A.

Zum Abschluß eines Mietvertrages

Das Berufungsgericht hat gegen eine Verurteilung der Beklagten zum Abschluß eines Mietvertrages verfahrensrechtliche Bedenken. Es verneint außerdem einen materiellrechtlichen Anspruch der Klägerin auf Besetzung der streitigen Wohnung mit einem ihrer Bediensteten, solange die Eltern der Beklagten sie bewohnen.

I.

Das verfahrensrechtliche Bedenken des Berufungsgerichts, daß der abzuschließende Mietvertrag seinem Inhalt nach nicht genügend bestimmt sei, ist nicht begründet; denn über diesen Inhalt besteht zwischen den Parteien kein Streit.

Im Rechtsstreit ging es nur darum, ob die Klägerin ihr Wohnungsbesetzungsrecht (aus § 2 des Darlehensvertrages) verloren hatte. Daß die Beklagten, falls das nicht der Fall war, einen Mietvertrag mit einem Bundesbediensteten abzuschließen verpflichtet waren, haben sie nicht in Zweifel gezogen. Sie haben zwar in ihrem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 1. Oktober 1959 (S. 1) "mangelnde Bestimmtheit" des Klagantrages gerügt. Diese Rüge bezog sich jedoch nur auf die Fassung des ersten Hauptantrages der Klagschrift, die Beklagten zu verurteilen, die "streitige" Wohnung der Klägerin "zur Verfügung zu stellen"; das sei "zu allgemein und völlig unklar". Die Beklagten haben jedoch selbst ausgeführt, sie könnten verurteilt werden, einen Mietvertrag über die streitige Wohnung mit einem von der Oberfinanzdirektion benannten und (zum Abschluß) gewillten Mietinteressenten abzuschließen. Weder in diesem Schriftsatz noch später im Berufungsverfahren ist auch nur angedeutet, es könnten sonst gegen eine solche Fassung der Verurteilung Bedenken bestehen, z.B. etwa deswegen, weil keine Klarheit über die Bedingungen des abzuschließenden Mietvertrages bestand. Der Mietgegenstand war genau bezeichnet. Seine Größe stand fest. Die für einen Mietvertrag wesentliche Bestimmung, die Mietzinshöhe, war zwischen den Parteien die Beklagten bindend bereits im Darlehensvertrage (§ 9) auf 1,10 DM je qm Wohnfläche festgelegt. Dazu kommen etwaige gesetzliche oder von der Klägerin inzwischen genehmigte Zuschläge. Im übrigen sollten erkennbar die Bestimmungen, wie sie in den Verträgen mit den übrigen Mietern und insbesondere mit dem Zollsekretär B. vereinbart waren, gelten. Die Beklagten weigerten sich nur grundsätzlich einen Mietvertrag abzuschließen, weil sie die Rechtsauffassung vertraten, selbst das Wohnungsbesetzungsrecht infolge Säumnis der Beklagten wieder erlangt zu haben. Sie zum Abschluß eines Mietvertrages zu verurteilen, bestanden hiernach keine verfahrensrechtlichen Bedenken, insbesondere, nachdem die Klägerin durch ihren entsprechenden Hilfsantrag klargestellt hatte, was mit dem "Zurverfügungstellen" der Wohnung gemeint war.

II.

Materiellrechtlich hängt die Verurteilung der Beklagten zum Abschluß eines Mietvertrages davon ab, ob die Klägerin ihr Wohnungsbesetzungsrecht nach § 2 des Darlehensvertrages rechtswirksam ausgeübt hat. Das wird vom Berufungsgerichts im Gegensatz zum Landgericht, jedoch rechtsirrtümlich, verneint.

1.

Das Landgericht hat § 2 Nr. 2 Satz 2 des Darlehensvertrages dahin ausgelegt, daß es zur Wahrung der Zweiwochenfrist genüge, wenn der Bund rechtzeitig allgemein dem Bauträger gegenüber die Erklärung abgebe, er wolle über die Wohnung verfügen, es sei dazu nicht gleichzeitig die Zuweisung (Benennung) eines (oder mehrerer) namentlich, genannten Mieters erforderlich. Wollte man das auch noch verlangen, so würde dem Bund in den Fällen, in denen er erst unmittelbar vor Fristablauf vom Freiwerden einer Wohnung Kenntnis erlange, die rechtzeitige Wahrnehmung seines Besetzungsrechtes praktisch versagt sein. Das könne nicht Sinn dieser Bestimmung sein und entspreche auch nicht ihrem Wortlaut. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, der Bund müsse innerhalb der Frist selbst auch noch einen Mieter benennen. Die andere Auslegung würde dem Bunde die Möglichkeit geben, die Vermietung auf unabsehbare Zeit hinauszuschieben. Damit würde der Zweck der Regelung vereitelt, dem Hauseigentümer alsbald Gewißheit zu verschaffen, ob er die Wohnung vermieten könne, an wen er wolle.

