I.

Der Kläger war vom 1. April 1965 bis zum 31. März 1975 Pächter der Jagd "Jagdbogen III" der Gemeinde G.. Mit Bescheid vom 28. September 1967 erteilte ihm das ehemalige Landratsamt Backnang die Genehmigung, auf dem im "Jagdbogen III" liegenden Grundstück Parz. Nr. 95/3 eine Jagdhütte mit einer Grundfläche von 5,94 m × 5,32 m und einer Firsthöhe von 3,15 m zu errichten. Die Baugenehmigung wurde "in stets widerruflicher Weise" sowie mit folgendem Zusatz erteilt:

"Die Jagdhütte ist nur auf die Dauer der Jagdpacht zugelassen und muß nach Beendigung des Jagdpachtverhältnisses abgebrochen werden."

Im Jahre 1968 errichtete der Kläger die Jagdhütte. Seit dem 1. April 1977 ist er Pächter einer anderen Jagd, deren Bezirk Teile der Gemarkungen G. und F. umfaßt. In diesem Jagdbezirk liegt die Jagdhütte des Klägers nicht.

Nach Ablauf der früheren Jagdpacht widerrief das nunmehr zuständige Landratsamt Ostalbkreis mit Bescheid vom 16. Dezember 1975 die Baugenehmigung und gab dem Kläger auf, die Jagdhütte abzubrechen und die Bauteile vom Baugrundstück zu entfernen. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat der Kläger Klage erhoben und im ersten und im zweiten Rechtszug u.a. vorgetragen, der Widerrufsvorbehalt sei dahin auszulegen, daß die Jagdhütte erst dann abzubrechen sei, wenn kein Jagdpachtverhältnis mehr bestehe. Diese Voraussetzung sei nicht eingetreten, weil er seit dem 1. April 1977 eine in der Nähe der Jagdhütte gelegene andere Jagd gepachtet habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat der Berufung nur zum Teil stattgegeben. Es hat die Bescheide, soweit durch sie die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 28. September 1967 widerrufen worden ist, aufgehoben, weil für einen Widerruf der Baugenehmigung nach Beendigung des Jagdpachtverhältnisses kein Raum gewesen sei: Mit der der Genehmigung beigefügten Nebenbestimmung "Die Jagdhütte ist nur auf die Dauer der Jagdpacht zugelassen" sei die Rechtswirkung der Baugenehmigung mit dem Jagdpachtverhältnis des Klägers verknüpft und sei bestimmt worden, daß die Baugenehmigung entfalle, wenn das Jagdpachtverhältnis ende. Da es sich bei der Beendigung des Jagdpachtverhältnisses um den Ungewissen Eintritt eines zukünftigen Ereignisses handele, sei die zusätzliche Nebenbestimmung eine auflösende Bedingung. Mit der Beendigung des Jagdpachtvertrages über den "Jagdbogen III" sei die auflösende Bedingung eingetreten.

Dagegen sei die Abbruchsanordnung rechtmäßig. Sie finde ihre Rechtsgrundlage in § 101 Landesbauordnung - LBO -. Danach könne der teilweise oder vollständige Abbruch einer im Widerspruch zu - materiellrechtlichen - öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichteten Anlage angeordnet werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßig Zustände hergestellt werden könnten. Das Gebäude des Klägers sei infolge des Eintritts der auflösenden Bedingung nicht mehr durch eine Baugenehmigung gedeckt. Es verstoße seit seiner Errichtung und in sondere seit Wegfall der früheren Jagdpacht gegen die Vorschrift des Bundesbaugesetzes - BBauG - über die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich. Das Gebäude sei planungsrechtlich nach § 35 BBauG zu beurteilen; es gehöre nicht zu den Bauvorhaben, die nach § 35 Abs. 1 BBauG bevorzugt zuzulassen seien. Insbesondere sei es kein Vorhaben, das wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden solle (§ 35 Abs. 1 Nr. 4 BBauG 1960, § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG 1976/79). Zwar sei anerkannt, daß Jagdhütten privilegiert seien. Unter einer Jagdhütte sei aber ein möglichst einfacher Bau zu verstehen, dessen Errichtung, örtliche Lage, Größe und äußere Gestaltung, innere Einteilung und innere Ausstattung ausschließlich nach Gesichtspunkten auszurichten seien, die sich allein aus den konkreten Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Jagdausübung ergäben. Diese Voraussetzungen lägen bei dem Gebäude des Klägers nicht vor.

