Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 09.09.1963, Az.: BVerwG VIII C 20.62

I.

Die Kläger errichteten in ... ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel ein Wohnhaus, das im Dezember 1957 bezugsfertig wurde. Im Erdgeschoß befinden sich gewerbliche Räume, im ersten bis vierten Obergeschoß je eine abgeschlossene Fünf-Zimmerwohnung mit Diele, Bad und WC und einer Wohnfläche von je etwa 85 qm, im Dachgeschoß fünf einzelne Kammern mit insgesamt etwa 55 qm Grundfläche.

Das ganze Haus ist an die Eheleute ... vermietet. Im Erdgeschoß betreibt der Ehemann ... ein gewerbliches Unternehmen. Das erste Obergeschoß ist an die Eheleute ... als deren Wohnung vermietet. Mieterin des zweiten bis vierten Obergeschosses ist die Ehefrau ... die mit Ausnahme von zwei eigengenutzten Räumen die einzelnen Zimmer und Kammern möbliert an Studenten vermietet. Die möbliert vermieteten Räume haben Heizung und fließendes Wasser.

Die Eheleute ... zahlen an die Kläger eine Gesamtmiete von 1.200 DM monatlich. Die Ehefrau ... erzielt aus ihrer Zimmervermietung bei voller Belegung monatlich 2.090 DM.

Die von den Eheleuten ... bewohnte Wohnung im ersten Obergeschoß ist als steuerbegünstigt anerkannt. Den weitergehenden Antrag der Kläger, auch die übrigen Obergeschoßwohnungen mit Einschluß der Dachkammern als steuerbegünstigt anzuerkennen, lehnte der Beklagte ab mit der Begründung, diese Wohnungen würden zweckwidrig benutzt. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht hat der Berufung der Kläger stattgegeben. In den Gründen des Berufungsurteils wird ausgeführt:

Die an die Studenten vermieteten Räume seien Wohnungen gleichzusetzen, weil sie zur Führung eines selbständigen häuslichen Lebens bestimmt und geeignet seien. Es genüge, daß die Küche und die Toilette gemeinsam benutzt werden könnten, sich in angemessener geringer Entfernung befänden und in üblicher Weise zugänglich seien. Die möblierte Vermietung der Räume an Studenten sei keine gewerbliche Nutzung, weil sie echte, auf eine gewisse längere Dauer gerichtete Wohnbedürfnisse befriedige, die Vermieterin über eine hausfrauliche Betätigung hinausgehende Sonderleistungen nicht erbringe und weil bei ihr eine spekulative oder berufsmäßige Gewinnabsicht nicht vorliege. Die Räume seien durch ihre Vermietung an einzelne Personen nicht ihrer natürlichen Bestimmung entzogen worden. Bei Einzelräumen sei die angemessene Unterbringung von Familien nicht Voraussetzung einer Steuerbegünstigung. Ob die Räume nach Grundriß, Gestaltung und Zusammenhang so erbaut seien, daß sie zu mehreren zusammen als eine abgeschlossene Wohnung benutzt werden könnten, spiele, keine Rolle, weil die Grundrißgestaltung der freien Verfügung des Bauherrn unterliege und nicht durch gesetzliche Bestimmungen über die Art und Größe der zu erbauenden Wohnungen beschränkt sei. Es sei auch nicht Voraussetzung der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung, daß der Bauherr sie nur an einen Mieter vermieten dürfe, der sie selbst zu eigenen Wohnzwecken nutze.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt; er rügt die Verletzung des materiellen Rechts. Die Kläger sind der Revision entgegengetreten.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Der Beklagte ist verpflichtet, die Wohnungen als steuerbegünstigt anzuerkennen.