Hilfsweise meint das Berufungsgericht, auch wenn der Auslegung des Landgerichts zu folgen sei, sei die Klage abzuweisen. Es geht dabei davon aus, nach den Zeugenaussagen sei die Inanspruchnahme bei der Besprechung vom 10. Februar 1959 an sich fristgerecht erklärt worden. Der Aussage des Aussessors Sch. entnimmt es aber, diese Inanspruchnahme habe davon abhängig sein sollen, ob der Minister dem Gesuch des Bevollmächtigten S. um Herausnahme einer Wohnung aus dem Vertrage stattgab oder nicht. Damit sei, so führt das Berufungsgericht aus, die Inanspruchnahme von einer echten Bedingung abhängig gemacht worden. Diese Bedingung sei keine Rechtsbedingung gewesen, weil sich das Gesuch S.s nicht auf die Wohnung B. bezogen habe. Da die Inanspruchnahmeerklärung aber als eine einseitige rechtsgestaltende Willenserklärung anzusehen sei, die bedingungsfeindlich sei, habe die Hinzufügung der genannten Bedingung die Erklärung schon als solche nichtig gemacht, so daß der Bund sein Besetzungsrecht verloren habe.

2.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts tragen seine die Klage abweisende Entscheidung nicht.

a)

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Auslegung des Darlehensvertrages durch das Berufungsgericht im Revisionsrechtszuge frei nachprüfbar, weil es sich um einen im gesamten Bundesgebiet geltenden Formularvertrag handelt. In dem Vordruck ist als Vertreter des Bundes in erster Reihe der Bundesminister der Finanzen angeführt. Dieser wird nur im Bezirk der Oberfinanzdirektion F. von deren Präsidenten vertreten. Es ist dem Senat bekannt, daß Baumittel zur Schaffung von Wohnraum für Bundesbedienstete vom Bund auf Bundesebene - zentral - nach einheitlichen Richtlinien mit Musterverträgen zur Verfügung gestellt werden und, daß der jeweilige Präsident der Oberfinanzdirektion die seinem Bezirk zugeteilten Mittel (und auch später den damit geschaffenen Wohnraum) lediglich nach diesen Richtlinien (mit Musterverträgen) zu vergeben und zu verwalten hat. Das bedurfte keiner besonderen Hervorhebung. Es wird hier nur noch verdeutlicht durch den nachträglich überreichten Erlaß des Bundesministers der Finanzen vom 20. August 1951 - II B - F 6761 - 165/51. Unerheblich ist, daß, worauf die Beklagten verweisen, nach der Aussage des Assessors Sch. neuere Verträge eine Frist, wie sie der hier abgeschlossene Vertrag enthält, nicht mehr auf weisen. Daraus ergibt sich nicht, daß die früheren Verträge nicht im ganzen Bundesgebiet nach einheitlichen Bedingungen abgeschlossen sind. Das Gegenteil ist der Fall.

b)

Bei richtiger Auslegung des Darlehensvertrages ist die Auffassung des Berufungsgerichts, der Bund habe sein Benutzungsrecht, als der Bevollmächtigte der Beklagten S. mit seiner Ehefrau am 23. Februar 1959 die streitige Wohnung bezog, bereits verloren gehabt, nicht haltbar.

aa)

Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Bund müsse innerhalb der Zweiwochenfrist des § 2 Nr. 2 Satz 2 des Darlehensvertrages auch den Mieter benennen, der die Wohnung bekommen solle, spricht schon der Wortlaut der Bestimmung, nach der der Bund nur fristgemäß mitzuteilen hat, "er wolle über die Wohnung weiter verfügen". Der Bund verfolgt mit der Zurverfügungstellung der Wohnungsbaumittel den Zweck, im Interesse der Bundesbediensteten, vor allem aber auch im eigenen Interesse des Bundes für diese Wohnungen zu beschaffen, um finanziell selbst (Einsparung von Trennungsentschädigungen) entlastet zu werden. Keinesfalls ist es Sinn der Bereitstellung solcher Mittel, dem Hauseigentümer vorzeitig Gelegenheit zu geben, damit errichteten Wohnraum frei zu vermieten, selbst zu beziehen oder eigene Angehörige darin aufzunehmen. Das ist immer eine "Zweckentfremdung" so geschaffenen Wohnraums, die im Interesse der Bundesfinanzen möglichst verhindert werden soll. Bei der Auslegung der Bestimmungen im § 2 (Wohnungsbesetzungsrecht) muß daher in erster Reihe der Zweck dieser Vorschrift, das Besetzungsrecht des Bundes für zwanzig Jahre zu sichern, beachtet werden (Nr. 1). Dieser Zweck würde gefährdet, wie das Landgericht richtig erkannt hat, wenn der Bund immer gleichzeitig auch schon mit der Mitteilung, er wolle über die Wohnung weiter verfügen, den Mieter nennen müßte, der die Wohnung bekommen soll, und sie ihm gleichzeitig zuweisen müßte. Letzteres kann schon an der Kürze der Frist, aber auch daran scheitern, daß jeder Bundesbedienstete, der die Wohnung nehmen soll, die Möglichkeit haben muß, sie sich vorher anzusehen. Außerdem muß der Dienstherr sich notfalls noch darüber schlüssig werden können, ob er Einwände des Bediensteten gegen die Eignung der Wohnung für ihn anerkennen muß oder nicht; denn davon hängt der etwaige Entzug der Trennungsentschädigung ab. Lehnt aber der erstbenannte Mieter die Wohnung mit anzuerkennendem Grunde ab, so wäre die Benennung eines bestimmten Mieters eine reine Formsache; denn dem Bunde kann das Recht, einen Ersatzmieter zu benennen, nicht abgesprochen werden, weil andernfalls sein Besetzungsrecht illusorisch gemacht werden würde. Es muß hiernach davon ausgegangen werden, daß der § 2 Nr. 2 Satz 2 des Darlehensvertrages bewußt dahin gefaßt ist, daß die einfache Mitteilung, es solle vom Bund über die Wohnung weiter verfügt werden, zur Inanspruchnahme genügt. Das vom Berufungsgericht geteilte Bedenken der Beklagten, daß bei dieser Auslegung der Hauseigentümer Gefahr laufe, einen Mietausfall zu erleiden, ist schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil der Bund bei der Inanspruchnahme einer freiwerdenden Wohnung auch für einen etwa eintretenden Mietausfall einzustehen hat.

bb)

Auch das Berufungsgericht stellt fest, daß eine Inanspruchnahme im Sinne von § 2 Nr. 2 Satz 2 des Darlehensvertrages von Assessor Sch. anläßlich der Unterredung mit dem Bevollmächtigten S. der Beklagten am 10. Februar 1959 diesem gegenüber erklärt worden ist. Daß auch S. den Äußerungen Sch.s eindeutig entnehmen konnte und entnommen hat, die Wohnung B. solle an einen Zollbeamten vermietet werden, ist von ihm und den Beklagten nicht in Abrede genommen. Es muß also davon ausgegangen werden, daß eine Mitteilung im Sinne von § 2 Nr. 2 Satz 2 des Darlehensvertrages, der Bund werde über die Wohnung weiter verfügen, erfolgt ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts, bei dieser Mitteilung handele es sich um eine einseitige rechtsgestaltende Willenserklärung, die bedingungsfeindlich sei, ist nicht zu folgen. Sie ist keine rechtsgestaltende Erklärung. Es handelt sich vielmehr um eine auflösende Bedingung für das Besetzungsrecht, das entfällt, wenn die Mitteilung nicht rechtzeitig erfolgt. Außerdem lag in der Erklärung des Sch. auch keine Bedingung hinsichtlich der Ausübung des Wohnungsbesetzungsrechts durch den Bund; denn sinngemäß konnte sie nur bedeuten, daß S. eine Wohnung erhalten sollte, wenn das Ministerium damit einverstanden war. Die Beklagten würden hieraus auch nach Treu und Glauben keine Rechte herleiten können.

c)

Da hiernach die Klägerin ihr Wohnungsbesetzungsrecht rechtswirksam ausgeübt hat, bedarf der weitere Einwand der Klägerin keiner Erörterung, daß für die Frist zur Ausübung dieses Rechts nach § 2 des Darlehensvortrages die gesetzliche Kündigungsfrist maßgebend sei und daß diese hier nach den §§ 569, 565 Abs. 4, 565 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht schon Ende Februar 1959 abgelaufen sei.

