I.

Der im Jahre 1907 geborene Kläger ist Eigentümer eines in der Innenstadt von Nettetal-Breyell in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks. Er hat dieses Grundstück 1972 je zur ideellen Hälfte an die Beigeladenen verkauft und beim Beklagten um die Genehmigung nach § 15 des Städtebauförderungsgesetzes vom 27. Juli 1971 (BGBl. I S. 1125) - StBauFG - nachgesucht. Der Beklagte hat die Genehmigung versagt. Dagegen richtet sich die Klage.

Das Grundstück des Klägers ist 68 qm groß. Es grenzt an die Josefstraße. Auf ihm stehen ein zweigeschossiges Vorderhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoß sowie ein rückwärtiger eingeschossiger Anbau. Diese Bebauung stammt aus der Zeit um 1870/1880.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 10 der früher selbständigen Gemeinde Breyell vom 30. Dezember 1969. Am 2. Mai 1972 beschloß der Rat der Stadt Nettetal gemäß § 3 StBauFG die förmliche Festlegung eines das Grundstück des Klägers einschließenden Sanierungsgebietes "Stadtzentrum Breyell". Die Satzung wurde am 12. Juli 1972 durch den zuständigen Regierungspräsidenten genehmigt und am 27. Juli 1972 durch Abdruck im Amtsblatt für den Kreis Kempen-Krefeld verkündet.

Für das Sanierungsgebiet "Stadtzentrum Breyell" ist ein aus vier Teilplänen bestehender Bebauungsplan Br 103 in der Aufstellung. Nach dem Entwurf des u.a. das Grundstück des Klägers betreffenden Teilplanes Br 103 c soll aus der Josefstraße eine Fußgängerstraße werden. Im vorderen Bereich des Grundstücks des Klägers ist eine Baugrenze vorgesehen, die der vorhandenen Gebäudefluchtlinie entspricht. Auch sonst wird das Grundstück nicht von neuen Festsetzungen betroffen.

In dem zwischen dem Kläger und den Beigeladenen am 2. August 1972 abgeschlossenen notariell beurkundeten Kaufvertrag wurde als Kaufpreis neben in vier Raten auszuzahlenden 2.000 DM eine dem Kläger und seiner im Jahre 1900 geborenen Ehefrau lebenslänglich zu entrichtende, durch Reallast gesicherte Rente von 300 DM monatlich vereinbart.

Nachdem der Beklagte zunächst unter dem 3. November 1972 einen Zwischenbescheid erteilt hatte, lehnte er am 1. Dezember 1972 die Genehmigung des Vertrages ab. Er machte geltend, daß der zur Genehmigung gestellte Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschwere. Der vereinbarte Kaufpreis übersteige den Verkehrswert um 16.882 DM. Der durch ein Gutachten des Ingenieurs Peters vom 25. Oktober 1972 belegte Verkehrswert betrage 21.000 DM, während die im Vertrag vereinbarte Gegenleistung einschließlich der kapitalisierten Rente einen Wert von 37.882 DM erreiche.

Der Kläger erhob Widerspruch und berief sich vor allem auf ein von ihm eingeholtes Gutachten des Ingenieurs Neumann, in dem der Verkehrswert mit 34.000 DM errechnet war.

Der Beklagte wies den Widerspruch zurück. Er stützte diese Entscheidung ergänzend auf ein mittlerweile vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte beim Kreis Kempen-Krefeld erstattetes Gutachten, das den Verkehrswert mit 26.000 DM ermittelt hatte. Schon der Wert der nach den Vermögenssteuerrichtlinien 1972 kapitalisierten Rente betrage demgegenüber 32.734,80 DM.

Der Kläger hat Klage erhoben mit dem Antrag, den Beklagten zur Erteilung der begehrten Genehmigung zu verpflichten. Er hat im ersten und zweiten Rechtszug vor allem seine Rechtsansicht vertieft, daß von einer Erschwerung der Sanierung schon deshalb keine Rede sein könne, weil das Grundstück von Sanierungsmaßnahmen nicht betroffen werde. Außerdem seien die Wertberechnungen des Beklagten falsch. Zwischen Kaufpreis und Verkehrswert bestehe kein oder jedenfalls kein bedeutsamer Unterschied.

