I.

1.

Die Parteien haben in der Revisionsverhandlung übereinstimmend erklärt, sie legten den Urteilstenor: "das ... betriebene Wohnheim für Gast- und sonstigen Arbeiter zu beseitigen" dahin aus: der Beklagte habe den Betrieb des Wohnheimes einzustellen. Der Kläger will seinen ersten Hilfsantrag, dem das Oberlandesgericht stattgegeben hat, insoweit denn auch nicht dahin verstanden haben, daß der Beklagte verurteilt werde, die baulichen.

Veränderungen im Innern seines Hauses, durch die das Wohnheim geschaffen wurde, zu beseitigen. Vom Revisionsgericht ist daher zu prüfen, ob der Beklagte auf Grund der Grunddienstbarkeit verpflichtet ist, den Betrieb des Wohnheimes einzustellen und künftig zu unterlassen.

2.

Das Berufungsgericht führt aus: Die Grunddienstbarkeit werde durch das von dem Beklagten eingerichtete Arbeiterwohnheim beeinträchtigt; die Klage sei daher nach §§ 1027, 1004 BGB begründet.

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit als "Baubeschränkung" brauche nicht nur zu bedeuten, daß die äußere Bauweise beschränkt werde, sondern könne auch zum Inhalt haben, daß nur einem bestimmten Zweck dienende Gebäude errichtet und dann notwendigerweise auch nur zu diesem Zweck genutzt werden dürften. Als eine solche auch auf die Benutzung gerichtete Baubeschränkung sei die im vorliegenden Fall gegebene Grunddienstbarkeit nach ihrem Wortlaut und der besonderen Art der betroffenen Wohngegend anzusehen. Die Baubeschränkung beziehe sich nicht etwa nur auf die Errichtung von Wohnhäusern im Villenstil, sondern auch auf die Nutzungsart; denn sie schreibe die Benutzung durch eine oder zwei Familien vor. Daraus ergebe sich, daß die Häuser nicht nur äußerlich wie Wohnhäuser im Villenstil aussehen müßten, sondern auch im Innern nur zum Wohnen für eine oder zwei Familien eingerichtet sein dürften und nicht für einen Gewerbebetrieb oder Belegung, die der eines Mietetagenhauses entspricht. Dies ergebe sich insbesondere daraus, daß K.-F. ein Villenvorort sei, dessen Bewohner Wert darauf legten, daß der ländlich ruhige Wohncharakter der Gegend erhalten bleibe. Dies könnte aber nicht dadurch erreicht werden, daß nur für das Aussehen der Häuser Vorschriften gegeben wurden, sondern nur dadurch, daß auch die Bewohnerzahl beschränkt wurde. Gerade darum seien auch alle umliegenden benachbarten Grundstücke wechselseitig belastet worden. Allerdings hätten sich die Wohnverhältnisse in K.-F. seit der Begründung der Grunddienstbarkeit im Jahre 1906 geändert. An die Stelle der ursprünglich vorherrschenden Einfamilienhäuser seien heute vielfach Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäuser im Villenstil getreten, sei es durch Neubauten, sei es durch eine innere Umgestaltung der für heutige Bedürfnisse zu großen Räume alter Villen. Derart veränderten Verhältnissen sei der Inhalt der Grunddienstbarkeit anzupassen, so daß dem Beklagten heute nicht verboten werden könne, drei oder vier Familien auf seinem Grundstück aufzunehmen, denn eine solche Belegung des Grundstücks würde nach heutiger Auffassung den ruhigen und privaten Wohn Charakter des Vorortes K.-F. kaum beeinträchtigen Darum sei auch der Hauptantrag der Klage unbegründet. Im Widerspruch zu der Grunddienstbarkeit stehe aber auch heute noch jede Nutzung, die entweder eine gewerbliche oder mit einer Belegung verbunden sei, die der eines Etagenmietshauses entspreche, insbesondere mit einer Belegung durch eine wechselnde und unbestimmte Vielzahl von Personen. Eine solche Belegung habe der Beklagte mit seinem Wohnheim herbeigeführt und beeinträchtige damit gerade die Eigentümlichkeit des Wohnbezirks, die mit der Grunddienstbarkeit gewahrt werden solle.

II.

1.

