Die Revision rügt eine Verletzung des materiellen Rechts, insbesondere der §§254, 276, 838 BGB, sowie der §§139, 286, 551 Ziff 7 ZPO. Sie musste Erfolg haben.

1.)

Der Anspruch gegen den Beklagten wird vom Berufungsgericht auf die §§836, 838 BGB gegründet. Es hat hierzu folgendes ausgeführt: "Das Landgericht hat zunächst zutreffend festgestellt, dass der Beklagte durch Vertrag im Sinne des §838 BGB die Verpflichtung zur Unterhaltung des Grundstücks R.strasse ... übernommen hat. Dieser Vertrag ist zwar seinem Inhalt nach nicht im einzelnen bekannt. Es ist aber nichterforderlich, dass die in §838 BGB gemeinte Unterhaltspflicht ausdrücklich bedungen ist, es genügt vielmehr, dass der Inhalt des Vertrages sie als selbstverständlich erscheinen lässt. Im übrigen hat der Beklagte seine Gebäudeunterhaltungspflicht im Sinne des §838 BGB nicht bestritten." Im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils heisst es, der Beklagte sei Verwalter des Grundstücks. In den Entscheidungsgründen, wird dann ausgeführt: "Wenn nun weiter Rechtsanwalt Taeger den Beklagten mit der Verwaltung des hier in Betracht kommenden Grundstücks beauftragte bezw., was dem rechtlich gleichzuachten ist, seine Verwaltung weiterhin zu liess und in Anspruch nahm, so handelte er als gesetzlich Bevollmächtigter für die Grundstückseigentümer, d.h. der Beklagte hat die Unterhaltung des Hausgrundstücks ... im Rahmen des §838 BGBübernommen."

Diese Ausführungen sind, was die Übernahme der Unterhaltung für das Ruinengrundstück anbelangt, nicht bedenkenfrei. Der Beklagte hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die zur Annahme des Rechtsbegriffs "Unterhaltung" im Sinne des §838 BGB erforderlichen Tatsachen nicht zugestanden. Er hat sich vielmehr stets darauf berufen, keinerlei Befugnisse hinsichtlich der Ruine gehabt zu haben. Der bisher festgestellte Sachverhalt reicht nicht aus, den bestehenden Vertrag dahingehend zu verstehen, es sei eine Unterhaltung Übernommen. Es ist bisher lediglich geklärt, dass der Beklagte die Verwaltung des Anwesens hatte. Aus der Tatsache allein, dass der Beklagte vertraglich eingesetzter Verwalter war, kann aber hier noch keine Unterhaltungspflicht gefolgert werden. Zwar hat Enneccerus-Lehmann (Lehrbuch 1950 §239 4 d) die Hausverwalter bei der Erörterung des §838 BGB genannt. Aber er fügt hinzu: "die die Unterhaltung übernommen haben." Jedenfalls kann ohne nähere Darlegung des Inhalts eines solchen Verwaltervertrages nicht gesagt werden, er enthalte die Übernahme der Unterhaltungspflicht, wie es das Landgericht und ihm folgend das Kammergericht getan haben. Es ist allerdings nicht zu beanstanden, wenn das Kammergericht ausführt, es genüge, wenn die in §838 BGB erwähnte Unterhaltungspflicht ohne ausdrückliche Aufnahme als dem Inhalt des Vertrages entsprechend zu bejahen sei. Dies kann aber ohne nähere Kenntnis der Parteiabreden nicht ohne weiteres angenommen werden. Denkbar wäre allerdings, wovon das Kammergericht möglicherweise, aber nicht erkennbar, ausgegangen sein könnte, es bestehe in Berlin ein örtliches und daher in der Revisionsinstanz nicht nachprüfbares Gewohnheitsrecht oder eine Übung des Inhalts, dass gewerbsmässige Verwalter die Unterhaltungspflicht übernehmen. Dies bedürfte jedoch einer Darlegung im Urteil. Sollte ein solches Gewohnheitsrecht nicht bestehen, so müsste der Kläger darlegen, dass der Beklagte die Unterhaltungspflicht übernommen hätte. Hierbei können ihm wieder örtliche Gewohnheiten den Beweis erleichtern, so dass es alsdann Aufgabe des Beklagten wäre, diesen Beweis des ersten Anscheins zu zerstören.

