I.

Der Kläger begehrt die Anerkennung eines von ihm und seiner Ehefrau erworbenen Kaufeigenheims als steuerbegünstigtes Familienheim. Das Haus enthält zwei Wohnungen, die jeweils einen eigenen Eingang vom Freien haben. In der Wand zwischen der Diele der zweiten Wohnung und dem ebenfalls im ersten Stock des Wohngebäudes gelegenen Studiozimmer der Eigentümerwohnung, das durch eine Treppe mit deren Wohnbereich im Erdgeschoß verbunden ist, befindet sich eine Verbindungstür. Die zweite Wohnung wurde im November 1977 bezugsfertig. Die Beteiligten streiten darüber, ob das Wohngebäude - wie der Kläger geltend macht - zwei nicht abgeschlossene Wohnungen enthält und dementsprechend bei der Wohnflächenberechnung von den Grundflächen der Hauptwohnung (167,57 qm) und der Einliegerwohnung (71,78 qm) gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV jeweils 10 v.H. in Abzug gebracht werden dürfen.

Das Verwaltungsgericht hat der nach erfolglosem Antrag und Widerspruch erhobenen Klage stattgegeben. Der Verwaltungsgerichtshof hat sie auf die Berufung des Beklagten mit der Begründung abgewiesen: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handele es sich um zwei abgeschlossene Wohnungen, so daß der Abzug von jeweils 10 v.H. von der Wohnfläche nicht möglich und die Wohnflächengrenze von 216 qm überschritten sei. Zweck der in § 44 Abs. 3 II. BV vorgesehenen Abzüge sei es, einen Ausgleich dafür zu schaffen, daß bei den dort genannten Wohngebäuden die Verkehrsflächen (Treppenflure) im Gegensatz zu mehrgeschossigen Mietwohngebäuden vollständig zur Wohnfläche rechneten. Dieser Zweck erfordere im vorliegenden Fall den Abzug nicht. Beide Wohnungen seien völlig unabhängig voneinander von außen her zu erreichen. Die Verbindungstür zwischen Studio der Hauptwohnung und Diele der zweiten Wohnung sei funktionell nichts anderes als eine weitere Eingangstür von der einen Wohnung in die andere Wohnung.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der er die Verletzung materiellen Rechts rügt und die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Der Beklagte und die Beigeladene verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Der Kläger hat Anspruch auf die begehrte Anerkennung des von ihm und seiner Ehefrau erworbenen Kaufeigenheims als steuerbegünstigtes Familienheim, weil entgegen der Annahme des Berufungsgerichts die beiden Wohnungen des Hauses nicht abgeschlossen sind, so daß von ihren ermittelten Grundflächen 10 v.H. abgezogen werden dürfen und die Wohnflächengrenzen von 216 qm für das Familienheim insgesamt sowie von 156 qm für die Eigentümerwohnung (vgl. §§ 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b, 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1976 <BGBl. I S. 2673>) nach der zwischen den Beteiligten unstreitigen Wohnflächenberechnung des angefochtenen Urteils nicht überschritten sind.

§ 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV läßt bei der Berechnung der Wohnfläche eines Wohngebäudes mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen einen Abzug von bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen zu. Zwar ist dieser Grundflächenabzug vorgesehen worden, um die nach § 42 Abs. 1 II. BV gebotene Anrechnung der Grundflächen von (gemeinschaftlichen) Verkehrsflächen beider Wohnungen als Wohnfläche auszugleichen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 5 <Stand: Februar 1985>). Ein Grundflächenabzug setzt jedoch nach § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV nicht voraus, daß ein Wohngebäude derartige Verkehrsflächen aufweist. Die Abzugsmöglichkeit ist gerade nicht an das Vorhandensein von gemeinschaftlich genutzten Verkehrsflächen - namentlich Treppen- oder Hausfluren - geknüpft. Die in § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV getroffene Regelung stellt vielmehr aus Gründen der Rechtssicherheit und Praktikabilität allein darauf ab, ob die beiden Wohnungen eines Wohngebäudes abgeschlossen sind oder nicht. Das Merkmal der (Nicht-)Abgeschlossenheit bleibt auch dann maßgebendes Kriterium, wenn die Beweggründe für die Einführung der Abzugsmöglichkeit im Einzelfalle nicht einschlägig sind.

Ein Abzug von den ermittelten Wohnflächen der beiden Wohnungen eines Familienheims mit zwei Wohnungen ist danach nur dann ausgeschlossen, wenn die beiden Wohnungen in der Weise baulich vollkommen voneinander getrennt sind, wie sie für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern typisch ist. Unter Abgeschlossenheit ist nämlich - ebenso wie bei Mietwohnungen - die eindeutige und vollkommene bauliche Abgrenzung eines geschützten Wohnbereichs zu verstehen, der nicht ohne weiteres von anderen Personen als dem Wohnungsinhaber und dessen Haushaltsangehörigen betreten werden kann (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 42 Anm. 3 <Stand: August 1984>).

