Der Revision ist der Erfolg nicht zu versagen.

I.

Das Verlangen nichtgenehmigter Entgelte.

1.

Nach § 14 d der Vorträge II und III kann der Beklagte die Darlehen fristlos kündigen, wenn der Kläger "höhere Mieten als nach dieser Urkunde zulässig fordert". Nach § 3 bedürfen Abschluß und Änderung von Mietverträgen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Darlehensgebers. Nach § 4 des Vertrages III durfte die Miete höchstens 83,20 DM im Erdgeschoß und 45,00 DM im zweiten Stockwerk betragen.

Der Vertrag I sah diesen Fell als Kündigungsgrund nicht vor.

2.

Das Berufungsgericht hat insoweit für die Darlehen II und III mit zusammen 18.200 DM folgendes festgestellt und ausgeführt:

Der Kläger habe gegen diese Vertragsbestimmungen durch die Vereinbarungen mit seinen Mietern Dr. B., T. und C. verstoßen. Bei diesen Beträgen handele es sich um Mietzinsen und nicht um verlorene Baukostenzuschüsse. Trotzdem sei die im Jahre 1959 ausgesprochene Kündigung nicht gerechtfertigt, sondern eine nach § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung. Der Regierungspräsident habe sich lange Jahre hindurch auf den Rechtsstandpunkt des Klägers gestellt, obwohl er ausweislich seiner Baufinanzierungsakten und dem Prüfungsbericht von Hansen Ende 1952, spätestens seit Juli 1954 volle Kenntnis des gesamten Sachverhalts gehabt habe. Er habe dem Kläger wiederholt zu erkennen gegeben, daß er sein Vorgehen für vertragsgemäß halte. Der Regierungspräsident könne zwar seine Rechtsauffassung überprüfen und ändern, er könne dann auch vielleicht höhere Zinsen vom Kläger verlangen, aber eine fristlose Kündigung verstoße bei einem solchen Sachverhalt gegen Treu und Glauben.

3.

Der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts ist zutreffend.

a)

Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, daß die von den Mietern verlangten wiederkehrenden Beträge Mieten im Sinne des Darlehensvertrages seien, bestehen keine rechtlichen Bedenken. Die Auslegung einer solchen Einzelvereinbarung ist Sache des Tatrichters, und das Urteil läßt keinen Rechtsfehler bei der Auslegung erkennen. Der Vortrag des Klägers in seiner Revisionserwiderung vermag daran nichts zu ändern, zumal es sich dabei teilweise um neues tatsächliches Vorbringen handelt.

Selbst wenn man die Beträge als Baukostenzuschüsse bezeichnen wollte, hätte der Kläger sie nicht ohne Genehmigung erheben dürfen. Denn auch dann hätte er eine Gegenleistung von seinen Mietern erhoben, die nicht genehmigt war; das wäre ebenfalls ein Fall des Forderns einer "höheren Miete als nach der Urkunde zulässig".

Unerheblich ist der Vortrag des Klägers, daß die Wohnungsbaugesetze die Erhebung von Baukostenzuschüssen nicht verboten, daß er die Kostenmiete hätte verlangen können und daß der Beklagte ihn nach einem Runderlaß des Ministers für Wiederaufbau vom 9. Mai 1965 auf diese Möglichkeit hätte hinweisen müssen. Denn der Kläger handelte vertragswidrig, solange der Beklagte nicht förmlich die Erhebung einer höheren Miete genehmigt hatte; nur darauf kommt es für die Zulässigkeit der Kündigung an.

b)

Das Recht zur fristlosen Kündigung von Verträgen steht unter dem Gebot von Treu und Glauben. Nach ständiger Praxis gilt aber folgendes: Die Vereinbarung sofortiger Fälligkeit bei Vertragsverletzungen ist im Zweifel dahin zu verstehen, daß eine schuldhafte Vertragsverletzung vorliegen muß. Der Berechtigte muß alsdann von seinem Recht innerhalb angemessener Zeit Gebrauch machen. Zwar ist nicht sofortige Geltendmachung nach Kenntnis des Grundes erforderlich; doch muß die Kündigung innerhalb eines nach Treu und Glauben zu bestimmenden angemessenen Zeitraumes seit Kenntnis der entscheidenden Tatsachen ausgesprochen werden. Dem Berechtigten steht eine angemessene Überlegungszeit zu; nach deren Ablauf muß er sich aber entscheiden.