Der Beklagte ist dem mit Rechtsausführungen entgegengetreten.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 6. Mai 1975 dem Klageantrag stattgegeben. Es hat in Übereinstimmung mit der vom Kläger vertretenen Meinung gefolgert, daß die Veräußerung eines von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen nicht betroffenen Grundstücks die Durchführung der Sanierung nicht wesentlich erschweren könne.

Das Oberverwaltungsgericht hat durch Urteil vom 8. April 1976 die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. In der Begründung ist ausgeführt: Der Vertrag vom 2. August 1972 bedürfe nach § 15 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 StBauFG der Genehmigung. Diese Vorschrift sei gültig und im vorliegenden Fall anwendbar. Das Grundstück des Klägers liege in einem wirksam festgelegten Sanierungsgebiet. Die Genehmigungsversagung werde jedoch nicht durch § 15 Abs. 3 StBauFG gedeckt. Der zur Genehmigung gestellte Rechtsvorgang beeinträchtige die Sanierung nicht. Allerdings ergebe sich das entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht schon daraus, daß konkrete Sanierungsmaßnahmen für das Grundstück des Klägers nicht vorgesehen seien. Überdies treffe das such nicht uneingeschränkt zu. Für die fragliche Gegend sei eine Umlegung angeordnet worden. Der Genehmigungsversagung stehe jedoch entgegen, daß der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert nicht "deutlich" und daher nur in unbeachtlichem Ausmaß überschreite. Der Kapitalwert der vereinbarten Rente belaufe sich für den 1. August 1972 auf 27.304,84 DM. Der dabei zugrunde gelegte Zinsfuß von 8 % rechtfertige sich, weil nach den Kapitalmarktverhältnissen im August 1972 bei einer längerfristigen Kapitalanlage eine solche Verzinsung ohne weiteres erreichbar gewesen sei. Der kapitalisierten Rente müsse die in vier Raten zu entrichtende Barleistung hinzugerechnet werden. Deren Wert belaufe sich diskontiert auf 1.881,71 DM. Folglich betrage der Kaufpreis insgesamt 29.186 DM. Dem stehe ein Verkehrswert von 29.000 DM gegenüber, den das Berufungsgericht auf Grund der im Vorverfahren erstatteten Wertgutachten unter Anwendung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 7. August 1961 (BGBl. I S. 1183) - WertV - ermittelt hat. Anwendbar soll nach seiner Meinung ein unter Sachwertgesichtspunkten korrigiertes Ertragswertverfahren sein. Das Vergleichsverfahren scheide aus, weil nach der Mitteilung in der Bewertung des Gutachterausschusses Vergleichswerte fehlten. Ebensowenig komme die Anwendung eines reinen Sachwertverfahrens in Betracht. Allerdings sei nach den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes bei Einfamilienhäusern im allgemeinen vom Sachwert auszugehen. Bei der Bebauung auf den Grundstück des Klägers handele es sich jedoch nicht um ein reines Einfamilienhaus. Vielmehr eigne es sich wegen seiner Lage auch für eine teilweise geschäftliche Nutzung. Der reine Ertragswert sei mit 31.418 DM anzunehmen. Er setze sich aus den Bodenwert und dem Ertragswert des Gebäudes zusammen. Dieser Betrag sei mit Rücksicht auf den geringeren Sachwert nach unten zu korrigieren. Auf der Grundlage der Bewertung des Gutachterausschusses betrage der Sachwert (einschließlich des Bodenwertes) 25.642 DM. Im Unterschied dazu führten die Feststellungen des Gutachtens Peters zu einem Sachwert (einschließlich des Bodenwertes) von 28.483 DM. Den mit diesen beiden Werten zusammenhängenden Unterschieden brauche nicht nachgegangen zu werden. Unabhängig davon, ob der Sachwert in der einen oder anderen Höhe angenommen werde, rechtfertige es sich, den errechneten Ertragswert um etwa 2.500 DM zu vermindern und damit auf einen Verkehrswert von nicht weniger als 29.000 DM herabzusetzen. Diese Verminderung berücksichtige angemessen, daß es sich bei dem Anwesen des Klägers um ein Grundstück handele, dessen Wertschätzung von der Verkehrsauffassung in Anbetracht der Wohnnutzung nicht nur unter den Ertragsgesichtspunkt bestimmt werde. Insgesamt ergebe sich aus Gliedern, daß der Kaufpreis den Verkehrswert um 186 DM übersteige. Dieser Betrag sei so geringfügig, daß er eine Genehmigungsversagung nach § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG nicht rechtfertige. In Hinblick auf den Schutzzweck dieser Regelung sei es angebracht, eine beachtliche Überschreitung erst dann als gegeben anzusehen, wenn der vereinbarte Gegenwert deutlich über dem Verkehrswert liege. Die vorgesehene Bestellung einer Reallast könne die Genehmigungsversagung ebenfalls nicht rechtfertigen. Es fehle an Anhaltspunkten, wieso die Reallast die Sanierung sollte erschweren können (§ 15 Abs. 3 Satz 1 StBauFG).

