1.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts über die Belehrungspflichten des Notars, die auch von der Revision nicht angegriffen werden, sind zutreffend.

Die Belehrungspflichten des Notars betreffen in erster Linie die dem Notar obliegende Klarlegung, Gestaltung und Fassung des in der Urkunde wiedergegebenen Parteiwillens. Der Notar hat, wenn Anlaß zu Zweifeln an der Kenntnis der Beteiligten von der Tragweite und Bedeutung ihrer Erklärungen besteht, Rechtsbelehrungen zu erteilten und die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der zu beurkundenden Erklärungen aufzuklären. Der Notar ist jedoch im Gegensatz zu dem Rechtsanwalt nicht der Wirtschaftsberater oder der wirtschaftliche Vormund einer Partei. Zutreffend führt das Berufungsgericht auch aus, daß der Notar z.B. nicht seine Ansicht über die Angemessenheit oder Unangemessenheit des vereinbarten Kaufpreises für ein Grundstück oder allgemein über den wirtschaftlichen Nutzen eines Geschäfts für die eine oder die andere Partei darzulegen braucht. Er ist auch nicht verpflichtet, eine Partei vor den nach seiner Ansicht wirtschaftlich ungünstigen Folgen des Rechtsgeschäfts zu warnen und dadurch evtl. den beabsichtigten Vertragsabschluß zum Scheitern zu bringen. Der Notar hat auch nicht die Amtspflicht, die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit einer Partei zur Debatte zu stellen und etwa von sich aus in Zweifel zu ziehen, selbst wenn er aus irgendwelchen ihm dienstlich oder außerdienstlich bekannten Umständen zu Zweifeln Anlaß hätte. Eine Ausnahme gilt nach den ebenfalls zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichts nur dann, wenn der Notar damit rechnen muß, daß bei einer besonderen und ungewöhnlichen Gestaltung des Rechtsgeschäfts ein Beteiligter die damit für ihn verbundene Gefahr einer wirtschaftlichen Schädigung nicht erkennt oder unrichtig einschätzt. Dann muß der Notar ihn über die Möglichkeit eines Schadenseintrittes belehren und den Parteien einen rechtlich gangbaren Weg zur Sicherung der gefährdeten Partei vorschlagen. So muß er z.B. einen Grundstückskäufer auf die Ungewöhnlichkeit und Gefährlichkeit einer Vorauszahlung des vollen Kaufpreises vor dem Eigentumsübergang hinweisen und als Sicherungsmaßnahme evtl. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers anregen.

2.

Das Berufungsgericht hat zutreffend (Urteil S. 10/12) dargelegt, daß irgendwelche rechtlichen Schwierigkeiten mit der Niederlegung des Parteiwillens nicht verbunden gewesen sind. In der Tat weist das Vertragswerk eine überaus einfache Gestaltung auf. Die Klägerin kaufte von dem Verkäufer ein Teilgrundstück mit einem darauf zu errichtenden Einfamilienhaus für 46.000 DM. Davon sollten 15.000 DM nach Vertragsabschluß an die amtierende Notarin zu treuen Händen gezahlt werden. Diese durfte den Betrag an den Verkäufer weiterleiten, "wenn die lastenfreie Umschreibung des Grundstücks gesichert war". Der Restbetrag sollte im Einvernehmen der Beteiligten je nach dem Fortschritt des Baues an den Verkäufer bezahlt werden. Die Klägerin hat daraus ohne weiteres ersehen können, daß sie für ihre 15.000 DM Anzahlung lediglich das lastenfreie unbebaute Grundstück erhalten sollte. Einer besonderen Belehrung der Klägerin, der Ehefrau eines Diplom-Ingenieurs, die dazu nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch von ihrem Ehemann beraten worden ist, durch die beklagte Notarin bedurfte es insoweit nicht. Eine solche Belehrung war bei der klaren und einfachen Sachlage auch für eine nicht besonders geschäftsgewandte Partei nicht notwendig. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe den Sinn und diese Folgen der erwähnten Vertragsbestimmung auch ohne besondere Belehrung durch die Notarin erkannt; läßt einen im Revisionsverfahren nachprüfbaren Rechtsfehler nicht erkennen. Unter diesen Umständen hat, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausführt, die Klägerin auch das wirtschaftliche Risiko, soweit die 15.000 DM etwa den Wert des unbebauten Grundstücks überstiegen haben, übernommen.

3.

