Bundesfinanzhof
Urt. v. 04.09.1974, Az.: II R 119/73

Die Revision des Klägers ist unbegründet.

1. Das FG hat den Vertrag vom 25. April 1970 dahin ausgelegt, daß nach dem Willen der Vertragspartner der Kläger Teileigentum i. S. des § 1 Abs. 3 WEG erwerben sollte und die Grunderwerbsteuer daher auch von dem vereinbarten Entgelt für den Gebäudeteil und die Pkw-Abstellplätze zu berechnen ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1 Nr. 1 des Schleswig-Holsteinischen Grunderwerbsteuergesetzes i. d. F. vom 3. Februar 1967 -- GrEStG --). Es schließt dies u. a. daraus, daß nach § 5 das Haftpflichtrisiko für das Grundstück -- und damit "wesentliche Momente des wirtschaftlichen und rechtlichen Risikos" -- bei der Verkäuferin geblieben seien; mit dieser Regelung in § 5 seien außerdem die Übergabe des unbebauten Grundstückes sowie des Rohbaues im wesentlichen gleichartig gestaltet und auch auf "den selben Zeitpunkt fixiert" worden. Abgesehen davon, daß im Text des Vertrages die Worte "Käufer" und "Verkäufer" verwendet worden seien, regele § 12 auch einheitlich die Fälligkeit der Preise für Grundstück und Bauwerk. Ausschlaggebend sei aber, daß der Vertrag vom 25. April 1970 nur die Voraussetzung für den Vertrag vom 20. Juli 1970 über die Begründung des Teileigentums i. S. des § 1 Abs. 1 und Abs. 5 WEG geschaffen habe. Die Miteigentumsberechtigung nach dem Vertrag vom 25. April 1970 sei genau auf die für den Kläger vorgesehene rechtliche und wirtschaftliche Beteiligung am Gesamtobjekt zugeschnitten gewesen, wie sich aus § 7 und der zu dem Vertrag gehörenden Anlage ergebe. Den Vertragspartnern sei es daher von Anfang an um die Verschaffung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG und nicht nur von Eigentum am Grund und Boden gegangen.

Der Kläger legt den Vertrag im gegenteiligen Sinne aus. Er verweist auf § 7, wonach die Verkäuferin ausdrücklich durch Werkvertrag mit der Herstellung des Rohbaues beauftragt worden sei. Für diesen Werkvertrag seien besondere Zahlungen ausgewiesen, deren Fälligkeit sich nach den bei Baubetreuungsverträgen üblichen Bedingungen richte (§ 8). Zwar sei die ausdrückliche Bezeichnung des Erwerbers als Bauherr in § 9 nicht ausschlaggebend; sie zeige aber im Zusammenhang mit § 11, wonach sich die Gewährleistungspflicht der Verkäuferin nach dem Gesetz und damit nach Werkvertragsrecht richte, daß die Vertragspartner zwei gesonderte Verträge hätten abschließen wollen.

Die Ausführungen des Klägers ändern nichts an der zutreffenden Auslegung des Vertrages vom 25. April 1970 durch das FG. Eine umfassende Würdigung des Rechtsvorganges kann sich nicht auf den Text dieses Vertrages beschränken, sondern muß -- wie es auch das FG getan hat -- den Sachverhalt in seiner Gesamtheit erfassen. Das FG hat zu Recht hervorgehoben, daß der Vertrag vom 25. April 1970 erst im Zusammenhang mit dem Vertrag vom 20. Juli 1970 verständlich wird und für sich gesehen unvollständig ist. Der Kläger sieht in dem Vertrag vom 25. April 1970 einen Werkvertrag. Indessen konnte gemäß § 7 dieses Vertrages (vom 25. April 1970) mit dem zu bebauenden "in § 1 genannten Grundstück" nur der gekaufte Miteigentumsanteil des Klägers gemeint sein; denn der Kläger konnte über die Bebauung des Grund und Bodens, soweit dieser anderen Miteigentümern gehörte, nicht bestimmen und wollte das Sondereigentum an den Räumen nach § 1 Abs. 3 WEG nicht mit diesen anderen Miteigentümern teilen. Es ist nicht ersichtlich, auf welche Weise die Gesellschaft ausschließlich auf einem ideellen und daher räumlich nicht abgrenzbaren Teil des gesamten Grundstücks die Gewerberäume hätte "herstellen" oder "errichten" können, wie in den §§ 7 und 9 des Vertrages formuliert wird. Ebenso hätte die Gesellschaft selbst bei Begründung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG für den Kläger nicht einzelne Gewerbe räume herstellen oder errichten können; denn dazu war auch Mauerwerk erforderlich, an dem der Kläger nicht Sondereigentum, sondern nur Miteigentum erhielt und über dessen Planung und Ausführung er ebenfalls nicht allein entscheiden konnte. Deshalb haben die Vertragspartner, da der Kläger Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG erhalten sollte, zwangsläufig einen auf die Übertragung dieses Teileigentums gerichteten Kaufvertrag abgeschlossen. Gleiches gilt, soweit die Gesellschaft nach § 7 des Vertrages Pkw-Abstellplätze "herzustellen" hatte. An den Plätzen stand dem Kläger -- offenbar mangels räumlicher Abgrenzung im Sinne des § 1 Abs. 3 WEG -- nach dem Vertrag vom 20. Juli 1970 kein Sondereigentum, sondern nur ein Nutzungsrecht zu.

