Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 27.09.1995, Az.: BVerwG 4 C 28/94

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Hauses, das sich im Geltungsbereich einer Fremdenverkehrssatzung nach § 22 Abs. 2 BauGB befindet. Sie begehrt eine Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB zur Aufteilung des Gebäudes nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 12. April 1991, ergänzt durch Änderungs-Baugenehmigung vom 11. November 1992, errichtete die Klägerin ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen von 168,73 qm Größe im Erdgeschoß und 123,55 qm Größe im Dachgeschoß sowie einer Bürofläche von 136,13 qm Größe im Untergeschoß auf einem Grundstück mit Blickkontakt zum Bodensee. Im Zeitpunkt der Genehmigung lag das Baugrundstück im unbeplanten Innenbereich. Die beigeladene Gemeinde Sipplingen beabsichtigte, einen Bebauungsplan für dieses Gebiet aufzustellen. Die Klägerin hat sich durch Baulastübernahme verpflichtet, die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans anzuerkennen. Der Planentwurf enthält eine sogenannte Zwei-Wohnungs-Klausel.

Am 15. Januar 1990 hatte der Gemeinderat der Beigeladenen die "Satzung für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 22 BauGB" für den Innenbereich der Gemeinde beschlossen; die Satzung wurde am 23. Mai 1990 bekanntgemacht. Während des Revisionsverfahrens wurde die Erste Änderungssatzung vom 7. Dezember 1994 erlassen. In ihr wird der Geltungsbereich der Satzung durch textliche Umschreibung und Bezugnahme auf eine als Anlage beigefügte Planskizze näher beschrieben.

Mit Bescheid vom 29. Juni 1992 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz; bescheinigt wurde, daß die beiden Wohnungen im Erd- und im Dachgeschoß sowie die Gewerbefläche im Untergeschoß in sich abgeschlossen seien. Der Bescheid enthält den Hinweis, daß für das Teileigentum "Gewerbefläche" im Untergeschoß keine Möglichkeit bestehe, später die Abgeschlossenheitsbescheinigung für eine dritte Wohnung (Sondereigentum) zu beantragen.

Mit Schreiben vom 1. Juli 1992 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB zur Aufteilung des Wohnhauses in drei Eigentumswohnungen. Nachdem die Beigeladene ihre Zustimmung zur Aufteilung versagt hatte, lehnte die Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, die Genehmigung würde die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigen. Das gesamte Gebiet der beigeladenen Gemeinde sei nämlich durch Einrichtungen der Fremdenbeherbergung geprägt; da Erweiterungsgebiete fehlten, sollten die noch vorhandenen Baulücken der Nutzung für Fremdenbeherbergung zugeführt und von der Bebauung mit Zweitwohnungen freigehalten werden. Den Widerspruch der Klägerin wies das Regierungspräsidium Tübingen wegen des fehlenden Einvernehmens der Beigeladenen zurück. Auch mit ihrer Klage blieb die Klägerin im ersten Rechtszug erfolglos.

Auf die Berufung der Klägerin hat der Verwaltungsgerichtshof das Urteil des Verwaltungsgerichts geändert und dem Klagantrag stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB zur Aufteilung ihres Gebäudes in zwei Wohnzwecken dienende Wohneinheiten und eine zu gewerblichen Zwecken dienende Büroeinheit. Denn eine konkrete Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB sei nicht gegeben. Das zunächst als Einfamilienhaus, später als Zweifamilienhaus genehmigte Gebäude sei niemals für Fremdenverkehrszwecke genutzt worden. Unter Berücksichtigung des Zuschnitts und der Größe der Wohnungen könne sowohl eine gewerbliche Nutzung im Rahmen des Fremdenverkehrs als auch eine Vermietung einzelner Räume zu diesem Zweck ausgeschlossen werden. Hinsichtlich der Fremdenverkehrsfunktion mache es keinen Unterschied, ob die vorhandenen Wohnungen von einem Eigentümer genutzt bzw. vermietet oder einer Nutzung als selbständige Einheiten zugeführt würden. Die Nichtzulassung der Begründung von Wohnungseigentum würde dazu führen, daß in der gesamten beigeladenen Gemeinde keine Wohngebäude errichtet werden dürften, die zwei Eigentumswohnungen mit einer vergleichbaren Wohnungsgröße hätten; dies wäre ein Ergebnis, das den Zielsetzungen des § 22 BauGB und der Satzung nicht entspreche.