Eine etwaige Privilegierung bestehe zudem nicht mehr, seit der Kläger nicht mehr Pächter des "Jagdbogens III" sei. Seitdem werde die Lage des Gebäudes nicht mehr durch die konkreten Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Jagdausübung bestimmt. Die Privilegierung eines Gebäudes als Jagdhütte sei nur dann anzuerkennen, wenn die Hütte in dem. Jagdbezirk des Jagdpächters liege. Das Erfordernis der räumlichen Zuordnung gelt jedenfalls dann, wenn der Errichtung einer Jagdhütte in dem Jagdbezirk keine tatsächlichen oder rechtlichen Hindernisse entgegenständen. Da der Kläger nicht mehr Inhaber der im "Jagdbogen III" auszuübenden Jagd sei und Anhaltspunkte dafür, daß in seinem jetzigen Jagdbezirk eine Jagdhütte nicht errichtet werden könne, nicht beständen, sei die Privilegierung entfallen.

Nach § 35 Abs. 2 und 3 BBauG sei das Gebäude des Klägers unzulässig, weil es die durch land- und forstwirtschaftliche Nutzung geprägte Eigenart der Landschaft sowie deren Aufgabe als Erholungsgebiet und damit öffentliche Belange beeinträchtige.

Rechtmäßige Zustände könnten nur durch den vollständigen Abbruch des Gebäudes hergestellt werden. Die Anordnung seines Abbruchs habe im Ermessen der Baurechtsbehörde gestanden. Die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des Vertrauensschutzes seien nicht verletzt.

Erfolg müsse die Berufung jedoch haben, soweit dem Kläger die Entfernung der Bauteile vom Baugrundstück aufgegeben worden sei; denn insoweit fehle den angefochtenen Bescheiden die erforderliche Rechtsgrundlage.

Gegen dieses Urteil, soweit es die Klage abgewiesen hat, richtet sich die Revision des Klägers, der die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg; das Berufungsurteil beruht nicht auf einer Verletzung von Bundesrecht (§§ 137 Abs. 1 und 144 Abs. 2 VwGO).

Die Abbruchsanordnung - allein diese ist noch Gegenstand des Revisionsverfahrens - beruht auf § 101 der Landesbauordnung - LBO -. Das Berufungsgericht hat in Auslegung und Anwendung des gemäß §§ 137 Abs. 1, 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO irrevisiblen Landesrechts entschieden, daß nach § 101 LBO der Abbruch einer baulichen Anlage auch dann verlangt werden dürfe, wenn eine ursprünglich genehmigte Anlage nicht mehr von der Baugenehmigung gedeckt sei und im Widerspruch zum materiellen Baurecht stehe. Dagegen ist aus der Sicht des Bundesrechts nichts zu erinnern. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, daß die Behörde die Beseitigung einer baulichen Anlage mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG nur dann verlangen darf, wenn die Anlage nicht nur formell, sondern auch materiell baurechtswidrig ist (vgl. Urteil des Senats vom 21. Januar 1971 - BVerwG 4 C 62.66 - Buchholz 11 Art. 14 GG Nr. 114 unter Hinweis auf BVerwGE 3, 35; vgl. ferner BVerwGE 5, 351).

