I.

Der geltend gemachte Schaden besteht nach des Klägers Darstellung darin, daß er von seinem Vertragsgegner Rudolf B. nicht wieder hereinzuholende 2.000 DM als Teilzahlung geleistet habe, ohne daß er aus dem Vertrag mit Rudolf B. Vorteile gehabt hätte.

1.

Die 2.000 DM würden dann nicht umsonst gezahlt worden sein und der Kläger hätte durch die Vorauszahlung keinen Schaden erlitten, wenn er jetzt noch seinen Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrages durchsetzen könnte. Entgegen der Behauptung des Beklagten besteht diese Möglichkeit jedoch nicht; denn es liegt auf der Hand, daß der Kläger gegen Rechtsanwalt D., der den Anteil Rudolf B. am Nachlaßgrundstück im Zwangsversteigerungsverfahren ersteigert hat und jetzt im Grundbuch als Eigentümer des Kaufgrundstücks eingetragen ist, einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht erfolgreich geltend machen kann.

2.

Ist dem Kläger dadurch Schaden entstanden, daß er - nicht wiedereinbringliche - 2.000 DM gezahlt hat, und der erwartete Gegenwert, der Erwerb des Eigentums am Kaufgrundstück, ausgeblieben ist, so fragt es sich, ob ihm entgegengehalten werden kann, er habe nicht alles getan, um den Schaden abzuwenden oder zu mindern (§254 Abs. 2 BGB). Diese Frage ist zu verneinen. Den durch die Hingabe des Geldes eingetretenen Schaden hätte der Kläger abwenden können, wenn er die 2.000 DM unter Abstandnahme vom Vertrag zurückgefordert hätte, solange Rudolf B. zahlungsfähig war, oder wenn er versucht hätte, mit den Gläubigern Rudolf B., die dessen Erbanteil gepfändet hatten, und den übrigen Miterben zu einer auf Erfüllung des Kaufvertrages hinzielenden Einigung zu gelangen. Unterlassungen in dieser Beziehung können dem Kläger aber nur entgegengehalten werden, wenn sie ihm zum Verschulden anzurechnen sind. Das Berufungsgericht führt in dieser Beziehung aus, der Kläger habe mit der Verwirklichung seines Anspruches noch so lange rechnen können, bis das Grundbuchamt seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch unter Rückgabe des entsprechenden Antrages an den Beklagten am 16. Juli 1952 ablehnte. Es weist mit Recht darauf hin, daß der Beklagte anscheinend selbst bis dahin noch mit der Erfüllbarkeit des Kaufvertrages gerechnet habe, wie sich daraus ergebe, daß er den Eintragungsantrag am 1. Juli 1952 dem Grundbuchamt vorgelegt habe. Inzwischen sei der Erbanteil des offensichtlich schon 1950/51 völlig verschuldeten Rudolf B. mehrfach gepfändet gewesen. Gegen diese Ausführungen bestehen keine Bedenken. Dem Kläger ist somit nicht vorzuwerfen, daß er seine Pflicht zur Schadensabwendung oder minderung schuldhaft nicht erfüllt habe.

3.

Es fragt sich aber weiter, ob der in der Hingabe der 2.000 DM bestehende Schaden durch Vorteile ausgeglichen worden ist, die der Kläger dadurch erlangt hat, daß ihm im Zusammenhang mit der Hingabe der Kaufpreisanzahlung der Besitz am Kaufgrundstück eingeräumt worden ist. Auf solche Vorteilsausgleichung beruft sich der Beklagte, indem er geltend macht, der Kläger habe das auf dem Kaufgrundstück stehende Haus jahrelang unentgeltlich bewohnt und aus ihm - möglicherweise - noch durch Teilvermietung Mieteinnahmen erzielt.

a)

