Der Kläger macht Ansprüche wegen Amtspflichtverletzung und aus Enteignung geltend, weil er durch die rechtsirrige Anwendung der Bestimmungen, über die Wohnraumbewirtschaftung und die für Wohnräume geltenden Preisbestimmungen einen Schaden erlitten habe. Gegen die Versagung derartiger Ansprüche durch die Vorderrichter bestehen im Ergebnis keine rechtlichen Bedenken.

I.

Schadensersatzansprüche wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung nach §839 BGB und Art. 34 GG bestehen schon deshalb nicht, weil die Beamten der Beklagten nicht schuldhaft gehandelt haben. Das Oberlandesgericht hat das Vorgehen der städtischen Bediensteten für rechtmäßig erklärt. Selbst wenn man dem nicht folgt, könnte doch den Beamten nicht mehr der Vorwurf schuldhafter Pflichtwidrigkeit gemacht werden; denn nach ständiger Rechtsprechung ist das Verschulden eines Beamten in der Regel dann zu verneinen, wenn der Beamte nicht einfach liegende Rechtsfragen zu beurteilen hatte und auch ein Kollegialgericht nach mündlicher Verhandlung das Vorgehen des Beamten als rechtmäßig gebilligt hat. Diese Rechtsregel kommt zwar nicht zum Zuge, soweit das Verhalten des Beamten auch unter Gesichtspunkten, unter denen das Vordergericht es nicht gewürdigt hat, auf das Vorliegen einer Amtspflichtverletzung hin zu prüfen ist. Das kommt hier insoweit in Betracht, als der Kläger in dem Verhalten der mit seiner Angelegenheit befaßten Beamten auch einen - schuldhaften - Verstoß gegen die Pflicht der Behörden zu "konsequentem Verhalten" sehen will. Ein Verstoß gegen diese Pflicht liegt aber hier in Wahrheit nicht vor, wie weiter unten in anderem Zusammenhang auszuführen sein wird.

II.

Entschädigungsansprüche gemäß Art. 14 GG aus dem Gesichtspunkt der Enteignung oder des enteignungsgleichen Eingriffs bestehen ebenfalls nicht.

1.)

Die Anwendung der Bestimmungen über die Wohnraumbewirtschaftung auf das Geibelhaus war zulässig, weil die Räume dieses Hauses Wohnräume im Sinne des damals geltenden Wohnungsgesetzes waren. Zwar kommt es für die Kennzeichnung eines Raumes als Wohnraum im Rahmen des Wohnungsgesetzes nicht allein darauf an, ob der Raum zu Wohnzwecken geeignet ist, sondern auch darauf, ob er zum Wohnen bestimmt ist (BGHZ 10, 215, 217 [BGH 06.07.1953 - III ZR 357/52] mit weiteren Nachweisen). Infolgedessen fallen gewerblich als Hotel- und Pensionszimmer genutzte Räume angesichts dessen, daß sie nicht zum Daueraufenthalt und mithin nicht zum "Wohnen", sondern lediglich zur vorübergehenden Aufnahme von Ortsfremden dienen oder zu dienen bestimmt sind, nicht unter den Begriff des "Wohnraumes". Um derartige nicht zum "Wohnen" bestimmte Räume handelt es sich aber bei den hier interessierenden Räumen im Geibelhaus nicht. Hier hatte jede Wohnungseinheit - im Gegensatz zum Hotel - Kochgelegenheit, und die Wohnungseinheiten wurden leer und an ortsansässige Dauermieter auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Qualifizierung der Räume des Geibelhauses als Wohnräume steht auch nicht entgegen, daß den Mietern neben der Raumüberlassung noch weitere bei der Vermietung von Wohnräumen im allgemeinen nicht vorgesehene Nebenleistungen zu erbringen waren. Wenn die Gewährung dieser Nebenleistungen das Geibelhaus auch nicht mehr als Wohnhaus im üblichen Sinne erscheinen lassen kann und etwas in die Nähe von Pensionen und Hotels rückt, so wird dadurch an dem für die Anwendbarkeit des Wohnungsgesetzes entscheidenden Merkmal, nämlich der Überlassung zum "Wohnen" geeigneter und bestimmter Räume, nichts geändert. Ebensowenig vermag der Umstand, daß der Kläger wegen der Einnahmen aus dem Geibelhaus zur Gewerbesteuer herangezogen wurde, eine andere Beurteilung zu rechtfertigen. Denn auch die Vermietung von Wohnungen kann im Einzelfall eine auf Gewinn gerichtete selbständige Tätigkeit des Vermieters darstellen und damit die Merkmale eines Gewerbebetriebes erfüllen (RGZ 94, 162).

