Die Revision konnte keinen Erfolg haben.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, für die rechtliche Beurteilung der sogen. Aufbauverträge und der Baukostenzuschüsse lasse sich eine allgemeine und grundsätzliche Lösung nicht finden, es komme vielmehr in jedem einzelnen Fall auf die tatsächlichen Gegebenheiten und die getroffenen Vereinbarungen an. Dabei dürfe die Vertragsauslegung nicht an dem von den Parteien gewählten Wortlaut haften bleiben. Im vorliegenden Fall sei der Zusammenhang der gegenseitigen Pflichten der Parteien derart, daß die Leistung des Wiederaufbaus für eine gewisse Zeit die Verpflichtung zur Zahlung von Miete ersetzen und an deren Stelle treten solle. Für diese Zeit sei also in Wahrheit eine Mietzahlung gar nicht vorgesehen gewesen, vielmehr habe der Kläger im voraus für eine genau bestimmte Zeit seine Verpflichtungen, die ihm aus der Gewährung von Räumen erwuchsen, durch den Wiederaufbau des Hauses erfüllt. Diese beiden Leistungen seien die Hauptverpflichtungen der Parteien gewesen, so daß der Gewährung von Wohnraum seitens der Beklagten die Aufbauverpflichtung des Klägers gegenübergetreten sei. Demgemäß sehe auch der Vertrag eine Verpflichtung der Beklagten zur Bezahlung der Aufwendungen des Klägers nicht vor, abgesehen von dem in § 5 geregelten Sonderfall, daß der Mietvertrag auf Anordnung der Militärregierung vorzeitig beendigt werden müsse. Wenn in § 3 von einer Miete und von Deckung der Aufwendungen des Mieters gesprochen werde, so könnten die eingesetzten RM-Beträge nur als Rechnungsgrößen aufgefaßt werden, die dazu dienten, die Zeitspanne des mietfreien Wohnens genau festzulegen. Für eine Anwendung der Bestimmungen des Umstellungsgesetzes sei kein Raum, weil eine umstellungsfähige Geldforderung zur Zeit der Währungsreform nicht bestanden habe.

Hilfsweise - für den Fall, daß eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der Aufwendungen des Klägers vorliegen sollte - nimmt das Berufungsgericht an, die Mietzinsforderungen der Beklagten bis zum 31. Oktober 1963 seien durch einen Aufrechnungsvertrag erloschen. Ein bloßer Aufrechnungs vorvertrag könne nicht angenommen werden, weil der Vertrag vom 1. April 1947 bereits alle Bestimmungen über die Verrechnung enthalte und weil es keiner Willenserklärung der Parteien mehr bedurft habe, um die Erlöschenswirkung eintreten zu lassen.

Die Revision glaubt, die Auslegung, auf die das Berufungsgericht die Entscheidung in erster Linie stützt, sei mit dem Wortlaut des Vertrags nicht vereinbar. Die Parteien hätten bewußt einen "Mietvertrag" schließen wollen, dieser bedinge aber begrifflich eine Verpflichtung zur Zahlung eines Mietzinses. Das schließe aus, daß "die Leistung des Aufbaus die Verpflichtung zur Zahlung von Miete ersetzt habe und an deren Stelle getreten sei". Das Berufungsgericht habe auch wesentliches Parteivorbringen außer acht gelassen. Wenn auch die Vorverhandlungen mit dem Finanzamt in Bonn geführt worden seien, so sei doch der Vertrag durch den Oberfinanzpräsidenten abgeschlossen worden, und dieser habe den Vertrag so abschließen wollen, wie er laute. Es habe für die Behörde auch etatsrechtlich keine Möglichkeit bestanden, Grundstücke gegen Naturalleistung zu vermieten. Sie habe daher Wert darauf legen müssen, die Verträge so abzuschließen, daß die Behörde auf der einen Seite eine geldliche Verpflichtung zur Erstattung von Verwendungen übernehmen und dieser Verpflichtung auf der anderen Seite die Forderung auf den Mietzins gegenübergestellt werden solle. Es sei bewußt vermieden worden, Konstruktionen zu wählen, die als Abwohnen oder Sachnutzungsrecht gegen Verwendungen angesehen werden könnten. Das Berufungsgericht habe auch unterlassen, die Korrespondenz zur Auslegung des Vertrags heranzuziehen.

Mit diesen Einwendungen kann die Revision nicht durchdringen.

