Bundesgerichtshof
Urt. v. 27.03.1991, Az.: XII ZR 136/90

Die Kl., eine Brauerei, überließ ihr nicht gehörende Geschäfts- und Wohnräume durch "Unterpachtvertrag" den Bekl. zum Betrieb der Gaststätte "Hofbräu-Eck". Nach dem Inhalt dieses 1978 geschlossenen Vertrages wurde "Gaststätten-Großinventar" mitverpachtet. Im Jahre 1985 regelten die Parteien ihre Vertragsbeziehungen neu. In dem neuen "Unterpachtvertrag" war u.a. bestimmt, daß die Unterpächter das für den Betrieb der Gaststätte erforderliche Groß- und Kleininventar sowie die Kücheneinrichtungsgegenstände selbst beschaffen und den Kaufpreis - zur Vermeidung von Sicherungsrechten des Verkäufers - vor Pachtbeginn in vollem Umfang entrichten sollten. Zwecks Finanzierung des Kaufs wurde zwischen den Parteien zusätzlich ein "Darlehens- und Bezugsvertrag" über die Summe von 40 000,- DM zu 6 % Zinsen mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossen. Die Auszahlung der Darlehensmittel erfolgte Ende 1985. Nachdem die Kl. das Vertragsverhältnis aufgrund von Zahlungsrückständen wirksam gekündigt hatte, erhob sie gegen die Bekl. Klage auf Räumung und Herausgabe des Objekts. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kam es darauf an, ob das der Klage zugrundeliegende Rechtsverhältnis als Miete (i.S. des § 200 Abs. 1 Nr. 4 GVG) oder als Pacht einzuordnen ist. Während das OLG (BerGer.) einen Mietvertrag angenommen hat, pflichtet der Senat im Ergebnis der Revision bei, die sich für ein Pachtverhältnis ausgesprochen hat.

a. "Das BerGer. hebt entscheidend darauf ab, daß die Kl. (nach dem Vertrag von 1985) nicht verpflichtet gewesen ist, den Bekl. die zum Betrieb der Gaststätte erforderlichen Einrichtungsgegenstände zur Verfügung zu stellen, diese vielmehr die Einrichtung selbst hätten beschaffen sollen. Das RG, das in zahlreichen, eher einzelfallgeprägten Entscheidungen zur Abgrenzung von Pacht und Miete Stellung genommen hat ..., hat indessen mehrfach Pacht auch in Fällen angenommen, in denen der Raumnutzer Inventar nicht mitgepachtet, sondern vom Raumeigentümer oder einem Dritten zu Eigentum erworben hatte (vgl. RGZ 91, 310; 114, 243, 244; WarnRspr 1924 Nr. 103 ; 1926 Nr. 45). Dies wird vom Schrifttum teils akzeptiert ..., teils für bedenklich gehalten (jeweils mit Nachw.). Vereinzelt wird der Standpunkt des RG sogar als zu eng angesehen und vertreten, daß Pacht immer dann anzunehmen sei, wenn nach dem von den Parteien gewollten Vertragszweck der Übernehmer die Sache nicht nur gebrauchen, sondern auch gewerblich nutzen und mit ihr verdienen solle, ohne daß der Frage des Inventars ausschlaggebende Bedeutung zukomme (Voelskow, NJW 1983, 910 sowie in MünchKomm., 2.Aufl., Rdn.6 ff. vor § 535).

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat in seinem Beschluß vom 17. 12. 1980 (WM 1981,226 = ZMR 1981,306 = DRsp I (133) 191 d-e) ausgeführt, Miete und Pacht seien danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuß zu gewähren sei. Bei der Überlassung von Räumen komme es darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden sollten. An Räumen, die nicht mit einer zur Nutzung erforderlichen Einrichtung versehen seien und durch denjenigen, der die Räume überlasse, auch nicht zur Fruchtziehung ausgestattet werden müßten, sei nur Miete möglich. In dem entschiedenen Fall - es ging um die Überlassung von Räumen und Grundstücksflächen für einen Kraftfahrzeugbetrieb mit Abschleppdienst - wurde Pacht verneint, weil das Vertragsobjekt für den vorgesehenen Betrieb weder bereits eingerichtet noch vom Überlasser einzurichten war. Was gegolten hätte, wenn die erforderliche Einrichtung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorhanden gewesen wäre, ohne daß sie gerade dem Überlasser des Objekts gehört hätte, läßt sich dieser Entscheidung nicht entnehmen. Eine Stellungnahme zu dieser Frage findet sich auch nicht in anderen Entscheidungen des VIII. Senats; im wesentlichen wird gesagt, Pacht scheide jedenfalls aus, wenn Vertragsgegenstand lediglich leere Räume seien, die als Quelle für Erträgnisse erst hergerichtet werden müßten (vgl. Urteile (in) ZMR 1969,206 und NJW 1979,2351,2352).