Die Unterstellung von Wohnräumen unter die Wohnraumbewirtschaftung stellt für sich allein keine Enteignung dar. Das ist im einzelnen in BGHZ 6, 270, 283 ff [BGH 10.06.1952 - GSZ - 2/52] ausgeführt. An dieser Auffassung hat der Senat in ständiger Rechtsprechung festgehalten (BGHZ 12, 273 [BGH 11.02.1954 - III ZR 312/52] u.a.).

2.)

Auch die Anwendung der preisrechtlichen Bestimmungen stellt in der Art, wie sie vorgenommen ist, keinen - rechtswidrigen - enteignungsgleichen Eingriff dar.

Für Mieten galt nach der Verordnung vom 26. November 1936 (RGBl I 955) ebenfalls der Preisstop. Danach wurden die Mieten nach dem Stande des 17. Oktober 1936 Höchstmieten. Für neue Wohnungen galten die angemessenen Mieten für vergleichbare Wohnungen unter gewisser Berücksichtigung der Ertragslage als Höchstmieten (Runderlaß des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1937 - Pr. 184/37 -). Nach der Währungsreform blieb der Preisstop für Mieten zunächst bestehen (Preisfreigabeanordnung vom 25. Juni 1948 - WiGBl 61). Die Preisbehörden durften vom Preisstop jedoch Ausnahmen zulassen, und die Ausgestaltung der Mietpreise lag dadurch weitgehend in den Händen der Verwaltungsbehörden, die allerdings durch zahlreiche zentrale Anordnungen gebunden waren. Diese Anordnungen unterschieden insbesondere zwischen den Mieten für Wohnräume, Geschäftsräume sowie den Entgelten für Zimmer von Hotels und Beherbergungsunternehmen. Besondere Bestimmungen für Appartementhäuser gab es nicht.

Die Festsetzung von Höchstmieten für das Geibelhaus unter den vom Kläger zunächst vereinbarten Sätzen wäre möglicherweise ein rechtswidriger Eingriff gewesen, wenn die Preisbehörde die Besonderheiten des Geibelhauses oder die durch ihr früheres Verhalten etwa eingetretenen Beschränkungen außer Betracht gelassen hätte. Beides ist zu verneinen.

a)

Nicht zu beanstanden ist es, daß die Preisbehörde die Bestimmungen über die Preise für Übernachtungen in Hotels und Beherbergungsbetrieben auf das Geibelhaus nicht angewandt hat, denn das Geibelhaus war, wie ausgeführt, kein Hotel. Andererseits wäre eine Mietfestsetzung nur nach den Bestimmungen für reine Wohnräume der Eigenart des klägerischen Betriebes sicherlich nicht gerecht geworden. Denn das Geibelhaus war kein Wohnhaus der üblichen Art und der Kläger zog wesentliche Einnahmen nicht aus der Raummiete. Für ihn war die Kopplung eines Mietvertrages mit dem Dienstleistungsvertrag von besonderer Bedeutung. Darauf hatte er den Bau und die Einrichtung seines Hauses zugeschnitten. Für ihn war eine wesentliche Einnahmequelle die Aufnahme von Mietern, die neben der Raummiete besondere Annehmlichkeiten gegen Entgelt, in Anspruch nahmen. Dadurch hatte er zwar erhöhte Unkosten, aber auch einen entsprechenden Gewinn. Er hatte sich mit Hilfe der Besonderheiten des Geibelhauses unter Billigung der Behörde einen gewinnbringenden Betrieb geschaffen, in den die Behörde nicht ohne weiteres eingreifen durfte und dessen Besonderheiten sie auch im Rahmen der Preisregelung zu beachten hatte. Dem ist die Beklagte auch gerecht geworden.