Daß es sich bei dem Vertrag vom 1. April 1947 um einen Mietvertrag handelt, ist klar. Etwas anderes nimmt auch das Berufungsgericht nicht an. Nach § 535 BGB hat der Vermieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren, während der Mieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten hat. Der Mietzins muß nun keineswegs eine Geldleistung sein, er kann auch in Naturalleistungen, Diensten und sonstigen Gegenwerten bestehen. Noch weniger ist die Auffassung gerechtfertigt, die Mietzinsforderung könne nur in Teilbeträgen jeweils für größere oder kleinere Zeitabschnitte und nur immer zu Beginn oder am Ende eines solchen Zeitabschnitts entstehen. Durch den Mietvertrag kann nach der von jeher herrschenden Auffassung auch vereinbart werden, daß der Mietzins für die ganze Vertragsdauer oder für einen längeren Zeitraum zum voraus entrichtet werden soll. Dann bleibt nur noch die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des Gebrauchs der gemieteten Sache für die Zeitdauer übrig, für die die Gegenleistung bereits entrichtet ist. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag bindet dann auch den Rechtsnachfolger des Vermieters (vgl. RGZ 94, 281; 127, 116; 136, 407; 144, 197). Wenn also das Berufungsgericht davon spricht, es sei für eine aus dem Vertrag errechnete Zeit eine Mietzahlung nicht vorgesehen, sondern der Kläger habe seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag durch den Wiederaufbau des Hauses erfüllt, so bedeutet dies nichts anderes, als daß die Gegenleistung des Mieters für die Überlassung des Mietraums für bestimmte Zeit im voraus erfüllt ist. Eine solche Vereinbarung ist durchaus möglich.

Schrifttum und Rechtsprechung haben bei der Beurteilung sogen. Aufbaumietverträge oder Baukostenzuschußverträge und der Einwirkung der Währungsreform auf sie drei typische Vertragsformen herausgearbeitet:

a) Der Mieter erhält vor der Währungsreform als Entgelt für seine Leistung, den Aufbau der Wohnung mit eigenen Mitteln, das Recht, während bestimmter Zeit frei zu wohnen. In diesem Fall war am Stichtag der Währungsreform eine umstellbare Forderung des Mieters überhaupt nicht vorhanden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Leistung des Mieters in der mit Kosten verbundenen persönlichen Leistung des Aufbaus gesehen wird, wobei die Kosten nur Rechnungsposten für die Berechnung der Dauer des mietfreien Wohnens bilden, oder ob die zum Zweck des Aufbaus gemachten Aufwendungen des Mieters als eine einmalige, im voraus geleistete Mietzinszahlung angesehen werden.

b) Der Mietzinsforderung des Vermieters tritt eine selbständige Ersatzforderung des Mieters gegenüber, und die beiden Forderungen werden schon vor der Entstehung der Mietforderung durch Verrechnungs- oder Aufrechnungsvertrag getilgt. Auch hier war eine umstellbare Forderung am Währungsstichtag nicht mehr vorhanden.

c) Die Mietzinsforderung des Vermieters und die Forderung des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen stehen sich selbständig gegenüber und es ist nur für den Zeitpunkt nach Fälligkeit der einzelnen Mietraten Verrechnung vorgesehen. In diesem Fall wird Umstellung der Raten der Ersatzforderungen im Verhältnis 10 : 1 angenommen (vgl. LG Essen in JMBl NRhW S 89 = MDR 1949, 226; LG Aachen in MDR 1949, 694; OLG Hessen - Kasseler Senat in SJZ 1950, 273; OLG Stuttgart - Nebensitz Karlsruhe in NJW 1950, 266; Harmening-Duden, Die Währungsgesetze, S 230 f; Barz NJW 1947/48, 537; Bergmann in NJW 1947/48, 406; 1949, 282; von Caemmerer in DJZ 1948, 514; Cartellieri in Betriebsberater 1949, 176; Petersen in MDR 1949, 20; Wiethaup in JRdsch 1949, 462; selbst Tietz in NJW 1949, 174, der grundsätzlich die unter a) angegebene Vereinbarung ablehnt, läßt sie in Anm. 7 für Ausnahme fälle, und zwar gerade für den hier gegebenen Fall zu, daß ein Bauunternehmer gegen Einräumung einer Wohnung den Wiederaufbau übernimmt).

Nach dem Merkblatt Nr. 22 des Büros für Währungsfragen (abgedruckt bei Harmening-Duden S 373) ist in der Regel anzunehmen, daß dem Vermieter kein Darlehen gegeben wurde, sondern daß der Mieter Anspruch darauf hat, mietfrei zu wohnen.