Die Revision vermißt ein Eingehen auf den in der Klage unter Beweis gestellten Sachvortrag der Klägerin. Dieser ging dahin: Die Beklagte habe gewußt, daß der Wert des reinen Grundstückes keinesfalls 15.000 DM erreicht habe. Sie habe deshalb erkennen müssen, daß die Klägerin durch die Übertragung des Grundbesitzes für die Anzahlung von 15.000 DM nur zu einem geringen Teil gesichert gewesen sei. Da sie außerdem die schlechte finanzielle Lage des Verkäufers gekannt habe, sei sie verpflichtet gewesen, die Klägerin darauf aufmerksam zu machen, daß sie hinsichtlich der Anzahlung von 15.000 DM nicht hinreichend gesichert sei; keinesfalls habe sie auf Befragen erklären dürfen, die Klägerin sei völlig gesichert.

4.

Den Ausführungen der Revision kann nicht gefolgt werden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war aus dem Vertrag klar zu erkennen, daß der Käufer hinsichtlich der Anzahlung "nach Sicherung der lastenfreien Eigentumsübertragung" nur durch den Wert des Grundstückes gesichert war. Dieser Inhalt des Vertrages war so "eindeutig", daß ein Hinweis darauf vor allem gegenüber der durch ihren Ehemann, einen Diplom-Ingenieur, beratenen Klägerin nicht mehr nötig war. Unter diesen Umständen war es unerheblich, ob die beklagte Notarin davon ausging, die Klägerin nehme an, das unbebaute Grundstück habe einen Wert von 15.000 DM und stelle damit eine völlige Sicherung der Anzahlung von 15.000 DM dar oder es habe einen geringeren Wert und die Klägerin sei hinsichtlich des Unterschiedsbetrages zwischen dem niedrigen Grundstückswert und dem höheren Betrage der Anzahlung ungesichert. Die Notarin durfte nämlich im letzteren Falle davon ausgehen, die Klägerin wisse, daß bei Auszahlung der Anzahlung "nach Sicherung des lastenfreien Eigentumsüberganges" ein Teil der Anzahlung von 15.000 DM ungesichert hingegeben wurde. Die Klägerin an der bewußten Eingehung eines solchen Risikos zu hindern, war aber nicht Aufgabe der Notarin.

Ob anderes dann gelten würde, wenn die Notarin erkennen mußte, daß die Klägerin den Wert des unbebauten Grundstücks auf 15.000 DM geschätzt hätte, und daß diese Schätzung unrichtig war, kann dahinstehen. Die Klägerin meint zwar, diese Voraussetzungen seien hier gegeben. Jedoch setzt sie sich damit in Widerspruch zu den Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts (Urteil S. 12). Das Berufungsgericht stellt nämlich nicht fest, die Klägerin sei von einem objektiven Wert des unbebauten Grundstücks von 15.000 DM ausgegangen. Vielmehr führt es nur aus, die Notarin sei davon ausgegangen, "daß die Klägerin jedenfalls dem Grundstück diesen Wert für sich beimaß". Damit wollte das Berufungsgericht erkennbar sagen, die Notarin sei davon ausgegangen, das Grundstück sei der Klägerin mit Rücksicht auf den Gesamtinhalt des Vertrages (Erwerb eines Grundstücks und Errichtung eines Einfamilienhauses), mit Rücksicht auf die mit dem Grundstück verbundene Chance, ein Einfamilienhaus zu erwerben, und im Blick auf den erwarteten baldigen Baubeginn als hinreichendes Wertobjekt zur Sicherung der Anzahlung erschienen. War dem aber so, so mußte die Notarin davon ausgehen, daß die Klägerin für ihre Anzahlung bei "Sicherung der lastenfreien Grundstücksübertragung" so gesichert war, wie die Klägerin es wirtschaftlich erstrebte. Darauf, ob die Beklagte wußte, daß der objektive Wert des Grundstückes den Betrag der Anzahlung von 15.000 DM bei weitem nicht erreichte, kommt es bei dieser Sachlage also nicht an. Das Berufungsgericht hat es daher begründet unterlassen, über diesen Sachverhalt die von der Klägerin angebotenen Beweise zu erheben.

Unter diesen Umständen durfte die Notarin auch die Frage der Klägerin, ob sie durch den Vertrag gesichert sei, unbedenklich bejahen.

Bei Beurkundung des Vertrages hat die beklagte Notarin daher nicht die ihr der Klägerin gegenüber obliegenden Amtspflichten verletzt.

5.

Die beklagte Notarin hatte, wie unstreitig ist, die Pflicht, die Auszahlung der Anzahlung erst dann vorzunehmen, "wenn die lastenfreie Umschreibung des Grundstücks gesichert war". Diese Pflicht oblag der beklagten Notarin als Amtspflicht gegenüber der Klägerin.

Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Beklagte die Anzahlung von 15.000 DM vorzeitig an den Verkäufer bewirkt hat (S. 11 des Urteils). Damit hat die Notarin ihre Amtspflicht verletzt. Der Inhalt der Pflicht war so eindeutig, daß diese Pflichtverletzung auch ohne weiteres als schuldhaft angesehen werden muß.

