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Makler - Wohnungsvermittlung

 Normen 

WoVermG

 Information 

1. Einführung

Wohnraum steht unter dem besonderen Schutz des Gesetzgebers (Art. 13 GG). Zur Gewährleistung dieses Schutzes für den Bereich der wohnungssuchenden Verbraucher unterliegt auch das Recht der Wohnungsvermittlung besonderen gesetzlichen Vorgaben, die in dem Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt sind.

Die meisten Vorschriften des WoVermG können von den Vertragsparteien nicht abgeändert werden und sind zwingend zu beachten. Dabei gelten manche Vorschriften nur für Verträge mit den Wohnungssuchenden und andere auch für die Vertragsbeziehungen mit dem Vermieter.

Die Vorgaben betreffen nicht nur die Maklerprovision, sondern es bestehen auch weitere, die Maklertätigkeit einengende Vorschriften, die im Folgenden dargestellt werden.

2. Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes erstreckt sich gemäß § 1 WoVermG auf den Nachweis oder die Vermittlung folgender Verträge:

  • Mietverträge über Wohnräume

  • Mietverträge über Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden (können), sogenannte Mischmietverhältnisse:

Nicht erfasst sind Mietverträge über Wohnräume im Fremdenverkehr.

3. Maklervertrag

Der Maklervertrag muss gemäß § 2 Abs. 1 WoVermG für den Bereich der Wohnungsvermittlung in Textform abgeschlossen werden, d.h. der Abschluss z.B. mittels E-Mail ist ausreichend.

4. Tätigwerden des Maklers

Gemäß § 6 Abs. 1 WoVermG darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur dann zur Vermittlung anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat.

Diese auf den ersten Blick erscheinende Selbstverständlichkeit wird z.B. bei einer Erbengemeinschaft oder sonstigen Miteigentümern des Objekts praxisrelevant: Der Makler muss sich vergewissern, dass alle an dem Objekt Berechtigten dem Maklerauftrag zustimmen.

Verstößt er gegen diese Pflicht, kann dies als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 2.500,00 EUR geahndet werden.

Jedoch führt ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages (BGH 25.07.2002 - III ZR 113/02).

Ist der Auftrag erteilt, darf der Makler auch werbend auftreten. Jedoch darf er nach § 6 Abs. 2 WoVermG öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen. Wenn der Makler insoweit Wohnraum öffentlich anbietet, hat er in der Veröffentlichung auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen (= Nebenkosten/Betriebskosten, d.h. Heizung, Strom, Wasser etc.) besonders zu vergüten sind.

5. Maklerprovision

Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden voraus.

§ 2 Abs. 1a WoVermG bestimmt, dass der Wohnungsvermittler grundsätzlich vom Wohnungssuchenden keine Provision fordern darf. Eine Ausnahmen besteht nach der Vorschrift, wenn der Wohnungsvermittler mit dem Wohnungssuchenden einen Wohnungsvermittlungsvertrag geschlossen hat und der Wohnungsvermittler nur zu dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermG vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten einholt (Bestellerprinzip).

Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Vermittler meldet, darf also nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. Die Formulierung "kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen" ist erforderlich, um rechtswirksam ein bußgeldbewehrtes Handlungsverbot zu umschreiben.

Auch dann, wenn der Vermittler im Hinblick auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, erfordert § 6 Abs. 1 WoVermG, dass er hierfür einen "Auftrag" zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhält:

Auftrag zum Anbieten der Wohnung:

Dieser Auftrag ist nicht als Auftrag im Sinne des § 662 BGB zu verstehen und auch keine Willenserklärung zum Abschluss eines Maklervertrages. Vielmehr soll die Vorschrift nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121) nur verhindern, dass Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben, ohne dass sie von dem Berechtigten einen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Kosten für die vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden. Dementsprechend darf ein Wohnungsvermittler einem Wohnungssuchenden eine konkrete Wohnung auch nach einer Suchanfrage des Mieters nur anbieten, wenn er vom Berechtigten hierzu den "Auftrag", also die Zustimmung, eingeholt hat. Die Zustimmung kann formlos erteilt werden und ist unabhängig davon, ob der Vermieter einen Vermittlungsvertrag abschließt.

Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler "auf Bestellung" des Wohnungssuchenden tätig.