Genen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er unter Rüge von Verletzungen des materiellen Rechts seinen Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt.

Der Kläger bittet um die Zurückweisung der Revision. Er verteidigt das angefochtene Urteil mit weiteren Rechtsausführungen.

Die Beigeladenen haben sich im Revisionsverfahren nicht zur Sache geäußert.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er beschränkt seine Stellungnahme auf die Frage, welche Wertansätze bei der Anwendung des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG zugrunde zu legen sind. Er teilt dazu die mit dem angefochtenen Urteil nicht übereinstimmende Ansicht des zuständigen Bundesressorts mit, äußert jedoch selbst eine Meinung, die jedenfalls im praktischen Ergebnis der Auffassung des Berufungsgerichts ähnelt. Er hält auf dieser Grundlage die Revision für nicht begründet.

II.

Die Revision bleibt erfolglos. Das angefochtene Urteil entspricht der sich aus dem Bundesrecht ergebenden Rechtslage (§ 137 Abs. 1 VwGO).

Der Kaufvertrag vom 2. August 1972 und die in ihm vorgesehene Bestellung einer Reallast bedürfen noch § 15 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz) in seiner für den vorliegenden Fall maßgebenden ursprünglichen Fassung vom 27. Juli 1971 (BGBl. I S. 1125) - StBauFG - der Genehmigung. Das vom Kläger verkaufte Grundstück liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in einem wirksam festgelegten Sanierungsgebiet. Die verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit des § 15 Abs. 1 StBauFG und der durch ihn begründeten Genehmigungspflicht bedarf über die Ausführungen des Berufungsgerichts hinaus keiner Darlegung.

Die demnach erforderliche Genehmigung dürfte nach § 15 Abs. 3 StBauFG nur versagt werden, wenn entweder der Rechtsvorgang als solcher mit der Sanierung unvereinbar wäre - d.h. wenn unmittelbar er dem Sanierungszweck zuwiderliefe oder geeignet wäre, die Sanierung unmöglich zu machen oder wesentlich, zu erschweren (a.a.O. Satz 1) - oder wenn eine wesentliche Erschwerung der Sanierung deshalb vorläge, weil der im Vertrag vom 2. August 1972 vereinbarte "Gegenwert" über den Wert liegt, der sich in Anwendung des § 23 ergibt (a.a.O. Satz 2). Beides trifft, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, nicht zu.

Eine Genehmigungsversagung unmittelbar nach § 15 Abs. 3 Satz 1 StBauFG könnte sich nach Lage der Dinge nur rechtfertigen, wenn die in der Vertragsurkunde vom 2. August 1972 vorgesehene Bestellung einer Reallast die Voraussetzungen für die Anwendung dieses ersten Satzes erfüllte. Das hat das Berufungsgericht im wesentlichen mit der Begründung verneint, daß nach der hinreichend sicher absehbaren Sanierungsplanung das Grundstück des Klägers von Sanierungsmaßnahmen nicht betroffen werde. Diese Begründung überzeugt; ihr ist nichts hinzuzufügen.

§ 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG schließt an den vorangehenden ersten Satz eine unwiderlegbare Vermutung an: Liegt eine Wertüberschreitung der in diesem zweiten Satz bezeichneten Art vor, so ist damit unwiderlegbar das Tatbestandsmerkmal der wesentlichen Erschwerung im Sinne des ersten Satzes gegeben.

Der Kläger hält § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG für unter den gegebenen Umständen nicht einschlägig. Zumindest müsse, so meint er, das Vorliegen einer beachtlichen Wertüberschreitung ohne weiteres verneint werden. Dazu zwinge die Tatsache, daß für das Vertragsgrundstück Sanierungsmaßnahmen nicht vorgesehen seien, eine Preiserhöhung im Hinblick auf Sanierungserwartungen also nicht in Betracht komme. Dieser Ansicht ist das Berufungsgericht mit Recht nicht gefolgt.

