Das Berufungsgericht nimmt an: Der Kläger habe durch den Betreuer-Bauherren-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben. Dieser Anspruch sei durch den Abschluß des Kaufanwärter-Vertrags nicht beeinträchtigt worden. Er sei auch nicht durch die Vertragskündigung der Beklagten untergegangen; denn das dem Kläger von der Beklagten vorgeworfene Verhalten - Einzug gegen ihren Willen und ohne vorherigen Abschluß eines schriftlichen Nutzungsvertrags, verspäteter Beginn mit Nutzungsentschädigungszahlungen - habe der Beklagten keinen wichtigen Grund zur Loslösung vom Vertrag gegeben. Der Auflassungsanspruch sei auch fällig, nämlich auf Grund der Pflicht der Beklagten zu ordnungsmäßiger Geschäftsführung im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Dreijahresfrist für die Grunderwerbsteuerbefreiung. Der Gegenanspruch sei nicht substantiiert und verspätet vorgebracht.

Diese Entscheidung hält den Angriffen der Revision nicht in allem stand.

I.

Die Auflassungspflicht scheitert entgegen der Meinung der Revision nicht daran, daß es an einer notariellen Beurkundung (§ 313 BGB) fehlt.

Das Berufungsgericht hat insoweit ohne Rechtsirrtum auf den zuerst geschlossenen Vertrag (Betreuer-Bauherren-Vertrag) und eine sich daraus kraft Gesetzes ergebende Pflicht zur Grundstücksübereignung abgestellt. Durch dienen Vertrag verpflichtete sich die Beklagte, den Kläger und seine Ehefrau bei der Errichtung eines Eigenheime zu betreuen. Eine Pflicht, ihnen ein Baugrundstück zu beschaffen, ist nach dem Wortlaut des Vertrags nicht begründet worden (Nr. 1 b und e erwähnen als Betreuungsleistungen nur: "gegebenenfalls unverbindliche Unterstützung bei der Grundstücksbeschaffung" sowie "gegebenenfalls Vorbereitung zur Auflassung"). Es kann offen bleiben, ob sie über den Wortlaut der Vertragsurkunde hinaus damals oder später formlos zwischen den Parteien vereinbart worden ist. Denn wenn die Beklagte, gleich ob mit oder ohne Verpflichtung dazu, im Rahmen dieser Betreuung ein für den Kläger und seine Ehefrau bestimmtes Baugrundstück tatsächlich zu Eigentum erwarb, so erwuchs ihr damit kraft Gesetzes (§§ 675, 667 EGB) die Verpflichtung, dieses Eigentum als aus ihrer Geschäftsbesorgung für ihn und seine Ehefrau erlangt an den Kläger und seine Ehefrau herauszugeben.

Nach der dem Zusammenhang der Urteilsgründe zu entnehmenden Feststellung des Tatrichters liegt ein solcher Fall hier vor: die Beklagte hat das hier umstrittene Grundstück erst nach dem Abschluß des Betreuer-Bauherren-Vertrags und im Rahmen ihrer Gesehäftsbesorgung für den Kläger und seine Ehefrau erworben. Diese Würdigung läßt keinen Rechtsirrtum erkennen. Sie wird auch nicht erschüttert durch den Vortrag der Revision, das Gelände sei Teil einer Gesamtfläche, die die Beklagte als Ganzes erworben, auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten aufgeteilt und einzeln bebaut habe. Infolgedessen nimmt das Berufungsgericht zu Recht an, daß eine Auflassungspflicht der Beklagten bereits auf Grund des ersten Vertrage kraft Gesetzes begründet wurde. Deshalb bedurfte der Betreuer-Bauherren-Vertrag nicht der notariellen Form. Der Hinweis der Revision auf § 313 BGB und §§ 54, 56 des zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG, in der seinerzeitigen Fassung vom 27. Juni 1956, BGBl I 523) ist gegenstandslos. Der von der Revision ebenfalls angeführte § 925 a BGB ist ohnehin nur eine Ordnungsvorschrift für die eine Auflassung beurkundende Stelle und schafft keine materielle Voraussetzung für einen Auflassungsanspruch.