Das Geibelhaus war nach dem Stichtag der Preisstopverordnung erbaut. Die Behörde mußte deshalb die angemessene Miete für vergleichbare Objekte als Höchstmiete ermitteln. Nach Auffassung des Senats hat die Preisbehörde ausweislich der Festsetzungsbeschlüsse bei der Ermittlung der Höchstmieten keinen Rechtsfehler begangen: Die erste Regelung nach Maßgabe des Bescheides vom 5. August 1948 galt ab August 1947. Danach setzte die Beklagte für alle Räume Nutzungsentgelte fest. Diese Entgelte galten für neue Mieter, die keine weiteren Leistungen in Anspruch nahmen, als Miete. Für die übrigen Wohneinheiten, für die die Vorteile eines Appartementbetriebes bestanden, wurde zu dem Nutzungswert ein Aufschlag von 5 % gestattet, der sich auf 12 % erhöhte, falls der Kläger wieder einen Speise- und Aufenthaltsraum eröffnet hätte. Das Entgelt für Bedienung nach den Dienstleistungsverträgen wurde auf 11 und 13 DM je Zimmer festgesetzt. In den Gründen heißt es, daß zwar eine preisrechtliche Gleichstellung mit einem Hotel oder Fremdenheim nicht möglich sei, daß aber die Preisgestaltung nicht wie bei Miethäusern auf den reinen Nutzungswert abstellen könne. Denn bei dem Geibelhaus seien gewisse Wohnvorteile anzurechnen und dem Kläger die Mittel zu verschaffen, die ihm neben einer angemessenen Kapitalverzinsung eine ordnungsmäßige Ausgestaltung des Hauses und eine wirtschaftliche Betriebsführung ermöglichten. Durch Bescheid vom 7. November 1951 wurden die Entgelte ab Ende 1951 auf Antrag verschiedener Mieter anderweitig festgesetzt. Diesmal beschränkte sich die Preisbehörde darauf, die zulässige Leerraummiete festzusetzen, weil sonstige Leistungen damals nicht gewährt wurden. Dieser Bescheid wurde auf die Beschwerde des Klägers durch den Beschluß vom 1. August 1952 dahin abgeändert, daß die Sätze um 7 % erhöht wurden. In den Gründen heißt es dazu: Den Besonderheiten des Geibelhauses müsse Rechnung getragen werden; das Haus habe erheblich höhere Verwaltungskosten als ein gewöhnliches Miethaus und habe auch sonst nicht völlig den Charakter eines Mietwohnhauses. Deshalb seien die Verwaltungskosten um 150 % zu erhöhen und dafür bei der der Festsetzung zugrunde liegenden Ertragsrechnung allein 3.500 DM jährlich neben einer Kapitalverzinsung von 5 % und weiteren Posten einzusetzen.

Damit hat die Behörde die Besonderheiten des Geibelhauses hinreichend berücksichtigt. Diese Besonderheiten verpflichteten die Preisbehörde nicht, unter völliger Außerachtlassung der Preisbestimmungen für Wohnungsmieten eine ganz andersartige Berechnung anzustellen, um zu höheren Entgelten zu gelangen. Weder Gesetze noch Verwaltungsvorschriften noch eine allgemeine Verwaltungsübung sahen für derartige Gebäude eine besondere Regelung vor. Die Behörde ist hier so vorgegangen, daß sie von den Bestimmungen für Wohnräume ausging und daneben nach Anstellung einer Ertragsberechnung einen Aufschlag zum Ausgleich der besonderen Leistungen vornahm. Zwar lagen die so ermittelten Sätze unter den früher vereinbarten Mieten, aber immerhin ergaben diese Festsetzungen Durchschnittssätze bis zu 1,80 DM Miete je qm und damit eine wesentlich höhere Vergütung als sonst für Wohnungen aus jener Zeit. Der Kläger selbst hatte durch Benutzung besonderer Vordrucke für seine Miet- und Dienstleistungsverträge das Entgelt für die Raumüberlassung von den Entgelten für die Dienstleistungen getrennt. Dann lag es nahe und war es jedenfalls weder sachfremd noch willkürlich, daß auch die Preisbehörde, insbesondere nach Wegfall der meisten Dienstleistungen, die Preisfestsetzung getrennt für die Raumüberlassung (Wohnungsmiete) und für die sonstigen Dienstleistungen vornahm und bei der Festsetzung der Entgelte für die Raumüberlassung die Sätze für Wohnungsmieten zum Ausgangspunkt nahm.