Die Anwendung des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG auf von tatsächlichen Sanierungsmaßnahmen nicht betroffene Grundstücke bereitet, wie auch der Kläger nicht bezweifelt, formal keine Schwierigkeiten. § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG stellt auf einen Wertvergleich ab, und zwar auf einen Vergleich zwischen den (vereinbarten) "Gegenwert" und - wie vorerst ohne Vertiefung unterstellt werden mag - dem "Verkehrswert". Ein solcher Vergleich ist euch bei der Veräußerung von Grundstücken möglich, für die Sanierungsmaßnahmen nicht vorgesehen sind, und er kann bei ihnen wie in den anderen Fällen zu dem Ergebnis führen, daß der vereinbarte Gegenwert den Verkehrswert überschreitet. Wenn der Kläger dennoch § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG für im vorliegenden Falle nicht anwendbar hält, dann offenbar wegen der in dieser Vorschrift vorgenommenen Verweisung: § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG enthält nicht das Tatbestandsmerkmal "Verkehrswert", sondern ersetzt es durch eine Bezugnahme auf § 23 StBauFG, der wiederum auf Vorschriften des Bundesbaugesetzes weiterverweist. § 23 StBauFG seinerseits regelt die "Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen"; er wird dementsprechend unmittelbar - wenn nicht ausschließlich, so doch überwiegend - nur bei solchen Grundstücken praktisch, die von Sanierungsmaßnahmen erfaßt werden. Das Vorbringen des Klägers läuft somit auf den Versuch hinaus, mit Hilfe der in § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG enthaltenen Verweisung in diese Vorschrift auch das zu übernehmen, was den § 23 StBauFG im Falle seiner unmittelbaren Anwendung kennzeichnen mag. Dieser Versuch geht an der Rechtslage vorbei. § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG bietet keinen Anhaltspunkt dafür, daß mit ihm etwas anderes als eine gesetzestechnisch bedingte, d.h. rein formale Verweisung gemeint sein könnte, also eine Verweisung, mit der sich der Gesetzgeber lediglich die umfängliche Wiederholung dessen ersparen wollte, was in anderen Vorschriften bereits formuliert ist. Etwas anderes ließe sich nur dann in Erwägung ziehen, wenn sonstige Gründe durchgreifend dafür sprächen, daß § 15 Abs. 3 Sitz 2 StBauFG seine Verweisung auf § 23 StBauFG auf den dortigen Sachzusammenhang erstrecken wollte. An solchen Gründen fehlt es: § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG soll erreichen, daß Sanierungsgebiete möglichst von einer Preisunruhe freigehalten werden; dieses Ziel steht in Beziehung zur Durchführung der Sanierung, weil die Erfahrung lehrt, daß Preise, die "in Bewegung geraten" sind, erstens schon um dieser Belegung willen, außerdem zweitens aber wegen der für Sanierungsgebiete typischen Bewegung "nach oben", ein wesentliches Hindernis für die Durchführung der Sanierung sein können (vgl. Bielenberg, Städtebauförderungsgesetz, Einl. Rdnr. 123, Schmidt-Aßmann, Grundfragen des Städtebaurechts, S. 234 und Stich in Meyer/Stich/Schlichter, Städtebauförderungsgesetz, § 15 Rdnr. 16). Der Standpunkt des Klägers hätte unter diesen Umständen nur dann etwas für sich, wenn die tatsächliche Sanierungsbetroffenheit eines Grundstücks mit seiner Eignung identisch wäre, die von § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG bekämpfte Preisunruhe auszulösen oder doch zu ihr beizutragen, d.h. - anders ausgedrückt - wenn die Veräußerung von zwar im Sanierungsgebiet liegenden, selbst jedoch nicht im engeren Sinne sanierungsbetroffenen Grundstücken notwendig indifferent für die Entwicklung der Preise in dem Sanierungsbiet wäre. Davon kann - in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht und dem Vorbringen des Beklagten - keine Rede sein.

