Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 16.01.1996, Az.: BVerwG 4 B 69/95

I.

Der Kläger wendet sich als Eigentümer eines mit einem Geschäfts- und Wohnhaus bebauten Grundstücks gegen die Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Er beanstandet vor allem die Einbeziehung seines Grundstücks in das 1975 förmlich festgelegte Sanierungsgebiet und die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Seine Klage hatte in der Berufungsinstanz wegen der Höhe des Ausgleichsbetrags teilweise Erfolg. Mit der Beschwerde erstrebt er die Zulassung der Revision.

II.

1. Die auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde ist unbegründet. Die in der Beschwerdeschrift geltend gemachten Zulassungsgründe liegen nicht vor.

a) Die Rechtssache hat mit den in der Beschwerdeschrift bezeichneten Fragen keine grundsätzliche Bedeutung.

aa) Die Beschwerde bezeichnet als in grundsätzlicher Hinsicht klärungsbedürftig die Frage, ob eine Vielzahl von Grundstücken allein zum Zweck der späteren Erhebung von Ausgleichsbeträgen in ein Sanierungsgebiet einbezogen werden dürfe, bzw. ob eine Vielzahl von Grundstücken, die von Sanierungsmaßnahmen nicht betroffen sind, aber aus den in einem anderen Teil des Gebiets durchzuführenden Maßnahmen Nutzen ziehen, in ein Sanierungsgebiet einbezogen werden dürfen (Beschwerdeschrift vom 13. März 1995, S. 5/6).

Die so gestellte Frage ist nicht klärungsbedürftig. Die Beschwerde unterstellt einen Sachverhalt, der vom Berufungsgericht so nicht festgestellt worden ist. Das Berufungsgericht hat festgestellt, das (großflächige) Sanierungsgebiet sei vor allem wegen schwerwiegender städtebaulicher Mißstände in bezug auf die Funktionsfähigkeit des Stadtteils Bremen-Vegesack als Versorgungsmittelpunkt festgelegt worden. Das Grundstück des Klägers liege im Zentralbereich des Sanierungsgebiets und sei unmittelbar von der Funktionsschwäche dieses Bereichs als Einkaufszentrum betroffen gewesen. Die Sanierungsmaßnahmen, für die öffentliche Haushaltsmittel in Höhe von insgesamt 132 Mio. DM eingesetzt worden seien, hätten vor allem der Aufwertung des Gebiets zu einem Mittelzentrum, z.B. durch Auslagerung des regionalen Durchgangsverkehrs, Schaffung einer Fußgängerzone und von rückwärtigen Fahrstraßen (Ladestraßen), Abtragung veralterter Bausubstanz in einem Teilbereich und dessen Neuordnung und Neubebauung, bestanden.

Sollte die Beschwerde auf der Grundlage des festgestellten Sachverhalts problematisieren wollen, unter welchen Voraussetzungen Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen werden dürfen, auf denen selbst im Rahmen der Sanierung keine Maßnahmen durchgeführt werden müssen, so verleihe auch dies der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Auf der Grundlage des vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts besteht kein Zweifel daran, daß das Grundstück des Klägers gemäß § 3 Abs. 1 Sätze 2 und 3 StBauFG (jetzt: § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB) in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnte. Danach ist das Sanierungsgebiet so abzugrenzen, daß sich die Sanierung zweckmäßig durchführen läßt; einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen sind, können, müssen jedoch nicht aus dem Gebiet ausgenommen werden. Die Gemeinde hat insofern einen planerischen Gestaltungsspielraum. Für die Auslegung der Vorschrift ist maßgebend, daß die städtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die sog. Funktionsschwächesanierung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 StBauPG/§ 136 Abs. 3 Nr. 2 BauGB - stets eine gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Mißstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei einer Vielzahl von Grundstücken der Fall sein. Solche Grundstücke einzubeziehen, ist auch deshalb gerechtfertigt, weil das sanierungsrechtliche Instrumentarium, z.B. die Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB, auch auf solchen Grundstücken die Wahrung der Ziele der Sanierung während des Sanierungsverfahrens sichert und weil die (gebietsbezogenen) Sanierungsmaßnahmen der Verbesserung der städtebaulichen Lage auch solcher Grundstücke dienen und deren Bodenwert erhöhen; der Ausgleichsbetrag, zu dem die Grundstücke mitherangezogen werden, gilt lediglich diesen Vorteil ab und tritt an die Stelle der sonst zu erhebenden (kostenabhängigen) Erschließungs- und Ausbaubeiträge. Das alles ergibt sich ohne weiteres aus dem Gesetz.

