Die Revision ist nicht begründet.

I.

Der Beklagte hatte es als Rechtsanwalt übernommen, die Kläger bei der Durchsetzung ihres Verlangens, den Mietvertrag mit der D. B. zu beenden, rechtlich zu beraten und sie gegenüber der Mieterin und den Gerichten zu vertreten. Das Berufungsgericht verneint den Klageanspruch, weil es der Ansicht ist, keine positive Verletzung des Anwaltsvertrages durch den Beklagten sei für den von den Klägern jetzt behaupteten Schaden ursächlich geworden. Dazu führt es aus: Zwar hätte der Beklagte das Kündigungsschreiben vom 17. Oktober 1980 für beide Kläger an die D. B. richten müssen, um eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Diesen Fehler habe er jedoch durch die Klageschrift korrigiert. Sie habe entgegen der Ansicht der Berufungskammer den Willen der Kläger, das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin zu beenden, hinreichend klar und auch den Erfordernissen der Schutzvorschriften des § 564 b BGBüber die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum genügend zum Ausdruck gebracht. Der Beklagte habe nicht damit zu rechnen brauchen, daß das Gericht unter Hinweis auf die in Literatur und Rechtsprechung überwiegend abgelehnte Entscheidung des Landgerichts Hamburg von einer unwirksamen Kündigung ausgehen würde. Ein zum Schadensersatz verpflichtender Schuldvorwurf, weil er das Angebot der D. B. zum Abschluß eines Aufhebungsvertrages nicht formell angenommen habe, sei ihm nicht zu machen. Denn die Verhandlungen mit ihr seien von dem Beklagten und den Klägern einverständlich geführt worden, und der zum 1. April 1982 berechnete Schaden wäre durch einen Auszug der Untermieter zum 31. Dezember 1982 nicht verhindert worden. Im zweiten Räumungsrechtsstreit sei die Berufungskammer zu Unrecht davon ausgegangen, daß sie an ihre Ansicht im ersten Berufungsurteil gebunden sei, durch den Mietvertrag sei ein Mietverhältnis über Wohnraum begründet worden. Sie hätte nach Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts einholen müssen, wenn sie von den ihr vom Beklagten mitgeteilten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hätte abweichen wollen. Der Umstand, daß sie einen Rechtsentscheid nicht eingeholt habe, stehe einer Haftung des Beklagten für seine Tätigkeit in jenem Rechtsstreit entgegen, weil die Ursachenkette, wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Entscheidung des Reichsgerichts RGZ 142, 394 meint, durch die Nichtvorlage unterbrochen worden sei.

II.

Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.

Der Beklagte hatte es als Rechtsanwalt übernommen, die Kläger zur Durchsetzung ihres Zieles der Beendigung des Mietvertrages mit der D. B. und der Räumung des an diese vermieteten Grundstücks zu beraten und zu vertreten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 25. Juni 1974 - VI ZR 18/73, NJW 1974, 1865; Senatsurt. v. 31. Oktober 1985 - IX ZR 175/84, WM 1986, 199, jeweils m.w.N.) ist ein Rechtsanwalt kraft des Anwaltsvertrages verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers nach jeder Richtung und umfassend wahrzunehmen. Er muß sein Verhalten so einrichten, daß er Schädigungen seines Auftraggebers, mag deren Möglichkeit auch nur von einem Rechtskundigen vorausgesehen werden können, vermeidet. Er hat, wenn mehrere Maßnahmen in Betracht kommen, diejenige zu treffen, die die sicherste und gefahrloseste ist, und, wenn mehrere Wege möglich sind, um den erstrebten Erfolg zu erreichen, den zu wählen, auf dem dieser am sichersten erreichbar ist. Gibt die rechtliche Beurteilung zu ernstlich begründeten Zweifeln Anlaß, so muß er auch in Betracht ziehen, daß sich die zur Entscheidung berufene Stelle der seinem Auftraggeber ungünstigeren Beurteilung der Rechtslage anschließt. Im Prozeß ist er verpflichtet, den Versuch zu unternehmen, das Gericht davon zu überzeugen, daß und warum seine Auffassung richtig ist.

