Das Berufungsgericht kommt zu dem Ergebnis, der Beklagte sei außerstande, den Kaufvertrag zu erfüllen, weil er das Eigentum an dem Kaufgegenstand dem Kläger nicht verschaffen könne. Der Kläger könne daher wegen dieses Rechtsmangels Schadensersatz verlangen (§§ 433, 440, 325 BGB).

Der Ausschluß der Gewährleistung erstrecke sich den ganzen Umständen nach nur auf Sachmängel. Für den dem Kläger entstandenen Schaden hafte der Beklagte persönlich (§ 82 KO).

1.

Die Revision greift zunächst die Feststellung des Berufungsgerichts an, das in Frage stehende Garagengebäude sei Eigentum der Frau L.. Hierzu ist zu bemerken:

Das erwähnte Gebäude ist von der Pächterin errichtet worden. Es streitet daher eine tatsächliche Vermutung dafür, daß es für die Dauer und die Zwecke des Pachtverhältnisses, also für vorübergehende Zwecke, erstellt wurde und trotz seiner festen Verbindung mit dem Grund und Boden nicht dessen Bestandteil geworden ist (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar. Sollte das Bauwerk später von dem Grundeigentümer übernommen werden, so wäre es nicht für einen vorübergehenden Zweck erbaut worden. Dasselbe würde gelten, wenn dem Grundeigentümer ein Wahlrecht zuerkannt worden wäre, nach Ablauf der Pacht das Bauwerk zu erwerben oder seine Entfernung zu verlangen, es sei denn, daß aus besonderen Gründen nicht angenommen werden konnte, die Wahl werde auf die Übernahme fallen (Urteil des erkennenden Senats vom 5. März 1958 V ZK 264/56). Entscheidend kommt es mithin auf den Willen des Erbauers an, soweit er nach außen zum Ausdruck gekommen ist, und zwar auf den zur Zeit der Errichtung des Bauwerks vorhandenen Willen. Spätere Änderungen der Willensrichtung haben für die Entscheidung der Frage, ob das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden ist oder nicht, keine Bedeutung. Wenn das Bauwerk kein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes war, könnte ein Eigentumswechsel in der Folgezeit nur nach den Regeln über den Erwerb von beweglichem Eigentum eingetreten sein (BGHZ 23, 57, 59). Das Berufungsgericht irrt daher, wenn es annimmt, die C.-Bau-GmbH habe noch nach der Errichtung des Garagenbaues durch den Nachtragsvertrag vom 1. August 1950 bestimmen können, daß der Bau nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet sei. Ob der Nachtragsvertrag als Veräußerungsvertrag umgedeutet werden könnte, kann dahinstehen; es handelt sich hierbei im wesentlichen um eine Frage der Auslegung, die von dem Tatrichter zu prüfen und zu entscheiden wäre. Hierzu nimmt aber das angefochtene Urteil keine Stellung. Das Berufungsgericht spricht allerdings davon, daß die Vertragsparteien für das Pachtende "von vornherein" zwei Möglichkeiten ins Auge gefaßt hätten, den Abbruch und die Entfernung oder die entschädigungslose Überlassung an Frau L.; dieser sei die Entscheidung vorbehalten worden. Diese Wendung ("von vornherein") bezieht sich aber, wie der Urteilszusammenhang ergibt, auf den Abschluß des Nachtragsvertrages, nicht etwa auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages vom 14. September 1949. Denn das Berufungsgericht fahrt fort, diese Bestimmung habe auch noch nach Errichtung des Baues getroffen werden können. Außerdem beziehen sich die Darlegungen des Berufungsgerichts auf das "Gebäude", im Pachtvertrag war aber, wie das Oberlandesgericht feststellt, nur die Errichtung einer Baracke vorgesehen. Der Zeuge Dr. F., auf den das Berufungsgericht seine Feststellung gründet, hat nach den Urteilsdarlegungen bekundet, daß im Nachtrag vom 1. August 1950 das Wahlrecht geschaffen wurde. Daß die Entfernung des Gebäudes auf Wunsch der Verpächterin zu geschehen hatte, war in diesem Zusammenhang nicht von wesentlicher Bedeutung. Maßgebend war vielmehr, wann das Recht zur Übernahme eingeräumt wurde. Schließlich spricht das Berufungsgericht an mehreren Stellen nochmals klar aus, das Bauwerk sei zufolge des Nachtragsvertrages vom 1. August 1950 wesentlicher Bestandteil geworden (UA Bl. 10 Mitte und 11 letzter Absatz).