Das Berufungsgericht meint, der Kläger brauche sich den Vorteil der Nutzung des Kaufgrundstückes nicht anrechnen zu lassen. Voraussetzung dafür wäre - so führt es aus -, daß die dem Beklagten vorgeworfene Unterlassung der Belehrung über die Gefahren einer Vorauszahlung erst die Nutzung des Kaufgrundstückes ermöglicht habe, daß der Kläger dieses im Falle einer Belehrung aber nicht hätte nutzen können. Das sei aber nicht gesagt. Es sei vielmehr möglich, daß der Kaufvertrag auch bei einer Belehrung über die Gefahren einer Vorauszahlung abgeschlossen worden wäre, nur mit der Änderung, daß die 2.000 DM bis zur Umschreibung der Parzelle auf den Kläger zu hinterlegen gewesen wären.

Dem ist einmal entgegenzuhalten, daß der Beklagte selbst ausführt, Rudolf B. würde sich auf eine Hinterlegung nicht eingelassen haben. Der Abschluß des Kaufvertrages habe nur bei Zahlung innerhalb einer Woche oder gar nicht geschehen können.

Zum anderen würde der Kläger, hätte er die 2.000 DM hinterlegt, und wäre ihm daraufhin die Nutzung des Kaufgrundstückes möglich geworden, sich gleichfalls haben entgegenhalten lassen müssen, er habe dadurch Vorteile genossen, wenn er - nachdem der Vertrag sich als unerfüllbar erwiesen hatte - von Rudolf B. die Einwilligung in die Freigabe der hinterlegten 2.000 DM gefordert haben würde.

b)

Das Berufungsgericht sagt schließlich, es stehe nicht fest, daß der Kläger wegen der Nutzung der Parzelle nicht noch in Anspruch genommen werden könne und werde. Es setzt sich dabei aber nicht mit der Frage auseinander, wer denn solche Ansprüche gegen den Kläger erheben könnte. Diese Frage kann aber nicht offen bleiben.

aa)

Für die Schadensberechnung und damit für den Vorteilsausgleich ist zunächst vom Kaufvertrag des Klägers mit Rudolf B. auszugehen. Dessen Erfüllung war für den Verkäufer unmöglich geworden. Nachdem der Anteil Rudolf B. am Nachlaß von ihm verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet worden war, entfiel für ihn die Möglichkeit, innerhalb der Erbengemeinschaft durchzusetzen, daß das Kaufgrundstück an ihn oder unmittelbar an den Kläger aufgelassen wurde. Infolge seiner Verschuldung war er auch nicht in der Lage, das Grundstück von der Erbengemeinschaft käuflich zu erwerben und das Eigentum daran dann dem Kläger zu verschaffen. Diese Unmöglichkeit der Erfüllung des Kaufvertrages hatte Rudolf Budde zu vertreten (§275 Abs. 2 BGB).

Für den vorliegenden Rechtsstreit und die hier behandelte Frage der Vorteilsausgleichung ist es unerheblich, ob der Kläger von dem Vertrag zurückgetreten ist oder ob ihm noch Schadensersatzansprüche gegen Rudolf B. und dessen Erben zustehen. Hat er nach §325 BGB den Rücktritt erklärt, so ist ihm der gezahlte Betrag von 2.000 DM zurückzugewähren, während er nach Bereicherungsgrundsätzen ein Entgelt für die Nutzung des Grundstücks zu leisten hat (§§325, 327, 346 BGB - vgl. Palandt BGB§327 Anm. 2 und Werner in NJW 1952, 930). Hat er aber den Schadensersatzanspruch aus §325 BGB gewählt, so muß er sich den Vorteil unentgeltlicher Nutzung des Grundstückes im Wege der Vorteilsausgleichung bei der Schadensberechnung anrechnen lassen. Ergibt sich bei der so anzustellenden Berechnung, daß der Kläger von Rudolf B. und seinen Erben weniger fordern könnte, als die von ihm gezahlten 2.000 DM, dann könnte er auch vom Beklagten nur den um das Entgelt für die Nutzung des Kaufgrundstückes geminderten Betrag seiner Anzahlung als Schadensersatz fordern.