Nach § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG ist die Genehmigung wegen wesentlicher Erschwerung der Sanierung zu versagen, wenn "der vereinbarte Gegenwert ... über den Wert liegt, der sich in Anwendung des § 23 ergibt". Der damit in Bezug genommene § 23 StBauFG verweist seinerseits für die Bemessung der in ihm angesprochenen Leistungen auf "die Vorschriften des Dritten bis Fünften Teils des Bundesbaugesetzes" (Abs. 1), fügt dem jedoch hinzu, daß bestimmte ("sanierungsbedingte") Werterhöhungen außer Betracht bleiben sollen (Abs. 2). Bei den Vorschriften des Dritten bis fünften Teils des im vorliegenden Fall noch in seiner ursprünglichen Fassung vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) anzuwendenden Bundesbaugesetzes (BBauG) handelt es sich um dessen §§ 29 bis 122. Von ihnen ist vor allem § 95 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 141 Abs. 2 BBauG einschlägig: "Die Entschädigung für ... die Enteignung ... bemißt sich nach den Verkehrswert ... des zu enteignenden Grundstücks", und der "Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in den Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". In diesen Sinne stellt § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG auf einen Vergleich zwischen den "Gegenwert" und den - evtl. modifizierten - "Verkehrswert" ab.

Das Berufungsgericht ist bei der Würdigung des Vertrages vom 2. August 1972 so verfahren, daß es den vermeintlichen Gegenwert und den vermeintlichen Verkehrswert rechnerisch unter Vernachlässigung lediglich von Pfennigbeträgen genau ermittelt und dabei das Vorliegen einer Differenz von nur 186 DM festgestellt hat. Diese Differenz soll, so nimmt das Berufungsgericht an, wegen ihrer Geringfügigkeit keine Rolle spielen; § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG greife nur bei "deutlichen" Wertüberschreitungen ein. Dieser Ansicht ist - allerdings mit Abweichungen im einzelnen - zu folgen.

Die Werte, auf die es im Zusammenhang mit der Anwendung des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG ankommt, sind in den Sinne - mehr oder weniger - ungewiß, daß sie sich nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen lassen, sondern aus einen Ermittlungsverfahren hervorgehen, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit bietet, so oder anders vorzugehen. Das ist insbesondere für den Verkehrswert offenkundig. Ganz abgesehen davon, daß die einzelnen Tatbestandsmerkmale des § 141 Abs. 2 BBauG (gewöhnlicher Geschäftsverkehr, Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit, Lage, ungewöhnliche Verhältnisse, persönliche Verhältnisse) Schwierigkeiten bereiten können, ist von Bedeutung vor allen, daß das Gesetz ausschlaggebend abstellt auf eine Hypothese zum Ablauf eines "gewöhnlichen", im konkreten Zusammenhang aber (jenseits des zu beurteilenden Vortragen) nur "gedachten" Geschäftsverkehrs. Die Vorschriften der - hier noch in der Fassung vom 7. August 1961 (BGBl. I S. 1183) heranzuziehenden - Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) beheben diese Ungewißheiten nur zum Teil; zum anderen Teil führen sie zu weiteren Ungewißheiten. Des eine wie das andere verdeutlicht bereits des Nebeneinander verschiedener Wertermittlungsverfahren (§ 3 WertV), bei deren Anwendung jeweils "angemessene Zu- oder Abschläge" zu machen (§ 6 Abs. 1 WertV) oder andere Werte "unterstützend" heranzuziehen sind (§§ 13 und 18 WertV). Gerade der vorliegende Fall zeigt besonders instruktiv, zu welchen Wert(ermittlungs)differenzen die Anwendung des § 141 Abs. 2 BBauG führen kann.

Für den "Gegenwert" gilt im Grundsatz nichts anderes. Selbst dort, wo - wie üblich - der "eigentliche" Kaufpreis auf eine bestimmte Summe festgelegt wird, ergeben sich aus den Zahlungsmodalitäten, aus Nebenleistungen und aus den Abreden über die Kostentragung Ungewißheiten, die es jedenfalls erschweren, den Wert der Gegenleistung - "pfennig-genau" - zu ermitteln. Bei dem Vertrag, den der Kläger mit den Beigeladenen abgeschlossen hat, steigern sich diese Schwierigkeiten beträchtlich. Denn der in diesem Vertrag vereinbarte Kaufpreis besteht in erster Linie aus einer Rente, deren Wert durch Kapitalisierung ermittelt werden muß. Das Ergebnis der Kapitalisierung hängt wesentlich von dem ihr zugrunde gelegten Zinsfuß ab. Deshalb gehen auch die Ansichten einerseits des Klägers und andererseits des Beklagten über die Angemessenheit des einen oder anderen Zinsfußes auseinander. Welche wirtschaftliche Tragweite derartige Meinungsverschiedenheiten haben, wird darin erkennbar, daß bei jedem halben Prozent, um das der Zinsfuß verändert wird, der "Gegenwert" um rd. 800 DM steigt oder fällt.