Diese Einschränkung ergibt sich entweder durch eine sinnvolle Auslegung bereits als Inhalt der Verträge oder aber dadurch, daß das längere Zuwarten als Verzicht auf das Kündigungsrecht und als Erklärung des Willens gewertet worden darf, den Vertrag trotzdem fortzusetzen, und diesen Umstand nicht als Grund zur fristlosen Kündigung heranzuziehen. Es bedarf also insoweit nicht immer der Heranziehung des Gedankens einer Verwirkung und der für eine solche Verwirkung entwickelten Rechtsgrundsätze. Regelmäßig muß ein Verhalten vorliegen, aus dem der andere Teil entnehmen kann, er habe mit einer Kündigung insoweit nicht mehr zu rechnen, so daß er nunmehr seine Lage darauf einrichtet.

Das ist einhellige Meinung (Palandt, Kommentar zum BGB, 22. Aufl. § 271,2 d; § 626, 2 a; RGRKomm BGB 11. Aufl. § 609, 8; § 242, 201; § 626, 16 bis 19; BGZ 142, 268/275).

Sache des Tatrichters ist dabei die Entscheidung, ob im Einzelfall ein Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und daraufhin die Kündigung noch ausgesprochen werden darf. Das Revisionsgericht hat nur zu prüfen, ob der Tatrichter die Rechtsbegriffe richtig angewandt hat, insbesondere, ob ein bestimmtes Ereignis an sich ohne die tatsächlichen Besonderheiten des Einzelfalles einen Grund zur fristlosen Kündigung abgeben und noch bilden kann (RGRKomm 11. Aufl. § 626, 8). Soweit es hierbei auf die Auslegung der Verträge der Parteien ankommt, darf hier das Revisionsgericht die Auslegung überprüfen, weil es sich um im ganzen Lande gebräuchliche und nach einheitlichem Muster geschlossene Verträge handelt.

4.

a)

Die sachlich-rechtliche Würdigung des Falles ist von diesem Ausgangspunkt aus nicht zu beanstanden.

Der Beklagte muß in der Tat sein früheres Verhalten gegen sich gelten lassen. Der Kläger durfte sich darauf verlassen, daß diese seit Jahren wiederholt erörterten Vorgänge - die nicht mißbilligt, sondern teilweise sogar ausdrücklich gebilligt waren - nun nicht plötzlich zum Anlaß genommen würden, die Darlehen fristlos zu kündigen. Der Beklagte setzt sich durch die fristlose Kündigung von 1959 mit seinem eigenen früheren Verhalten so stark in Widerspruch, daß die Ausübung eines Kündigungsrechtes unter den dargelegten Umständen gegen Treu und Glauben verstößt. Dabei darf es nicht zum Nachteil des Klägers verwertet werden, daß er die Beträge auch in der Folgezeit von den Mietern verlangt hat. Denn der Beklagte hatte zu erkennen gegeben, daß er das Vorgehen des Klägers billige, und hatte sogar aufgrund der vom Kläger verlangten höheren Mieten eine anderweitige Verzinsung des Darlehens errechnet, nämlich von 1,4 %. Der Kläger durfte dieses Verhalten ohne Verschulden als eine vertragliche Genehmigung des Verlangens höherer Mieten von den drei Mietern C., T. und Dr. B. werten, so daß auch die Einziehung dieser Mieten nach der Kündigungserklärung dem Lande kein neues Kündigungsrecht gab. Die Einziehung der höheren Mieten unterblieb übrigens ab Anfang 1960, weil bis dahin alle diese Mieter ausgezogen waren.

Der Beklagte konnte eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst vornehmen und verlangte daraufhin auch höhere Zinsen für die Darlehen, aber er hatte kein Recht mehr, die fristlose Kündigung wegen dieser Vorkommnisse auszusprechen.

b)

Der Kläger hatte bei seiner Vernehmung vom 18. Juni 1963 im zweiten Rechtszug, zugestanden, daß der Mieter T. ihm eine Mietvorauszahlung von 1.000 DM gegeben hatte, die mit den monatlichen Zahlungen verrechnet worden sei.

Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt, daß durch eine solche Vorauszahlung der Miete nur die tatsächlich geschuldete, später fällig werdende Miete verfrüht bezahlt werde; bei der hier vorliegenden Größenordnung könne der dadurch erzielte geringe Zinsgewinn die Ertragslage des Hauses nicht beeinflußt haben, so daß dieser Umstand keinen Grund für eine Kündigung gegeben habe.