Materiell baurechtmäßig die die Jagdhütte des Klägers nicht etwa aus Gründen des Bestandsschutzes: Nach der zitierten Rechtsprechung genießt die Anlage allerdings Bestandsschutz, wenn sie zu irgendeinem Zeitpunkt materiell legal war. Bei Vorhaben, die befristet, auflösend bedingt oder widerruflich genehmigt worden sind, kann jedoch die Beseitigung selbst dann gefordert werden, wenn die bauliche Anlage während der Dauer der Wirksamkeit der Genehmigung materiell legal war. In solchen Fällen beschränkt nämlich die Befristung, die Bedingung oder der Widerrufsvorbehalt von vornherein den Umfang des Bestandschutzes. Läßt der Bauherr eine derart eingeschränkte Genehmigung unanfechtbar werden, so muß er die daraus resultierende Einschränkung des Bestandsschutzes hinnehmen (vgl. hierzu Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 28. November 1957 - BVerwG 1 C 190.56 - DÖV 1958, 80 und Urteil vom 31. Juli 1964 - BVerwG 1 C 132.59 - BVerwGE 19, 162). Deswegen ist die Meinung des Berufungsgerichts, hier sei die Abbruchsanordnung rechtmäßig, weil die Baugenehmigung wegen Eintritts der auflösenden Bedingung entfallen und das Bauwerk auch materiell baurechtswidrig sei, mit den Grundsätzen des Bestandsschutzes vereinbar.

Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, daß die Anlage materiell baurechtswidrig sei, ist auch aus anderen Gründen bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Revisionsgerichtlich ist nur zu prüfen, ob die ehemalige Jagdhütte des Klägers nach Beendigung der früheren Jagdpacht gleichwohl baurechtmäßig ist. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß das nicht der fall ist:

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß Jagdhütten nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BBauG 1960 = § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG 1976/79 privilegiert sein können; jedoch setzt die Privilegierung voraus, daß es sich um einen möglichst einfachen Bau handelt, dessen Errichtung, örtliche Lage, Größe und äußere Gestaltung, innere Einteilung und innere Ausstattung ausschließlich nach Gesichtspunkten auszurichten sind, die sich allein aus den konkreten Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Jagdausübung ergeben (vgl. Beschlüsse des Senats vom 8. Februar 1963 - BVerwG 1 B 165.62 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 5, vom 17. Juli 1967 - BVerwG 4 B 180.66 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 45, vom 14. September 1967 - BVerwG 4 B 33.67 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 47, vom 2. Juli 1968 - BVerwG 4 B 182.67 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 71 und ständige Rechtsprechung).

Nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die der Kläger mit Verfahrensrügen nicht angegriffen hat und an die der Senat deswegen gebunden ist, ergibt sich aus der Größe des Gebäudes und seinen bautechnischen Merkmalen, insbesondere der Zahl der Fenster und der Einteilung in einen großen Raum und mehrere Nebenräume, ferner aus der inneren Ausstattung und Möblierung des Gebäudes, daß das Bauwerk nicht allein von den konkreten Erfordernissen der Jagd bestimmt wird, sondern einen eher wochenendhausähnlichen Charakter hat; bereits daran scheitert die Privilegierung. Das bedarf jedoch keiner weiteren Vertiefung, weil der Privilegierung auch entgegensteht, daß die Jagdhütte nicht in dem vom Kläger zu bejagenden Jagdbezirk steht: Das Erfordernis einer funktionellen Zuordnung des Bauwerks zur Ausübung einer ordnungsgemäßen Jagd erstreckt sich nicht nur auf Größe und Ausstattung, sondern auch auf die räumliche Zuordnung der Hütte zum jeweiligen Jagdbezirk. An der Notwendigkeit einer derartigen räumlichen Zuordnung bestehen schon deswegen keine Zweifel, weil die Privilegierung nur gerechtfertigt ist, wenn ohne eine Jagdhütte die - auch im Interesse der Allgemeinheit liegende - Jagd nicht oder nur unter erschwerten Umständen ordnungsgemäß ausgeübt werden kann. Räumlich ist eine Jagdhütte in der Regel nur dann der Jagd funktionell zugeordnet, wenn sie in dem Jagdbezirk selbst liegt. Würde man auf den Standort der Jagdhütte innerhalb des zu bejagenden Bezirks verzichten, so ließe sich nicht in praktikabler Weise bestimmen, welche Anforderungen an einen sonstigen Standort zu stellen wären: Selbst größere Entfernungen zu dem zu bejagenden Jagdbezirk lassen sich heute mit Hilfe von Kraftfahrzeugen bewältigen. Es wäre beispielsweise nicht einzusehen, daß ein Standort der Jagdhütte in einer unmittelbar angrenzenden Nachbarjagd hinzunehmen wäre, jedoch in einer einige Kolometer weiter entfernt liegenden Jagd nicht. Wäre ein Standort der Jagdhütte außerhalb des Jagdbezirkes zulässig, so würde das außerdem zur Folge haben, daß in bestimmten (etwa landschaftlich besonders reizvollen) Jagdbezirken mehrere Jagdhütten errichtet werden können, von denen aus die Jagd in den umliegenden Jagdbezirken ausgeübt würde. Eine Auslegung des § 35 Abs. 1 Nr. 5. BBauG, die solche Konsequenzen hätte, wäre mit dem Sinn und Zweck der Privilegierung von Jagdhütten nicht zu vereinbaren und kommt daher nicht in Betracht.