Wenn der Gesetzgeber den Begriff des "Verkehrswertes" sowie den Begriff des "Gegenwertes" mit dem Gehalt verwendet, der ihnen unter anderem im Zusammenhang mit § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG zukommt, kann er an den im Vorangegangenen hervorgehobenen Ungewißheiten nicht vorbeigehen. Er muß vielmehr - ob nun ausdrücklich oder durch den Sinn der getroffenen Regelung - irgend etwas tun, was die Ungewißheiten "bewältigt" oder ihnen doch Rechnung trägt. Das kann auf verschiedene Weise geschehen. Als naheliegende Möglichkeit käme vor allem in Betracht, daß der von einer bestimmten Behörde festzusetzende Wert für maßgebend erklärt wird. Von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen, mag sich bei einem ersten Blick gerade beim Verkehrswert angeboten haben, da das Gesetz doch ohnehin vorsieht, daß dieser Wert auf Antrag durch einen besonderen Gutachterausschuß zu ermitteln sei (vgl. §§ 136 Abs. 1, 141 Abs. 1 BBauG). Abgesehen vom Fall des § 18 Abs. 2 Satz 5 2. Halbsatz StBauFG hat das Städtebauförderungsgesetz jedoch im Anschluß an das Bundesbaugesetz diese Lösung nicht gewählt (vgl. § 142 BBauG). Dagegen sprechen nämlich die unausweichlichen Konsequenzen für den Rechtsschutz. Hätte der Gesetzgeber den Ermittlungen des Gutachterausschusses Verbindlichkeit beilegen wollen, so hätte er die Gutachten als Verwaltungsakte ausgestalten und einer selbständigen Anfechtbarkeit unterworfen müssen (vgl. Beschluß vom 29. November 1972 - BVerwG IV B 102.72 - Buchholz 406.11 § 137 BBauG Nr. 1 S. 1 f.).

Als von § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG gewählte Lösung könnte zu erwägen sein, was sich als "Wechselspiel" bezeichnen lassen mag: Die Vertragsbeteiligten ermitteln im Zuge des Vertragsschlusses die Werte, mit denen sie § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG zu genügen meinen. Die Behörde entscheidet im Genehmigungsverfahren, indem nun sie nach bestem Wissen den Wert ermittelt, ob die Bewertung der Vertragsbeteiligten hingenommen werden kann. Verneint sie dies, so ist es wiederum Sache der Vertragsbeteiligten, sich durch erneute Überlegungen darüber schlüssig zu werden, ob die Bewertung der Behörde zutrifft. Ist das nach ihrer Überzeugung nicht der Fall, machen sie mit einem Rechtsmittel wiederum "ihre" - vielleicht mittlerweile abgeänderte - Bewertung geltend usw., bis schließlich notfalls der rechtskräftige Abschluß eines Streitverfahrens endgültig das (Bewertungs-)Ergebnis bringt. Auf die Vorstellung, daß dies die in § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG getroffene Lösung sei, läuft der Sache nach die vom Oberbundesanwalt mitgeteilte Ansicht des zuständigen Bundesressorts hinaus. Ihr vermag der erkennende Senat in Übereinstimmung mit dem, was der Oberbundesanwalt nie seine eigene Auffassung vorträgt, nicht zu folgen. Wire die soeben beschriebene Lösung Gesetz geworden, würde der Senat § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG für verfassungswidrig halten müssen:

Die Eigenart des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG besteht - für den in Rede stehenden Zusammenhang - vor allem darin, daß er scheinbar an die Genehmigungsbehörde adressiert, in Wahrheit jedoch eine an den Rechtsverkehr und damit an den Staatsbürger gerichtete Vorschrift ist. Hinter der Formulierung, daß die Behörde die Genehmigung nur unter bestimmten Voraussetzungen versagen dürfe, steckt der Sache nach das an den Rechtsverkehr gerichtete Ansinnen, bestimmte Werte zu respektieren. § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG ist in seinem Kern ein dem Staatsbürger auferlegtes, lediglich in der Rechtsfolge abgemildertes Verbot, mit dem vereinbarten "Gegenwert" den "Verkehrswert" zu überschreiten. Hat § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG jedoch im Kern diese Bedeutung, dann unterliegt er aus verfassungsrechtlichen, nämlich auf die einschlägigen Grundrechte zurückgehenden Gründen der Anforderung, in seinen "Voraussetzungen" und seinem "Inhalt so formuliert sein" zu müssen, "daß die ... Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können" (BVerfG, Beschluß vom 12. Januar 1967 - 1 BvR 169/63 - BVerfGE 21, 73 [79]). Das wäre bei der Lösung, die oben als "Wechselspiel" bezeichnet wurde, nicht gewährleistet: Die Chancen der Betroffenen, beim Abschluß des Vertrages vorausschauend - wie bei einiger Konsequenz erforderlich: genau - die Werte zu ermitteln, die sich im anschließenden "Wechselspiel" herauskristallisieren und notfalls in einem gerichtlichen Verfahren endgültig ermittelt werden, sind praktisch gleich Null.

