I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Genehmigungsbescheid vom 4. November 1966 sei objektiv unrichtig und damit ordnungswidrig gewesen. Das Landwirtschaftsgericht habe durch Beschluß vom 17. Januar 1969 festgestellt, daß - entgegen der Ansicht der Genehmigungsbehörde - der Grundstückskaufvertrag nicht genehmigungsbedürftig gewesen sei, weil es sich bei dem Flurstück ... nicht mehr um ein landwirtschaftliches Grundstück gehandelt habe. Mit der Rechtskraft dieses Beschlusses sei der Vertrag endgültig und ohne Bedingung wirksam geworden. Daran seien alle später mit dieser Frage befaßten Gerichte gebunden. Daraus folge, daß die Bediensteten der Genehmigungsbehörde ihre auch gegenüber dem Kläger obliegende Amtspflicht, einen der Rechtslage entsprechenden Bescheid zu erteilen, verletzt hätten.

Eine Haftung der Beklagten für einen durch diese Amtspflichtverletzung dem Kläger zugefügten Schaden nach § 839 BGB i.V. mit Art. 34 GG entfalle jedoch, weil ihre Bediensteten nicht schuldhaft gehandelt hätten.

Die Ansicht der Bediensteten der Beklagten, bei dem Flurstück ... habe es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes vom 28. Juli 1961 (GrdstVG - BGBl III 7810 - 1) gehandelt, sei nicht vorwerfbar falsch gewesen. Das Flurstück habe durch die Trennung von dem Flurstück ... seine Eignung als Hofstelle nicht verloren. Die irrtümliche Annahme, das Flurstück ... liege nicht im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, sei unschädlich gewesen, weil wegen der Hofstelleneigenschaft des Flurstücks eine Genehmigungsfreiheit nach § 4 Nr. 4 GrdStVG nicht in Betracht gekommen sei. Ebenfalls vertretbar sei die Ansicht gewesen, die Veräußerung der Hofstelle an die GSW, die kein Landwirt gewesen sei und auch nicht beabsichtigt habe, das Grundstück landwirtschaftlich zu nutzen, führe zu einer vom Gesetz mißbilligten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens und widerspreche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG). Die Voraussetzungen für die Anwendung der Härteklausel des § 9 Abs. 7 GrdstVG hätten nicht vorgelegen, weil dem Kläger bereits vor Abschluß des Veräußerungsvertrages die voraussichtliche Entschließung der Genehmigungsbehörde bekannt gewesen sei. Schließlich könne dieser Behörde nicht angelastet werden, daß sie auf die Gegenvorstellung des Klägers vom 1. März 1968 ihre Entschließung vom 4. November 1966 nicht aufgehoben habe.

Die Voraussetzungen für einen Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff lägen nicht vor.

II.

Die Revision greift das Berufungsurteil insoweit nicht an, als es dem Kläger einen Entschädigungsanspruch aus dem Gesichtspunkt des enteignungsgleichen Eingriffs versagt hat. Soweit sich die Revision gegen die Abweisung der Klage aus Amtspflichtverletzung wendet, hat sie Erfolg.

1.

Das Kammergericht hat angenommen, es stehe auf Grund des rechtskräftigen Beschlusses des Landwirtschaftsgerichts vom 17. Januar 1969 mit bindender Wirkung für das jetzige Verfahren fest, daß der Kaufvertrag über das Flurstück ... einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht bedurfte.

Das wird von der Revision, da ihr günstig, nicht angegriffen. Die Frage der Bindung des Zivilrichters an Entscheidungen des Landwirtschaftsrichters, die dieser im Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erlassen hat, ist jedoch nicht unbestritten.