Nach Auffassung der Revision kann die Grunddienstbarkeit schon deshalb nicht mehr geltend gemacht werden, weil die Teilung des ursprünglich herrschenden Grundstücks die Ausübung der Baubeschränkung für das dienende Grundstück beschwerlicher gemacht habe (§ 1025 BGB). Dem kann nicht gefolgt werden. Die Grunddienstbarkeit verbietet dem Beklagten, sein Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen. Dieses Verbot hat sich durch die Teilung des herrschenden Grundstücks nicht geändert, es besteht, gleichgültig, ob es von einem oder von mehreren Berechtigten durchgesetzt werden kann. Es ist auch für den Bestand der Grunddienstbarkeit nicht von Bedeutung, ob etwa der Eigentümer des Hauses K.-J.-Straße vom Beklagten die Beseitigung des Wohnheimes deshalb nicht verlangen kann, weil er selbst ein ähnliches Wohnheim errichtet hat. So ist die Sache im vorliegenden Fall nicht gelagert.

2.

Auch § 1020 BGB ist nicht verletzt. Eine Verletzung der Grunddienstbarkeit setzt nicht voraus, daß von dem Grundstück des Beklagten Belästigungen auf die Nachbargrundstücke ausgehen. Hat die Grunddienstbarkeit den vom Berufungsgericht angenommenen Inhalt, wonach die Nutzung des Grundstücks als Villengrundstück lediglich für eine oder mehrere Familien gestattet ist, dann darf der Kläger dem Betrieb eines Wohnheimes mit einer Belegung durch eine wechselnde und unbestimmte Vielzahl von Personen widersprechen ohne Rücksicht darauf, ob tatsächlich Belästigungen von diesen Bewohnern ausgehen.

3.

Es kommt somit darauf an, ob eine Grunddienstbarkeit dieses Inhaltes besteht. Bei der Prüfung dieser Frage ist der Senat nicht gebunden an die Auslegung, die das Berufungsgericht der Eintragungsbewilligung und dem Grundbucheintrag gegeben hat.

Diese Prüfung ergibt folgendes:

Eine Grunddienstbarkeit wird rechtsgeschäftlich erworben durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Die Einigung erstreckt sich im vorliegenden Falle auf die Vereinbarung, die in § 2 a des Kaufvertrages vom 11. August 1906 festgehalten ist. Sie sieht ein Verbot der Errichtung bestimmter Bauwerke vor: Es dürfen nur Wohnhäuser im Villenstil für 1 oder 2 Familien erbaut werden. Die in der notariellen Urkunde vorhandene Randnote zu § 2 a des Kaufvertrages faßt den Inhalt der Bestimmung dahin zusammen: "Art der Gebäude und Bauflucht". Ein ausdrückliches Verbot der Benutzung der Wohnhäuser durch mehr als 2 Familien enthält der Vertrag wortlautmäßig nicht. Aus der Festlegung, daß nur Wohnhäuser im Villenstil für 1 oder 2 Familien errichtet werden dürfen, läßt sich ein Benutzungsverbot (Nutzungsbeschränkung) nicht ohne weiteres entnehmen. Möglicherweise sollte mit dieser Festlegung nur die Größe des zulässigen Bauwerkes beschrieben werden: Den Beteiligten konnte es genügt haben, den ländlichen Wohncharakter der fraglichen Gegend lediglich durch ein Bauverbot für bestimmte Baugrößen zu sichern, während die Benutzung der vertragsgemäß erstellten Wohnhäuser dem einzelnen Eigentümer überlassen blieb. Auf diese Weise konnten Etagenmiethäuser, Hochhäuser, Fabriken, Werkshallen, Krankenhäuser ferngehalten werden. Ob sich mit Rücksicht auf örtliche Gegebenheiten zur Zeit des Vertragsschlusses (vgl. OLG Hamburg, HansGZ 1900 Nr. 169) aus dem Vertragswortlaut neben der Baubeschränkung auch eine Nutzungsbeschränkung entnehmen läßt (die Eintragungsbewilligung spricht nicht von einer Baubeschränkung, sondern von den unter § 2 a des Vertrages aufgeführten "dauernden Lasten und Eigentumsbeschränkungen"), bedarf indessen keiner abschliessenden Würdigung. Geht man mit dem Oberlandesgericht davon aus, daß sich die dingliche Einigung auch auf eine Nutzungsbeschränkung des besagten Inhalts erstreckt hat, so fragt sich nämlich, ob der Grundbucheintrag dieser Einigung entspricht, also auch die Nutzungsbeschränkung erfaßt. Das aber muß verneint werden.

Für die Auslegung eines Grundbucheintrags sind dessen Wortlaut und Sinn maßgebend, wie ihn jeder unbefangene Dritte versteht. Inhalt des Grundbuchs ist, was sich aus dem Grundbucheintrag unmißverständlich und für jedermann zweifelsfrei erkennbar ergibt. Im vorliegenden Falle lautet der Grundbucheintrag auf eine Baubeschränkung. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch fällt darunter eine Nutzungsbeschränkung nicht, weil es sich um eine wesentlich verschidene Eigentumsbelastung handelt.