Folgendes kommt hinzu: Bei § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG geht es nicht - wie etwa bei der Enteignungsentschädigung - um die "Abwicklung" eines in seiner Zulässigkeit bereits gesicherten Eingriffes, sondern es geht um die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts. Dem korrespondiert eine Interessenlage, die aus dem Wesen der Sache auf Zügigkeit angelegt ist. Dem erkennenden Senat erscheint der Gedanke unvertretbar, es könne Rechtens sein, daß Eigentümer wegen einer Wertüberschreitung von möglicherweise nur 186 DM über sechs Jahre lang daran gehindert werden, im betagten Alter ein Grundstück für eine monatliche Rente von 300 DM zu verkaufen. Die praktische Folge des "Wechselspiels" wäre mit Rücksicht auf die Interessenlage wahrscheinlich häufig die, daß die Vertragsparteien sich - wider ihre Überzeugung - einem Gutachten des Gutachterausschusses beugen oder aber "sicherheitshalber" einen Kaufpreis verabreden, der dem Verkäufer eine "freiwillige" Vermögenseinbuße zumutet. Weder das eine noch das andere geht an. Wenn die Gutachten des Gutachterausschusses wegen ihrer rechtlichen Unverbindlichkeit keinen Rechtsmitteln der Betroffenen ausgesetzt sind, darf ihnen nicht gleichsam hintenherum eine Funktion zuerkannt werden, die letztlich auf eine "Verbindlichkeit" oder doch einen mehr als nur sanften Druck hinausläuft. Entsprechendes gilt für die Nötigung zur Inkaufnahme einer "freiwilligen" Vermögenseinbuße. So unzweifelhaft das allgemeine Interesse an einer Erhaltung der "Preisruhe" in den Sanierungsgebieten ist und so handgreiflich auch im allgemeinen Interesse liegt, daß in den Sanierungsgebieten von der öffentlichen Hand nicht unverdiente Sanierungsgewinne bezahlt werden müssen (vgl. §§ 17 f. StBauFG), sowenig läßt sich damit eine Regelung rechtfertigen, die den Eigentümern von Grundstücken in Sanierungsgebieten zumutet, nicht ausschöpfen zu dürfen, was sanierungsunabhängig den Wert ihres Grundstücks ausmacht.

Angesichts dessen läßt sich, wie der erkennende Senat meint, die Regelung des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG in ihrer derzeitigen Gestalt nur halten, wenn sie so ausgelegt wird, daß sich die oben hervorgehobenen Ungewißheiten auf den Rechtsverkehr nicht nachteilig auswirken. Die im Kern an den Rechtsverkehr gerichtete Regelung kann diesem Rechtsverkehr nicht mehr zumuten, als seine Beteiligten bei Anspannung aller Kräfte zu leisten imstande sind. Der vereinbarte "Gegenwert" liegt im Sinne des § 15 Abs. 3 Satz 2 StBauFG so lange nicht "über den Wert ..., der sich im Anwendung des § 23 ergibt", wie nicht Werte vereinbart bzw. zugrunde gelegt werden, die in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ... ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (§ 141 Abs. 2 BBauG).

Die Anwendung dieses Maßstabes führt dazu, daß es bei den angefochtenen Urteil bleiben muß. Der Kläger und die Beigeladenen haben die maßgebenden Werte nicht verfehlt. Ihnen kann nicht als eine Wertverfehlung angelastet werden, daß sie einen Kaufpreis verabredet haben, der um 186 DM den Wert überschreitet, den das Berufungsgericht auf Grund eines umfangreichen und diffizilen Rechenwerks als den vermeintlich einzig angesessenen Preis errechnet hat. Diese Folgerung verböte sich nur dann, wenn die Berechnungen des Berufungsgerichts mehr oder weniger offenkundig und daher für die Vertragspartner erkennbar fehlerhaft wären. Das ist nicht der Fall. In Gegenteil sind nach Ansicht des erkennenden Senats alle das angefochtene Urteil tragenden (Rechen-)Ansätze zu billigen.

