Die Revision, die eine Verletzung der §§ 281 BGB, 69 VVG, 139, 286 ZPO rügt, ist nicht begründet.

1.

Auf den im § 3 des Kaufvertrages vereinbarten Übergang der mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Nutzungen kann, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, die Klage nicht gestützt werden, weil im Falle der Veräußerung einer versicherten Sache der Erwerber erst mit dem Erwerb des Eigentums in den Versicherungsvertrag eintritt (§ 69 VVG) und die Klägerin im Zeitpunkt des Versicherungsfalles das Eigentum an dem Grundstück noch nicht erworben hatte, im übrigen der Anspruch auf die Entschädigungssumme auch nicht zu den mit dem Grundstück verbundenen Nutzungen gehört. Eine stillschweigende Abtretung dieses Anspruchs hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsirrtum verneint.

2.

Der Klageanspruch kann vielmehr nur aus § 281 BGB hergeleitet werden, wonach der Gläubiger, wenn der Schuldner infolge des Umstandes, welcher die Leistung unmöglich macht, für den geschuldeten Gegenstand einen Ersatz oder Ersatzanspruch erlangt, Herausgabe des als Ersatz Empfangenen oder Abtretung des Ersatzanspruchs verlangen kann. Diese Voraussetzungen sind gegeben.

a)

Das Berufungsgericht führt aus: Das Schuldverhältnis sei zur Zeit des Versicherungsfalles noch nicht erfüllt gewesen, weil die Klägerin noch den Kaufpreis, die Beklagte die Übertragung des Eigentums an dem gekauften Grundstück geschuldet habe. Die Verpflichtung der Beklagten, die sich nicht in der Verschaffung des Eigentums an der Grundstücksfläche erschöpfe, sondern die Übertragung des Eigentums an einem bebauten Grundstück zum Inhalt habe, sei durch den Brand unmöglich geworden, so daß die Beklagte zur Herausgabe des empfangenen Ersatzes oder zur Abtretung des Ersatzanspruchs verpflichtet sei. Von dieser Verpflichtung sei die Beklagte nicht etwa deshalb frei geworden, weil die Gefahr des zufälligen Untergangs durch die Besitzübergabe bereits auf die Klägerin übergegangen sei; denn ein Schuldverhältnis werde auch bei Unmöglichkeit der Leistung des Schuldners nicht vernichtet, sondern äußere seine Wirkung in der Verpflichtung zur Ersatzherausgabe.

Diese Auffassung wird von der Revision mit dem Hinweis bekämpft, daß die Auflassung, zu der allein die Beklagte noch verpflichtet gewesen sei, trotz des Brandes möglich geblieben und dementsprechend auch später erklärt worden sei. Auch bei wirtschaftlicher Betrachtung könne, da der Wegfall des Gebäudes nicht die Existenz des verkauften Grundstücks berühre, eine Unmöglichkeit der Leistung nur angenommen werden, wenn dadurch der Vertrag völlig vereitelt worden wäre. Einer solchen Annahme widerspreche die Tatsache, daß noch nach dem Brande zum vollen Kaufpreis die Auflassung erklärt worden sei. Wenn die Klägerin gleichwohl jetzt den Standpunkt vertrete, die Leistung der Beklagten aus dem Kauf sei unmöglich gewesen, so liege darin ein Verstoß gegen Treu und Glauben, indem die Klägerin sich mit ihrem eigenen Verhalten in unlösbaren Widerspruch setze.