B.

Zum Schadensersatzanspruch

I.

Das Landgericht hat einen solchen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung als dem Grunde nach für gerechtfertigt angesehen. Das Berufungsgericht brauchte dazu von seinem Rechtsstandpunkt aus, der Bund habe sein Besetzungsrecht bereits verloren gehabt, nicht abschließend Stellung zu nehmen. Es hat sich dazu auf die Bemerkungen beschränkt, es fehle an einem Verschulden S.s, da § 2 Nr. 2 des Vertrages nicht eindeutig sei. Es sei auch nicht genügend festgestellt, ob der Klägerin ein Schaden entstanden ist.

II.

Dem Berufungsgericht ist auch insoweit nicht zu folgen. Nach dem unstreitigen Sachverhalt ist vielmehr bei richtiger Auslegung des Darlehensvertrages der Schadensersatz Anspruch der Klägerin dem Grunde nach aus Verzug und positiver Vertragsverletzung rechtlich und tatsächlich begründet.

1.

Da die Klägerin ihr Wohnungsbesetzungsrecht gemäß § 2 Nr. 2 des Darlehensvertrages nicht verloren, sondern rechtzeitig ausgeübt hatte, hätten die Beklagten mit dem ihnen von der Klägerin benannten Zollassistenten Sc. oder einem ihr sonst genannten Bundesbediensteten alsbald einen Mietvertrag abschließen und ihn in die Wohnung einziehen lassen müssen. Damit sind sie in Verzug gekommen; denn sie haben nicht dargetan, daß diese Leistung infolge eines Umstandes unterblieben ist, den sie nicht zu vertreten haben (§ 285 BGB). Ihr Bevollmächtigter S., dessen Verschulden sie sich in vollem umfange anrechnen lassen müssen (§ 278 BGB), hat vertragswidrig gehandelt, indem er in die Wohnung einzog und dadurch das Besetzungsrecht der Klägerin praktisch illusorisch machte. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, S. habe gutgläubig und ohne Fahrlässigkeit den Darlehensvertrag falsch dahin ausgelegt, die Klägerin habe gemäß § 2 Nr. 2 des Darlehensvertrages ihr Besetzungsrecht bereits verloren gehabte. Diese Auslegung widersprach, sowohl dem Wortlaut wie dem Sinne der genannten Bestimmung, war also erkennbar falsch. Eine Fahrlässigkeit S.s würde aber selbst dann nicht auszuschließen sein, wenn die Auslegung des Darlehensvertrages "nicht eindeutig" wäre, wie das Berufungsgericht meint. S. hätte jedenfalls auch mit einer anderen Auslegung rechnen müssen. Wenn er sich, wie er es hier getan hat, ohne sich über die Rechtslage zu erkundigen, am 23. Februar 1959 in den Besitz der Wohnung setzte, ging das auf seine und die Gefahr der Beklagten, seiner Vollmachtgeber. Diese haben daher für den der Klägerin dadurch entstandenen Schaden Ersatz zu leisten.

2.

Für ein Grundurteil braucht ein Schade nicht unumstößlich festzustehen. Es genügt, daß nach der Sachlage und beim regelmäßigen Verlauf der Dinge ein ziffernmäßig feststellbarer Schade wahrscheinlich eingetreten ist. Daß aber die Klägerin die Wohnung, auch wenn sie der Zollassistent Sc. nicht genommen hätte und auch nicht hätte zu nehmen brauchen, anderweit mit einem Beamten, der Trennungsentschädigung bezog, hätte besetzen können, ist so naheliegend, daß es darüber im Grundverfahren keiner näheren Feststellungen bedurfte.

C.

Hiernach war das landgerichtliche Urteil in vollem Umfange richtig.

Das Berufungsurteil mußte deshalb aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil zurückgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.