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision macht die beigeladene Gemeinde eine Verletzung von § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB durch das Berufungsgericht geltend und beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichtshofs die Berufung gegen das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Berufungsurteil und trägt unter anderem vor, es fehlten hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß die Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt werden sollten. Ferner würde die Versagung der Genehmigung für sie eine besondere Härte darstellen, weil sie ohne die Aufteilung in Wohnungseigentum in ihrer Existenz gefährdet sei. Sie beantragt, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise, die Sache zur Klärung der Härte zurückzuverweisen.

Die Beklagte hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er teilt die Rechtsauffassung der Beigeladenen und macht insbesondere geltend, die Genehmigung müsse auch dann versagt werden, wenn zwar keine Fremdenbeherbergungsmöglichkeit entzogen werde, jedoch Zweitwohnungen entstehen könnten.

II.

Die Revision der beigeladenen Gemeinde ist begründet. Das Berufungsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Genehmigung der Begründung - von Wohnungs- oder Teileigentum, weil hierdurch die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinne von § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB beeinträchtigt würde.

1. Das Berufungsgericht ist von der Wirksamkeit der "Satzung für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 22 BauGB" der beigeladenen Gemeinde vom 15. Januar 1990 und demgemäß von der Genehmigungsbedürftigkeit der Begründung von Wohnungseigentum an den beiden Wohnungen und von Teileigentum an der Büroeinheit im Gebäude der Klägerin ausgegangen. Es hat jedoch angenommen, daß die Klägerin einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung habe, weil die Aufteilung des Wohngebäudes nicht zu einer konkreten Beeinträchtigung im Sinne von § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB führe. Eine solche Beeinträchtigung setze nämlich voraus, daß sich die beabsichtigte Schaffung von Wohnungseigentum ungünstig auf den Fremdenverkehr in dem betreffenden Gebiet auswirke. Daran fehle es hier, weil das Wohngebäude der Klägerin bisher niemals für Fremdenverkehrszwecke genutzt worden sei und unter Berücksichtigung des Zuschnitts und der Größe der Wohnungen auch für diese Zwecke nicht genutzt werden könne; es spreche nichts dafür, daß durch die Teilung Wohneinheiten geschaffen würden, die als sogenannte Zweitwohnungen die Fremdenverkehrsfunktion der beigeladenen Gemeinde beinträchtigen würden. Die dieser Beurteilung zugrundeliegende Rechtsauffassung ist mit § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB nicht vereinbar.

Dem Gesetzeswortlaut läßt sich allerdings nicht eindeutig entnehmen, welche Art von Beeinträchtigung hier gemeint ist. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich indes, daß die Beeinträchtigung nicht so sehr in der Begründung von Wohnungseigentum als solchem gesehen wird, die ja als bloße rechtliche Veränderung nach außen nicht in Erscheinung tritt. Der Gesetzgeber hat an diesem Rechtsvorgang vielmehr deshalb angeknüpft, weil das Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig den "Einstieg" in die Zweitwohnungsnutzung und damit in die Zweckentfremdung für Fremdenverkehrszwecke bedeute (vgl. insbesondere BTDrucks 10/4630 S. 55 und 79; BTDrucks 10/6166 S. 143). Der gesetzlichen Regelung liegt somit die tatsächliche Vermutung zugrunde, daß der Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten ein städtebauliches Gefährdungspotential innewohnt, dem durch eine Erschwerung der Bildung von Wohnungseigentum begegnet werden soll. Die mit der Begründung von Zweitwohnungen verbundene Beeinträchtigung für den Fremdenverkehr liegt zum einen darin, daß diese Wohnungen der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen werden, zum anderen in der Tendenz zur Bildung von sog. "Rolladensiedlungen" oder "Geisterstädten" mit den damit verbundenen finanziellen und städtebaulich nicht vertretbaren Belastungen einer nicht ausgenutzten, gleichwohl aber vorzuhaltenden Infrastruktur (vgl. Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - BVerwGE 96, 217 [BVerwG 07.07.1994 - 4 C 21/93] = Buchholz 406.11 § 22 BauGB Nr. 2 = NVwZ 1995, 375 = DVBl 1994, 1194). Da die zuletzt genannte Tendenz auch bei der Aufteilung bisheriger Wohnhäuser in Eigentumswohnungen gilt, wird die Fremdenverkehrsfunktion nicht nur bei der Aufteilung bisheriger Beherbergungsbetriebe in Eigentumswohnungen beeinträchtigt, sondern grundsätzlich auch bei der Aufteilung bisheriger Wohnhäuser. Davon geht auch die Begründung des Gesetzes aus, die die Umwandlung privater Wohnhäuser in Appartmenthäuser ausdrücklich erwähnt (BTDrucks 10/4630 S. 55 l. Sp. oben) und eine mögliche Beeinträchtigung auch bei solchen Grundstücken bejaht, die noch nicht Fremdenverkehrszwecken gedient haben (a.a.O. S. 79 l. Sp.).

Eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebietes für den Fremdenverkehr im Sinne von § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB liegt danach jedenfalls dann vor, wenn aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten und feststellbaren Entwicklungstendenzen durch die beantragte Teilung eine (weitere) Verschlechterung der Situation eintritt (vgl. Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - Buchholz 406.11 § 22 BauGB Nr. 1). Dabei darf die jeweils beantragte Teilung nicht isoliert gesehen werden, da sie - für sich genommen - gerade bei kleineren Vorhaben oft noch nicht zu einer Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion führen wird. Es ist vielmehr regelmäßig eine Reihe solcher Einzelvorgänge, die sukzessiv zu den negativen städtebaulichen Folgen führt. Es reicht deshalb aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht, die gegebene Situation gleichsam "negativ in Bewegung gebracht" wird (vgl. - zu § 34 BauGB- Urteil vom 15. Dezember 1994 - BVerwG 4 C 13.93 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 172).

Das Berufungsgericht ist zu Unrecht von einem engeren Begriff der Beeinträchtigung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr ausgegangen. Soweit es ausführt, daß das Wohngebäude der Klägerin dem Fremdenverkehr weder in der Vergangenheit gedient habe noch ihm - wegen des Zuschnitts und der Größe der Wohnungen - künftig dienen könne, widerlegt es lediglich, daß durch die von der Klägerin beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum Wohnraum verloren gehe, der für die Fremdenbeherbergung geeignet sei. Unwiderlegt bleibt jedoch die dem Gesetz zugrundeliegende Vermutung, daß die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnungsnutzung führt und allein dadurch die Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde beeinträchtigt werden kann, weil der sich typischerweise nur über wenige Wochen im Jahr erstreckenden Nutzung von Zweitwohnungen die Tendenz zur Bildung von "Rolladensiedlungen" innewohnt. Das Berufungsurteil kann allerdings möglicherweise so verstanden werden, daß das Berufungsgericht eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion auch deshalb verneint, weil besonders große und teure Eigentumswohnungen nicht als Zweitwohnungen genutzt würden. Einen solchen Erfahrungssatz gibt es jedoch nicht. Zwar mag es zutreffen, daß für Freizeitzwecke genutzte Zweitwohnungen regelmäßig kleiner sind als die (Haupt-)Wohnung, in der sich ihr Eigentümer überwiegend aufhält. Daraus läßt sich aber nicht ableiten, daß große Wohnungen für eine Zweitwohnungsnutzung nicht in Betracht kommen. Die Beigeladene weist zutreffend darauf hin, daß sogar ganze Häuser als Zweitwohnung genutzt werden; gerade in Fremdenverkehrsgebieten ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen nicht auf Kleinwohnungen beschränkt. Die auch vom Verwaltungsgericht geteilte Auffassung, daß die Größe der hier streitigen Wohnungen wegen der verkehrsgünstigen Lage von Sipplingen und der besonders guten Grundstückslage (Seeblick) kein Hindernis für eine Zweitwohnungsnutzung sei, leuchtet ohne weiteres ein.

Läßt sich danach eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht ausschließen, so rechtfertigt der unstreitige Sachverhalt darüber hinaus die Beurteilung, daß die Begründung von Sondereigentum im vorliegenden Fall die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auch konkret beeinträchtigt. Nach dem Vortrag der Beigeladenen beträgt der Anteil der Zweitwohnungen in Sipplingen bereits fast 20 %; die Klägerin hat einen Anteil von mindestens 15 % ausdrücklich zugestanden. Die Beigeladene trägt ferner unwidersprochen vor, daß ihr weitere Anträge auf Erteilung von Genehmigungen nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB angekündigt seien. Das bedeutet, daß die im Hinblick auf die Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde bereits vorhandenen negativen Entwicklungen durch die beantragte Genehmigung verstärkt würden, eine konkrete Beeinträchtigung also gegeben ist. Bei einer weiteren Zunahme von Zweitwohnungen würde die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr (weiter) beeinträchtigt (vgl. bereits Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - a.a.O.). Maßgebliches "Gebiet" ist übrigens nicht der Geltungsbereich des Bebauungsplans, den die Beigeladene nach dem Vorbringen der Klägerin inzwischen für ihr Grundstück und seine Umgebung erlassen hat. Selbst wenn in diesem Bereich mit - wie die Klägerin vorträgt - vergleichsweise geringer räumlicher Ausdehnung noch keine oder nur wenige Zweitwohnungen vorhanden sein sollten, würde dies die rechtliche Beurteilung nicht ändern können. Denn entscheidend sind die Verhältnisse im Geltungsbereich der Satzung nach § 22 BauGB, der hier im wesentlichen mit der zusammenhängend bebauten Ortslage von Sipplingen identisch ist.

