Bundesgerichtshof
Urt. v. 13.06.1995, Az.: IX ZR 203/94

Das Rechtsmittel ist begründet.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Auf die Gefahr eines Steuerschadens müsse der Notar ausnahmsweise hinweisen, wenn dies nach der ihm auferlegten Betreuungspflicht geboten sei. Auf einen zu versteuernden Spekulationsgewinn habe er aufmerksam zu machen, wenn er vor oder während der Beurkundung des Kaufvertrages erfahre, daß der Verkäufer das Grundstück vor weniger als zwei Jahren erworben habe, und wenn zugleich erkennbar sei, daß die steuerlichen Auswirkungen des Geschäfts für den Verkäufer von Bedeutung seien. Liege dem Notar der frühere Kaufvertrag nicht vor, und lasse er das Grundbuch durch einen Mitarbeiter einsehen, der Bezeichnung und Größe des Grundstücks sowie den Eigentümer handschriftlich notiere, so brauche das Datum des Ankaufs nicht geklärt zu werden.

Liege dem Notar aber eine Fotokopie vom Inhalt des Handblatts vor, so müsse er das Auflassungsdatum beachten. Durch den Vermerk in § 3 des vor ihm errichteten Vertrages habe der Beklagte den Eindruck erweckt, als sei er seiner Aufgabe aus § 21 BeurkG nachgekommen. Dann müsse er vollständig ins Grundbuch Einsicht nehmen. Grundbuchabschriften durch Mitarbeiter hätten sich auf den aktuellen gültigen Inhalt des Grundbuchblattes zu erstrecken. Es könne nicht Aufgabe der Notariatsangestellten sein auszuwählen, was sie daraus vermerken wollen; deshalb hätte der Beklagte entweder über die Unvollständigkeit des vom Mitarbeiter gefertigten Notizzettels "stolpern" müssen, oder er hätte einen von vornherein unvollständigen Grundbuchauszug fertigen lassen. Aufgrund der Unvollständigkeit des Auszugs hätte er die Vertragsteile darauf hinweisen müssen, daß er über die Risiken keine volle Auskunft geben könne. Dann liege es nahe, daß nach diesen Risiken näher gefragt und im Ergebnis der Beurkundungstermin um acht Tage verschoben worden wäre.

Allerdings sei der Schadensersatzanspruch wegen eines Mitverschuldens des Klägers zu mindern. Hätte dieser gegenüber dem Finanzamt nachhaltig dargetan, daß er erhebliche Aufwendungen für Wertverbesserungen gehabt habe, wäre eine um 10.659 DM niedrigere Einkommensteuer festgesetzt worden.

II. Jene Ausführungen halten der Sachrüge der Revision nicht stand. Zwar trifft der allgemeine rechtliche Ansatz des Berufungsgerichts zu; seine weiteren Ausführungen widersprechen dem jedoch. Das Berufungsgericht erkennt auch richtig, daß seine Auffassung "im Ergebnis darauf hinausläuft, daß der Notar sein das Grundbuch einsehendes Personal dazu anhalten müsse, grundsätzlich eine vollständige Ablichtung des Grundbuchblattes vorzulegen, um so den Fehlern vorzubeugen, die bei handschriftlichen Notizen nicht ganz auszuschließen sind". Eine solche Rechtspflicht besteht aber nicht allgemein. Auch davon abgesehen ergibt der eigene Vortrag des Klägers nicht, daß der Beklagte eine jenem gegenüber obliegende Amtspflicht im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO verletzt hat.

1. Der Notar, der einen Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist regelmäßig nicht nach § 17 Abs. 1 BeurkG gehalten, auf steuerrechtliche Folgen des beurkundeten Geschäfts hinzuweisen (Senatsurt. v. 14. Mai 1992 - IX ZR 262/91, WM 1992, 1533, 1535; Haug, Die Amtshaftung des Notars Rdn. 559; Reithmann/Röll/Geßele, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung 5. Aufl. Rdn. 214). Denn diese gehören typischerweise nicht zum Inhalt eines Grundstückskaufvertrages selbst, sondern ergeben sich kraft Gesetzes als Folgen daraus. Die Vergütung des Notars gilt ein solches Belehrungsrisiko nicht mit ab. Im Bedarfsfalle müssen sich die Beteiligten über Steuerfragen von Fachkräften gesondert beraten lassen.

Ausnahmsweise ist der Notar im Rahmen seiner allgemeinen Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 BNotO) gehalten, auch auf steuerliche Gefahren aufmerksam zu machen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlaß zu der Vermutung haben muß, einem Beteiligten drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewußt ist (Senatsurt. v. 14. Mai 1992 - IX ZR 262/91, aaO.; Haug aaO. Rdn. 565; Ganter WM Sonderbeilage 1/1993 S. 1, 7 m.w.N.). Das gilt insbesondere für das Entstehen der sogenannten Spekulationssteuer (BGH, Urt. v. 2. Juni 1981 - VI ZR 148/79, WM 1981, 942, 943; Reithmann/Röll/Geßele aaO. Rdn. 215).

Die entsprechende Voraussetzung - einen objektiven Anlaß für eine derartige Besorgnis - stellt das Berufungsgericht hier nicht fest: Der Beklagte wurde nicht ausdrücklich nach einer Steuerpflicht gefragt. Er kannte zwar die einschlägigen einkommensteuerrechtlichen Bestimmungen, wußte aber nicht, daß der Kläger das Grundstück erst vor weniger als zwei Jahren zu einem niedrigeren Kaufpreis selbst gekauft hatte.