Den Ausführungen der Revision kann nicht gefolgt werden, § 433 Abs. 1 BGB verpflichtet den Verkäufer zur Besitzübergabe und Eigentumsübertragung. Nachdem der Besitz des Grundstücks bereits am 1. Juni 1951 auf die Klägerin übergegangen war, bestand für die Beklagte lediglich noch die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums. Diese Verpflichtung bedeutet, daß der Verkäufer alle Handlungen vorzunehmen hat, die zum Übergang des Eigentums erforderlich sind. Er hat also die Auflassung zu erklären und etwaige der Eintragung im Grundbuch entgegenstehende Hindernisse zu beseitigen. Zu Unrecht glaubt die Beklagte, ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag mit der Auflassung erfüllt zu haben. Gegenstand des Kaufvertrages war nicht eine Grundstücksfläche, sondern ein bebautes Grundstück. Das Gebäude war wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Die Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin das Eigentum an diesem bebauten Grundstück zu verschaffen, war durch den Brand unmöglich geworden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb auf diesen Fall die Vorschriften der §§ 275 ff BGB, insbesondere des § 281 BGB, nicht anwendbar sein sollten. Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, daß die Klägerin an dem Vertrag festgehalten hat, infolgedessen auch zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet blieb und wegen der Unmöglichkeit der Leistung der Beklagten den empfangenen Ersatz herausverlangt. Der Anspruch aus § 281 BGB wird, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, nicht dadurch berührt, daß bereits vor dem Brand die Gefahr auf die Klägerin übergegangen ist, weil es für die Anwendung des § 281 BGB unerheblich ist, ob der Gläubiger oder der Schuldner die Unmöglichkeit der Leistung zu vertreten hat. Wenn der Gläubiger die Gefahr zu tragen hat, so muß ihm auch der Gewinn zufallen, der als Ersatz an die Stelle der unmöglich gewordenen Leistung getreten ist (vgl. BGB RGRK 10. Aufl. § 281 Anm. 1; RG WarnRspr 1918 Nr. 160; Palandt BGB 14. Aufl. § 281 Anm. 1 c).

b)

Das Berufungsgericht bejaht auch die weitere Voraussetzung des § 281 BGB, daß die Beklagte infolge des Umstandes, der ihre Leistung unmöglich gemacht habe, einen Ersatz oder Ersatzanspruch erhalten habe. Die Auffassung der Revision, der von der Brandversicherung gezahlte Betrag stelle keinen Ersatz für das zerstörte Gebäude dar, ist nicht zutreffend. Ein Anspruch aus dem Versicherungsvertrag setzt allerdings die Entstehung eines Schadens in der Person des Versicherten voraus, so daß die Beklagte nur dann die Zahlung der Versicherungssumme verlangen kann, wenn ihr durch den Brand ein Schaden entstanden ist. Maßgebend für die Beurteilung ist der Zeitpunkt des Brandes. Die Beklagte war damals noch Eigentümerin des Grundstücks. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß der Versicherungsnehmer, wenn eine ihm gehörige Sache zerstört wird, einen Schaden erleidet, ohne daß es darauf ankommt, ob ein anderer die Gefahr trägt; denn Rechtsbeziehungen des Versicherungsnehmers zu Dritten, die außerhalb des Versicherungsverhältnisses stehen, können bei der Beurteilung des Schadens nicht berücksichtigt werden (vgl. Prölß, Versicherungsvertragsgesetz, 8. Aufl. Vorbem 1 B vor § 51; Kisch, Handbuch des Privatversicherungsrechts, Bd 3 S 267). Die vertraglichen Beziehungen der Beklagten zur Klägerin berühren das Versicherungsverhältnis und die Frage der Feststellung des Schadens nicht. Ob Fälle denkbar sind, in denen das Eigentum des Versicherungsnehmers nur noch formale Bedeutung hat, insbesondere ob etwa der Eigentümer eines bebauten Grundstücks, wenn das auf diesem Grundstück stehende Gebäude nach dem Übergang der Gefahr auf den Käufer durch Brand zerstört wird und der Kaufpreis im Zeitpunkt des Brandes bereits voll bezahlt war, durch die Zerstörung des Gebäudes keinen Schaden erleidet (vgl. RGZ 84, 409 [413]; RG JW 1934, 552), mag dahingestellt bleiben; denn um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht. Trotz des Übergangs der Gefahr bestand das versicherte Eigentümerinteresse der Beklagten schon deshalb fort, weil der Kaufpreis noch nicht bezahlt war. Die Frage der Zahlungsfähigkeit der Käuferin ist dabei nicht entscheidend. Das aus dem Eigentum fließende Interesse wird durch das Bestehen einer Kaufpreisforderung nicht ausgeschlossen (vgl. Kisch a.a.O.). Man kann jedenfalls nicht sagen, daß, wie die Revision meint, das Haus im Zeitpunkt des Brandes wirtschaftlich bereits zur Vermögenssphäre der Klägerin gehört und das Eigentum der Beklagten nur noch rein formale Bedeutung gehabt habe, zumal da, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, der Kaufvertrag wegen der noch ausstehenden Unbedenklichkeitsbescheinigung der Preisbehörde noch schwebend unwirksam war (BGHZ 14, 1). Das Eigentümerinteresse der Beklagten kann auch nicht etwa deshalb verneint werden, weil der Beklagten aus dem Kaufvertrag ein Anspruch auf Zahlung des halben Kaufpreises bei der Auflassung zustand, die Klägerin diesen Teil des Kaufpreises pünktlich bezahlt und für den Rest eine Hypothek zugunsten der Beklagten bestellt hat; denn für die Beurteilung ist, wie bereits hervorgehoben, allein der Zeitpunkt des Brandes entscheidend. Die Annahme des Oberlandesgerichts, daß die Brandkasse der Beklagten gegenüber zur Zahlung der Versicherungssumme und die Beklagte zur Abtretung dieses Anspruchs an die Klägerin verpflichtet gewesen wäre, ist somit nicht zu beanstanden. Ob die Beklagte etwa wegen eines geringeren Gebäudeswertes die volle Versicherungssumme nicht hätte beanspruchen können, kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben.