bb)

Nun war Rudolf B. nicht Eigentümer der an den Kläger verkauften Parzelle. Es wäre deshalb denkbar, daß deren Eigentümern, nämlich der Erbengemeinschaft und später Rechtsanwalt D., nach Maßgabe der Vorschriften in §§985 ff BGB Ansprüche auf Nutzungsentgelt zustehen, weil der Kläger als Besitzer das ihnen gehörende Grundstück genutzt hat. Derartiges hat anscheinend das Berufungsgericht im Auge gehabt. Es ist aber möglich, daß die an der Erbengemeinschaft Beteiligten beim Auseinandersetzungsvertrag vom 15. November 1951 sich darüber einig waren, daß Rudolf B., der anscheinend schon länger Alleinbesitzer des ihm zugedachten Trennstückes mit dem darauf stehenden alten Haus und dem von ihm errichteten Neubau war, die aus diesem Besitz fließende Nutzung und damit auch der Anspruch auf ein vom Kläger etwa zu zahlendes Entgelt verbleiben sollte. Die Tatsache, daß in dem Auseinandersetzungsvertrag vom 15. November 1951 zwei auf dem Rudolf B. zugedachten Trennstück stehende Häuser erwähnt werden und daß der Grundbesitz auf die einzelnen Beteiligten in dem Zustand übertragen werden sollte, in dem er sich zur Zeit augenblicklich befand, läßt eine solche Annahme als möglich erscheinen, zumal es sich bei dem vom Kläger bezogenen Haus um ein Gebäude gehandelt zu haben scheint, das alt und zum Abbruch bestimmt war (vgl. Grundakten Bl. 299/300).

Ob etwaige Ansprüche gegen den Kläger auf Zahlung von Entgelt für die Nutzung des Kaufgrundstückes allein Rudolf B. zustehen sollten und Ansprüche der Erbengemeinschaft und des in diese eingetretenen Rechtsanwalt D. ausscheiden, hängt von der Auslegung des zwischen den Miterben geschlossenen Auseinandersetzungsvertrages ab und setzt dessen tatrichterliche Würdigung voraus. Ehe in dieser Beziehung Klarheit geschaffen ist, kann nicht entschieden werden, ob dem Kläger etwa noch Ansprüche auf Zahlung von Entgelt für die Nutzung des Kaufgrundstückes drohen, denen er seinen Anspruch auf Erstattung der an Rudolf B. gezahlten 2.000 DM nicht entgegensetzen könnte.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, daß der Beklagte dem Kläger dessen Schaden in Höhe von 2.000 DM zu ersetzen habe, weil eine Vorteilsausgleichung bei der Schadensberechtigung nicht in Frage komme, läßt sich das angefochtene Urteil beim gegenwärtigen Sachstand nicht halten, und zwar auch nicht dem Grunde nach, weil es nicht ausgeschlossen ist, daß der Kläger sich als Nutzungsentgelt einen Betrag anrechnen lassen muß, der über 2.000 DM hinausgeht. Denn es muß für das Revisionsverfahren die Behauptung des Beklagten als richtig unterstellt werden, daß der Kläger das Grundstück von 1949 bis 1955 unentgeltlich bewohnt hat und daß eine Entschädigung von 30 DM im Monat angemessen ist. Das angefochtene Urteil ist deshalb nach §564 ZPO aufzuheben; die Sache ist nach §565 Abs. 1 ZPO zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung für die Kosten des Revisionsverfahrens zu überlassen ist.