Der erk. Senat folgt zwar nicht der Ansicht von Voelskow, daß schon die Überlassung leerer Räume zum Betriebe eines gewerblichen Unternehmens Pacht und nicht Miete sei; die von ihm vertretene Konsequenz, es gebe letztlich keine Geschäftsraummiete, sondern nur Geschäftsraumpacht (NJW, aaO., S. 911), ist schwerlich mit dem Wortlaut des § 581 BGB in Einklang zu bringen, der die Überlassung des Gebrauchs eines Gegenstandes nicht genügen läßt, sondern zusätzlich die Gewährung eines Fruchtgenusses i.S. von § 99 BGB fordert. Wenn Räume zum Betrieb eines Unternehmens überlassen werden, sind die durch dieses Unternehmen erzielten Erträge Frucht nicht der Räume, sondern des Unternehmens als eines weit komplexeren Inbegriffs von Sachen und Rechten (so auch Larenz, Schuldrecht, 13. Aufl., Bd. II/1, § 49 I, S. 279 f). Bei der Beurteilung der Frage, ob in solchen Fällen neben der Verschaffung des Besitzes an Geschäftsräumen auch ein Fruchtgenuß i.S. von 581 BGB "gewährt" wird, ist aber eine enge Betrachtungsweise nicht angebracht, sondern sind vor allem wirtschaftliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. So wird vertreten, daß auch die zusätzliche Überlassung anderer "Geschäftswerte" als Inventar von Bedeutung ist (Larenz, aaO.). Was die Frage des Inventars betrifft, kennzeichnet zwar dessen gleichzeitige Überlassung den Normalfall der Pacht; dies ist aber nicht immer erforderlich. Nach Auffassung des Senats muß etwa auch genügen, wenn für den Geschäftsbetrieb geeignetes Inventar tatsächlich in den Räumen vorhanden ist und der Vertragspartner dazu wesentlich beigetragen hat. Das ist z. B. der Fall, wenn eine günstige Bezugsquelle nachgewiesen oder auch ein günstiger Anschaffungskredit bereitgestellt worden ist. Ein solcher Fall ist hier gegeben.

Die Kl. hat sich (im 1985 geschlossenen Vertrag) ... u.a. verpflichtet, für die Beschaffung des betrieblichen Inventars ein Darlehen von 40 000,- DM zu 6 % Zinsen mit einer Laufzeit von 10 Jahren zur Verfügung zu stellen. Nach (diesem Vertrag) ... bedarf eine Verfügung über die Inventargegenstände ferner der Genehmigung der Kl. Hätten die Bekl. das Inventar im Hinblick auf die Darlehensgewährung an die Kl. sicherungsübereignet, (dann) hätte eine Fallgestaltung vorgelegen, die sogar dem Normalfall der Gaststättenpacht nahekäme. Wirtschaftlich besteht zu dieser Gestaltung aber kein wesentlicher Unterschied. Ferner hat die Kl. neben den Gewerberäumen den Bekl. die Nutzung der offenbar eingeführten Unternehmensbezeichnung "Hofbräu-Eck" überlassen. Insgesamt schuldete sie danach nicht nur die Überlassung und Instandhaltung von für den Betrieb einer Gaststätte baulich geeigneten Räumen, sondern darüber hinaus in mehrfacher Hinsicht Leistungen, die den Gaststättenbetrieb dauerhaft fördern sollten ... . Schließlich spricht für ein Pachtverhältnis auch der Gesichtspunkt der Kontinuität. Das im Jahre 1978 begründete Rechtsverhältnis der Parteien war Pacht, da den Bekl. eine betriebsfertig eingerichtete Gaststätte mit jedenfalls teilweise von der Kl. gestelltem Inventar zur unmittelbaren Erzielung gewerblicher Einkünfte überlassen worden war. Der Vertragsabschluß im Jahre 1985 war auf die Fortsetzung des Betriebs der gleichen Gaststätte mit der gleichen Bezeichnung gerichtet, ohne daß sich an der wirtschaftlichen Interessenlage wesentliches geändert hätte."