Aus diesen Überlegungen folgt zugleich, daß nach Beendigung eines Jagdpachtvertrages Jagdhütten - sofern sie nicht von dem neuen Jagdpächter weitergenutzt werden - zu beseitigen sind. Übrigens ist es gerade deswegen angezeigt, daß nur kleine und einfache Gebäude die Privilegierung als Jagdhütten genießen; solche können ohne nennenswerten Schaden beseitigt und gegebenenfalls in anderen Jagdbezirken wieder errichtet werden.

Ob und unter welchen Voraussetzungen von der Regel, daß eine Jagdhütte nur in dem zu bejagenden Jagdbezirk zu errichten ist, Ausnahmen gerechtfertigt sein mögen, hat der Senat hier nicht zu entscheiden: Weder ist ersichtlich, daß der Errichtung einer Jagdhütte in dem heute vom Kläger bejagten Bezirk rechtliche oder tatsächliche Hindernisse entgegenstehen, noch sind sonstige Gründe erkennbar, die eine derartige Ausnahme rechtfertigen könnten. Allein die Tatsache, daß der Kläger von dem in einem früheren Jagdbezirk stehenden Gebäude auch den neuen Jagdbezirk bejagen kann, gibt für eine Ausnahme nichts her.

Gegen die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts bestehen aus der Sicht des Bundesrechts keine Bedenken: Es trifft zu, daß das (nichtprivilegierte) Gebäude des Klägers öffentliche Belange beeinträchtigt: Handelt es sich nicht um eine gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG privilegierte Jagdhütte, so wird die durch forst- und landwirtschaftliche Nutzung geprägte Eigenart der Landschaft durch das Gebäude beeinträchtigt.

Erweist sich mithin, daß das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig ist, so steht dem Abbruchgebot aus dem vom Berufungsgericht zutreffend erörterten Gründen auch der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht entgegen. Ebensowenig kann sich der Kläger erfolgreich auf eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes berufen: Ob die Baugenehmigungsbehörde in der Vergangenheit Vorhaben in der Größe des hier in Rede stehenden Gebäudes oder gar noch größere Gebäude als "Jagdhütten" genehmigt hat, bedarf keiner Erörterung. Auf diese Frage kommt es nämlich schon deswegen nicht an, weil sich die materielle Baurechtswidrigkeit nicht allein aus der Größe des Gebäudes herleiten läßt, sondern auch daraus, daß das Gebäude seinen Standort in einem anderen Jagdbezirk hat.

Die Revision ist deswegen mit Kostenentscheidung nach § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.