Gegenstand des Rechtsstreits ist die Verpflichtung des Beklagten, gemäß § 82 Abs. 1 Satz 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WobauG - vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523) die strittigen Wohnungen als steuerbegünstigt anzuerkennen. Diese Verpflichtung wurde geltend gemacht im Anerkennungsverfahren des § 83 II. WoBauG. Es ist daher nur darüber zu entscheiden, ob der Beklagte verpflichtet ist, dem Antrag der Kläger stattzugeben. Diese stützen allerdings die besondere Förderungswürdigkeit ihres inzwischen verwirklichten Bauvorhabens auf den Umstand, daß die Mieterin der Wohnungen die einzelnen Räume ausschließlich an Studenten vermiete und den in der Stadt Aachen besonders dringenden Bedarf an Studentenzimmern befriedige. Sie behaupten aber nicht, daß sie ein Studentenwohnheim errichtet hätten, das nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung die Voraussetzungen des § 15 II. WoBauG erfülle; sie begehren keine Bescheinigung gemäß § 93 Abs. 1 Buchst. c II. WoBauG darüber, daß die in § 15 bestimmten Voraussetzungen vorliegen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte vor dafür, daß das Anerkennungsverfahren, nach § 83 zur Umgehung der für Wohnheime bestehenden Bestimmungen betrieben wird.

Gegenstand des Antrags auf Anerkennung als steuerbegünstigt sind die von den Klägern vermieteten Wohnungen, nicht die einzelnen an Studenten untervermieteten Wohnräume. Diese sind für sich weder Wohnungen im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 noch einzelne Wohnräume im Sinne des § 99 Abs. 2 II. WoBauG. Das Zweite Wohnungsbaugesetz enthält keine Begriffsbestimmung der "Wohnung". Nach Ziff. B 6 (1) der Verwaltungsanordnung über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz sowie über die Grundsteuervergünstigung nach dem Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetz des Bundes vom 20. April 1957 (BAnz. Nr. 78 vom 24. April 1957, GMBl. S. 150) sind Wohnungen im Sinne des Gesetzes solche, die dazu bestimmt und geeignet sind, auf die Dauer der Wohnraumversorgung zu dienen (vgl. BVerwGE 9, 277 [279]; 12, 245). Die Bestimmung zum Wohnen wurde nicht dadurch aufgehoben, daß die Kläger in die Untervermietung der einzelnen möblierten Räume an Studenten einwilligten. Der Wohnzweck ist erfüllt, wenn nicht nur, wie im Hotelzimmer, vorübergehend übernachtet, sondern während einer gewissen Dauer in den Räumen gewohnt wird; das Vorliegen dieses Merkmals hat das Bundesverwaltungsgericht in einem anderen rechtlichen Zusammenhang für Studentenzimmer bejaht (BVerwGE 6, 29 [32 oben]).

Bei der Beurteilung der Frage, ob die Voraussetzungen der Anerkennung bei den von den Klägern vermieteten Wohnungen oder bei den von ihrer Mieterin untervermieteten möblierten Zimmern vorliegen müssen, kann davon ausgegangen werden, daß die fünf Dachkammern bei getrennter Vermietung der einzelnen Geschosse an verschiedene Mieter auf diese aufgeteilt worden wären und eine solche Aufteilung unterblieben ist, well nur die Eheleute ... Mieter der Kläger sind. Die zu den einzelnen Geschossen gehörenden Dachkammern sind nicht für sich als Wohnungen im Sinne des § 82 Abs. 1 oder als einzelne Wohnräume im Sinne des § 99 Abs. 2 II. WoBauG anzusehen, sondern als Teile der Wohnungen.