Die Annahme des Berufungsgerichtes, das Bauwerk sei wesentlicher Bestandteil geworden, kann sonach auf Rechtsirrtum beruhen. Der Tatrichter hätte prüfen müssen, ob ein Wille der Pächterin, das Bauwerk nicht nur für ihre Zwecke zu bauen, bereits bei der Errichtung des Baues zum Ausdruck kam. Ist das nicht der Fall gewesen, so verbleibt es bei der oben erwähnten tatsächlichen Vermutung für die Scheinbestandteilseigenschaft des Bauwerkes. Bei dieser Prüfung kann von Bedeutung sein, daß das Bauwerk eigenmächtig erstellt wurde und daß der Vertrag vom 14. September 1949 eine entschädigungslose Ablösung in § 8 nicht erwähnt. Andererseits braucht, entgegen der Meinung der Revision, nicht von Bedeutung zu sein, daß der Geschäftsführer der Firma O.-Bau-GmbH im Konkursverfahren das Bauwerk als sein Eigentum bezeichnet hatte. Damit hatte er nämlich noch nicht erklärt, daß das Bauwerk von vornherein für einen vorübergehenden Zweck errichtet wurde. Möglicherweise hat sich in dem Nachtragsvertrag ein von Anfang an vorhandener Wille widergespiegelt, das Bauwerk der Verpächterin nach Vertragsende zu überlassen. All dies wird bei der nochmaligen Überprüfung zu beachten sein. Dabei wird auch nicht aus dem Auge gelassen werden dürfen, unter welchen Bedingungen der Nachtragsvertrag (Pachtzinsrückstand, Kündigung des Pachtvertrages) zustande gekommen ist.

Unzutreffend ist schließlich die Auffassung des Berufungsgerichtes, selbst bei Zugrundelegung der Darstellung des Zeugen van den B. sei das Bauwerk Eigentum der Verpächterin geworden. Der Zeuge hat nach den Urteilsfeststellungen angegeben, die Gesellschaft habe zwar auf Bereicherungsansprüche im Nachtrag verzichtet, sich selbst aber die Entscheidung vorbehalten, ob sie das Gebäude abreißen und mitnehmen oder es dalassen und sich wegen der Ablösung an den Pachtnachfolger halten wolle. Von einer späteren Überlassung an Frau L. (BU Bl. 10 oben) hat der Zeuge nichts erwähnt. Wenn aber der Bauersteller demnach keine feste Abmachungen über eine spätere Übernahme mit der Verpächterin getroffen hat, sondern nur hoffte und erwartete, er werde den Bau nach Pachtende einem Pachtnachfolger veräußern können, so kann nicht davon gesprochen werden, er habe das Bauwerk auch für fremde Zwecke erbaut (BGHZ 8, 1, 8).

2.

Geht man aber von der Auffassung des Berufungsgerichtes aus, das Bauwerk sei wesentlicher Bestandteil von Grund und Boden geworden, so ergibt die weitere rechtliche Nachprüfung, daß das angefochtene Urteil auch sonst nicht frei von Rechtsirrtum ist.