Die Abgeschlossenheit einer Wohnung ist ein objektives bauliches Gestaltungsmerkmal. Sie ist nicht mit der Selbstständigkeit einer Wohnung gleichzusetzen. Abgeschlossen sind vielmehr nur solche (selbständigen) Wohnungen, die (durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen) baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. In diesem Sinne wird der Begriff der Abgeschlossenheit einer Wohnung seit je her sowohl im allgemeinen Sprachgebrauch als auch nach der Verkehrsauffassung verstanden (vgl. DIN-Blatt 283 Nr. 1.11, Gem.Min.Bl. 1951, 79; Nr. 5 a und b der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von (Abgeschlossenheits-)Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19. März 1974, BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974; Fischer-Dieskau/Pergande/Haag, II. WoBauG § 11 Anm. 1 <Stand: Januar 1986>; OVG Bremen, Urteil vom 4. Juni 1985 - OVG 1 BA 99/84 - DWW 1985, 322 <325> m. weit. Hinw.).

Aus dem Sinnzusammenhang des Wohnungsbauförderungsrechts folgt ebenfalls, daß eine Wohnung nicht nur einen eigenen Zugang haben, sondern außerdem baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sein muß, um abgeschlossen im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und der Zweiten Berechnungsverordnung zu sein. § 39 Abs. 1 Satz 3 II. WoBauG bestimmt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, daß die zweite Wohnung eines Familienheimes nur als abgeschlossene Wohnung gefördert werden darf. Diese Forderung soll im Interesse störungsfreien und familiengerechten Wohnens klare Benutzungsverhältnisse schaffen. Eine Mitbenutzung von Wohnräumen durch Bewohner einer anderen Wohnung des Gebäudes soll durch eine vollkommene bauliche Trennung der Wohnbereiche ausgeschlossen sein. Daß dem Abgeschlossenheitsgebot nicht schon durch einen eigenen Wohnungseingang von außen genügt ist, ergibt sich bereits daraus, daß nach § 40 Abs. 1 II. WoBauG in der Fassung 1976 mit öffentlichen Mitteln nur der Bau von Wohnungen gefördert werden sollte, für die u.a. ein Wohnungsabschluß mit Vorraum in der Wohnung als Mindestausstattung vorgesehen war. § 40 II. WoBauG ist durch Art. 1 Nr. 13 WoVereinfG 1985 vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277) aufgehoben worden, weil die darin enthaltenen Vorschriften über die Mindestausstattungen öffentlich geförderter Wohnungen im Hinblick auf das Bauordnungsrecht der Länder nicht mehr erforderlich erschienen (vgl. BT-Drs. 10/2913, S. 10, 13). Das weitergehende Abgeschlossenheitsgebot des § 39 Abs. 1 Satz 3 II. WoBauG hat der Bundesgesetzgeber hingegen aufrechterhalten, weil nach dem Bauordnungsrecht der Länder Wohnungen in Zweifamilienhäusern nicht ausnahmslos abgeschlossen sein müssen. Dem Zweck des Abgeschlossenheitsgebots, durch die bauliche Gestaltung der Wohnung ein störungsfreies Wohnen sicherzustellen, genügt jedoch nur eine völlige bauliche Trennung des Wohnbereichs von anderen Wohnbereichen und Räumen. Eine solche Trennung kann nur durch feste, für die Dauer errichtete Wände und Decken erreicht werden. Wände müssen den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Wohnungstrennwände hinsichtlich des Brandschutzes, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes genügen und können typischerweise nur unter Schwierigkeiten und erheblichem Zeitaufwand wieder entfernt werden (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande, Das Bundesmietrecht, § 6 BMG Anm. 4).

An der vollkommenen baulichen Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen eines Familienheims mit zwei Wohnungen fehlt es, wenn die beiden Wohnungen zwar jeweils einen eigenen Zugang von außen haben, ihre Wohnbereiche aber durch eine Tür unmittelbar miteinander verbunden sind (ebenso - zum Bewertungsrecht - BFH, Urteile vom 5. Oktober 1984 - III R 192/83- BStBl. 1985 II S. 151 <152 f.>, vom 22. Oktober 1984 - III R 2/82 - BFHE 143, 144 <145> und vom 8. Februar 1985 - III R 62/84 - BFHE 142, 567 <568 f.>). Eine Türöffnung in einer zwei Wohnbereiche trennenden Wand schafft objektiv eine Verbindung zwischen diesen beiden Bereichen. Auch der Einbau einer Tür in den Mauerdurchbruch bewirkt jedenfalls keine dauerhafte bauliche Trennung beider Wohnbereiche (vgl. BFH, Urteil vom 22. Februar 1984, a.a.O.).

Die im angefochtenen Urteil hervorgehobene Gefahr der Manipulation bei der Wohnflächenberechnung gibt für eine anderweitige Auslegung des Begriffs "abgeschlossen" nichts her. Die vom Berufungsgericht befürchtete "Manipulationsmöglichkeit" besteht ohnehin. Der Verordnungsgeber hat die als Folge des Anknüpfens der Abzugsmöglichkeit allein an das Erfordernis der Nichtabgeschlossenheit eintretende Gestaltungsfreiheit des Bauherrn auch im übrigen in Kauf genommen. Der Bauherr ist - wie dargelegt - nicht gezwungen, in einem Familienheim mit zwei Wohnungen gemeinschaftliche Verkehrsflächen vorzusehen, um den Wohnflächenabzug nach § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BV vornehmen zu dürfen. Das führt nicht zur Sachwidrigkeit dieser Regelung, und zwar schon deshalb nicht, weil die Abgeschlossenheit einer Wohnung bei richtiger - strenger - Auslegung als formales Abgrenzungsmerkmal leicht handhabbar ist und dies der Rechtsklarheit dient.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.