Diese Pflichten hat der Beklagte - wie er teilweise selbst einräumt - in mehrfacher Hinsicht verletzt.

1.

a)

Beide Kläger hatten ihr Grundstück an die D. B. vermietet. Deshalb hätte der Beklagte am 17. Oktober 1980 auch für beide Kläger den Mietvertrag kündigen müssen, um dessen Beendigung herbeizuführen.

b)

Die D. B. hatte das Grundstück nicht gemietet, um es selbst zu bewohnen, sondern um es an einen leitenden Angestellten unterzuvermieten. Zwischen den Klägern und dem Untermieter bestanden keine unmittelbaren Vertragspflichten. Dieser war lediglich als "Gesprächs- und Verhandlungspartner für die Neufestsetzung des Mietzinses über den 31.1.1981" benannt. Deshalb wurde zwischen den Parteien des Mietvertrages kein Mietverhältnis über Wohnraum begründet; die anderslautende Überschrift des für den Vertrag verwendeten Formulars konnte das durch den Vertrag begründete Mietverhältnis dazu nicht machen. Bereits das Reichsgericht hatte in einem in der Problematik gleichgelagerten Fall (RGZ 124, 4) einen Mietvertrag über Wohnraum verneint. Im Schrifttum (Nachweise in BGH, Urt. v. 11. Februar 1981 aaO) wurde diese Frage unterschiedlich beantwortet. Das dem Amtsgericht Königstein im Taunus im Rechtszuge übergeordnete Landgericht Frankfurt hatte sich jedoch der Beurteilung des Reichsgerichts angeschlossen (ZMR 1971, 225). Falls es sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum handelte, brauchten die Kläger nicht

1. aa)

   die strengen Vorschriften der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum (§§ 564 a, 564 b BGB) zu beachten,

2. bb)

   ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darzulegen (§ 564 b BGB) und zu beweisen,

3. cc)

   mit einem Widerspruch des Mieters (§ 556 a BGB) und

4. dd)

   der Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO)

zu rechnen. Der für den Beklagten einfachste Weg, das von den Klägern erstrebte Ziel der Beendigung des Mietvertrages und der Räumung des Grundstücks zu erreichen, war deshalb, die D. B. bei der Kündigung darauf hinzuweisen, daß kein Mietvertrag über Wohnraum, sondern ein Mietvertrag über sonstige Räume vorlag. Ließ die D. B. sich davon überzeugen, konnte sie sich auf die Schutzvorschriften gegen die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum (§§ 564 b, 556 a BGB) nicht berufen.

Der Beklagte war als Rechtsanwalt jedoch verpflichtet, die Interessen seiner Auftraggeber nach jeder Richtung und umfassend wahrzunehmen und den sichersten und gefahrlosesten Weg zu wählen, um den erstrebten Erfolg zu erreichen. Deshalb war es, falls die D. B. sich nicht davon überzeugen ließ, daß kein Mietverhältnis über Wohnraum vorlag, ratsam, die Kündigung für die Kläger so zu erklären, daß das Mietverhältnis auch dann beendet wurde, wenn es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelte.

Das Kündigungsschreiben des Klägers vom 17. Oktober 1980 erfüllte keine dieser Anforderungen. Es konnte den Mietvertrag nicht beenden. Bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte der Beklagte, aus dessen Unterlagen sich die Einzelheiten des Mietvertrages ergaben, wie sein Schreiben an den Kläger zu 1. vom 3. Dezember 1980 zeigt, und der verpflichtet war, sich über die Rechtslage zu unterrichten, diese Erfordernisse erkennen können und beachten müssen.

2.