II.

Rechtsirrtumsfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, daß die auf Grund des Betreuer-Bauherren-Vertrags kraft Gesetzes entstandene Auflassungspflicht der Beklagten durch den Abschluß des Kaufanwärtervertrags abgewandelt, aber nicht aufgehoben worden ist. Die Abwandlung besteht darin, daß die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs nunmehr für den Regelfall (dazu s. unten IV) vom vorherigen Abschluß eines Kaufvertrags abhängig gemacht, also bis dahin aufgeschoben ist (§ 6 Abs. 2 des Kaufanwärtervertrags). Der notariellen Form (§ 313 BGB) bedurfte auch diese vertragliche Umgestaltung der Auflassungspflicht nicht, da die Pflicht in ihrer Begründung selbst formfrei war (oben I) und durch die Umgestaltung nicht verstärkt, sondern abgeschwächt wurde. Gegen die Rechtswirksamkeit des Kaufanwärter-Vertrags bestehen daher keine Bedenken, wie das Oberlandesgericht zutreffend annimmt.

Die Revision meint, die Rechtsbasis des Betreuer-Bauherren-Vertrags sei durch den Abschluß des Kaufanwärtervertrags verlassen und der Auflassungsanspruch des Klägers infolgedessen beseitigt worden. Dies trifft jedoch nach der nicht zu beanstandenden Annahme des Berufungsgerichte nicht zu. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts richten sich vielmehr die Rechtsbeziehungen der Parteien zueinander zwar letztlich nach dem Kaufanwärtervertrag, jedoch mit besonders beachtlichen Nachwirkungen des Betreuer-Bauherren-Vertrags, da der Kläger auf diesen schon erhebliche Eigenleistungen, darunter die vorläufigen Kosten des Grundstücks selbst, erbracht hat. Der Tatrichter sieht ersichtlich ein Hindernis für die Annahme einer fortdauernden Auflassungspflicht weder in § 4 des Kaufanwärtervertrags, wonach sich die Vertragschließenden (nur) zum Abschluß eines Kaufvertrags gemäß § 54 II. WoBauG "zu gegebener Zeit" verpflichteten, noch in § 6 Abs. 2 a.a.O., wo nach der Kaufanwärter erst nach Abschluß dieses Kaufvertrags die Auflassung soll verlangen können. Der vorgesehene Kaufvertrag sollte also nicht dazu dienen, die Käufer- und Verkäuferpflichten erst zu begründen; die Übereignungspflicht der Beklagten als Verkäuferin ebenso wie die Pflicht des Klägers, die Leistungen der Beklagten zu vergüten, waren schon mit den vorher abgeschlossenen Vertragen der Parteien entstanden und blieben bestehen. Die Vereinbarung, vor der Auflassung einen notariellen Kaufvertrag zu schließen, hatte nur den Zweck, die gegenseitigen Pflichten abschließend zu regeln und den "angemessenen" Kaufpreis (dazu s. unten IV) ziffernmäßig festzuhalten. Auch diese Auffassung ist nicht zu beanstanden. Sie berücksichtigt, daß die formularmäßigen Bestimmungen des von der Beklagten stammenden Vertragstextes auf die erstmalige Begründung von Vertragsbeziehungen und nicht auf die Portführung - sei es Bestätigung oder Änderung - von bereits urkundlich geregelten Vertragsverhältnissen zugeschnitten sind. Die Auslegung des Tatrichters ist nicht nur möglich, sondern auch einleuchtend; für den Fall, daß der Vertragstext über den Bezirk des Oberlandesgerichts Oldenburg hinaus typisch sein sollte, tritt der Senat der Auslegung des Berufungsgerichts selbst bei.

III.

Die Annahme, die Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien seien nicht durch Kündigung oder Rücktritt beendigt worden, begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Hier zu wird auf das am heutigen Tag ergangene Urteil in der Parallelsache V ZR 110/65 Bezug genommen.

IV.