Daß die Behörde bei der Ermittlung der zulässigen Höchstmieten sonstwie rechtsfehlerhaft, vor allem nicht sachgerecht und damit willkürlich gehandelt hätte (vgl. dazu BVerwG in NJW 1955, 315), ist bei dem sorgfältigen Bemühen der Preisbehörde um die Ermittlung der zulässigen Entgelte nicht ersichtlich. Insbesondere kann nicht gesagt werden, daß die Behörde bei ihren Maßnahmen der wirtschaftlichen Besonderheit des Geibelhauses nicht Rechnung getragen und durch die Art ihrer Preisfestsetzungen den Kläger gehindert habe, je nach Lage der allgemeinen Verhältnisse das Geibelhaus wieder in der ursprünglich geplanten Form zu nutzen.

b)

Die Rechtswidrigkeit der Maßnahmen der Beamten ergab sich auch nicht aus einer Bindung an vorangegangene, entgegenstehende Entscheidungen.

Die Behörde war dadurch, daß sie die ihr von dem Kläger vorgelegten Verträge hinsichtlich der darin vorgesehenen Entgelte ohne Beanstandung gelassen hatte, nicht gehindert, später - von sich aus oder auf Antrag der Mieter - eine Überprüfung der vereinbarten Preise vorzunehmen und diese Preise nach Maßgabe der jeweils geltenden Vorschriften auf die preisrechtlich zulässige Höhe herabzusetzen. Allerdings konnte eine solche Herabsetzung möglicherweise unzulässig sein, wenn die Behörde damit gegen ihre Rechtspflicht zu "konsequentem Verhalten" verstoßen hätte. Auch eine Behörde darf sich nämlich zu ihrem eigenen früheren Verhalten zu Lasten des davon betroffenen Staatsbürgers nicht in Widerspruch setzen, wenn der auch das öffentliche Recht beherrschende Grundsatz von Treu und Glauben dies verbietet. Dies kann in gewissem Umfang sogar dann gelten, wenn der Staatsbürger durch das frühere Verhalten der Behörde eine mit den allgemeinen Bestimmungen nicht in Einklang stehende günstige Rechtsposition erlangt hat. Denn grundsätzlich muß das Vertrauen des Bürgers in die Rechtmäßigkeit und in den Bestand behördlicher Maßnahmen geschützt werden. Es kann dahingestellt bleiben, welche Bedeutung es hier haben würde, wenn die vereinbarten Entgelte etwa gegen Preisvorschriften verstießen und "rechtswidrig" waren. Denn aus dem genannten Grundsatz kann der Kläger im vorliegenden Fall schon um deswillen nichts herleiten, weil der dem Staatsbürger zu gewährende Vertrauensschutz nur dann ein Festhalten der Behörde an ihren früheren Maßnahmen gebietet, und der Betroffene nur dann aus der Pflicht der Behörde zu konsequentem Verhalten etwas herleiten kann, wenn er im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit und Rechtsbeständigkeit der ursprünglichen Maßnahmen der Behörde seinerseits Maßnahmen getroffen und Aufwendungen gemacht hat, die er anderenfalls nicht getroffen und gemacht haben würde. Das liegt hier nicht vor, da der Kläger nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils seine mit den Mietern geschlossenen Verträge der Beklagten erst vorgelegt hat, nachdem die Wohnungen fertiggestellt und die Mieter eingezogen waren.

Dadurch allein, daß die Behörde die ihr nach Fertigstellung des Hauses und dem Einzug der Mieter vorgelegten Verträge aus preisrechtlichen Gesichtspunkten zunächst nicht beanstandete, hatte der Kläger eine Rechtsposition, die Gegenstand einer Enteignung oder eines enteignungsgleichen Eingriffs hätte sein können, noch nicht erlangt.

In der - rechtmäßigen - Anwendung der Preisvorschriften als solche liegt ebensowenig wie in der Unterstellung von Wohnräumen unter die Wohnraumbewirtschaftung eine Enteignung. Sie stellt vielmehr lediglich eine Konkretisierung des Inhalts und der Schranken des sozial gebundenen Eigentums dar (BGHZ 13, 378, 381 ff) [BGH 04.06.1954 - V ZR 10/54].

III.

Die Revision des Klägers muß daher mit der Kostenfolge des §97 ZPO zurückgewiesen werden, ohne daß es eines Eingehens auf die weiteren Fragen bedarf.