Die beklagte Notarin haftet daher für alle Schaden, die aus diesem Verstoß gegen ihre Amtspflicht adäquat kausal entstanden sind. Das Berufungsgericht meint zwar, das etwaige "Risiko der Beklagten habe sich dadurch zu ihren Gunsten aufgelöst", daß die Freistellung des Grundbesitzes von der Bankhypothek über 5.000 DM und die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Klägerin vor Eröffnung des Konkurses über das Vermögen des Verkäufers erfolgt und so "die Klägerin das lastenfreie Eigentum am unbebauten Grundbesitz trotz der Eröffnung des Konkurses über das Vermögen des Verkäufers erworben hätte". Diese Ausführungen sind jedoch rechtsirrig; sie stellen nur auf den Eigentumsübergang am Grundstück ab und betrachten als einzig möglichen Schaden, der aus der Amtspflichtverletzung der beklagten ten Notarin drohte, daß die Klägerin trotz Leistung der Anzahlung nicht Eigentümerin des Grundstückes werden würde. Dieser Schaden ist zwar nicht eingetreten; insoweit hat sich das von der beklagten Notarin durch die vorzeitige Auszahlung der Anzahlung eingegangene Risiko zu Gunsten der Notarin "aufgelöst", wie das Berufungsgericht sagt. Aus der Amtspflichtverletzung der Notarin drohte als Schaden jedoch nicht nur, daß die Klägerin trotz Anzahlung das Grundstück nicht erhielt; vielmehr ist - nach dem im Revisionsrechtszug als zutreffend zu unterstellenden Sachvortrag der Klägerin - durch die vorzeitige Auszahlung der Anzahlung die damals bereits gegebene schlechte Vermögenslage des Verkäufers nicht so in Erscheinung getreten, wie es ohne die Auszahlung der Fall gewesen wäre; dadurch wiederum ist die Klägerin gehindert worden, die Folgerungen aus dem Bekanntwerden der schlechten Vermögenslage des Verkäufers zu ziehen. Entweder hätte jene schlechte Vermögenslage zur Eröffnung über das Vermögen des Verkäufers bereits zu einer Zeit geführt, als die lastenfreie Eigentumsübertragung noch nicht gesichert war, und hätte dann den Eintritt der Bedingung für die Auszahlung der Anzahlung durch die Notarin für die Dauer unmöglich gemacht. Oder die Klägerin hätte im Blick auf die ihr dann bekannt gewordene wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Verkäufers gemäß § 321 BGB die ihr obliegende Vorleistung der Anzahlung bis zur Sicherheitsleistung verweigern oder möglicherweise sogar vom Vertrage zurücktreten können. Diese der Klägerin durch die vorzeitige Auszahlung der Anzahlung genommenen Möglichkeiten sind adäquat durch die Pflichtverletzung der Notarin verursacht. Einzustehen ist nicht nur für den im einzelnen bei der Begehung der Pflichtverletzung erkennbaren Nachteil, sondern grundsätzlich für jeden Erfolg, dessen objektive Eintrittsmöglichkeit generell in nicht unerheblicher Weise erhöht wird (BGHZ 3, 261). Gerade dann, wenn, wie hier vom Berufungsgericht festgestellt, die Anzahlung nicht so sehr durch den objektiven Wert des unbebauten Grundstücks, sondern durch die mit dem Grundstück verbundene Chance, ein Einfamilienhaus erbauen zu können, als "gesichert" angesehen wurde, mußte der "optimale Beobachter" (vgl. BGHZ a.a.O.) erkennen., daß die vorzeitige Auszahlung der Anzahlung möglicherweise die Lage der Klägerin verschlechterte.

Es bedarf daher noch der Aufklärung, ob bei nicht vorzeitiger Auszahlung der Anzahlung entweder die vertragliche Bedingung der Auszahlung der Anzahlung (Sicherung der lastenfreien Eigentumsübertragung) nie eingetreten wäre, oder ob mindestens die schlechte Vermögenslage des Verkäufers in einer Weise in Erscheinung getreten wäre, die es der Klägerin gestattet haben würde, sich vom Vertrage ganz zu lösen oder mindestens die Auszahlung des nicht durch objektive Werte (Wert des unbebauten Grundstücks) gedeckten Teils der Anzahlung zu verhindern, ehe die Voraussetzung der Auszahlung der Anzahlung (Sicherung der lastenfreien Eigentumsübertragung) eingetreten wäre.

Das angefochtene Urteil kann daher mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht gehalten werden. Eine abschließende Sachentscheidung ist dem Revisionsgericht mangels ausreichender Tatsachenfeststellungen zur Zeit nicht möglich. Die Sache muß daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges - an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.