Wenn also das Berufungsgericht den Vertrag dahin auslegt, daß die erste der genannten rechtlichen Möglichkeiten vorliegt, so könnte dies in der Revisionsinstanz nur beanstandet werden, wenn der Inhalt des vorliegenden Vertrags die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung nicht zulassen würde. Das ist aber nicht der Fall. Wenn im § 3 gesagt ist, der Mieter sei berechtigt, die volle Miete solange einzubehalten, bis seine Aufwendungen gedeckt seien, so heißt das, daß er solange nichts zu zahlen hat. Der Einwand der Revision, der Oberfinanzpräsident habe etatsrechtlich keine Möglichkeit, Grundstücke gegen Naturalleistung zu vermieten, geht fehl. Da der Wert des Aufbaus des Hauses als Gegenleistung gegen seine Überlassung als Wohnung für bestimmte Zeit in der Form eines Geldbetrages genau festgelegt ist, ist nicht zu verstehen, weshalb ein solches rechtliches Gebilde etatsrechtlich nicht soll erfaßt werden können. Es wäre im Gegenteil eine gekünstelte Konstruktion, wenn die zum Zwecke des Aufbaus des Hauses vom Kläger für die Beklagte gemachte Geldleistung in eine in Raten fällig werdende Rückzahlungsforderung umgewandelt werden sollte, die dann durch Aufrechnung getilgt werden soll. Daß Ausdrücke wie "Abwohnen" und ähnliche nicht gebraucht wurden, ist ohne Belang. Es ist bei Verträgen, in denen neuartige Lebensvorgänge rechtlich geregelt werden, in besonderem Maße der allgemeine Grundsatz zu beachten, daß der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist.

Inwiefern die von den Parteien vorgelegte Korrespondenz die Auslegung des Vertrags durch das Berufungsgericht unmöglich machen soll, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls kann aus der Äußerung des Oberfinanzpräsidenten im Schreiben vom 21. April 1947, der Kläger sei durch die Investierung der hohen Baukosten zum wirtschaftlichen Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten geworden, ein solcher Schluß nicht gezogen werden.

Dagegen, daß die in § 3 des Vertrags festgelegten Reichs-Mark-Mietzinssätze nur als Rechnungsposten aufgefaßt werden, um die Zeitspanne des mietfreien Wohnens festzulegen, ist nichts einzuwenden, zumal eine Verzinsung der Aufwendungen des Klägers ausdrücklich ausgeschlossen war. Die besonderen Bestimmungen der § § 5 Abs. 2, 3 Abs. 4 des Vertrags, wonach im Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht getilgte Betrag herauszuzahlen oder auf den Kaufpreis anzurechnen ist, stehen der Auslegung des Berufungsgerichts nicht entgegen. Wenn es der Beklagten nicht möglich ist, die ihr obliegende Gegenleistung durch mietweise Überlassung der Wohnung vollständig zu erfüllen, so muß natürlich ein Weg gesucht werden, dem Kläger den Vermögenswert, auf den er Anspruch hat, auf andere Weise zuzuführen. Dabei ergibt es sich von selbst, daß dann eine Geldforderung des Mieters zur Entstehung gelangt, wobei es dahingestellt bleiben kann, wie diese Forderung währungsmäßig umgestellt werden müßte. Ob diese Bestimmungen als Ausnahmen oder als Regelung besonderer Fälle angesehen werden sollen, ist belanglos, jedenfalls muß aus ihnen nicht der Schluß gezogen werden, es liege einer der oben unter c) genannten Verträge vor.

Da die Auslegung, die das Berufungsgericht dem Vertrag in erster Linie gibt, nicht zu beanstanden ist und die Entscheidung trägt, braucht die Hilfserwägung, ob ein Aufrechnungsvertrag angenommen werden kann, nicht mehr geprüft zu werden.

Die Revision rügt endlich, das Berufungsgericht habe sich mit dem Vorbringen der Beklagten nicht auseinandergesetzt, die vom Kläger gewünschte Auslegung bedeute die Vereinbarung einer unzulässigen und deshalb nichtigen Wertsicherungsklausel hinsichtlich einer Reichsmarkforderung des Klägers. Die Annahme der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel geht aber fehl und liegt so fern, daß dem Berufungsgericht kein Vorwurf daraus gemacht werden kann, daß es dieses Vorbringen nicht ausdrücklich erörtert hat.

Die Revision war daher als unbegründet auf Kosten der Beklagten zurückzuweisen.