Der von den Klägern behauptete Schaden beruht jedoch nicht auf den dem Beklagten in dem Kündigungsschreiben vom 17. Oktober 1980 unterlaufenen Fehlern. Denn er hat sie in dem anschließenden Rechtsstreit sämtlich behoben und deshalb nicht zu vertreten, daß die Berufungskammer durch ihr Urteil vom 12. Februar 1982 die Räumungsklage abwies, so daß die Kläger - wie für die Revisionsinstanz zu unterstellen ist - ihr Grundstück nicht an die Eheleute Oh. bis zum 31. März 1982 verkaufen konnten.

a)

Der Beklagte hat die Klage für beide Kläger erhoben.

b)

Entgegen der Ansicht der Berufungskammer war das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der D. B. durch Kündigung während des Rechtsstreits zum 30. April 1981 beendet worden, das Urteil des Amtsgerichts vom 25. Mai 1981 insoweit im Ergebnis richtig. Wie vorstehend ausgeführt, handelte es sich nach der wirklichen Rechtslage nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern über sonstige Räume. Dieses war nach Maßgabe des § 2 des Mietvertrages ohne sonstige Einschränkung kündbar. Das Berufungsgericht legt die Klageschrift vom 3. Dezember 1980 dahin aus, daß sie die materiell-rechtliche Kündigungserklärung der Kläger jedenfalls zum 30. April 1981 enthalte. Die dagegen erhobene Rüge der Revision greift im Ergebnis nicht durch. Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Auslegung der Klageschrift durch das Berufungsgericht der revisionsgerichtlichen Nachprüfung standhalten würde. Denn jedenfalls in dem Schriftsatz vom 27. Januar 1981 hat der Beklagte für die Kläger deren Willen, das Mietverhältnis zum 30. April 1981 zu beenden, eindeutig zum Ausdruck gebracht, mithin die Kündigung erklärt. Diese Erklärung liegt in dem Hinweis, daß das Mietverhältnis durch die Klageerhebung jedenfalls Ende April 1981 ende. Auch die D. B. hat diese Erklärung so verstanden. Der Schriftsatz des Beklagten vom 27. Januar 1981 ist der D. B. am Mittwoch, dem 4. Februar 1981, also am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist, zugegangen (§ 2 Nr. 5 des Mietvertrages). Deshalb beendete die Kündigung das Mietverhältnis zum 30. April 1981.

Diese Rechtsfolge ergab sich bei richtiger Rechtsanwendung aus dem im Räumungsrechtsstreit den Gerichten vom Beklagten unterbreiteten Sachverhalt. Die Berufungskammer hat das Problem, wie die Entscheidungsgründe ihres Urteils vom 12. Februar 1982 ergeben, auch erkannt. Sie konnte sich bei der rechtlichen Beurteilung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der D. B. entweder der Rechtsansicht des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs in dem im Heft 25 der Neuen Juristischen Wochenschrift 1981 veröffentlichten Urteil vom 11. Februar 1981 anschließen oder mußte, wenn sie davon abweichen wollte, über die Rechtsfrage vorab eine Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts herbeiführen (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MRÄndG). Weshalb sie das nicht getan hat, ist den Entscheidungsgründen ihres Urteils nicht zu entnehmen.

c)

Der Beklagte hat sogar mit dem Schriftsatz vom 27. Januar 1981 eine den Erfordernissen des § 564 b BGB genügende Kündigungserklärung abgegeben, die erforderlich gewesen wäre, das Mietverhältnis auch dann zu beenden, wenn es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum gehandelt hätte (vgl. BayObLG Rechtsentscheid vom 14. Juli 1981, NJW 1981, 2197, 2199). Handelte es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum, hätten die Kläger es nur kündigen können, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt hätten (§ 564 b Abs. 1 BGB). Als ein berechtigtes Interesse ist auch anzusehen, daß sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB). Darauf beriefen sich die Kläger mit ihrer im Schriftsatz vom 27. Januar 1981 substantiierten Behauptung, die Vermietung an die D. B. decke ihre Unkosten und eine angemessene Kapitalverzinsung nicht, der Kaufinteressent Oh. sei bereit, das Grundstück geräumt bei Übernahme der Rentenverpflichtung zu einem Kaufpreise von 1.050.000 DM zu erwerben. Nach § 564 b Abs. 3 BGB werden als berechtigte Interessen des Vermieters nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Die Gründe der Kläger für die Kündigung des Mietverhältnisses hatte der Beklagte in der Klageschrift vom 3. Dezember 1980 und in dem Schriftsatz vom 27. Januar 1981 angegeben. Deshalb hätte die Berufungskammer aufgrund des ihr von dem Beklagten unterbreiteten Sachverhalts auch dann, wenn es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum gehandelt hätte, die Klage nicht mit der Begründung abweisen dürfen, es fehle an einer wirksamen Kündigungserklärung. Daß sie es durch ihr Urteil vom 12. Februar 1982 dennoch getan hat, verantwortet nicht der Beklagte.