Nun hat der Beklagte vorgetragen, er habe keinerlei eigene Befugnisse gehabt, alle Entscheidungen seien ausschliesslich von Dr. T. getroffen worden. Sollte es richtig sein, dass der Beklagte nur die Aufgabe hatte, Dr. T. über alles zu verständigen, dieser sich, jede Massnahme, die den Bau, Abbruch und die Erhaltung der Ruine betraf, zur Entscheidung vorbehielt, der Kläger keinerlei Verfügungsgewalt und keine Mittel hinsichtlich irgendwelcher Unterhaltungsmassnahmen hatte, so wird auch, eine Unterhaltungspflicht im Sinne des §838 BGB zu verneinen sein. Es kommt jedoch auch hier auf die Gestaltung im Einzelfalle an. Eine rechtliche Beurteilung durch das Revisionsgericht ist mangels näherer Feststellungen über den Inhalt des Vertrages nicht möglich und die Aufstellung von Grundsätzen bei der möglichen Vielgestaltigkeit der getroffenen Vereinbarungen nicht zweckmässig.

2.)

Da die Verurteilung des Beklagten sich aus dem vom Kammergericht angeführten Rechtsgrunde mangels der erforderlichen Feststellungen nicht rechtfertigen lässt, muss das Urteil auf die Revision des Beklagten aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und anderweiten Entscheidung an das Kammergericht zurückgewiesen werden, soweit die Entscheidung nicht aus anderen Gründen sich als richtig darstellt. Ein Verwalter oder Hausverwalter kann unter Umständen für die Folgen des Einsturzes von dem geschädigten. Dritten haftbar gemacht werden, wenn der Vertrag mit dem Hauseigentümer als ein solcher zugunsten Dritter angesehen werden könnte. Hierfür fehlen aber im vorliegenden Fall alle notwendigen Feststellungen. Eine Haftung des Beklagten als Verwalter könnte sich auch aus §823 BGB ergeben. Da nicht ein positives Tun, sondern gerade das dem Beklagten vorgeworfene Unterlassen in der Beaufsichtigung des Hauses den Schaden herbeigeführt hat, kann eine Haftung nur in Frage kommen, wenn der Beklagte eine Rechtspflicht zum Handeln verletzt hat. Hierbei kommt, es aber auch wieder auf den Inhalt des Vertrages an. Durfte und sollte der Beklagte nur Dr. Taeger benachrichtigen, wie er behauptet, so fehlt jede eigene Verfügungsmöglichkeit, und es könnte nur dann eine Rechtspflicht angenommen werden, wenn erkennbar eine Mitteilung zur Abwendung einer akuten Gefahr nicht ausreichend ist und dem Verwalter ein anderer Weg, etwa Benachrichtigung der zuständigen Behörde, zuzumuten ist. Der bisher festgestellte Sachverhalt reicht jedoch zu einer Verurteilung aus §823 BGB nicht aus. Vor allem müsste der Kläger die schuldhafte Verletzung einer bestehenden Rechtspflicht oder eines Schutzgesetzes nachweisen. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt hat das Kammergericht die erhobenen Beweise nicht gewürdigt und keine Feststellungen getroffen. Insbesondere ist nicht nachgewiesen, dass der Beklagte die Gefährlichkeit des eingestürzten Teiles hätte erkennen müssen.

Da die ergangene Entscheidung somit auf einem Rechtsfehler beruht und auch aus anderen Gründen nicht als richtig zu bezeichnen ist, müsste das Urteil aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen werden.

3.)

Sollte das Berufungsgericht auf Grund der neuen Verhandlung wieder zu einer Bejahung der Unterhaltungspflicht gemäss §838 BGB gelangen, so wäre bei im übrigen gleichem Sachverhalt die Annahme einer Haftung des Beklagten nicht zu beanstanden, wie sich aus folgendem ergibt:

a)

Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsirrtum angenommen, dass die Haftung aus §§836, 838 BGB sich auch auf kriegszerstörte Gebäude bezieht, selbst wenn - wie im vorliegenden Fall - im wesentlichen nur die Mauern stehen geblieben sind. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 23. Januar 1951 (BGHZ 1, 103) unter Hinweis auf die fast einhellige Rechtsprechung ausgeführt, dass auch ein Trümmergrundstück als Gebäude oder Teil eines Gebäudes anzusehen ist. Allerdings war in dem dort entschiededenen Fall das Grundstück zum Teil wieder aufgebaut und dem Verkehr zugänglich gemacht worden. Es ist jedoch keine Veranlassung gegeben, nur in einem solchen Falle von einem Gebäude zu sprechen. Es kann nicht darauf ankommen, ob mit dem Aufbau der Ruinen begonnen war und das Anwesen dem Verkehr zugänglich ist. Auch dann, wenn es sich nur um die Reste eines Hauses handelt, ist ein Gebäude im Sinne des §836 BGB gegeben. Sinn und Zweck des §836 BGB, der dem Schütze Dritter vor Gefährdungen dient, verlangt eine solch erweiterte Auslegung des Begriffs Gebäude. Dies ergibt vor allem auch die in §836 BGB niedergelegte Haftung für ein mit einem Grundstück verbundenes Werk, worunter sogar eine Mauer oder ein Zaun zu verstehen sind. Auch bei Ruinen besteht das gleiche Bedürfnis einer Sicherung wie bei einem Gebäude oder Werk vor der Zerstörung, meist ist die Notwendigkeit der Sicherung noch erhöht. Bereits in einer Entscheidung vom 2. Dezember 1949 (NJW 1950, 262 [OGH BrZ Köln 02.12.1949 - IIb ZS 83/49]) hat der Oberste Gerichtshof für die Britische Zone die im Ergebnis gleiche Auffassung vertreten.

b)

Die Revision meint weiter, das Berufungsgericht habe den ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Einsturz und der Verletzung des Klägers verkannt. Wie sich aus den weiteren Ausführungen der Revision ergibt, will sie damit zum Ausdruck bringen, der Einsturz der Mauer beruhe auf einem aussergewöhnlichen Naturereignis, einem orkanartigen Sturm. Die Revision ist somit der Auffassung, die Möglichkeit des Einsturzes eines Teiles des Gebäudes und damit die eines Schadens durch das Gebäude habe nach der Auffassung des Lebens nicht in Betracht gezogen werden müssen, der Eintritt eines Schadens habe ausserhalb aller Wahrscheinlichkeit gelegen. Es ist richtig und entspricht der Rechtsprechung, dass nicht jede, sondern nur eine adaequate Ursache haftungsbegründend ist. Aber gerade im Frühjahr ist die Einsturzgefahr infolge heftiger Stürme erhöht. Der Beklagte hat nichts vorgetragen, was das Berufungsgericht zu der Prüfung hätte veranlassen können, es habe sich am 8. April 1949 um einen so starken Sturm gehandelt, dass er als ein außergewöhnliches ausserhalb jeder Wahrscheinlichkeit liegendes Naturereignis anzusehen war. Diese Rüge ist daher nicht begründet.

c)

Die Revision ist ferner der Auffassung, eine Haftung des Beklagten entfiele auch, weil er die erforderliche Sorgfalt beobachtet habe. Darin kann der Revision nicht Recht gegeben werden.

Die Haftung desjenigen, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernimmt, ist gleich der des Besitzers. Will er seine Verantwortlichkeit ablehnen, so muss er in gleicher Weise wie der Besitzer den Beweis erbringen, dass er zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

Zu der Frage, welche Pflichten hinsichtlich der Ruinen bestehen, hat der Oberste Gerichtshof für die Britische Zone (NJW 50, 262) mit Recht ausgeführt, dass es grundsätzlich auf den Einzelfall ankommt. Das Berufungsgericht hat zur Frage des Verschuldens ausgeführt, es dürften an die Sorgfaltspflicht bezüglich kriegsbeschädigter Grundstücke keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BGHZ 1, 103). Aber selbst bei diesen Grundstücken müsse dann eine erhöhte Sorgfaltspflicht verlangt werden, wenn sie durch besondere Umstände, bedingt werde. Bei der Feststellung des Grades der erforderlichen Sorgfalt käme es auf die Zeitumstände an. Wenn auch kurz nach dem Zusammenbruch nur geringe Anforderungen gestellt werden konnten, so hätten diese sich mit der "zunehmenden Normalisierung der Verhältnisse" gesteigert. Im April 1949 wäre "die Normalisierung so weit fortgeschritten", dass schon gewisse Anforderungen an die bauliche Unterhaltung gestellt werden konnten. Diese Ausführungen lassen einen Rechtsirrtum nicht erkennen.