In der Praxis allerdings geht gerade auf angespannten Wohnungsmärkten die Initiative regelmäßig vom Vermieter aus. Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, kommt die wirksame Verpflichtung eines Wohnungssuchenden zur Zahlung der Maklerprovision nicht mehr in Betracht: Nur der Vermieter ist dann "Besteller". Das gilt denklogisch ausnahmslos dann, wenn der künftige Mieter sich nach diesem Kontakt zwischen Vermieter und Wohnungsvermittler meldet. Es verhält sich jedoch ebenso, wenn der Wohnungssuchende einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler wendet: Auch in diesem Fall ist nach der Neuregelung der Mieter nicht provisionspflichtig, weil der Wohnungsvermittler nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem künftigen Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters.

Der Wortlaut der Vorschrift stellt sicher, dass der Vermittler die Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer Zahlungsforderung gegen den Wohnungssuchenden trägt. Dass der Vermittler den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann zum Beispiel durch Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Vermittlers oder durch Würdigung einer persönlichen Anhörung des Vermittlers bewiesen werden.

Ein anderer Berechtigter:

"Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als "anderer Berechtigter" im Sinne von § 2 Abs. 1a WoVermittG anzusehen" (BGH 14.03.2019 - I ZR 134/18).

6. Ausschluss des Provisionsanspruchs bei gleichzeitiger Wohnungsverwaltung

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermG ist der Anspruch des Wohnungsvermittlers ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht es der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermG in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet (BGH 02.10.2003 - III ZR 5/03).

Diese Rechtsprechung hat der BGH (BGH 22.02.2018 - I ZR 38/17) dahin gehend erweitert als dass "der Wohnungsvermittler selbst oder - wenn es sich bei ihm wie im Streitfall um eine juristische Person handelt - sein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags (BGH 23.10.2003 - III ZR 41/03) oder aber beim Abschluss des Mietvertrags (...)."

Dabei "wird ein Wohnungsvermittler zugleich als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, dass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann. Dafür genügt es etwa, wenn der Wohnungsvermittler über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite aufgetreten ist, in dieser Zeit mit den Mietern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet hat, dazu Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen hat oder für den Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen war. Entsprechendes gilt, wenn der Wohnungsvermittler den Mietern bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung mitteilt, sie sollten sich bei Fragen oder Problemen hinsichtlich der Wohnung ausschließlich an ihn wenden, und zu diesem Zweck ausschließlich in seinem Büro erreichbar ist (vgl. BGH 02.10.2003 - III ZR 5/03)."

7. Ordnungswidrigkeiten

Verstöße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz können gegen das Recht des unlauteren Wettbewerbs verstoßen:

Beispiel:

  • Es fehlt der Hinweis auf die Wohnungsvermittlereigenschaft (§ 6 Abs. 2 WoVermG).

  • Im Mietangebot fehlt die Information über den Mietpreis oder die Entrichtung der Nebenkosten ( § 6 Abs. 2 WoVermG).

  • Gebühren werden als Vorschuss entgegengenommen (§§ 2 Abs. 4, 3 Abs. 3 WoVermG).

Gemäß § 8 WoVermG handelt der Wohnungsmakler ordnungswidrig, wenn er

  1. a)

    das zu zahlende Entgelt nicht in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angibt,

  2. b)

    sich eine Provision versprechen lässt oder annimmt, die den in § 3 Abs. 2 WoVermG genannten Betrag übersteigt,

  3. c)

    Wohnräume anbietet, ohne hierzu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhalten zu haben,

  4. d)

    nicht seinen Namen, seine Bezeichnung als Wohnungsvermittler, insbesondere in Zeitungen, auf Aushängetafeln und dergleichen angibt, und als Wohnungsvermittler den Mietpreis nicht angibt oder auf zu zahlende Nebenkosten nicht hinweist.

Das Versprechenlassen oder die Annahme einer höheren Provision als den in § 3 Abs. 2 WoVermG genannten Betrag kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 25.000,00 EUR, die übrigen Tatbestände als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 2.500,00 EUR geahndet werden.

 Siehe auch 

Makler

Maklerprovision

Maklerprovision - Immobilienkauf

Fischer: Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht; Neue Juristische Wochenschrift - NJW 2015, 1560