Zur Fälligkeit des Auflassungsanspruchs führt der Tatrichter aus: Auf die ihr dem Wortlaut nach entgegenstehende Bestimmung des § 6 Abs. 2 des Kaufanwärtervertrags könne sich die Beklagte nicht berufen im Hinblick auf die im wesentlichen von ihr zu vertretende Verzögerung der (finanziellen) Abwicklung des Bauvorhabens (zwischen den Parteien), auf die dreijährige Befristung der Grunderwerbsteuerfreiheit sowie auf nicht unbegründete Zweifel des Klägers an der künftigen Liquidität der Beklagten, der inzwischen, wenn auch noch nicht rechtskräftig, die Betreuereigenschaft im Sinn des § 37 II. WoBauG entzogen worden sei.

a)

Auf den bereits erfolgten Einzug des Klägern und die von ihm erbrachten Eigenleistungen zur Hauserrichtung hat das Berufungsgericht die vorzeitige Fälligkeit nicht gestützt. Der Hinweis der Revision, sie könnten dafür keine Grundlage abgeben, ist daher gegenstandslos.

b)

Die vom Berufungsgericht beiläufig (BU S. 11 oben) erwähnten Liquiditätszweifel können für sich allein eine vorzeitige Fälligkeit des Auflassungsanspruchs nicht rechtfertigen. Mit Recht weist die Revision darauf hin, daß ihnen durch eine Auflassungsvormerkung (der Beklagten zugunsten des Klägers und seiner Ehefrau) ausreichend Rechnung getragen werden könnte; als Grundlage für eine solche Vormerkung käme entweder eine einstweilige Verfügung oder - auch ohne deren Voraussetzungen - ein durch sachgerechte (§§ 133, 157 BGB) Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen bereits zu gewinnender vertraglicher Anspruch in Betracht.

c)

Als maßgebend sieht der Tatrichter die infolge der Abwicklungsverzögerung durch die Beklagte für den Kläger drohende Belastung mit Grunderwerbsteuer an. Diese Begründung schlägt im gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht durch:

Allerdings ist die Beklagte auch nach dem Kaufanwärtervertrag (§ 5) zu einer ordnungsmäßigen Geschäftsführung verpflichtet. Sie hat ihre Leistungen so zu erbringen, wie es Treu und Glauben erfordern (§§ 157, 242 LGB). Es gehört demgemäß zu ihren Pflichten, dem Kläger die Ausnutzung der nach den Vorschriften über den sozialen Wohnungsbau gebotenen Vergünstigungen zu ermöglichen. Hierzu gehört die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für den Fall, daß der Kläger das Haus binnen bestimmter Frist, nachdem er es bezogen hat, zu Eigentum erwirbt (s. unten). Ist die Beklagte also gehalten, das Eigenheim zu diesem Zweck an den Kläger rechtzeitig zu übereignen, so darf sie auf dem vorherigen Abschluß eines notariellen Kaufvertrags jedenfalls dann nicht bestehen, wenn der Kaufpreis zum allergrößten Teil gedeckt ist; dies hat der Senat bereits in einem Rechtsstreit zwischen der Beklagten und einem ändern Eigenheiminteressenten ausgesprochen (Urteil vom 21. Dezember 1965, V ZR 43/65). Aber auch dann, wenn der vom Wohnungsbauunternehmen geforderte Kaufpreis noch nicht voll gedeckt und der Restpreis bestritten, der Partner jedoch zu seiner Sicherstellung (durch Höchstbetragshypothek Bürgschaft oder in sonst geeigneter Weise) bereit und in der Lage ist, darf ein Unternehmen wie die Beklagte gegen über dem Auflassungsverlangen des Partners auf vorherigen Abschluß eines Kaufvertrags dann nicht bestehen, wenn dadurch die Einhaltung der gesetzlichen Frist für die Grunderwerbsteuerbefreiung gefährdet wird.