Unerheblich ist schließlich, daß die Klägerin in Abrede stellt, daß die Eigentumswohnungen als Zweitwohnungen genutzt werden sollten, und geltend macht, sie habe sogar angeboten, entsprechende schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber der Beigeladenen einzugehen. Denn derartige Erklärungen oder Verpflichtungen sind ungeeignet, das Genehmigungshindernis zu beseitigen.

§ 22 BauGB will eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung verhindern und verfolgt damit ein langfristiges städtebauliches Planungsziel, das nur bei Anknüpfung an objektive Gegebenheiten, nicht aber an - auch ehrlich gemeinte - subjektive Absichten erreicht werden kann, die sich jederzeit, insbesondere auch bei Rechtsnachfolge, ändern können. Die tatsächliche Umsetzung dieser Absicht wäre zudem nicht in praktikabler Weise überprüfbar, da zwischen der Nutzung einer Wohnung ausschließlich als Zweitwohnung oder als fremdenverkehrsmäßig vermieteter Wohnung zahlreiche Übergangs- und Zwischenstadien denkbar sind, die nach außen "optisch" kaum unterscheidbare Nutzungen darstellen. Eine effektive Überprüfung der tatsächlichen Nutzung innerhalb dieses Rahmens würde daher konkrete Nachforschungen "vor Ort" (einschließlich eines Betretungs- und Befragungsrechts) voraussetzen, die wegen der jederzeitigen leichten Veränderbarkeit der Nutzung zudem mehr oder weniger permanent erfolgen müßten. Von einer solchen Überwachung wollte der Gesetzgeber indes die Verwirklichung des Planungsziels in § 22 BauGB ersichtlich nicht abhängig machen. Er hat deshalb in § 22 BauGB nicht das Instrument der öffentlich-rechtlichen Nutzungseinschränkung (Verbot der Zweitwohnungsnutzung) gewählt, sondern das Instrument der Einschränkung der privatrechtlichen Gestaltungsbefugnis (Genehmigungspflicht der Begründung von Wohnungseigentum). Wie dargelegt, sah der Gesetzgeber in der Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten ein wesentliches Gefährdungspotential für die dortige städtebauliche Entwicklung, weil dies erfahrungsgemäß zur Zweitwohnungsnutzung mit den damit verbundenen negativen städtebaulichen Folgen führt. Diese mit der Begründung von Wohnungseigentum verknüpfte Vermutung des Gesetzgebers ist zwar nicht unwiderleglich, wie sich bereits aus der Formulierung des § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB ergibt. Die Vermutung kann aber nicht durch die - in welcher Form auch immer erklärte - bloße Absicht widerlegt werden, das Wohnungseigentum nicht als Zweitwohnung nutzen zu wollen; denn durch eine solche Absicht wird das in der Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgemeinden liegende Gefährdungspotential, das sich nicht zuletzt aus dem wirtschaftlichen Druck auf solche Wohnungen durch potentielle Zweitwohnungsnutzer ergibt, nicht effizient ausgeräumt.

2. Der Senat hat erwogen, ob die Revision gleichwohl im Ergebnis erfolglos bleiben müßte, weil die Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen möglicherweise unwirksam sein und die Klägerin deshalb einen Anspruch auf ein Negativattest haben könnte. Anlaß, die Wirksamkeit der Satzung zu prüfen, konnte hier deshalb bestehen, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - ohne Prüfung von der Gültigkeit der Satzung ausgegangen ist und weil das Verwaltungsgericht bei der von ihm vorgenommenen Überprüfung noch nicht auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - a.a.O.) zurückgreifen konnte. Auf der Grundlage des Vorbringens der - Beteiligten ergeben sich jedoch keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Satzung.

