zwei Verträge auflösen läßt.

Daß der notariell beurkundete Vertragstext nicht dem Willen der Vertragspartner entsprach, hat der Kläger selbst nicht behauptet. Er hat auch in seiner Revisionsschrift keine diesbezüglichen Verfahrensrügen erhoben.

Gegenüber den vorgenannten, für einen einheitlichen Kaufvertrag sprechenden Umständen hat der Zustand des Grundstücks bei Übergabe des Besitzes keine entscheidende Bedeutung. Selbst wenn das Grundstück damals noch nicht erschlossen war, würde das an dem Auslegungsergebnis nichts ändern. Maßgebend ist der Inhalt des gesamten Vertrages. Dieser Inhalt wurde durch eine Klausel über den Zeitpunkt des Besitzwechsels nicht verändert (vgl. dazu auch die Urteile des RFH vom 26. Februar 1927 II A 600/26, Mrozek-Kartei § 1 Grunderwerbsteuergesetz, Rechtsspruch 39 zu I und des Bundesfinanzhofs vom 28. November 1967 II 102/63, BFHE 90, 534, 541, BStBl II 1968, 186).

Die Frage, ob der zwischen den Verkäufern und der Gemeinde abgeschlossene Vertrag - wonach sich die Verkäufer gegenüber der Gemeinde zur Erschließung des Geländes verpflichtet hatten - nichtig war, hat für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits keine Bedeutung. Durch den Vertrag vom 12. Januar 1968 sollten der Kläger und seine Ehefrau nach dem Willen der Beteiligten Ansprüche gegen die Verkäufer hinsichtlich der Erschließung des Geländes erhalten und diesen ein Entgelt dafür schulden. Ob die Verkäufer ihrerseits Ansprüche und Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde hatten, war dabei unerheblich. Die rechtlichen Beziehungen zwischen den Käufern und der Gemeinde hatten keinen Einfluß auf die rechtliche Qualifizierung des Vertrages vom 12. Januar 1968.

Die vorstehende Entscheidung steht nicht im Widerspruch zu den Urteilen des Senats vom 27. Juni 1968 II 112/64 (BFHE 93, 183, BStBl II 1968, 690) und vom 10. November 1970 II 188/65 (BFHE 101, 300, BStBl II 1971, 252). In dem letztgenannten Fall II 188/65 hatten die Beteiligten - anders als im vorliegenden Rechtsstreit - keinen Vertrag abgeschlossen, der die Verkäufer zur Übereignung eines erschlossenen Grundstückes verpflichtete (vgl. Nr. 3 der Urteilsbegründung). In der Sache II 112/64 ließ der bisher vom FG festgestellte Sachverhalt ebenfalls keine solche Auslegung des Vertrages zu.