Das zeigt keinen Rochtsfehler. Denn eine fristlose Kündigung setzt eine Vertragsverletzung von einem gewissen Gewicht voraus, woran es nach diesen Feststellungen hier fehlt. Der Vortrag der Revision in der mündlichen Verhandlung lag insoweit neben der Sache, weil der Beklagte dabei von den Feststellungen des Berufungsgerichts abwich und statt von einer echten Mietvorauszahlung wieder von einem besonderen verlorenen Baukostenzuschuß ausging; das hat das Oberlandesgericht gerade nicht festgestellt.

c)

Das Urteil kann aber nicht gehalten werden, weil das Berufungsgericht in anderer Richtung eine Aufklärung des Sachverhalts unterlassen hat.

Der Beklagte hatte erstmals im Schriftsatz vom 6. Dezember 1961 behauptet, er habe erst jetzt von dem Verdacht erfahren, daß sich der Kläger auch vom Mieter Clauss einen verlorenen weiteren Baukostenzuschuß von 3.000 DM habe zahlen lassen, diesen aber ebenfalls verschwiegen habe. Der Kläger hatte das bestritten und auch bei seiner richterlichen Vernehmung in Abrede gestellt.

Das Berufungsgericht hält diese Behauptung des Beklagten nicht für erwiesen und führt dazu folgendes aus: Das Land habe seinen Vortrag insoweit nicht hinreichend substantiiert und nur in die Form einer Vermutung aufgrund eines Schreibens der Frau C. an das Wohnungsamt A. gekleidet. Der Mieter C. habe in seinem eingehenden Schreiben an das Ministerium vom 12. Januar 1958 davon selbst nichts erwähnt. Dann brauche auch der Kläger nicht mehr auf seine Aussage vereidigt zu werden.

Die Revision beanstandet insoweit das Verfahren des Berufungsgerichts. Der Beklagte hatte im Berufungsrechtszug nach der Vernehmung des Klägers im Schriftsatz vom 29. Oktober 1963 die Vernehmung der Eheleute C. darüber beantragt, daß der Kläger von ihnen einen verlorenen Baukostenzuschuß von 3.000 DM erhalten habe; das habe Frau C. in mehreren Eingaben an die Stadtverwaltung A. bestätigt; das Land könne sich daher nicht mit der Vernehmung des Klägers begnügen.

Der Kläger meint zwar, insoweit handele es sich um das unzulässige Nachschieben eines neuen Kündigungsgrundes, doch trifft das nicht zu. Zwar beginnt das Kündigungsschreiben vom 13. Februar 1959 mit den Worten, es sei festgestellt worden, daß der Kläger von seinen Mietern höhere als die genehmigten Entgelte verlangt habe; der Beklagte hatte bis dahin das Verlangen dieses weiteren Baukostenzuschusses von 3.000 DM. nicht festgestellt. Die Kündigung beschränkt sich aber nach dem Gesamtinhalt des Kündigungsschreibens nicht auf eine Kündigung nur wegen der bis dahin festgestellten Vertragsverletzungen, sondern der Beklagte spricht durch das Schreiben ganz allgemein die Kündigung wegen des Verlangens nicht genehmigter Entgelte aus, ohne sich insoweit auf die einzelnen Vorfälle festzulegen. Dann stand es den Beklagten frei, sich auch auf etwaige später ermittelte Vertragsverletzungen durch Erhebung nicht genehmigter Entgelte zu berufen. Das ist kein Nachschieben neuer Kündigungsgründe, zumal auch die jetzt behauptete Vertragsverletzung gleicher Art zeitlich vor dem Kündigungsschreiben lag; es stellt sich vielmehr nur als eine Klarstellung des Umfangs der Vertragsverletzungen dar, wegen derer die Kündigung ausgesprochen worden ist.

Die Verfahrensrüge der Revision ist begründet. Denn der Tatrichter hat grundsätzlich allen Beweisanträgen nachzugehen. Er darf allerdings u.U. Beweisanträge ablehnen, wenn die unter Beweis gestellte Tatsache als wahr unterstellt werden kann oder bereits erwiesen ist. Der Zivilrichter kann sich dabei an die das Ergebnis jahrzehntelanger Rechtsprechung enthaltende Vorschrift des § 244 Abs. 3 StPO anlehnen. Hier hat das Oberlandesgericht jedoch einen zulässigen und genau genug bezeichneten Beweisantrag, mit dem eine ganz bestimmte, erhebliche Tatsache unter Zeugenbeweis gestellt war, mit der Begründung abgelehnt, das Gegenteil der behaupteten Tatsache sei bereits erwiesen. Das ist eine verbotene Vorwegnahme der Würdigung eines nicht erhobenen Beweises und unzulässig. Darin liegt ein Verfahrensfehler (vgl. BGH DRiZ 1959, 252;  1962, 167).