c)

Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, daß es sich bei der Zahlung der Brandkasse nicht um die Zahlung der Versicherungssumme, sondern um eine freiwillige Zahlung anderer Art gehandelt habe. Die Revision verweist in diesem Zusammenhang auf ein Schreiben der Brandkasse an die Beklagte vom 5 März 1952, das vom Berufungsgericht überhaupt nicht berücksichtigt worden sei. In dem Schreiben erklärt die Brandkasse, sie habe eine Verpflichtung zur Zahlung nicht anerkennen können, weil die Beklagte mit Rücksicht darauf, daß die Gefahr schon vor dem Brand auf die Käuferin übergegangen und die Klägerin deshalb zur Zahlung des vollen Kaufpreises verpflichtet gewesen sei, durch den Brand keinen Schaden erlitten habe. Da die Gemeinde jedoch gezwungen sei, für die bisherigen Untermieter des Hauses neuen Wohnraum zu schaffen, habe die Anstalt der Gemeinde im Vergleichswege ohne Anerkennung einer Leistungsverpflichtung die Summe von 12.000 DM gezahlt. Dieses Schreiben befindet sich in den Armenrechtsakten (3 OH 37/52 LG Lüneburg), die sowohl in erster wie auch in zweiter Instanz Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind und auf deren Inhalt auch das Berufungsurteil Bezug nimmt. Es ist nicht anzunehmen, daß das Oberlandesgericht das vom Landgericht ausdrücklich gewürdigte Schreiben vom 5. März 1952, auch wenn es in den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils nicht besonders erwähnt wird, übersehen habe. Das Berufungsgericht stellt vielmehr in Übereinstimmung mit dem Inhalt des Schreibens fest, die Brandkasse habe aus Anlaß des Brandes zur Behebung eines durch das Schadensereignis eingetretenen Notstandes der Beklagten die Summe von 12.000 DM ohne Rückzahlungsverpflichtung zukommen lassen. Der Tatsache, daß die Brandkasse sich zur Zahlung der Versicherungssumme nicht für verpflichtet gehalten hat, hat das Oberlandesgericht offensichtlich keine entscheidende Bedeutung beigelegt. Ein Rechtsverstoß kann darin nicht erblickt werden. Maßgebend ist allein, ob die Beklagte auf Grund des Schadensfalles einen Ersatz oder Ersatzanspruch erlangt hat. Es ist nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht bei der Beurteilung des Sachverhalts die Leistungspflicht der Brandkasse berücksichtigt hat, ohne daß es darauf ankommt, ob die Brandkasse selbst eine Zahlungsverpflichtung anerkannt hat oder nicht. Der von der Revision gerügte Verstoß gegen §§ 139, 286 ZPO liegt nicht vor.

d)