Nicht zu beanstanden ist allerdings, entgegen der Auffassung der Revision, die Anwendung des § 82 KO. Nach dieser Vorschrift ist der Konkursverwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten allen Beteiligten verantwortlich. Zu seinem Pflichtenkreis gehört auch die Pflicht, Massenansprüche nur dann zu begründen, wenn sie aus der Masse befriedigt werden können, ihre Begründung zu unterlassen, wenn sie aus der Masse nicht getilgt werden können (Weber, Festschrift für Lent S. 301, 314 f). Es war mithin Aufgabe des Beklagten, eine aus der Konkursmasse nicht zu erfüllende Verpflichtung, das Eigentum an dem Bauwerk zu übertragen, nicht einzugehen. Diese Pflicht konkretisierte sich auf den Kläger, als die Vertragsverhandlungen begannen und schließlich zum Abschluß des Vertrages vom 17. März 1952 führten. Der Kläger rückte damit in den Kreis der Beteiligten im Sinne des § 82 KO ein; der Schutz dieser Bestimmung erstreckte sich daher auch auf ihn. Das ist in der Rechtsprechung und Rechtslehre anerkannt (RG HRR 1936 Nr. 481; Jaeger/Weber KO 8. Aufl. § 82 Anm. 8). Der Hinweis der Revision auf das Erläuterungswerk von Mentzel/Kuhn KO 6. Aufl. § 82 Anm. 3 versagt, weil an der angeführten Stelle ausgeführt wird, eine Haftung nach §§ 823, 826 BGB könne in Frage kommen, wenn der Konkursverwalter einem lichtbeteiligten Schaden zufügte. Damit ist aber nicht gesagt, daß der Kläger nicht Beteiligter im Sinne des § 82 KO sein könne. Die Revision meint allerdings, diese Rechtsanwendung führe dazu, daß ein Konkursverwalter stets persönlich hafte, wenn er Geschäfte für die Konkursmasse mit Dritten abschließen. Das trifft jedoch nicht zu. Einmal haftet, wie noch auszuführen ist, der Konkursverwalter nicht neben der Konkursmasse auf Erfüllung; er ist vielmehr den Beteiligten für die Erfüllung seiner Pflichten als Konkursverwalter verantwortlich. Zum andern tritt eine Haftung nur ein, wenn er beim Abschluß des Rechtsgeschäfts schuldhaft diese Pflichten gegenüber dem Beteiligten verletzt hat. Ob dies der Fall ist, bedarf von Fall zu Fall näherer Untersuchung.

Dem Berufungsgericht ist - immer unter der Voraussetzung, daß das Bauwerk Eigentum der Verpächterin ist - darin zuzustimmen, daß der Beklagte; diese Pflicht verletzt hat. Das Eigentum an dem Bauwerk konnte er aus der Masse nicht verschaffen, auch wenn es nur zum Abbruch verkauft worden ist. Der Einwand der Revision, der Kläger könne, weil er im Besitz des Bauwerkes sei, gemäß § 440 Abs. 2 BGB keine Ansprüche stellen, geht fehl. Die Revision übersieht, daß sich der Anspruch gegen den Beklagten aus § 82 KO ableitet, nicht aus den Bestimmungen des Kaufrechtes. Auch die Angriffe der Revision gegen die Annahme eines fahrlässigen Verhaltens sind auf Grund der bisherigen Feststellungen nicht begründet. Aus dem Umstand, daß ein Gläubiger der Gesellschaft die Pfändung des Bauwerkes auf Intervention des Beklagten aufhob, während sich die Verpächterin dagegen nicht wehrte, wird die Würdigung des Berufungsgerichtes nicht hinfällig. Sie wird von der Überlegung des Berufungsgerichts getragen, daß der Beklagte es versäumt habe, sich die vertraglichen Vereinbarungen über das Pachtverhältnis vorlegen zu lassen und sich erforderlichenfalls weitere Auskünfte von dem Rechtsanwalt der Verpächterin, Dr. F., zu erholen. Auf die rechtlichen Auffassungen des Gläubigers und der Verpächterin durfte sich der Beklagte ohnehin nicht verlassen. Überdies steht nicht fest, ob und wann Frau L. Kenntnis von der Pfändung erhalten hat.