Der Beklagte hatte sich zwar bei seinem Vortrag auf die Akten des Wohnungsamts A. und die darin befindlichen Schreiben der Ehefrau C. bezogen. Diese Akten liegen dem Senat nicht vor. Einer Beiziehung bedarf es aber nichts da weder aus dem Tatbestand des Berufungsurteils noch aus den Protokollen ersichtlich ist, daß diese Akten zum Gegenstand der Verhandlung vor dem Berufungsgericht gemacht worden sind. Selbst wenn die Akten ergeben würden, daß die Eingaben der Frau C. sich nicht mit dem Vortrag des Beklagten decken, wäre das für die Entscheidung unerheblich. Denn der Schriftsatz des Beklagten vom 29. Oktober 1963 enthält unabhängig von dem Hinweis auf die Akten des Wohnungsamtes das ganz eindeutige und bestimmte Begehren, auf jeden Fall die beiden Eheleute C. als Zeugen über diese Vorgänge zu hören. Durch die Bezugnahme auf die Wohnungsamtsakten wurde die eindeutige und bestimmte Behauptung, die Eheleute C. hätten 3.000 DM Baukostenzuschuß gezahlt, nicht abgeschwächt oder verändert. Zu einer solchen Auslegung bietet der Schriftsatz vom 29. Oktober 1963 in seinem Gesamtzusammenhalt keine Möglichkeit. Dem Verlangen auf Vernehmung der Frau C. zur Behauptung der erfolgten Zahlung der 3.000 DM mußte deshalb entsprochen werden.

Wegen des Fehlers kann das Urteil mit der ihm insoweit gegebenen Begründung hinsichtlich der Darlehen II und III nicht aufrechterhalten werden. Denn wenn diese Behauptung erwiesen ist, war nach dem bisherigen Streitstand die fristlose Kündigung zulässig und begründet. Der Kläger hätte sich auch diese Zahlungen neben der Miete vorher genehmigen lassen müssen. Der Beklagte durfte sich darauf noch berufen, weil er nach seinem Vortrag einen Verdacht in dieser Richtung ohne genaue Kenntnis des Sachverhalts erst im Verlaufe des Prozesses erlangt hatte, der Sachverhalt eine vom sonstigen Verhalten des Klägers abweichende und stärkere Vertragsverletzung darstellen würde und der Beklagte die Kündigung auch darauf gestützt hatte.

II.

Die unvollständige Schlußabrechnung.

1.

Nach § 3 a des Darlehensvertrages I und § 14 a der Verträge II und III kann das Darlehen zur sofortigen Rückzahlung gekündigt werden, wenn der Schuldner in seinen Anträgen oder in seinen sonstigen Unterlagen, die er im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung vorlegt bzw. vorgelegt hat, unrichtige Angaben gemacht hat.

2.

Das Berufungsgericht hat hier ausgeführt:

a)

Die vom Kläger im Februar 1954 eingereichte Schlußabrechnung sei eine Unterlage, die im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung stehe, da sie der Errechnung des zu zahlenden Zinssatzes gedient habe.

b)

Die Abrechnung sei unvollständig gewesen, weil sie von den seitens der Mieter gezahlten Zuschüssen nur 310,20 DM ausgewiesen habe, obwohl diese mehr bezahlt gehabt hätten. Aber der Beklagte dürfe wegen dieser Unrichtigkeit die fristlose Kündigung nicht aussprechen, weil den Prüfungsbeamten nicht habe entgehen können, daß der Betrag von 310,20 DM inzwischen überholt sei. Dem Prüfer Falk sei insbesondere bei seiner Prüfung am 13. Juli 1954 der Bericht des Prüfers H. vom 15. November 1952 bekannt gewesen, der die Sonderabreden aktenkundig gemacht hatte. Der Mieter T. habe mit Falk über diese Sonderzahlungen am 9. Juni 1954 gesprochen. Den Prüfern wäre es leicht möglich gewesen, die Feststellung zu treffen, daß die Beträge weiter gezahlt worden seien. Der Regierungspräsident habe damit lange Zeit alle Daten oder Unterlagen besessen, die für die Erstellung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich gewesen seien. Deshalb sei die viel später erfolgte Kündigung insoweit ebenfalls eine unzulässige Rechtsausübung.