3.

Nachdem ihre Räumungsklage durch das Urteil vom 12. Februar 1982 rechtskräftig abgewiesen worden war, mußten die Kläger, um eine Räumung des Grundstücks zu erreichen, versuchen, das Mietverhältnis entweder durch erneute Verhandlungen mit der D. B. oder durch eine erneute Kündigung zu beenden.

a)

Für einen Schaden, den die Kläger dadurch erlitten haben sollten, daß die Verhandlungen mit der D. B. nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führten, haftet der Beklagte schon deshalb nicht, weil der Interessent Oh. vor der Räumung des Grundstücks zum Kauf nur bereit war, wenn die D. B. zuvor sich in vollstreckbarer Urkunde verpflichtet hatte, das Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen. Die Aufnahme einer solchen Verpflichtung in eine vollstreckbare Urkunde sieht das Gesetz jedoch nicht vor (vgl. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Daß der Beklagte ein in dem Schreiben der D. B. vom 21. April 1982 etwa liegendes Angebot auf Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages gegen den Willen der Kläger nicht angenommen habe, hat der Berufungsrichter nicht festzustellen vermocht.

b)

Da das bis zum 31. Januar 1981 vereinbarte Mietverhältnis zwischen den Klägern und der D. B. sich nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages jeweils um drei Monate verlängerte, falls es nicht mit einer Frist von drei Monaten gekündigt worden war, konnten die Kläger durch Kündigung eine Beendigung des Mietverhältnisses frühestens zum 31. Juli 1982 erreichen. Die mit Schreiben des Beklagten vom 18. Februar 1982 zum 31. Mai 1982 erklärte Kündigung konnte deshalb das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt nicht beenden, die mit dem Ziel der Verurteilung der Dresdner Bank, das Grundstück zu diesem Zeitpunkt zu räumen, erhobene Klage keinen Erfolg haben. Durch den dem Beklagten bei der erneuten Kündigung unterlaufenen Fehler ist den Klägern jedoch kein von ihm zu vertretender Schaden entstanden. Das Kündigungsschreiben enthielt ihre Erklärung, das Mietverhältnis auf keinen Fall fortsetzen zu wollen, mithin dessen Kündigung zum frühest möglichen Termin, und beendete es deshalb mit dem 31. Juli 1982. Da der vom Beklagten mit der Klage dem Gericht unterbreitete Sachverhalt bei richtiger Rechtsanwendung ergab, daß die Kläger einen an den Eintritt eines Kalendertages geknüpften Anspruch auf Räumung eines Grundstücks geltend machten, das im Verhältnis zur Dresdner Bank anderen als Wohnzwecken diente, hätte das Amtsgericht durch sein Urteil vom 19. Juli 1982 der Klage zum 31. Juli 1982 stattgeben müssen (§ 257 ZPO).

Die Kündigung ergab auch einen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB erheblichen Grund und war deshalb geeignet, das Mietverhältnis, wenn dieser Grund zutraf, auch dann zu beenden, wenn es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum gehandelt hätte. Daß das Amtsgericht die Klage abwies und die Berufung der Kläger durch das Urteil der Berufungskammer vom 21. Januar 1983 zurückgewiesen wurde, obgleich sie vom Beklagten auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 11. Februar 1981 und vom 21. April 1982 a.a.O. nicht nur hingewiesen worden war, sondern er dem Gericht sogar Ablichtungen der Veröffentlichungen dieser Entscheidungen eingereicht hatte, beruht nicht auf dem Fehler, der dem Beklagten bei der Berechnung des Kündigungszeitpunktes in dem Schreiben vom 18. Februar 1982 unterlaufen war.