Die Wohnungen im zweiten bis vierten Obergeschoß bilden auch nicht mit der Wohnung im ersten Obergeschoß zusammen eine Großwohnung, die von den Eheleuten ... teils zur Führung ihres eigenen Haushalts, teils durch Untervermietung genutzt wird. Zwar können mehrere nach dem Bauplan als selbständig vorgesehene Wohnungen durch Herstellung einer Verbindung zwischen ihnen für die Wohnflächenberechnung zu einer einzigen Großwohnung geworden sein (vgl. das Urteil des erkennenden Senats vom heutigen Tage in der Sache BVerwG VIII C 1.62); ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor, weil die nach der baulichen Gestaltung gegebene Selbständigkeit und Abgeschlossenheit der Wohnungen erhalten geblieben ist. Bei der Anwendung der Förderungsbestimmungen ist es nicht entscheidend, ob der geschaffene Wohnraum unmittelbar an die "Bewohner" vermietet, oder ob zwischen ihnen und den Eigentümern ein Mieter und Weitervermieter eingeschaltet wird. Nimmt ein anderer als der Eigentümer die Einzelvermietung, sei es von Wohnungen oder einzelnen Wohnräumen, vor, dann ist es im Rahmen der Wohnungsbauförderung gleichgültig, daß der Zweck des zwischen dem Eigentümer und dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrages nicht das Wohnen des Mieters ist; es kommt darauf an, daß die Wohnung und die darin enthaltenen einzelnen Wohnräume nach dem Willen des Eigentümers zum Wohnen bestimmt sind und bleiben.

Die in § 82 II. WoBauG bestimmten Voraussetzungen für die Anerkennung als steuerbegünstige Wohnungen sind gegeben: Es handelt sich um neugeschaffene Wohnungen, die nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind. Zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstandenen Gesamtkosten, der laufenden Aufwendungen oder der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgung wurden keine öffentlichen Mittel eingesetzt. Jede Wohnung bildet eine Wohneinheit; sie ist mit Küche, Wasserversorgung, Ausguß und Abort versehen und ermöglicht nach ihrer baulichen Gestaltung die Führung eines Haushalte (BVerwGE 9, 277). Die Wohnfläche jeder Wohnung entspricht der in § 39 Abs. 1 Buchst. d II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenze von 85 qm; diese Wohnfläche wird auch dann, wenn zu jeder Wohnung noch eine Dachkammer von 11 qm hinzugerechnet wird, um nicht mehr als 20 v.H. überschritten.

Daß jede einzelne Wohnung nicht im ganzen zur Führung des Haushalts einer Familie, sondern zur Vermietung möblierter Zimmer genutzt wird, steht ihrer Anerkennung als steuerbegünstigt nicht entgegen.

Nach § 82 Abs. 5 II. WoBauG sind Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. Diese Vorschrift ist hier nicht anzuwenden, weil die Wohnungen nicht zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt, sondern ausschließlich zum Wohnen benutzt werden. Ob der Zimmervermietungsbetrieb eine gewerbliche Tätigkeit ist oder nicht, ist nicht entscheidend; es kommt darauf an, ob die Räume zum Wohnen benutzt werden, weil die Steuervergünstigung davon abhängig ist, daß die Wohnfläche überwiegend zu Wohnzwecken benutzt wird, wie gerade, die Vorschrift des § 82 Abs. 5 II. WoBauG ergibt.

Der Umstand, daß nur eine Wohnung des Hauses zur Führung des eigenen Haushalts der Mieter verwendet und in den übrigen Wohnungen eine Zimmervermietung betrieben wird, ist nicht in wohnungsbaurechtlicher, sondern in wohnraumwirtschaftlicher Hinsicht von Bedeutung. Nach § 84 II. WoBauG unterliegen steuerbegünstigte Wohnungen an sich nicht der Wohnraumbewirtschaftung. Eine der in dieser Vorschrift selbst vorgesehenen Ausnahmen enthält aber § 11 des Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes vom 31. März 1953 (BGBl. I S. 97). Nach der gemäß Abs. 2 Satz 1 auch auf steuerbegünstigte Wohnungen anwendbaren Vorschrift des Abs. 1 Satz 1 gelten alle Wohnungen bis auf eine als frei, wenn jemand über mehrere Wohnungen verfügt, es sei denn, daß er ein dringendes berechtigtes Interesse hat, sie zu behalten.

Die Revision des Beklagten war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.