c)

Die Verschweigung der vom Mieter T. erhaltenen echten Mietvorauszahlung von 1.000 DM sei unerheblich. T. habe damit nur die tatsächlich geschuldete Miete etwas früher bezahlt. Dadurch wäre höchstens ein kleiner Zinsgewinn entstanden, der hier die Ertragslage des Grundstücks nicht beeinflußt habe.

d)

Der Vortrag, der Mieter C. habe einen weiteren verlorenen Baukostenzuschuß von 3.000 DM gegeben, sei nicht substantiiert und nicht bewiesen, wie bereits oben unter I 4 c dargelegt ist.

3.

a) bis c)

Die Ausführungen des Berufungsgerichts zu 2 a-c enthalten keine Rechtsfehler. Bezüglich der unrichtigen Angabe der von den Mietern zusätzlich geleisteten laufenden Zusatzbeträge stellt das Berufungsgericht erkennbar nicht nur darauf ab, daß die Behörde die für eine richtige Errechnung der Ertragslage des Hauses wesentlichen Tatsachen hätte ermitteln können, sondern es geht davon aus, daß den mit der Prüfung beauftragten Beamten die Unrichtigkeit der Abrechnung schon im Jahre 1954 tatsächlich bekannt gewesen sei. Daraus ergab sich schon damals das Recht zur fristlosen Kündigung, das alsbald hätte ausgeübt werden müssen. Eine erst im Jahre 1959 ausgesprochene Kündigung war dann nach den früheren Ausführungen verspätet und unzulässig.

d)

Erheblich war dagegen auch hier die Behauptung des Beklagten, er habe erst später den Verdacht geschöpft und müsse nun behaupten, daß der Kläger von den Eheleuten C. noch einen weiteren verlorenen Baukostenzuschuß von 3.000 DM erhalten habe. Das Berufungsgericht hat den ordnungsgemäß angebotenen Beweis für diese erhebliche Behauptung aus fehlerhaften Erwägungen nicht erhoben; dazu wird auf die früheren Ausführungen zu I 4 c Bezug genommen. Auch insoweit kann das Urteil mit der in ihm gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden, und zwar nunmehr auch mit Wirkung für den ersten Darlehensvertrag.

III.

Der Beklagte hat sich in der mündlichen Verhandlung vor dem Revisionsgericht wieder darauf berufen, daß das gesamte Verhalten des Klägers - insbesondere unter Berücksichtigung seiner damaligen Dienststellung - eine fortgesetzte, grobe Vertragsverletzung darstelle, insbesondere weil er eine Berichtigung seiner falschen Abrechnung unterlassen und den wiederholten Aufforderungen zur Erstellung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht nachgekommen sei.

Dieser Vortrag ist unerheblich, weil der Beklagte eine fristlose Kündigung aus diesem Grunde bisher nicht ausgesprochen hat und nach den Verträgen ein allgemeines vertragswidriges Verhalten des Darlehensnehmers keinen Grund zur fristlosen Kündigung bildet.

IV.

Die übrigen Ausführungen des Berufungsgerichts befassen sich mit den angeblichen Vertragsverletzungen des Klägers durch Mißachtung der Pflicht, das Freiwerden von Wohnungen anzuzeigen, durch eigenmächtiges Beziehen der Wohnung C., die Ablehnung des Lehrers F. als Nachfolger von Dr. B. und die Mißachtung des Mieterauswahlrechtes des Landes.

Das Berufungsgericht hat in diesen Fällen ein Kündigungsrecht des Beklagten verneint.

Die Revision greift nach ihrer Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Revisionsgericht das Berufungsurteil insoweit nicht an. Es zeigt insoweit auch keinen Rechtsfehler.

Das Berufungsurteil muß jedoch wegen der oben erwähnten Verfahrensfehler aufgehoben werden, da es insoweit weiterer Sachaufklärung durch Vernehmung der benannten, aber nicht vernommenen Zeugin bedarf.

Dem Oberlandesgericht bleibt auch die Entscheidung über die Kosten der Revision überlassen, weil diese vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.