Das Berufungsgericht meint allerdings, der Wortlaut des Eintrags ("Baubeschränkung") erfasse auch die Nutzung beschränkung, weil sie sich notwendigerweise aus der Baubeschränkung ergebe. Die Nutzungsbeschränkung ist indessen gegenüber der Baubeschränkung eine andere, selbständige, neben der Baubeschränkung bestehende Eigentumsbelastung; sie stellt nicht lediglich deren nähere Ausgestaltung dar. Daher ist für die rechtliche Würdigung des Sachverhaltes nicht von Bedeutung, daß der Grundbucheintrag auf die Eintragungsbewilligung und damit auf die Vereinbarung der damaligen Beteiligten Bezug nimmt. Durch eine solche Bezugnahme kann nämlich nur die nähere Bezeichnung eines dinglichen Rechtes ersetzt werden. Dieses selbst muß im Grundbuch, wenigstens stichwortartig soweit bezeichnet werden, daß seine rechtliche Natur und seine besondere Art erkennbar wird, wegen der näheren Ausgestaltung darf auf die Eintragungsbewilligung verwiesen werden (§ 874 BGB RGZ 89, 159; RGRK BGB 11. Aufl. § 874 Anm. 6; Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl. § 874 Anm. 6; OLG Düsseldorf MDR 1957, 429 [OLG Düsseldorf 03.04.1957 - 3 W 44/57]; KG KGJ 36, 347 und 57, 992). Da diese Kennzeichnung der Nutzungsbeschränkung im Grundbucheintrag fehlt, der Eintrag "Baubeschränkung" die daneben bestehende Nutzungsbeschränkung nicht erfaßt, greift die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, was die Nutzungsbeschränkung anlangt, ins Leere.

Zudem fehlt es im vorliegenden Falle auch an der vom Berufungsgericht geforderten Voraussetzung, daß sich die eine Belastung notwendigerweise aus der anderen ergeben muß. Baubeschränkung und Nutzungsbeschränkung stehen nicht in diesem Verhältnis zueinander, jede kann ohne die andere sinnvoll sein. Das Oberlandesgericht Hamburg hat (OLG 39, 232) in einer Baubeschränkung des Inhalts, daß auf jedem Grundstück zur Wahrung des ländlichen Charakters eines Vorortes von Hamburg nur ein Wohnhaus erbaut werden dürfe, nur die Festlegung des äußeren Charakters der Häuser gesehen, einen Anspruch auf eine bestimmte Art der Benutzung verneint (vgl. auch KG JR 1963, 18). Es kann jedenfalls nicht davon gesprochen werden, jeder unbefangene Dritte könne im vorliegenden Falle aus dem Grundbucheintrag in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung nebst der ihr zugrunde liegenden Vereinbarung zweifelsfrei erkennen, daß auch eine Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen ist.

Fehlt es sonach, was die Nutzungsbeschränkung anlangt, am Grundbucheintrag, so ist die auf Verletzung einer Grunddienstbarkeit (§§ 1004, 1027 BGB) gestützte Verurteilung des Beklagten nicht aufrecht zu erhalten. Das angefochtene Urteil muß daher aufgehoben werden, soweit es den Beklagten belastet. Da die Klage aber auch auf Eigentumsstörung (§ 1004, 906 BGB) gegründet ist und die hierzu angebotenen Beweise nicht erhoben sind, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen, damit dieser Klagegrund nachgeprüft und über ihn entschieden wird.

Für die neue Verhandlung vor dem Berufungsgericht soll noch auf folgendes hingewiesen werden:

Die in dem Kaufvertrag vom 11. August 1906 getroffen Vereinbarung (§ 2 a) mag im Sinne des Oberlandesgerichts ausdehnend auszulegen sein. Ist der Beklagte, was bisher nicht dargetan ist, in diese schuldrechtliche Verpflichtung seines Rechtsvorgängers beim Kauf des Grundstücks eingetreten, so ergäbe sich die unter dem rechtlichen Gesichtspunkte der Verletzung einer Grunddienstbarkeit verneinte Verpflichtung zur Einstellung des Betriebes eines Wohnheimes möglicherweise unter dem Gesichtspunkte der Erfültung eines obligatorischen Vertrages.

Es erscheint angebracht, dem Oberlandesgericht die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und Revisionverfahrens zu übertragen.