Bei der Kapitalisierung der (Kaufpreis-)Rente geht das Berufungsgericht von der auch nach Ansicht des Senats zutreffenden Fragestellung aus. Es geht nicht darum, welche Rendite man sich von Anlagen im Grundvermögen versprechen darf oder seinerzeit versprechen durfte, sondern es geht allein darum, zu weichen Bedingungen sich die Beigeladenen im August 1972 auf den Kapitalmarkt von der sie belastenden Rentenverpflichtung (wirtschaftlich) hatten "loskaufen" können. Daß dies unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 8 % möglich gewesen wäre, hat das Berufungsgericht festgestellt.

Was zum anderen den "Verkehrswert" betrifft, hält der Vorwurf der Revision, daß das Berufungsgericht das Vergleichswertverfahren hätte anwenden müssen, der Nachprüfung nicht stand. Das Vergleichswertverfahren läßt sich voraussetzungsgemäß nicht heranziehen, wenn es an "Vergleichsgrundstücken" fehlt (vgl. § 4 Abs. 2 WertV). Das war, wie das Berufungsgericht feststellt, hier der Fall. Die Grundstücke, die im Gutachten des Gutachterausschusses erwähnt werden und von denen der Beklagte meint, daß das Berufungsgericht ihrer Bewertung hätte nachgehen müssen, sind in dem Gutachten ausdrücklich als nicht vergleichbar bezeichnet.

Die weitere Rüge der Revision, daß das Berufungsgericht zu Unrecht das Ertragswertverfahren angewendet habe, erweist sich als im wesentlichen gegenstandslos.

Das Berufungsgericht ist nämlich zwar verbal vom Ertragswertverfahren ausgegangen, hat jedoch Gesichtspunkte des Sachwertes in einer Weise herangezogen, die bei ihm zu einem Ergebnis führen, das gewissermaßen zwischen dem Ertragswert und dem Sachwert liegt. Dieses Ergebnis hätte sich - im Grundsatz - mit einem ertragswert-korrigierten Sachwertverfahren (§ 18 Satz 2 WertV) ebenso erreichen lassen, wie es das Berufungsgericht mit einem sachwert-korrigierten Ertragswertverfahren (§ 13 Satz 2 WertV) gewonnen hat. Soweit daran deshalb gewisse Zweifel bestehen mögen, weil das Berufungsgericht den Meinungsverschiedenheiten der Gutachter über die anzusetzende Anzahl der Raummeter nicht nachgegangen ist (und daher die Bewertungsdifferenz zwischen 25.642 und 28.483 DM nicht aufgeklärt hat), handelt es sich jedenfalls nicht um Zweifel, die zu dem Schluß berechtigen könnten, daß die Vertragsparteien die einzuhaltenden Werte verfehlt hätten.

Unbegründet ist endlich auch der Einwand der Revision, daß das Berufungsgericht bei der Errechnung des Ertragswertes von einem überhöhten Ertrag ausgegangen sei. Der zutreffende Hinweis darauf, daß nach § 8 Abs. 1 Sets 1 WertV "von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag" auszugehen sei, führt nicht weiter. Allerdings hat das Berufungsgericht seiner Berechnung den vom Kläger tatsächlich erzielten Ertrag zugrunde gelegt. Es hat dies jedoch ersichtlich in Verbindung mit der Folgerung getan, daß dieser Ertrag - weil vom Kläger schon langfristig und bei einer Vermietung zum Wohnen erzielt und weil ersichtlich nicht durch bewertungs- oder sonst sachfremde Umstände beeinflußt - langfristig erzielbar sei. Dagegen läßt sich nichts erinnern.

Fehlt es nach alledem an beachtlichen Einwänden gegen die im angefochtenen Urteil enthaltene Berechnung des Gegenwertes und des Verkehrswertes, so fehlt es nach dem Gesagten gleichzeitig an einer Rechtfertigung für die Annahme, daß die Vertragsparteien mit dem am 2. August 1972 vereinbarten Kaufpreis den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis verfehlt haben könnten.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.