2. Das Berufungsgericht erweitert die betreuende Belehrungspflicht im Ergebnis zu einer Pflicht zur Ermittlung von Tatsachen, aus denen es dann erst die konkrete Gefahr ableiten will. Das ist rechtsfehlerhaft.

a) Ein Notar muß bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages nicht Tatsachen ermitteln, die für das mögliche Eingreifen von Steuertatbeständen - etwa §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 a EStG - von Bedeutung sein können; insbesondere erstreckt sich seine aus § 21 BeurkG ergebende Pflicht, das Grundbuch einzusehen, nicht auf solche Tatsachen (Senatsurt. v. 5. Februar 1985 - IX ZR 83/84, NJW 1985, 1225; Haug aaO. Rdn. 561 f; Ganter aaO.). Deshalb muß der Notar, der selbst das Grundbuch einsieht, zwar darauf achten, ob der Veräußerer rechtswirksam als Berechtigter eingetragen ist. Er muß aber durchweg nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs achten, nur um daraus möglicherweise Anlaß für eine steuerrechtliche Belehrung zu erhalten. Darüber hinaus hat ihn der Preis, zu dem der Verkäufer zuvor das Grundstück erworben hatte, durchweg nicht zu interessieren; nur aus einem Vergleich zwischen den früheren Anschaffungskosten und dem jetzt vorgesehenen Verkaufspreis könnte sich aber ein Gewinn errechnen, der möglicherweise zu versteuern wäre. Ebensowenig wie der Notar selbst sind die von ihm beauftragten Personen zu derartigen Feststellungen verpflichtet.

§ 21 BeurkG stellt es nach einhelliger und zutreffender Ansicht in das pflichtgemäße Ermessen des Notars, wie er sich über den Grundbuchinhalt zuverlässig unterrichtet (Arndt, BNotO, 2. Aufl. Anh. zu § 19, BeurkG § 21 Anm. II 2; Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 12. Aufl. Teil B § 21 BeurkG Rdn. 9; Jansen, FGG 2. Aufl. Bd. III § 21 BeurkG Rdn. 7; Mecke/Lerch, BeurkG 2. Aufl. § 21 Rdn. 5). Art und Umfang der Einsicht hängen entscheidend von der Rechtsnatur, dem Inhalt und den Risiken des jeweiligen Urkundsgeschäfts ab. Die geschuldete Grundbucheinsicht hat sich nur auf diejenigen Tatsachen zu erstrecken, deren Kenntnis zur Erfüllung des Zwecks des § 21 BeurkG für das jeweilige Geschäft von Bedeutung ist, also gerade nicht auf die Umstände für die Versteuerung eines Spekulationsgewinns (Senatsurt. v. 5. Februar 1985 - IX ZR 83/84, aaO.; Huhn/von Schuckmann, BeurkG 2. Aufl. § 21 Rdn. 22). Für den vom Beklagten hier beurkundeten Grundstückskauf war die konkrete Grundbucheinsicht deshalb nicht unvollständig, sondern ausreichend. Ob in Einzelfällen nur die vollständige Ablichtung des Grundbuchblattes eine zuverlässige Grundlage für die Belehrung durch den Notar sein mag, braucht hier nicht entschieden zu werden. Jedenfalls geht es nicht an, aus einem solchen Sonderfall heraus dem Notar Rechtspflichten für jedes durchschnittliche Urkundsgeschäft aufzuerlegen.

Einen über den Inhalt des § 21 BeurkG hinausgehenden Vertrauensschutz konnte der beurkundete Vermerk des Beklagten, daß er das Grundbuch habe einsehen lassen, nicht begründen.

b) Auf das Senatsurteil vom 10. November 1988 (IX ZR 31/88, NJW 1989, 586 [BGH 10.11.1988 - IX ZR 31/88]) kann die Ansicht des. Berufungsgerichts nicht gestützt werden. In dem seinerzeit entschiedenen Fall ist der Senat von dem Grundsatz ausgegangen, daß der Notar Anlaß zu einem Hinweis auf die drohende Versteuerung eines Spekulationsgewinnes hat, wenn er vor oder während der Vertragsbeurkundung positive Kenntnis davon erhält, daß der Verkäufer das Grundstück vor weniger als zwei Jahren erworben hat und die Anschaffungskosten unter dem Verkaufspreis liegen. Ferner hat der Senat der positiven Kenntnis den Fall gleichgestellt, daß in der Kanzlei des Notars zu dem Urkundsvorgang Urkunden eingereicht werden, aus denen sich alle genannten Tatsachen ergeben. Nur wegen des Umstandes, daß das Büropersonal die tatsächlich vorhandenen Unterlagen dem Notar nicht vorgelegt hat, hat der Senat einen Organisationsfehler des Notars angenommen. Die Entscheidung bietet jedoch keine Grundlage für die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausweitung, daß der Notar sein Personal dazu anhalten müsse, von sich aus überhaupt erst die erforderlichen Urkunden herbeizuschaffen.

3. Das nach alledem auf Rechtsfehlern beruhende Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig. Vielmehr kann der Senat in der Sache selbst abschließend entscheiden, weil die Klage nicht schlüssig ist (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Der Kläger behauptet selbst nicht, daß dem Beklagten oder seinem Büropersonal eine Ablichtung des Grundbuchblatts oder ein handschriftlicher Vermerk mit den entscheidenden Eintragungsdaten tatsächlich vorgelegen habe. Er stützt die Klage - zu Unrecht - allein darauf, daß der Beklagte entsprechende Feststellungen nicht getroffen habe.

Insoweit ist es auch unerheblich, daß es Vordrucke für Auszüge aus dem Grundbuch gibt, die Raum nicht nur für den Inhalt der Eintragung, sondern auch für deren Datum lassen. Bedeutung erlangen solche Anregungen nur, soweit der Notar im Einzelfall zu eigenen Ermittlungen verpflichtet ist.