ab) Auch die von der Beschwerde zur Wertermittlungsverordnung - WertV - vom 15. August 1972 (BGBl I S. 1416) bzw. vom 6. Dezember 1988 (BGBl I S. 2209) bezeichneten Fragen verleihen der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Die Beschwerde problematisiert mit diesen Fragen, daß der Ausgleichsbetrag auf der Grundlage eines Gutachtens ermittelt ist, dem keine der in der WertV geregelten Bewertungsmethoden - für die Ermittlung des Bodenwerts kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren in Betracht - zugrunde liegt. Dazu hat das Berufungsgericht festgestellt, der Gutachterausschuß habe ein partiell eigenständiges Bewertungsverfahren angewendet, weil für die in der WertV geregelten Methoden keine ausreichenden Daten zur Verfügung gestanden hätten. Aus 15 Verkaufsfällen aus den Jahren 1981 bis 1991 seien unter Einbeziehung von Erhebungen eines Instituts für Handelsforschung über branchenspezifische Geschäftsraummieten geschoßflächenbezogene Bodenwertanteile - getrennt nach hochwertigen Erdgeschoßflächen und Flächen in Obergeschossen - ermittelt worden. Die Sanierung habe im zentralen Bereich die Qualität der Geschäftslage um eine volle Branchenklasse gehoben und einen Mietpreissprung von knapp 40 % bewirkt. Davon habe der Gutachterausschuß nur etwa die Hälfte berücksichtigt. Auf der Grundlage dieses Sachverhalts gäbe ein Revisionsverfahren keinen Anlaß, Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages zu klären. Die von der WertV geregelten Bewertungsverfahren sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, daß mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (§ 154 BauGB). Wenn dazu das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Die WertV steht dem entgegen; dies ergibt sich schon daraus, daß die Verordnung nur davon spricht, daß der Bodenwert in der Regel "durch Preisvergleich" (§ 3 Abs. 3 WertV 1972) bzw. "im Vergleichswertverfahren" (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV 1988) zu ermitteln ist.

b) Das Berufungsurteil beruht nicht auf den in der Beschwerdeschrift geltend gemachten Verfahrensfehlern.

aa) Das Berufungsgericht hat seine Aufklärungspflicht nicht verletzt, wenn es keine Nachforschungen darüber angestellt hat, ob geeignete Vergleichswerte aus anderen Städten, z.B. aus Ostholz-Scharmbeck, vorlagen, aufgrund derer das Vergleichswertverfahren hätte angewandt werden können. Es hat dazu ausgeführt, eine Vergleichbarkeit mit der umfassenden Sanierung des gesamten Mittelzentrums Vegesack und den dadurch bewirkten Ergebnissen sei nicht erkennbar und der Kläger habe hierzu über die Forderung nach solchen Vergleichen hinaus nichts verdeutlichen können. Die gerichtliche Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) erstreckt sich nicht darauf, bloßen Mutmaßungen nachzugehen.

bb) Das Berufungsgericht hat nicht §§ 86 Abs. 1 und 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verletzt, wenn es dem Einwand des Klägers, er habe die Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks durch eigene Aufwendungen, nämlich durch die erstmalige Schaffung von Schaufenstern zur Kimmstraße hin, bewirkt, in den Urteilsgründen nur "einen Absatz" gewidmet und dazu keine weiteren Nachforschungen angestellt hat. Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, daß bei der Bemessung des Ausgleichsbetrags von der durch die gesamte Umstrukturierung des Gebiets bewirkten Lageverbesserung und Bodenwerterhöhung ausgegangen worden ist. Es sind also nicht besondere bodenwerterhöhende Merkmale einzelner Grundstücke, wie sie der Kläger in dem Einbau eines Schaufensters sieht, zugrunde gelegt worden. Folglich brauchte das Berufungsgericht - auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung - einer etwaigen Bodenwerterhöhung durch diese Maßnahme des Klägers nicht nachzugehen. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß die zur Verbesserung des Gebiets auch mitursächlichen privaten Investitionen berücksichtigt worden seien, indem für den Ausgleichsbetrag nur etwa die Hälfte der durch die Gebietsaufwertung bedingten Bodenwerterhöhung erfaßt worden sei.

cc) Das Berufungsgericht hat nicht §§ 86 Abs. 1 und 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verletzt, wenn es dem Einwand des Klägers nicht weiter nachgegangen ist, die Verkehrswerte und Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet wichen in unerklärlicher Weise voneinander ab. Nach der insoweit maßgebenden - übrigens auch zutreffenden - Rechtsauffassung des Berufungsgerichts war es Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des festgesetzten Ausgleichsbetrages, daß die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt war. Das hat es für den dem Kläger auferlegten Ausgleichsbetrag bejaht. Folglich war nichts weiter aufzuklären. Dem Hinweis des Klägers auf andere Verkehrswerte und Ausgleichsbeträge bei anderen Grundstücken hat es vielmehr entgegengehalten, daß sie auf anderen Lagemerkmalen und sonstigen wertbestimmenden Gegebenheiten dieser Grundstücke beruhen könnte oder daß, soweit dies nicht der Fall sei, der Kläger sich nicht auf fehlerhafte Bewertungen in anderen Fällen berufen könne.

dd) Soweit die Beschwerde bemängelt, in bezug auf eine ungenügende rückwärtige Erschließung des Grundstücks des Klägers sei ein bodenwertmindernder Faktor unberücksichtigt geblieben, und in diesem Zusammenhang eine Verletzung des § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO rügt, übersieht sie, daß sich das Berufungsgericht mit der Erschließungssituation des Grundstücks und deren Relevanz für den Bodenwert ausführlich befaßt hat (UA S. 34 f.).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 14 Abs. 1 Satz 1, 13 Abs. 2 GKG.

Gaentzsch

Berkemann

Heeren