Verkannt hat das Berufungsgericht aber die rechtliche Natur des geltend gemachten Schadensersatzanspruches. Durch § 82 KO wird nach allgemeiner Auffassung zwischen dem Konkursverwalter und den Beteiligten ein gesetzliches Schuldverhältnis begründet. Die Verletzung der aus seiner Berufung zum Konkursverwalter entspringenden Pflichten macht diesen den Beteiligten gegenüber ersatzpflichtig, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Er hat für den durch die Pflichtverletzung eingetretenen Schaden einzustehen. Liegt die Pflichtverletzung, wie im vorliegenden Falle, im Abschluß eines aus der Masse nicht erfüllbaren Vertrages, so kann der Vertragspartner als Beteiligter im Sinne des § 82 KO vom Konkursverwalter aber nicht Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, gleich als ob der Konkursverwalter neben dem Gemeinschuldner Vertragspartei geworden sei. Die Haftung des Konkursverwalters beruht nicht auf einer Erklärung, daß er sich selbst neben der Konkursmasse verpflichten wolle, sondern auf dem erwähnten gesetzlichen Schuldverhältnis; sie tritt unabhängig vom Willen des Konkursverwalters kraft Gesetzes ein und hat zur Grundlage nicht eine vertragliche Bindung, sondern die Verletzung einer auferlegten Pflicht. Der Beteiligte kann daher verlangen, aber auch nicht mehr, daß er so gestellt werde, als sei die Pflichtverletzung nicht eingetreten (§ 249 BGB). Das bedeutet für den vorliegenden Fall, daß zugunsten des Klägers jener Vermögensstand wiederhergestellt werden muß, der bestanden hätte, wenn der Beklagte seiner Verpflichtung nachgekommen wäre, also die Erfüllungsmöglichkeit des Vertrages bei dessen Abschluß sorgsam geprüft hätte. Dann wäre es aber nach den Urteilsfeststellungen nicht zum Verkauf des Bauwerkes gekommen, weil der Beklagte dann zum mindesten starke Zweifel an der Zugehörigkeit des Bauwerkes zur Konkursmasse gehabt hätte. Das Berufungsgericht irrt, wenn es meint, der Beklagte müsse für die Erfüllung des Kaufvertrages dem Kläger einstehen. § 82 KO enthält eine andere Regelung, wie sie etwa in § 179 BGB Gesetz geworden ist. Der Abschluß des Vertrages ist die Schadensfolge der Pflichtverletzung, diese Folge ist im Wege des Schadensersatzes wieder zu beseitigen und zwar vom Beklagten, weil er durch seine Pflichtverletzung den Schaden hervorgerufen hat. Der Vertrag kann aber nicht auch die Grundlage für den Schadensersatz selbst bilden dergestalt, daß der Beklagte den Vertrag zu erfüllen oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu leisten habe.

Der Anspruch des Klägers geht mithin auf Wiederherstellung seines Vermögensstandes, wie er bei Abschluß des Vertrages vorlag; Ersatz für entgangenen Gewinn ist dabei nicht ausgeschlossen. Der Kläger kann daher als Schadensersatz Erstattung des Kaufpreises von 1.500 DM verlangen, den er ausgegeben hat, ohne den ihm versprochenen Gegenwert in Gestalt des Bauwerkes zu erhalten. Davon wäre nach den Urteilsausführungen die Schadensquote (1/4) abzuziehen, die der Kläger wegen eignen Mitverschuldens selbst zu tragen hat. Ein darüber hinaus gehender Schaden ist bisher nicht dargetan worden. Ob sich der Kläger hinsichtlich des durch Nichterfüllung des Vertrages entstandenen Schadens an den ehemaligen Gemeinschuldner halten kann, bedarf hier keiner abschließenden Erörterung.

Der Einwand der Revision, bei der Schadensberechnung könne nicht der Wert des Bauwerkes eingesetzt werden, weil der Kläger nur zum Abbruch gekauft habe, geht nach alledem ins Leere.

3.

Das angefochtene Urteil muß aus den angeführten Gründen aufgehoben werden. Das Berufungsgericht wird erneut zu prüfen haben, ob das Bauwerk Eigentum der Verpächterin geworden ist und - verneinendenfalls - welche Bedeutung dem Nachtragsvertrag hinsichtlich eines Eigentumswechsels zukommt. Kommt es wieder zur Auffassung, daß zur Zeit des Verkaufes das Bauwerk nicht zur Konkursmasse gehörte, so wird auch die Frage des Verschuldens des Konkursverwalters einer Überprüfung auf Grund der neuen Feststellungen bedürfen. Da der Wortlaut der Verträge allein eine klare Antwort auf die Eigentumsfrage nicht gibt, mag es zweifelhaft sein, ob sich der Konkursverwalter, hätte er sich die Verträge vorlegen lassen, anders verhalten hätte, als er es getan hat. Ob aber die unzutreffende rechtliche Beurteilung der schwierigen Eigentumsfrage schon ein schuldhaftes Verhalten des Konkursverwalters darstellt, wird einer eingehenden Darlegung bedürfen.