Der Anspruch aus § 281 BGB setzt weiter voraus, daß zwischen dem Unmöglichwerden der Leistung und dem Erwerb des Ersatzes durch den Schuldner ein ursächlicher Zusammenhang besteht (vgl. RGZ 102, 203 [205]). Zutreffend hat das Oberlandesgericht den ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Brand und der Zahlung der Brandkasse bejaht. Entgegen der Auffassung der Revision hat es dabei den Begriff des ursächlichen Zusammenhangs nicht verkannt. Dieser sogenannte adäquate Kausalzusammenhang liegt nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts (vgl. BGB RGRK a.a.O. § 249 Vorbem 3 vor § 249 und die dort angeführten Entscheidungen, insbesondere RGZ 133, 126 [127]), der auch der Bundesgerichtshof (vgl. BGHZ 3, 261 [267]; 7; 198 [204]) gefolgt ist, dann vor, wenn eine Handlung oder Unterlassung oder ein Ereignis "im allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, ganz unwahrscheinlichen und nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge außer Betracht zu bleibenden Umständen zur Herbeiführung eines Erfolges geeignet war". Der eingetretene Erfolg darf somit nicht von vornherein außerhalb aller Wahrscheinlichkeit liegen. Die Frage, ob ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben ist, hängt zunächst davon ab, ob ein Ereignis vorliegt, das nicht hinweggedacht werden kann, ohne daß der Erfolg entfiele. Erst wenn dies feststeht, kann die Frage des ursächlichen Zusammenhangs beurteilt werden (vgl. BGHZ 2, 138). Das Berufungsgericht stellt die Entscheidung nicht allein darauf ab, daß die Zahlung der Brandkasse ohne Eintritt des Schadens nicht erfolgt wäre. Es führt vielmehr ausdrücklich aus, daß die Leistung der Brandkasse nach dem natürlichen Verlauf der Dinge nur als ursächliche Folge des eingetretenen Versicherungsfalles angesehen werden könne. Damit wird der Begriff des ursächlichen Zusammenhanges im Sinne des § 281 BGB richtig gekennzeichnet. Die Annahme des Berufungsgerichts, daß die Zahlung der Brandkasse auf Grund des Versicherungsfalles als Folge des Brandes, der die Leistung der Beklagten unmöglich machte, geleistet sei, widerspricht vor allem auch nicht der Lebenserfahrung. Die Tatsache, daß die Brandkasse die Zahlung in der Quittung selbst als "Brandentschädigung" bezeichnet hat und die Beklagte in einem Schreiben an die Staatsanwaltschaft um Freigabe des "Versicherungsgeldes" gebeten hat, ist vom Berufungsgericht lediglich unterstützend zur weiteren Begründung seiner Auffassung herangezogen worden. Die Bejahung des ursächlichen Zusammenhangs zwischen dem Brand und der Zahlung der Brandkasse seitens, des Oberlandesgerichts gibt somit zu rechtlichen Bedenken keinen Anlaß.

e)

Der Anspruch aus § 281 BGB ist auf das gerichtet, was der Schuldner tatsächlich als Ersatz erhalten hat. Unerheblich ist, ob der Ersatz etwa den Wert des geschuldeten Gegenstandes übersteigt, so daß es dahingestellt bleiben kann, ob die Beklagte wegen eines etwaigen geringeren Gebäudewertes einen Anspruch auf Auszahlung der vollen Versicherungssumme gehabt hätte. § 281 BGB bezweckt die Herbeiführung des Ausgleichs einer unrichtig gewordenen Verteilung der Vermögenswerte. Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung sollen Vermögenswerte, die jemandem zugeflossen sind, dem sie nach den unterliegenden Wirtschaftsbeziehungen nicht zukommen, demjenigen zugeführt werden, dem sie gebühren (vgl. RGZ 120, 347 [349, 351]). Einer Prüfung der Frage, in welcher Höhe der Klägerin bei Zugrundelegung des Wertes der beiden Gebäudeteile ein Anteil an der Brandentschädigung zustand, bedarf es nicht, da die Klägerin sich den Ersatzanspruch des Käufers M. bis zur Höhe der Klageforderung hat abtreten lassen. Das Berufungsgericht hat diese Forderungsabtretung und auch die vorsorglich erklärte Aufrechnung der Beklagten mit dem Restkaufgeldanspruch für sachdienlich erachtet und ohne Rechtsirrtum den Klageanspruch in voller Höhe für begründet erklärt. Gegen die Höhe der Klageforderung bestehen danach keine Bedenken. Die Revision hat auch insoweit keine Einwendungen erhoben.

3.

Die Revision mußte deshalb, da das angefochtene Urteil auch sonst keine Rechtsverletzung erkennen läßt, als unbegründet zurückgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.