Im vorliegenden Fall reichen die bisherigen Feststellungen zur Bejahung einer solchen Gefährdung noch nicht aus:

Zwar ist nach dem unstreitigen Sachverhalt von den 107.500 DM, die die Beklagte jetzt vom Kläger als Kaufpreis fordert, der weitaus größte Teil bereits gedeckt, nämlich 21.800 DM durch Eigenleistungen des Klägers (Zahlungen, Mitarbeit am Bau) und rund 72.000 DM durch von ihm zu übernehmende Grundpfandbelastungen. Der Kläger hat sich auch noch in der Revisionsverhandlung bereit erklärt, diese Belastungen auch schuldrechtlich zu übernehmen und den umstrittenen Kaufpreisrest von rund 14.000 DM durch Höchstbetragshypothek zu sichern. Aber es ist derzeit noch nicht dargetan, daß der in § 6 Abs. 2 des Kaufanwärtervertrags vorgesehene Kaufvertragsabschluß nicht mehr so rechtzeitig möglich ist, daß die Steuerbefreiungsfrist ungefährdet eingehalten werden kann. Diese Frist betrug im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor den Berufungsgericht (29. April 1965) drei Jahre vom Einzug an (§ 1 Nr. 3 des Niedersächsischen Gesetzes über die Befreiung des sozialen Wohnungsbaues von der Grunderwerbsteuer in der damals geltenden Fassung vom 6. Oktober 1958, aufrechterhalten durch das Gesetz vom 14. Mai 1963, Nds.GVBl. S. 179, 279). Sie würde danach am 1. Mai 1967 ablaufen. Nach der für das Berufungsgericht gegebenen Sach- und Rechtslage war also der Fristablauf erst in rund zwei Jahren zu befürchten. Dafür, daß während eines solchen Zeitraums auch unter Berücksichtigung der tiefgehenden Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien der Abschluß eines Kaufvertrags nicht möglich sein sollte, sind hinreichende Anhaltspunkte im Berufungsurteil nicht enthalten.

Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Beklagte nach § 6 Abs. 2 des Kaufanwärtervertrags nicht den Abschluß eines Kaufvertrags mit dem von ihr für richtig gehaltenen Kaufpreis als solchen beanspruchen kann, sondern nur mit einem Kaufpreis, der im Sinne der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus angemessen ist, wobei angesichts der seinerzeitigen Eigenschaft der Beklagten als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen außer den Bestimmungen des zweiten Wohnungsbaugesetzes (§§ 51, 54 Abs. 1) auch diejenigen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (- WGG - vom 29. Februar 1940 RGBl I 437, § 7 Abs. 2) und seiner Durchführungsverordnung (in der Fassung vom 25. April 1957 BGBl I 406, § 14) zu beachten sind (vgl. zur entsprechenden Rechtslage im Jahr 1956 das Senatsurteil vom 16. Februar 1965, V ZR 235/62, WM 1965, 674, unter III a).

Inzwischen ist allerdings durch das Revisionsverfahren der größte Teil dieses Zeitraumes verstrichen. Es kann offen bleiben, ob dies bei gleichbleibender Rechtslage zu einer Aufrechterhaltung des Berufungsurteils im Ergebnis führen könnte. Denn neuerdings ist die Steuerfreiheitsfrist mit Wirkung vom 1. Januar 1966 und daher auch für Fälle wie den vorliegenden von drei auf fünf Jahre verlängert worden (Art. I Nr. 4, Art. III des Vierten Änderungsgesetzes vom 30. Dezember 1965, Nds.GVBl. S. 278). Diese Rechtsänderung ist, obwohl nachträglich und landesrechtlich,vom Revisionsgericht zu berücksichtigen (Senatsurteil BGHZ 36, 348, 350, 352) [BGH 21.02.1962 - V ZR 144/60]. Hiernach steht den Parteien auch heute noch ein Zeitraum von über zwei Jahren zum Abschluß eines Kaufvertrags zur Verfügung. Infolgedessen ist auch für den jetzigen Zeitpunkt noch nicht dargetan, daß die Erlangung der Steuerbefreiung für den Kläger gefährdet wäre.

V.

Hiernach muß derzeit davon ausgegangen werden, daß der Kläger noch keine Auflassung, sondern nur Abschluß eines Kaufvertrags verlangen kann. Er hat als Revisionsbeklagter fürsorglich einen entsprechenden Antrag für eine zu erneuernde Tatsacheninstanz angekündigt (Revisionsantwort S. 4 unten). Demgemäß war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.