2. Nach § 9 des Vertrages vom 25. April 1970 sollte der Kläger "Bauherr" der Gewerberäume und der Pkw-Abstellplätze sein. Der Begriff des Bauherrn, auf den sich der Kläger auch in seiner Revisionsbegründung bezieht, ist im Rahmen des § 1 GrEStG kein selbständiges Tatbestandsmerkmal, sondern nur ein Hilfsmerkmal zur grunderwerbsteuerrechtlichen Beurteilung zivilrechtlich nicht eindeutig qualifizierbarer Verträge (Urteil vom 20. Februar 1974 II R 59/66, BFHE 112, 203, BStBl II 1974, 428). Seine Berücksichtigung rechtfertigt im vorliegenden Fall kein für den Kläger günstiges Entscheidungsergebnis.

Grunderwerbsteuerrechtlich ist die Errichtung eines Gebäudes regelmäßig demjenigen zuzurechnen, welcher Bauherr des Gebäudes ist. Als wichtigstes Kriterium dieser Bauherrneigenschaft hat der BFH stets herausgestellt, daß die betreffende Person das Gebäude im eigenen Namen errichtet (vgl. die Urteile vom 2. September 1959 II 66/57 U, BFHE 69, 518, BStBl III 1959, 453, und vom 9. Dezember 1959 II 250/57 U, BFHE 70, 542, BStBl III 1960, 202). Im vorliegenden Fall wurde nach den Feststellungen des FG jedoch der Bauantrag von der Gesellschaft in deren Namen am 18. Juli 1969 gestellt und auch der Bauschein auf ihren Namen erteilt. Ebenso hat nach dem eigenen Vortrag des Klägers die Gesellschaft die Bauhandwerker im eigenen Namen beauftragt. Zwar ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, daß im Einzelfall unter besonderen Umständen ein Baubetreuer im eigenen Namen und nicht im Namen des Bauherrn auftritt (Urteil vom 28. November 1967 II 102/63, BFHE 90, 534, BStBl III 1968, 186). Es genügt aber nicht, daß der angebliche Bauherr nur das wirtschaftliche Risiko trägt (Urteil vom 9. Juni 1970 II 39/65, BFHE 99, 558, 560, BStBl II 1970, 749, 750, linke Spalte). Vielmehr muß die betreffende Person dann wesentlichen Einfluß auf Plangestaltung und Bauausführung nehmen (Urteil vom 20. Juni 1967 II 139/63, BFHE 89, 485, 488, BStBl III 1967, 677, 679). Traten schon der Kläger und die übrigen Teileigentümer bei dem Bauantrag und den Bauaufträgen nach außen nicht hervor, so hatte der Kläger nach dem festgestellten Sachverhalt noch weniger einen wesentlichen Einfluß auf Plangestaltung und Bauausführung. Den Bauantrag, bei welchem spätestens die Planung abgeschlossen sein mußte, hatte die Gesellschaft schon am 18. Juli 1969 gestellt. Damit war die Planung bereits vor Abschluß des Vertrages vom 25. April 1970 mit dem Kläger beendet. Ebensowenig konnte der Kläger allein wesentlichen Einfluß auf die Bauausführung haben, denn er war nur Teileigentümer und bei allen Entscheidungen, welche nicht die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile betrafen, von den übrigen Miteigentümern abhängig. Der Kläger gibt selbst zu, daß bei derartigen Bauprojekten und einer so großen Anzahl von Miteigentümern die Einflußmöglichkeiten des Miteigentümers naturgemäß begrenzt sind. Es gibt aber keinen Grund, nur aus steuerrechtlichen Gründen eine solche in Wirklichkeit nicht vorhandene Einflußmöglichkeit zu fingieren.