Bei der künftigen Verhandlung wird neben den im Vorstehenden hervorgehobenen Fragen auch zu klären sein, ob der Kläger die in §4 des Kaufvertrages vorgesehenen Zinsen auf die bis 1954 gestundete Restzahlung von 2.000 DM geleistet hat und ob darin etwa - angesichts des Scheiterns des Vertrages - ein Entgelt für die Nutzung des Grundstückes liegt. Zu prüfen wird, auch sein, ob und inwieweit die vom Kläger behaupteten Aufwendungen für das Kaufgrundstück (Schriftsätze vom 27. Januar 1955 S. 6 und vom 23. August 1955) den Vorteil ausgleichen, den die - unentgeltliche - Nutzung ihm gebracht hat (vgl. RGZ 163, 348, 360).

II.

Kommt das Berufungsgericht bei Beachtung der im Vorstehenden aufgezeigten Gesichtspunkte zu dem Ergebnis, daß der dem Kläger durch die Hingabe der 2.000 DM entstandene Schaden von den Vorteilen, der Nutzung dieses Grundstücks nicht ausgeglichen ist, so bestehen gegen eine dem verbleibenden Schadensbetrag entsprechende Verurteilung des Beklagten zur Ersatzleistung keine Bedenken. Auch würde eine Verurteilung zur Zahlung der vollen 2.000 DM gerechtfertigt sein, wenn sich ergeben sollte, daß der Kläger auf Zahlung von Entgelt für die Nutzung des Kaufgrundstückes als dessen Besitzer von seinen Eigentümern in Anspruch genommen werden kann.

1.

Daß der Kläger sich - wie der Beklagte geltend macht - an einen Bereicherungsanspruch halten könnte, der nach §§946, 951 BGB gegen die Erbengemeinschaft dadurch entstanden sein soll, daß Rudolf B. auf dem Nachlaßgrundstück einen Neubau errichtet hat, ergibt sich aus dem Sachvortrag nicht. Der Neubau ist auf einem Teil des Nachlaßgrundstückes errichtet worden, der offenbar von vornherein Rudolf B. zugedacht war. Das durch dessen Aufwendungen auf dem Nachlaßgrundstück wertsteigernd Geschaffene aber ist bei der Auseinandersetzung wieder an ihn zurückgefallen. Es ist nicht ersichtlich, daß die Erbengemeinschaft den Neubau irgendwie für sich genutzt und daraus Gewinn gezogen hätte. Ein zum Nachlaß Rudolf B. gehörender Bereicherungsanspruch gegen die Erbengemeinschaft, an den der Kläger sich im Sinne anderweiter Ersatzmöglichkeiten halten könnte, ist somit - bisher jedenfalls - nicht ersichtlich.

2.

Der Verjährungseinrede haben die Vorderrichter mit Hinweis darauf den Erfolg versagt, daß der Kläger Kenntnis von seinem Schaden erst in dem Zeitpunkt erlangt habe, in dem für ihn erkennbar geworden sei, daß er seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Kaufparzelle nicht mehr durchsetzen könne. Das sei erst der Fall gewesen, als das Grundbuchamt den Eintragungsantrag im Juli 1952 zurückgegeben habe. Die Klage sei im Dezember 1954, also rechtzeitig innerhalt der dreijährigen Verjährungsfrist (§852 BGB) erhoben worden. Dem ist zuzustimmen. Die Revision ist auf die Verjährungseinrede auch nicht mehr zurückgekommen.

3.

Daß im übrigen, die Voraussetzungen einer Haftung des Beklagten nach §21 RNotO, §839 BGB gegeben sind, haben die Vorderrichter mit Recht angenommen:

a)