Für den auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB gerichteten Antrag der Klägerin kommt es auf die Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen der Beigeladenen in ihrer gegenwärtig geltenden Fassung, also in der Fassung der Ersten Änderungssatzung vom 7. Dezember 1994, an. Diese Satzung ist zwar im Grundsatz für die gesamte bebaute Ortslage erlassen worden; nach den Angaben der Beigeladenen, denen die Klägerin nicht widersprochen hat, gilt sie jedoch nicht für die Bebauung im Außenbereich und auch nicht für das Gewerbegebiet der Beigeladenen. Sie erstreckt sich somit nicht auf Teile des Gemeindegebiets, für die eine Satzung nach § 22 BauGB nicht erlassen werden darf, weil sie nicht im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB durch Fremdenbeherbergung geprägt sein können.

Der Geltungsbereich der Satzung umfaßt, wie die Beigeladene weiter vorgetragen hat, ein Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktion, das durch Beherbergungsbetriebe und durch Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sei; eine Aufteilung des Gemeindegebiets in abgestuft gefährdete Zonen sei nicht möglich, weil das gesamte der Satzung unterstellte Gebiet eine überwiegend Fremdenverkehrszwecken dienende Infrastruktur mit etwa 100 Betten in gewerblichen Betrieben des Fremdenverkehrs und weiteren etwa 400 Betten in Privatzimmern und Ferienwohnungen aufweise. Damit sind die Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Satz 3 (letzte Alternative) BauGB für eine Satzung nach § 22 Abs. 2 BauGB dargetan. Unter Berücksichtigung der von der Beigeladenen bereits im ersten Rechtszug vorgelegten Planskizze, nach der im Geltungsbereich der Satzung überall Fremdenzimmer vorhanden sind, sind insbesondere keine Bedenken ersichtlich, daß die vorhandenen 400 Privatbetten in der mit rund 2000 Einwohnern relativ kleinen Gemeinde über das gesamte Gemeindegebiet gleichmäßig verteilt sind. Das bedeutet, daß - abweichend vom Regelfall, in dem immer nur Teile der Ortslage einer Fremdenverkehrsgemeinde im Sinne von § 22 Abs. 1 BauGB schutzwürdig nach § 22 Abs. 2 BauGB sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Juli 1994 - BVGerwG 4 C 21.93 - a.a.O.) - hier die gesamte Ortslage der Beigeladenen, mit Ausnahme des Gewerbegebiets und der Bebauung im Außenbereich, einheitlich durch Fremdenbeherbergung geprägt ist.

Die Klägerin hat diese Beurteilung nicht ernsthaft in Zweifel gezogen. Sie macht zwar geltend, daß in dem angeblich recht kleinen Gebiet des Bebauungsplans, in dem sich ihr Grundstück befinde, überwiegend nur Wohnhäuser ohne Privatzimmer für die Fremdenbeherbergung vorhanden seien. Darauf kommt es jedoch nicht an, wenn der Geltungsbereich der Satzung insgesamt durch Beherbergungsbetriebe und durch Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt ist. Eine geringe Anzahl ausschließlich für Wohnzwecke genutzter Häuser in einem kleinen Bereich hebt die Prägung durch die Fremdenbeherbergung nicht auf, wenn diese in der weiteren Umgebung und damit in dem größeren Gesamtgebiet gegeben ist.

3. Das Berufungsurteil wäre auch dann aus anderen Gründen richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO), wenn die Genehmigung nach § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB erteilt werden müßte, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten, wie die Klägerin hilfsweise geltend macht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen jedoch nicht vor; dies ergibt sich aus dem eigenen Vortrag der Klägerin. Der ihr drohende wirtschaftliche Schaden - bis hin zum Konkurs - stellt zwar eine Härte dar. Eine besondere Härte setzt aber besondere Umstände voraus; es müssen ungewollte und unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers vorliegen (vgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 4. Aufl. 1994, § 22 Rn. 16). Daran fehlt es jedoch, wenn ein Eigentümer - wie hier die Klägerin - ein Wohnhaus errichtet und später feststellt, daß eine gewinnbringende Veräußerung nur bei einer Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum möglich ist, zumal wenn er in Kenntnis der Beschränkungen einer vorhandenen Satzung nach § 22 BauGB gehandelt hat. Die Fehlkalkulation eines Bauträgers allein kann die Erteilung einer Genehmigung nach der Härteklausel nicht rechtfertigen. Da sich aus dem Vorbringen der Klägerin keine Anhaltspunkte für eine besondere Härte im Sinne von § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB ergeben, kommt eine Zurückverweisung der Sache zur Aufklärung dieser Frage nicht in Betracht.

Demgemäß ist die Klage unbegründet; das Urteil des Verwaltungsgerichts ist wiederherzustellen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Gaentzsch

Berkemann

Hien

Lemmel

Halama