Die Entscheidungen der Genehmigungsbehörde sind Verwaltungsakte. Werden sie von den Beteiligten angefochten, so liegen öffentlich-rechtliche Streitigkeiten vor. Für diese wäre, wenn nicht in § 22 Abs. 1 GrdstVG die Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts bestimmt wäre, der Verwaltungsrechtsweg gegeben (§ 40 VwGO; Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG § 22 Rdn. 5). Es liegt deshalb nahe, die Rechtsprechung des erkennenden Senats zur Bindung des Zivilrichters an verwaltungsgerichtliche Erkenntnisse heranzuziehen. Diese geht dahin, daß verwaltungsgerichtliche Urteile im Rahmen der materiellen Rechtskraftwirkung für die Zivilgerichte bindend sind (BGHZ 15, 17, 19; 10, 220; 9, 329). Es ist indessen streitig, ob der Beschluß des Landwirtschaftsgerichts vom 17. Januar 1969 der materiellen Rechtskraft fähig ist. Bei dem Verfahren nach § 22 GrdstVG handelt es sich um ein Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, das sich in erster Linie nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVG) richtet, und soweit dieses Gesetz keine andere Regelung trifft, sinngemäß nach den Vorschriften des Gesetzes über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (§ 9 LwVG). Die Frage, ob Beschlüsse, die im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit erlassen werden, der materiellen Rechtskraft fähig sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Von der überwiegenden Ansicht wird das nur bei den "echten Streitverfahren" der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (z.B. bei Versorgungsstreitigkeiten des Anerbenrechts) anerkannt, jedoch nicht bei Entscheidungen, die - wie hier - rechtsgestaltende Wirkung haben (so Pritsch, Das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen § 30 Anm. IV c; Keidel, FGG 10. Aufl. § 16 Rdn. 18; Jansen, FGG 2. Aufl. § 16 Rdn. 22; für die Annahme einer materiellen Rechtskraft von Genehmigungsbeschlüssen: OLG Nürnberg RdL 1953, 54 Nr. 31; Barnstedt, LwVG 2. Aufl. § 30 Anm. 10). Zu dieser Frage braucht jedoch nicht abschließend Stellung genommen zu werden; ebensowenig bedarf die Frage, ob die Bindung des Zivilrichters an die Entscheidung des Landwirtschaftsrichters ein Erfordernis der Rechtssicherheit ist, einer Erörterung (vgl. Barnstedt a.a.O.; Pritsch a.a.O.). Denn der vom Berufungsgericht festgestellte und das Revisionsgericht bindende Sachverhalt rechtfertigt ohnehin die Schlußfolgerung, daß der Kaufvertrag über das Flurstück ... einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht bedurfte. Mit der unrichtigen behördlichen Annahme seiner Genehmigungsbedürftigkeit ist eine gegenüber dem Kläger als Eigentümer des Flurstücks bestehende Amtspflicht verletzt worden.

2.

Die Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrages vom 7. September 1966, soweit er das Flurstück ... betrifft, ergibt sich aus § 4 Nr. 4 GrdstVG.

Nach dieser Vorschrift (sie entspricht dem § 22 BBauG) ist die Genehmigung nicht notwendig, wenn Grundstücke veräußert werden, die im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 des Bundesbaugesetzes liegen, es sei denn, daß es sich um die Wirtschaftsstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder um Grundstücke handelt, die im Bebauungsplan als Grundstücke im Sinne des § 1 GrdstVG ausgewiesen sind.

Nach der Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 2. April 1968 lag das Flurstück ... im räumlichen Geltungsbereich von städtebaulichen Plänen, die nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als Bebauungsplan weitergalten und die Voraussetzungen des § 30 BBauG erfüllten. Das Flurstück lag in einem "Dorfgebiet" im Sinne des § 7 Nr. 6 der Bauordnung für B. (i.d.F. v. 21. November 1958); es waren folgende Nutzungsarten zulässig:

1. a)

   Gebäude für land- und forstwirtschaftliche sowie für gärtnerische Zwecke, Wohngebäude;

2. b)

   Ladengeschäfte und gewerbliche Kleinbetriebe, die den notwendigen Bedürfnissen der Bevölkerung in dem Gebiet entsprechen;

3. c)

   Gebäude für soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke, die den notwendigen Bedürfnissen der Bevölkerung in dem Gebiet entsprechen, sowie Gebäude der örtlichen Verwaltung und Gaststätten.

Die Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrages entfiel daher nur, wenn es sich bei dem Flurstück ... um die Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes handelte. Das war jedoch - entgegen der Ansicht des Kammergerichts - nicht der Fall.

Unter "Wirtschaftsstelle eines Betriebes" sind die Wirtschaftsgebäude einschließlich des dazugehörigen Wohnhauses zu verstehen, die den "Mittelpunkt" des Betriebes bilden und von denen aus die zum Betrieb gehörigen land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke bewirtschaftet werden (Wöhrmann, GrdstVG § 4 Rdn. 29; Pikalo/Bendel, GrdstVG § 4 Anm. IV, 3). Die Veräußerung derartiger Wirtschaftsstellen bedarf der Genehmigung, um die Zerschlagung von land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben zu verhindern. Der Genehmigungsbehörde ist deshalb die Möglichkeit gegeben worden, notfalls durch Versagung der Genehmigung zu verhindern, daß ein lebensfähiger Betrieb, dessen Nutzfläche außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes liegt, seiner Wirtschaftsstelle beraubt und damit wirtschaftsunfähig wird (Vorwerk/von Spreckelsen a.a.O. § 4 Rdn. 56; Pikalo/Bendel a.a.O. § 4 Anm. IV, 3; Ernst/Zinkahn/Bielenberg BBauG § 22 Rdn. 3; Bericht des Ausschusses für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten [Abg. Walter] zu § 4 Nr. 4 BT-Drucks. 3/2635).

