I.

Das Oberlandesgericht hält den Klaganspruch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) für begründet: Die im "Teilnahme-Antrag" und seiner Empfangsbestätigung liegende Vereinbarung der Parteien sei formnichtig (§ 125 BGB); denn sie habe nach § 4 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes in Verbindung mit § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurft. Das Berufungsgericht läßt offen, ob sich die Formbedürftigkeit schon aus der willkürlichen Aufspaltung eines einheitlichen Grundstücksgeschäfts ergebe oder aus der Notwendigkeit der Beurkundung auch von bloßen Grundstückserwerbsverpflichtungen allgemein. Es bejaht die Geltung der genannten Bestimmungen jedenfalls für solche Grundstückserwerbsverträge, die zwischen einem Kaufanwärter und einem Bauträgerunternehmen geschlossen wurden und den Kaufanwärter zur Erfüllung wesentlicher Teile seiner Kaufverbindlichkeit, insbesondere nennenswerten Kaufpreisanzahlungen, schon vor dem Erwerb des Eigentums verpflichteten.

Hiergegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

II.

Die Bestimmungen des § 313 BGB, des § 4 Abs. 3 WEG und des § 11 Abs. 2 ErbbauVO in ihrer bis vor kurzem geltenden Passung erklärten für beurkundungsbedürftig Verträge, durch die sich der eine Teil verpflichtete, Grundstückseigentum zu übertragen, Sondereigentum im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes einzuräumen oder aufzuheben oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Verträge, durch die sich nur der andere Teil verpflichtete, Grundstückseigentum, Sondereigentum oder Erbbaurecht zu erwerben, waren in diesen Formvorschriften nicht aufgeführt. Dem entsprechend ging bis in die jüngste Zeit die fast einhellige Auffassung dahin, daß ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den sich nicht (auch) der Eigentümer zur Weggabe oder Belastung seines Grundeigentums, sondern nur der Partner zum Erwerb verpflichtete (reine Erwerbsverpflichtung), keiner notariellen Beurkundung bedürfe. In den letzten Jahren trat insbesondere im Zusammenhang mit der Vergabe von Kaufeigenheimen durch Wohnungsbauunternehmen das Bedürfnis auf, den Kaufinteressenten durch Einbeziehung solcher bloßen Erwerbsverpflichtungen in den Formzwang zu schützen; dieses Ziel wurde angestrebt teils durch Gesetzesänderung, teils durch Auslegung bereits des geltenden Rechts. In der letzteren Richtung liegt das angefochtene Urteil.

Inzwischen, nämlich am 1. Juli 1973, ist das Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze vom 30. Juli 1973 (BGBl I S. 501) in Kraft getreten. Es hat die genannten Vorschriften dahin gefaßt, daß beurkundungsbedürftig auch solche Verträge sind, durch die sich ein Partner verpflichtet, Grundstückseigentum, Sondereigentum oder Erbbaurecht zu erwerben. Damit ist dem Bedürfnis nach Käuferschutz für die Zukunft Rechnung getragen. Für diejenigen Verträge jedoch, die schon vor dem Inkrafttreten des genannten Änderungsgesetzes abgeschlossen waren, ist nach wie vor das vor diesem Zeitpunkt geltende Recht maßgebend. Das ergibt sich aus dem allgemeinen Rechtsgedanken, daß Inhalt und Wirkung eines Schuldverhältnisses nach demjenigen Recht zu beurteilen sind, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestands galt (BGHZ 10, 391, 394); das gilt auch für die Form des schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts (RGZ 55, 36, 40). Rückwirkende Kraft kommt dem Gesetz nicht zu.

Für die frühere Rechtslage hat der erkennende Senat in seiner - zeitlich nach dem Berufungsurteil ergangenen - Entscheidung vom 22. Dezember 1971 (BGHZ 57, 394) eine Auslegung der genannten Vorschriften im Sinn der Erstreckung der Beurkundungsbedürftigkeit auf bloße Erwerbsverpflichtungen abgelehnt. Er hält daran auch gegenüber den Ausführungen des Berufungsgerichts fest. Das Formgebot des Gesetzes beschränkte sich, wie im genannten Senatsurteil näher dargelegt ist, auf Verträge, durch die sich (auch) der Grundstückseigentümer zum Weggeben oder Beschränken seines Eigentums in der genannten Weise verpflichtete, und schützte nur unter dieser Voraussetzung (zugleich) den Erwerber. Gegen die Aufspaltung eines wirtschaftlich zusammengehörigen Vorgangs (Pflicht zur Weggabe, Pflicht zum Erwerb, dinglicher Vollzug) in der vorliegenden Art bestehen entgegen der im Berufungsurteil anklingenden Auffassung auch unter dem Gesichtspunkt der Umgehung keine rechtlichen Bedenken.

Der erkennende Senat kann dem Berufungsgericht ebensowenig folgen in der Erstreckung des Formzwangs auf Erwerbsverpflichtungen, die über einen Grunderwerb zwischen einem Kaufanwärter und einem Bauträgerunternehmen getroffen werden und in denen sich der Kaufanwärter dazu verpflichtet, vor Erwerb des Eigentums schon wesentliche Teile seiner Kaufverbindlichkeiten zu erfüllen, insbesondere nennenswerte Anzahlungen auf den Kaufpreis zu erbringen (BU S. 17), auch nicht für den vom Oberlandesgericht angenommenen Fall, daß der Bauträger sich verpflichtet, das Grundstück nicht anderweitig zu veräußern. Die vom Oberlandesgericht angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs für Maklerprovisionen (Urteile vom 30. Oktober 1970, IV ZR 1176/68 und vom 18. Dezember 1970, IV ZR 1155/68, LM BGB § 652 Nr. 38 und 39) betreffen Sachverhalte, die mit den Fällen der hier zu entscheidenden Art nicht zu vergleichen sind; sie ergeben auch keinen verallgemeinernden Schluß dahin, daß, wenn ein Grundstückseigentümer nur mittelbar zur Veräußerung seines Grundstücks "gebunden" ist, der zugrunde liegende Vertrag schon aus diesem Grund einer Veräußerungsverpflichtung im Sinn von § 313 BGB (§ 4 Abs. 3 WEG, § 11 Abs. 2 ErbbauVO) alter Fassung gleichzusetzen wäre und deshalb die Beurkundungsbedürftigkeit ausgelöst hätte.

III.

Hiernach kann das angefochtene Urteil mit der bisherigen Begründung nicht aufrechterhalten werden.

Der Tatrichter wird nunmehr zu prüfen haben, ob die Vereinbarung etwa im Sinn einer auch rechtlichen Veräußerungsverpflichtung der Beklagten auszulegen ist (vgl. dazu die Senatsurteile vom 22. Dezember 1971, BGHZ 57, 394, 396, vom 2. Februar 1973, V ZR 45/71, NJW 1973, 517, und vom 6. April 1973, V ZR 124/71, WM 1973, 680). Er wird weiter gegebenenfalls die (bisher folgerichtig nicht erörterten) weiteren Einwendungen der Klägerin gegen die (fortdauernde) Geltung ihrer vertraglichen Pflicht zur Zahlung (und Belassung) des umstrittenen Betrags würdigen müssen.

Um diese Prüfungen zu ermöglichen, war die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils mit der ausgesprochenen Kostenfolge an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.