Das Berufungsgericht führt zutreffend aus, der Beklagte habe den in rechtlichen Dingen und im Grundstücksverkehr unerfahrenen Kläger über die Gefahr einer Kaufpreisvorauszahlung und über die Sicherungsmöglichkeiten gegenüber einer solchen Gefahr belehren müssen. Ihm sei bekannt gewesen, daß Rudolf B. noch nicht Eigentümer des Kaufgrundstücks geworden war. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, daß eine Katasterzeichnung vorgelegen habe, nach welcher der Grundbesitz unter den Erben aufgeteilt werden sollte, denn das habe nichts an der Tatsache geändert, daß Rudolf B. noch nicht Eigentümer gewesen sei und daß - wie dem Beklagten bekannt war - Zweifel hinsichtlich der erbrechtlichen Verhältnisse bestanden hätten. Überdies habe der Beklagte den Kläger darüber belehren müssen, daß der Kaufvertrag wegen der vereinbarten Wertsicherungsklausel nach §3 des Währungsgesetzes der Genehmigung der Devisenstelle bedurft habe und daß auch deshalb die Durchführbarkeit des Vertrages in Frage gestellt sei. Dadurch, daß er in dem Vertrag bemerkt habe, ihm sei das Grundbuch unbekannt, habe er sich seiner Belehrungspflicht nicht entziehen können.

Diese Ausführungen stehen im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (LM Notarordnung für Rhein. Pfalz Nr. 1 - III ZR 98/52 vom 26. November 1953). Insoweit hat die Revision Bedenken auch nicht geltend gemacht.

b)

Die Revision wendet sich aber gegen die Annahme des Berufungsgerichts, daß der Beklagte seiner Belehrungspflicht nicht nachgekommen sei. Es gehe zwar theoretisch davon aus, der Kläger müsse das Fehlen einer Belehrung beweisen verlasse diesen richtigen Ausgangspunkt aber, indem er nur die Einwendungen des Beklagten würdige. Diese Rüge ist unbegründet:

Das Berufungsgericht führt aus, alle Wahrscheinlichkeit spreche dafür, daß der Kläger, wäre er sachgemäß belehrt worden, die Vorauszahlung der 2.000 DM ohne jede Sicherheit abgelehnt haben würde. Ehe es darauf aber seine Überzeugung gründet, daß die Behauptung des Klägers, er sei nicht belehrt worden, richtig ist, prüft es das Vorbringen des Beklagten:

aa)

Es findet in dessen Hinweis, das Testament Abraham B. habe bei der Beurkundung vorgelegen, keinen Anhalt dafür, daß der Kläger an Hand dieses Testaments über die unsichere Rechtslage auch belehrt worden sei. Denn es sei durchaus möglich, daß der Beklagte das Testament nur zu seiner eigenen Orientierung vorliegen gehabt habe.

Die Revision macht demgegenüber geltend, das Berufungsgericht habe nicht erwogen, daß es nach aller Lebenserfahrung doch mindestens bei weiten näher liege, daß der Beklagte als Notar, wenn er schon das Testament zur Hand gehabt hatte, dessen Inhalt auch mit den Vertragschließenden besprochen habe. Ein solcher Erfahrungssatz besteht indessen nicht. Das Fehlen eines Vermerks über eine Belehrung des Klägers in der Urkunde selbst spricht vielmehr gegen die Annahme, daß eine solche Belehrung stattgefunden habe.

bb)

Die Revision bringt weiter vor, das Berufungsgericht hätte beachten müssen (§286 ZPO), daß im Vertrag ausdrücklich vermerkt sei, dem Notar sei das Grundbuch nicht bekannt, denn daraus sei zu schließen, daß Zweifel über die Verfügungsberechtigung Rudolf B. geäußert worden seien. Wenn im Vertrag gesagt sei, die genannte Parzelle gehöre dem Verkäufer, so hätte das ausschließlich eine einseitige Erklärung des Verkäufers sein können, die der Notar offen sichtlich gerade nicht überprüft gehabt habe. Deshalb sei der Vermerk, er kenne das Grundbuch nicht, ein Gegenargument gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Worte, die Parzelle gehöre dem Verkäufer, im Käufer den Eindruck hätten erwecken müssen, die Umschreibung sei nur noch Formsache. Wenn der Kläger das geglaubt habe, so falle das in sein Risiko.

