Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 25.05.1982, Az.: BVerwG 4 B 98.82

Die Beschwerde hat keinen Erfolg.

Das Berufungsurteil beruht nicht im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf dem mit der Beschwerde geltend gemachten Verfahrensmangel. Die Eheleute S. waren nicht notwendig beizuladen (§ 65 Abs. 2 VwGO): Die Beklagte hat nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die die Beschwerde mit Verfahrensrügen nicht angreift, mit Bescheid vom 21. April 1980 das Vorkaufsrecht gemäß § 25 a des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) in der Fassung der Gesetze vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) und vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949) - BBauG - zu ihren eigenen Gunsten, nicht aber zugunsten der Eheleute S. ausgeübt (vgl. zur Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten anderer § 27 BBauG). Daran ändert weder der in dem Bescheid enthaltene Hinweis, die Beklagte "beabsichtige, das Grundstück einem bestimmten Eigentümer, der zur Annahme bereit sei, zur Verfügung zu stellen" (vgl. BU S. 5), noch spätere Erklärungen der Beklagten, sie wolle das Grundstück an die Eheleute S. verkaufen. An dem durch das Vorkaufsrecht und dessen Anfechtung entstandenen streitigen Rechtsverhältnis sind die Eheleute S. deswegen nicht im Sinne des § 65 Abs. 2 VwGO beteiligt.

Die Revision ist auch nicht gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen. Die Frage, ob der Käufer eines Grundstücks zulässigerweise gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde klagen kann, bedarf nicht erst der Klärung in einem zukünftigen Revisionsverfahren. Zwar ist - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer auszuüben (vgl. § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG). Es liegt aber auf der Hand, daß sich die Ausübung des Vorkaufsrechts auch gegenüber dem Käufer als ein (belastender) Verwaltungsakt darstellt und daß sich dieser dagegen mit Widerspruch und Anfechtungsklage wehren kann; denn dem Käufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen. Übrigens entspricht es allgemeiner Meinung, daß auch der Käufer anfechtungsberechtigt ist (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG-Kommentar, § 24 Rn 37 c, Brügelmann/Förster/Grauvogel, Kohlhammer-Kommentar zum BBauG, § 24 Rn 81, Schrödter, BBauG-Kommentar, 4. Aufl., § 24 Rn 8 oder Schlichter/Stich/Tittel, BBauG-Kommentar, 3. Aufl., § 24 Rn 8).

Das Berufungsgericht hat seine Meinung, die Kläger würden durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), auf fünf jeweils selbständig tragende Gründe gestützt: § 25 a BBauG finde nur außerhalb der in §§ 24, 25 BBauG bezeichneten Gebiete Anwendung; folglich sei § 25 a BBauG hier nicht anwendbar, weil das streitige Grundstück in einem Plangebiet im Sinne des § 24 BBauG liege. Unabhängig davon scheitere das Vorkaufsrecht daran, daß die Eheleute S. Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz hätten erwerben können. Außerdem sei die Beklagte nach § 25 Abs. 8 des Städtebauförderungsgesetzes - StBauFG - nicht verpflichtet gewesen, für ein Grundstück im Werte von 380.000 DM ein solches im Werte von 1.100.000 DM zu beschaffen. Auch hätten die Eheleute S. auf ihr Recht nach § 25 StBauFG verzichtet. Und schließlich diene die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht dem Wohl der Allgemeinheit.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann eine Nichtzulassungsbeschwerde in derartigen Fällen nur dann Erfolg haben, wenn gegen jeden der selbständig tragenden Begründungsteile ein Revisionszulassungsgrund erfolgreich geltend gemacht wird. Das ist hier nicht der Fall: Zumindest das, was die Beschwerde gegenüber dem Begründungsteil bezüglich des Wertunterschiedes der Grundstücke vorträgt, greift nicht durch. Jedenfalls die Richtigkeit dieses Gedankenganges des Berufungsgerichts liegt nach Ansicht des Senats auf der Hand und bedarf nicht der Klärung in einem Revisionsverfahren: § 25 a BBauG setzt die "Erfüllung gesetzlicher Pflichten" der Gemeinde voraus. Eine solche gesetzliche Pflicht muß aber nicht nur dem Grunde nach, sondern - entgegen der Meinung der Beschwerde - auch ihrem Umfange nach das Vorkaufsrecht rechtfertigen; denn die Ausübung des Vorkaufsrechts greift - wie hier - in Rechtspositionen Dritter ein und darf dies, sollen solche Rechtspositionen nicht unangemessen beeinträchtigt werden, nur nach Maßgabe des Umfanges der zu erfüllenden "gesetzlichen Pflichten" der Gemeinde tun. Was § 25 Abs. 4 StBauFG - obschon in einem anderen Zusammenhang - über die Beschränkung der gemeindlichen Verpflichtung bestimmt, gilt deshalb sinngemäß auch hier. Diese Vorschrift gebietet freilich nicht eine völlig genaue Gleichwertigkeit der Grundstücke; damit sie praktisch anwendbar wird, muß die Gemeinde auch ein solches Grundstück veräußern dürfen, dessen Wert nur ungefähr dem des zu ersetzenden Grundstücks entspricht und etwas höher ist als dieser; denn völlig wertgleiche Grundstücke werden sich in aller Regel nicht finden lassen. Diese zulässige Wertspanne findet aber dort ihre Grenze, wo die Höherwertigkeit des Ersatzgrundstücks in keinem angemessenen Verhältnis mehr zu dem Wert des zu ersetzenden Grundstücks steht. Das gilt umso mehr, wo die Veräußerung eines unangemessen höherwertigen Grundstücks im Hinblick auf die vorher erforderliche Ausübung des Vorkaufsrechts in die Rechtsposition Dritter eingreifen würde. So liegt es hier: Die Gemeinde greift durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in den Anspruch der Kläger als der Käufer des höherwertigen Grundstücks auf Eigentumsverschaffung ein, um dieses Grundstück im Werte von 1.100.000 DM zu erwerben. Dieses Grundstück will sie - ohne hierzu nach § 25 Abs. 4 und Abs. 8 StBauFG verpflichtet zu sein - an einen Dritten veräußern, der sein eigenes Grundstück für 380.000 DM an einen Treuhänder der Beklagten verkauft hat. Das Ersatzgrundstück hat also etwa den dreifachen Wert. Der in der Ausübung des Vorkaufsrechts liegende Eingriff in Rechte Dritter ist in einem solchen Fall von § 25 Abs. 8 in Verbindung mit Abs. 4 StBauFG, § 25 a BBauG nicht gedeckt.

Da dies auf der Hand liegt, kommt es weder in diesem Verfahren noch käme es in einem zukünftigen Revisionsverfahren auf die übrigen von der Beschwerde als klärungsbedürftig bezeichneten Rechtsfragen an. Deswegen ist die Beschwerde mit Kostenentscheidung nach §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO [...] zurückzuweisen.