Das Berufungsgericht befasst sich dann mit dem Verhalten des Beklagten. Es ist der Auffassung, daraus, dass sich der Beklagte einer Enttrümmerung widersetzt habe, könne ihm nicht ohne weiteres ein Vorwurf gemacht werden. Es sei durchaus nicht mit dem Schadensgrad eine Gefahr verbunden. Andererseits biete das Gutachten von Coffrane keinen Anhalt für eine Entlastung, da erkennbar eine ordnungsgemässe Besichtigung nicht erfolgt sei. Nun sei aber am 27. August 1948 das Gutachten von Le. erstattet worden, nachdem die Enttrümmerung des Hauses Nr. 5 stattgefunden habe. Dieses Gutachten habe sich auch auf den baulichen Zustand des Gartenhauses erstreckt und äussere sich dahin, dass keine Gefahr bestehe. Hierauf habe sich der Beklagte verlassen dürfen, zumal nichts dafür spräche, er habe selbst einen gefahrdrohenden Zustand wahrgenommen.

Das Berufungsgericht hat es auf den Zeitpunkt der Erstattung des Gutachtens Le. abgestellt und insoweit den Nachweis der erforderlichen Sorgfalt als erbracht angesehen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Gutachten von Co. ausgereicht hätte, den Beklagten zu entlasten. Das Gutachten Lellek jedenfalls teilt mit, am 26. August 1948 habe eine eingehende Besichtigung des Grundstücks stattgefunden, diese habe sich auch auf das Gartenhaus bezogen. Das Gutachten stellt ausdrücklich fest, dass alle tragenden Mauern in einem durchweg guten Zustand erhalten geblieben sind. Es ist zwar weiter darauf hingewiesen, dass die abgeschrägte Ecke der Hofgebäude in den einzelnen Fensterbrüstungen leichte Risse aufweise, jedoch ist betont, diese seien für den weiteren Bestand nicht wertmindernd. Auch der Aussenputz einschliesslich aller Hoffronten sei bis auf geringe Schönheitsfehler ebenfalls in einem guten Bauzustand. Auf dieses eindeutig den guten Zustand der Ruine bestätigende Gutachten konnte sich der Beklagte verlassen, soweit nicht besondere Umstände, wie z.B. eigene Kenntnis, die Unrichtigkeit ergaben. Für diese Annahme bietet der bisher vorgetragene Sachverhalt keinen Anhalt. Der Beklagte konnte sich somit grundsätzlich auf das eingehende Gutachten eines anerkannten Sachverständigen verlassen. Es bestand auch für den Beklagten kein Anlass, einem solchen Gutachten zu misstrauen, so dass es auf die objektive Richtigkeit nicht ankommt (BGHZ 1, 103).

Somit kommt es für den vorliegenden Fall darauf an, ob der Beklagte nachweisen kann, dass er in der Folgezeit bis zum Unfall die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, der Beklagte habe die Pflicht gehabt, die Ruine auch weiterhin laufend zu überwachen oder durch Sachverständige überprüfen zu lassen. Die Art und Weise der Pflicht ergebe sich aus den Umständen und der Beschaffenheit der Ruine. Hier seien im wesentlichen nur die Umfassungsmauern und die inneren tragenden Wände erhalten geblieben. Diese seien aber bereits längere Zeit und weiterhin ungeschützt der Witterung ausgesetzt worden. Vor allem müsse berücksichtigt werden, dass grosse Mauerflächen der Einwirkungen von Windstössen frei ausgesetzt seien. Dieser Zustand der Ruine hätte eine besondere Sorgfalt und häufigere Prüfungen verlangt. Gerade bei solchem Mauerwerk sei beim Hinzutreten stärkerer Windstösse mit Einsturzgefahr zu rechnen. Die Öffentlichkeit sei auf diese Gefahren - die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts dem Beklagten bekannt waren - ständig durch Berichte über Ruineneinstürze hingewiesen worden. Der Entlastungsbeweis könne jedenfalls nicht damit geführt werden, dass den polizeilichen Anordnungen genügt worden sei.

