Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

1.

Das Berufungsgericht führt aus, der Erfüllungsanspruch der Kläger sei mit der Abnahme erloschen. Die Abnahme sei in der Übergabe der Wohnungen zu sehen und umfasse sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum. Bei den im Dezember 1991 erstellten Protokollen handele es sich um Übergabe- und Abnahmeprotokolle im Sinne des § 4 der Verträge, in denen die Kläger Mängel sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums beanstandet hätten. Eine getrennte Regelung über eine Abnahme von Gemeinschafts- und Sondereigentum sei in den Verträgen nicht vorgesehen. Die Begehung im August 1992 sei ohne rechtliche Bedeutung.

2.

Die in § 5 der Verträge geregelte subsidiäre Haftung der Beklagten sei wirksam. Die Klausel verstoße nicht gegen § 11 Nr. 10 a AGBG. Die Gefahr, die Kläger könnten die Klausel dahin verstehen, zunächst klageweise gegen Subunternehmen vorgehen zu müssen, bestehe nicht. Ein derart enges Verständnis sei der Klausel nicht zu entnehmen. Die Beklagte verwende zwar die Formulierung "durchsetzen kann", allerdings lasse die restliche sprachliche Fassung der Klausel ausreichend Raum für die Auslegung, daß jegliche Gründe der fehlenden Durchsetzbarkeit zur Eigenhaftung führten.

II.

Letzteres hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1.

Die Verfahrensrügen der Revision gegen die aufgrund der Auslegung der Verträge und der Protokolle getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger hätten im Dezember 1991 auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen, hält der Senat nicht für durchgreifend; er sieht von einer Begründung ab (§ 565 a ZPO).

2.

Die Klausel über die subsidiäre Haftung der Beklagten ist nach § 11 Nr. 10 a AGBG unwirksam.

a)

Nach § 11 Nr. 10 a AGBG ist in AGB eine Klausel unwirksam, durch die bei Verträgen über Lieferungen neu hergestellter Sachen die Gewährleistungsansprüche gegen den Verwender von der vorherigen gerichtlichen Inanspruchnahme Dritter abhängig gemacht werden. Diese Bestimmung ist auch auf den Erwerb noch zu errichtender Eigentumswohnungen anwendbar.

b)

Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, die den Erwerber an den als gewährleistungspflichtig bezeichneten Dritten verweist, nicht nur dann unwirksam, wenn der Verwender seine Eigenhaftung davon abhängig macht, daß der Erwerber zunächst gegen den Dritten gerichtlich vorgeht, sondern auch dann, wenn die besondere Klauselgestaltung die Gefahr begründet, daß der Klauselgegner die Klausel in diesem Sinn verstehen kann (Senatsurteil vom 6. April 1995 - VII ZR 73/94, NJW 1995, 1675 = BauR 1995, 542 = ZfBR 1995, 202 [BGH 06.04.1995 - VII ZR 73/94]). Der Senat hat dies dem Schutzzweck des § 11 Nr. 10 a AGBG entnommen. Daran ist festzuhalten (zustimmend Hensen, EWiR § 209 BGB 1/95, 539).

c)

Die vorliegende Klausel ist nach § 11 Nr. 10 a AGBG unwirksam, weil sie die Gefahr einer Irreführung des Klauselgegners in dem genannten Sinn begründet. Das gegenteilige Verständnis des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft; es bindet den Senat nicht.

aa)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Auslegung einer vorformulierten Klausel, deren Anwendungsbereich nicht über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreicht, revisionsgerichtlich darauf nachprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht (Urteil vom 18. September 1963 - V ZR 169/61, NJW 1963, 2227). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist unvollständig und damit rechtsfehlerhaft. Es verneint die Gefahr einer Irreführung der Kläger dahin, daß die Beklagte erst dann in Anspruch genommen werden kann, wenn die Durchsetzung ihrer Ansprüche gegen die Subunternehmen praktisch oder rechtlich unmöglich sei. Die Begründung, trotz der Formulierung "nicht durchsetzen kann" lasse "die restliche sprachliche Fassung ausreichend Raum" für das aufgezeigte Auslegungsergebnis, ist unvollständig. Es ist zum einen nicht erkennbar, welche restliche Fassung der Klausel das Berufungsgericht seinem Verständnis zugrunde legen will. Zum anderen bleibt offen, aus welchen Gründen die gefundene Auslegung zutreffen soll.

bb)

Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, da zur Frage ihrer Auslegung weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 1993 - IV ZR 206/91, BGHZ 121, 284, 289) [BGH 17.02.1993 - IV ZR 206/91]. Die Klausel begründet die Gefahr einer Irreführung des Klauselgegners im Sinne der Senatsrechtsprechung. Sie kann dahin verstanden werden, daß die subsidiäre Haftung der Beklagten erst dann eintreten soll, wenn die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche gegen die Subunternehmen auch gerichtlich nicht möglich ist. Ein Kunde, der einen Anspruch durchzusetzen hat, muß sein Ziel im Zweifel auch gegen Widerstände erreichen (so zutreffend Hensen aaO). Jedenfalls reicht die Bedeutung der Worte "nicht durchsetzen kann" von der erfolglosen Aufforderung des Dritten zur Gewährleistung bis zu erfolglosen Vollstreckungsversuchen aufgrund eines obsiegenden Titels, ohne daß sich im Wege der Auslegung hinreichend sicher feststellen ließe, welches konkrete Maß an Tätigwerden der Klauselgegner schuldet. Diese Unklarheit ist geeignet, die Kläger dahin irrezuführen, sie müßten ein Subunternehmen erst erfolglos verklagen, bevor sie die Beklagte als ihre Vertragspartnerin unmittelbar auf Gewährleistung in Anspruch nehmen können. Dies geht zu Lasten der Beklagten als Klauselverwenderin.

III.

Nach alledem kann das Urteil in dem angefochtenen Umfang nicht bestehenbleiben; es ist aufzuheben. Da weitere Feststellungen fehlen, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Lang

Thode

Haß

Hausmann

Kuffer