Dem ist entgegenzuhalten: Der Beklagte hatte, bevor er den hier in Rede stehenden Kaufvertrag beurkundete, am selben Tage die Auflassung des Kaufgrundstückes seitens der Mutter des Rudolf B. an diesen beurkundet. Er wußte also genau, daß Rudolf B. noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, daß ihm das Grundstück somit noch nicht gehörte. Er kann als Notar nicht beabsichtigt haben, mit seiner Erklärung, er könne das Grundbuch nicht, einen Sachverhalt als ihm unbekannt hinzustellen, der ihm genau bekannt war. Deshalb brauchte das Berufungsgericht in dieser Erklärung keineswegs einen Hinweis darauf zu finden, daß Zweifel am Eigentum und der Verfügungsbefugnis Rudolf B. geäußert worden seien, das umso weniger, als die Worte, das Grundstück gehöre dem Verkäufer, sich dem Kläger durchaus nicht als eine Erklärung Rudolf B. darstellten mußten, die der Beklagte nicht überprüft habe.

Wenn das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung des Sachverhaltes als erwiesen angesehen hat, daß der Beklagte seiner Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist, so ist das nach Vorstehendem aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

c)

Aber auch wenn man mit der Revision aus der Bemerkung, der Notar kenne das Grundbuch nicht, entnehmen wollte, daß Zweifel über die Verfügungsberechtigung Rudolf B. geäußert worden seien und wenn man weiter unterstellt, an Hand des Testamentes sei der Kläger auch über die zweifelhaften Nachlaßverhältnisse belehrt worden, so fehlt es doch - wie das Berufungsgericht mit Recht hervorhebt - jedenfalls an der bei so zweifelhafter Rechtslage gebotenen Belehrung darüber, daß es, sofern der Kläger Vorauszahlung leisten wolle, Möglichkeiten gebe, die damit verbundene Gefahr abzuwenden. Den Beklagten in dieser Richtung zu befragen hatte das Berufungsgericht keinen Anlaß. Die Rüge, es habe insoweit die Vorschrift in §139 ZPO verletzt, ist unbegründet.

Wenn die Revision geltend macht, eine Sicherstellung des Klägers durch Hinterlegung des Kaufpreises habe sich verboten, weil Rudolf B. mit der Anzahlung sofort habe bauen wollen und gebaut habe, der Abschluß des Kaufvertrages habe nur bei Zahlung innerhalb einer Woche zustande kommen können oder gar nicht, so ist damit für den Beklagten nichts gewonnen. Denn wenn die Belehrung über die Gefahr einer ungesicherten Vorauszahlung und die Möglichkeit einer Sicherung dazu geführt haben würde, daß der Vertrag nicht zustande kam, dann würde der Kläger auch die 2.000 DM, deren Verlust er geltend macht, nicht gezahlt haben.

d)

Daraus, daß die Parteien "eine sofortige Festlegung ihrer Verpflichtungen mit Rücksicht auf ein vorliegendes Bauvorhaben des Rudolf B. jun." wünschten, - ein Vortrag, den das Berufungsgericht nach der Revisionsbegründung nicht berücksichtigt haben soll - folgt noch nicht, daß der Kläger, dem Wunsche Rudolf B. auf ungesicherte Vorauszahlung entsprochen haben würde, wenn er über die damit verbundene Gefahr belehrt worden wäre. Die gegenteilige Annahme des Berufungsgerichts, daß die Unterlassung der gebotenen Belehrung über die Gefahr ungesicherter Vorauszahlung für die Freigabe der 2.000 DM ursächlich gewesen ist, beruht auf der dem Tatrichter obliegenden Beurteilung des ursächlichen Zusammenhangs zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten und dem Schadenseintritt. Rechtliche Bedenken bestehen insoweit nicht.

Hat der Beklagte somit durch schuldhafte Verletzung seiner Amtspflicht zu sachgemäßer Belehrung des Klägers verursacht, daß diesem der klagweise geltend gemachte Schaden entstanden ist, so hat er diesen unter Berücksichtigung etwaiger Urteilsausgleichung zu ersetzen. Davon ist bei der künftigen Entscheidung auszugehen.