Der Beklagte - so fährt das Berufungsgericht fort - hätte den Absturz des Giebels der rechten Seitenwand des Vorderhauses als besonderen Anlass nehmen müssen, die Ruine nunmehr in ihrer Gesamtheit auf ihre Standfestigkeit überprüfen zu lassen. Es spreche eine gewisse Vermutung dafür, dass, wenn ein Teil der Ruine durch. Witterungseinflüsse stark geschädigt sei, dies auch auf andere Teile, die in gleicher Weise den Witterungseinflüssen ausgesetzt waren, zutreffen könne. Insbesondere aber habe der Umstand, dass der Giebeleinsturz am 1. März 1949 seinen letzten Anlass in einem starken Sturm hatte, dem Beklagten die Gefahr eines weiteren Einsturzes bei einem erneuten Sturm nahelegen müssen. Eine sofortige Prüfung sei daher erforderlich gewesen.

Diese Ausführungen lassen einen Rechtsirrtum nicht erkennen. War der Beklagte unterhaltungspflichtiger Hausverwalter, so hat er nicht nachgewiesen, dass er die erforderliche Sorgfalt hat walten lassen, denn der Einsturz der Rückseite erfolgte über fünf Wochen nach dem Abbruch des Giebels vom Vorderhaus. In dieser Zeit hätten die erforderlichen Massnahmen erfolgen können. Es kommt nicht darauf an, ob der Polizeibehörde von anderer Seite Mitteilung von der Gefahr gemacht worden ist und diese es unterlassen hat einzugreifen. Der Anspruch gegen den Beklagten wird auch dadurch nicht ausgeschlossen, dass der von Dr. Taeger beauftragte Sachverständige sein Gutachten früher hätte erstatten oder über den Zustand der Ruine früher hätte Mitteilung machen müssen. Die Haftung des Beklagten beruht darauf, dass er nicht dargetan hat, er habe so gehandelt, wie er im konkreten Fall hätte handeln müssen. Dies geht nach der Beweislastregelung des §836 BGB zu seinen Lasten.

Es kommt auch nicht darauf an, ob der Beklagte die Ruine nach dem 1. März 1949 besichtigt hat. Die Mängel, die zum Einsturz der Ruine geführt haben, waren vorhanden. Einige Zeugen haben Mängel festgestellt. Eine Haftung des Beklagten könnte nur dann entfallen, wenn er sich entlasten könnte. Er hätte z.B. nachweisen müssen, dass die Mängel, die zum Einsturz geführt haben, von ihm nicht wahrgenommen werden konnten oder er schuldlos der Auffassung sein durfte, diese Mängel bedeuteten keine Gefahr, und er habe, ohne die im Verkehr erforderliche Sorgfalt ausser acht zu lassen, es bei der Mitteilung an Dr. T. ohne weitere Massnahmen belassen dürfen.

d)

Die Revision meint schliesslich, den Kläger träfe ein mitwirkendes Verschulden an dem Unfall. Am 8. April 1949 habe ein orkanartiger Sturm geherrscht. Der Kläger habe fahrlässig gehandelt, wenn er sich unter diesen Umständen in unmittelbarer Nähe der Ruine aufgehalten habe, da nach den laufenden Berichten die Allgemeinheit auf die durch Ruinen drohenden Gefahren aufmerksam gemacht worden sei.

Diese Rüge ist ebenfalls nicht begründet. Der bisher vorgetragene Sachverhalt gibt keine Veranlassung, ein Verschulden des Klägers anzunehmen. Die Tatsache, dass der Kläger die Werkstatt des Sattlermeisters Bö. aufsuchte - mag auch ein heftiger Sturm geherrscht haben und die Werkstatt sich an einer Ruinenmauer befinden - brauchte vom Berufungsgericht nicht als Anlass einer Erörterung über mitwirkendes Verschulden des Klägers genommen zu werden. Der Sachverhalt bot auch keine Veranlassung, insoweit zu einer weiteren Aufklärung anzuregen. Es wäre Aufgabe des Beklagten, nachzuweisen, dass der Kläger den drohenden Einsturz hatte erkennen müssen. Der Beklagte hat aber stets vorgetragen, dies sei nicht möglich gewesen. Ein Verstoss gegen §139 ZPO liegt somit nicht vor (vgl. BGH-Urteil, vom 28.2.1952 - IV ZR 59/51).