Eine solche Fallgestaltung lag hier nicht vor. Das mit Gebäuden bestandene Flurstück ... war zwar nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Wirtschaftsstelle (Hofstelle) des landwirtschaftlichen Betriebes gewesen. Diese Eigenschaft hatte es aber mit der Veräußerung des 16.190 qm großen Flurstücks ... verloren. Es mag sein, wie das Berufungsgericht meint, daß das Flurstück ... seine Eignung zur Hofstelle ungeachtet der Veräußerung des Flurstücks ... und der Einstellung des Schweinemastbetriebes behalten hat. Darauf kommt es jedoch im Zusammenhang mit § 4 Nr. 4 GrdstVG nicht an. Diese Vorschrift setzt eine bestehende Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes, dessen Nutzfläche vornehmlich außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes liegt, voraus. Der Zerschlagung eines solchen landwirtschaftlichen Betriebes, die mit der Veräußerung der Hofstelle eintritt, will § 4 Nr. 4 GrdstVG entgegenwirken. Ein derartiger Betrieb war hier aber nicht vorhanden. Auf zur Hofstelle gehörige Nutzflächen, die innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes liegen und - wie hier - nicht als landwirtschaftliche Grundstücke ausgewiesen sind, darf in diesem Zusammenhang nicht abgehoben werden. Diese Flächen können jederzeit ohne Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz veräußert werden. Welche Folgen die Veräußerung dieser Flächen für den landwirtschaftlichen Betrieb mit sich bringt, ist für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ohne Bedeutung.

Demnach hätte die Genehmigungsbehörde antragsgemäß ein Zeugnis nach § 5 GrdstVG dahin ausstellen müssen, daß zur Veräußerung des Flurstücks ... die Genehmigung nicht notwendig sei.

3.

Daß dies nicht geschehen ist, muß den Bediensteten Berlins als Verschulden angelastet werden. Der fehlsamen Beurteilung in dem Bescheid der Genehmigungsbehörde vom 4. November 1966 lag allerdings die unrichtige Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 7. Juli 1966 zugrunde, nach der sich das Flurstück ... nicht im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BBauG befunden haben sollte. Auf die Richtigkeit dieser Angaben haben sich die Bediensteten der Genehmigungsbehörde verlassen dürfen.

Die unrichtige Auskunft beruhte, wie der Bausenator am 2. August 1968 dem Wirtschaftssenator, also der Genehmigungsbehörde, mitgeteilt hat, auf einem Versehen der Bediensteten des Vermessungsamtes Sp.. Die Amtspflicht dieser Bediensteten, eine von ihnen erforderte Auskunft, die zur Grundlage einer Entscheidung im Genehmigungsverfahren nach §§ 18 ff GrdstVG gemacht werden sollte, richtig und vollständig zu erteilen, bestand auch gegenüber dem Kläger als Beteiligten des Genehmigungsverfahrens. Diese Amtspflicht haben die Bediensteten des Vermessungsamtes Spandau fahrlässig verletzt. Für den daraus entstandenen Schaden hat B. als Dienstherr gemäß § 839 BGB i.V. mit Art. 34 GG einzustehen.

4.

So gesehen kommt es nicht mehr auf die von der Revision zur Nachprüfung gestellten Fragen an, ob die Bediensteten der Genehmigungsbehörde vorwerfbar unrichtig das Flurstück ... als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG eingestuft und ob sie die Genehmigung zur Veräußerung des Flurstücks im Hinblick auf den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 25. Mai 1966 (V BLw 4/66, veröffentlicht im Augustheft des Rechts der Landwirtschaft - RdL 1966, 205) zu Unrecht im November 1966 mit preislichen Auflagen verbunden haben.

5.

Demnach kann das die Klage abweisende Urteil des Kammergerichts nicht bestehen bleiben; es muß auf die Revision des Klägers aufgehoben werden.

Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, da das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, zur Höhe des vom Kläger geltend gemachten Schadens keine Feststellungen getroffen hat.

Die Sache muß daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.